1、物业服务合同 doc 物业服务合同委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）： 第一章 项目说明第一条 总 则1、为维护合同双方的合法利益，规范物业服务行为，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将济南海关业务技术大楼、万寿路12号西侧办公楼、缉私局附属业务技术用房、济南海关二环东路办公区技术中心大楼委托乙方实行物业服务管理，订立本合同。2、本合同共分为：项目说明、服务事项、合同期限、双方权利义务、服务标准、服务费用、违约责任和附则八章及两个附件组成，均为本合同的有效组成部分，具有同等的法律效力。第二条 物业基本情况物业类型：办公楼1、济南海关业务技术大楼，位于济南市市
2、中区英雄山路288号，建筑面积12702平米；2、济南海关二环东路办公区技术中心大楼，位于济南市二环东路5812号，建筑面积8411.76平米；3、济南海关万寿路办公楼，位于万寿路12号院西侧，建筑面积1899平米；4、缉私局附属业务技术用房，位于万寿路12号，建筑面积2600平米。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的物业使用人履行本合同中相应义务，承担相应责任。第二章 服务事项第四条 在本合同第二条确定的物业服务范围内，甲方委托乙方进行物业服务的事项包括：1、设施设备日常巡视，物业设施设备和相关场地的运行、维修、养护、管理，维护；2、相关区域内的环
3、境卫生；3、安全保卫、绿化养护管理、秩序管理等。具体内容详见本合同附件一：“物业服务要求及说明”第三章 合同期限第五条 济南海关物业管理为政府采购项目，服务期限三年，合同一年一签。本合同期限为壹年，自 2019 年 5 月 12 日起至 2020年 5 月 11 日止。本合同到期前两个月，甲方应做出是否续签合同的决定。第四章 双方权利义务第六条 甲方的权利和义务（一）甲方权利1、享有法律、法规规定的业主应享有的一切权利，代表、维护甲方及物业使用人的合法权益；2、与物业服务企业签订物业服务合同；3、监督物业使用人遵守物业管理规定；4、审定乙方制定的物业服务管理规章制度和实施方案；5、检查、监督乙
4、方物业服务管理工作的实施以及制度的执行情况；乙方办公用房的使用情况。（二）甲方义务1、监督教育员工遵守和执行乙方物业管理的规章制度和相关规定；协调涉及物业管理区域内各部门的关系，并及时将使用人的意见建议反馈给乙方； 2、协助乙方开展物业服务管理工作，完成和实现物业服务各项管理目标； 3、按时交纳物业服务费；4、负责履行法规政策规定的物业产权人应承担的各项任务；不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的正常管理活动。5、甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。6、向乙方免费提供物业管理用房2间，办公电话（座机）1部，话费由甲方承担。第七条
5、乙方权利和义务（一）乙方的权利1、根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定，制定该物业的物业服务实施方案并实施管理，自主开展各项管理服务活动；2、依照合同收取物业服务费；依法向甲方追缴欠交的物业服务费；3、对违反物业管理规定及破坏公共设施、物品的行为进行规劝和制止；4、规劝制止甲方及物业使用人违反物业管理规定的行为；5、有请求甲方协助管理的权利； 6、有选聘专业公司承担专项工程的权利；但不得将物业管理整体责任转让给第三方。（二）乙方的义务1、履行本合同规定并依法经营，执行和组织落实物业管理服务标准，提供优良的服务；2、乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准；3、物业服务费用实行包干制方式计费，
6、乙方应每年向甲方提交物业服务年度计划，并每季度一次向甲方做工作情况汇报。4、乙方出台新的重大管理措施时与甲方协商，提交甲方审议批准，经甲方同意后实施；5、接受甲方、物业行政主管部门及使用人的监督、指导，并接受甲方检查；6、对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能；7、本合同终止7日内，向甲方移交相关资料及物业办公用房；8、甲方向乙方提供的物业管理办公用房和员工宿舍只能作为乙方用于济南海关的物业服务使用，不能作为它用，不能改变其内部结构和设施。第五章 服务标准第八条 本物业服务质量及标准如下：1、综合管理（1）全面掌握物业管理情况及甲方需求；（2）确保物业工作人员按时、足员上岗，各项工作
7、达标；（3）建立费用登记表，与甲方有关的各项费用账目清晰、账实相符；（4）接到甲方需求通知，15分钟内下达到相关岗位，对下达任务完成情况实施跟踪监督，并于当日处理完毕，对确实无法当日处理的情况，应对下达通知者及时反馈；（5）认真做好报刊、信件的收发，确保报纸、书刊、杂志、信件、包裹的投送准确、及时，做到无破损、无丢失、无差错、无事故，所有报刊、邮件等投送差错率不超过2，汇单投送差错率为0；（6）妥善处理各类突发事件。2、安全保卫：（1）制定健全实用的安全保卫工作制度和突发事件应急预案，制定相应的监督管理与检查考核办法；（2）熟悉海关机关办公大楼所有疏散通道以及各种消防设施、器材、应急开关、电源
8、的安放位置和使用方法等；（3）能够熟练操作各种消防设施、器材；（4）熟悉海关机关办公大楼的基本情况，如各部门名称、职能、所处位置；（5）熟练掌握各类突发事件的应急处置预案；（6）对大楼的消防、治安巡查到位，对发现的隐患及时监督整改，巡查应采取定时和抽查相结合的方法，并确保日间巡楼不低于5次，夜间巡楼不低于6次；（7）加强对外来施工人员的管理，严格执行临时工作证、用电用火审批程序，对施工现场每日巡视至少4次，发现隐患及时上报；（8）对进出本关车辆规范管理、科学调度，保持停车场秩序和行车通畅，外来车辆非经物管部门批准不得进入；（9）熟练掌握各类安防器材使用方法，并做好维护、保养和管理工作，如有损坏
9、、丢失应及时上报；（10）每日按时升降国旗，遇雨雪天气根据实际情况调整国旗状态；（11）严格遵守上下班时间，做好值班记录，做到仪容严整，文明执勤。上班时间不得与他人闲谈，不准看书看报、玩手机或其他与值班无关的事情；（12）遇有突发事件，应参照应急预案进行处置，保持冷静、克制，尽量控制事态。3、设备管理（1）熟悉物业情况，定时对责任区域内房屋巡查并建档记录，确保房屋完好整洁，无违章搭建及公共设施的损坏现象；（2）制定切实可行的大楼设备月度、年度保养和维修计划；（3）配电室工作人员应当熟悉配电室的供、配电设施，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施，确保设备编号、安全标志清楚醒目。室内通风良好，不潮
10、湿，无积水，绝缘板（层）配置符合要求。安全维修责任明确并建档记录；（4）每小时对各运行设备进行参数记录；（5）配电室物品应保持清洁有序；（6）严禁非工作人员进入配电室，禁止各种违反配电室管理规定的行为；（7）遇到停电或其它突发性事故时，能及时采取应急措施，5分钟内上报项目负责人处理；（8）配合供电局确认用电总量，并进行月度用电分析对比，上报项目负责人，及时发现问题，杜绝浪费；（9）每天至少2次对各楼层电器设备：照明灯具、开关插座等进行巡视检查，对各楼层的照明进行开关控制，此类设备坏损率不得超过1；（10）每天至少1次检查各层强电井、配电箱，确保各楼层配电箱、电源表箱插接箱体完好，关锁良好，管线
11、无牵挂裸露； （11）每天至少1次巡查风机房，确保风机手动、自动均能正常启动运转；（12）制定风机保养计划，并按时执行；（13）接到报修信息后，15分钟内达到事故现场，当日完成维修，确实无法完成的及时对报修人员予以解释，并告知维修期限；（14）空调机房保持清洁卫生；（15）熟悉空调保养要求并对空调管道系统进行定期检查保养；（16）每天按规定时间开关各楼层（入住楼层）新风机；（17）每天至少2次巡查公共区域的空调送风口的运转情况；（18）每天至少3次对污水井进行检查，确定自动排水是否顺畅，雨天至少每小时1次，汛期前对污水井进行彻底清淤；（19）随时对上下水管道、水阀及水龙头等设备进行巡查，此类设
12、备坏损率不得超过3；（20）熟练掌握消防器材、控制中心各种控制系统和联动系统的操作方法；（21）熟悉办公大楼内各部门基本情况及具体楼层位置；（22）熟练操作监控室各种设备，协助警卫人员做好相关工作；（23）调阅监控录像必须经过机关服务中心主任审批，否则一律不得调阅；（24）每天随时巡视电梯升降室，随时掌握电梯的运行动态，并及时记录；（25）每天7：308：00对电梯进行全面检查，确认无任何异常方可开启，确保电梯运行平稳、无异响、井道地坑干净整洁；（26）发现电梯异常现象应立即停止使用并通知电梯维保单位进行维修；（27）随时清理电梯升降间，确保梯门开关顺畅，地垫清洁无杂物纸屑，电梯门壁无手印脏污
13、；（28）随时对电梯机房设备巡视、检查；（29）随时对食梯的使用情况进行，发现问题及时维修；（30）每天至少1次巡查维修大楼公共部位及设施，包括顶棚、墙面、楼梯扶手、门窗、水箱、水池、屋面隔热防水层、天台扶栏、避雷带、散水坡、雨蓬以及踏步台阶等；（31）指定专人负责机电设备及公用设施管理，确保报警系统完好，每月至少1次配合消防维保单位测试烟感报警器的灵敏度和准确度，建档记录。确保消防水泵和抽排烟正压送风设备完好，可以随时启动运行；（32）至少每半年抽取楼层的2个手动报警按钮，测试报警是否正常；（33）每天对火灾报警控制柜进行除尘清扫，检查联接线路，保证运行正常；（34）每年对所有火灾报警探测器
14、进行实效模拟试验，及时清洗或更换失效的探测器，对所有接线盒进行直观检查并清扫灰尘；（35）所有人未经消防部门批准不得擅自拆改、移动消防设施，更不得在消防设施前堆放障碍物而影响临警状态下的使用；（36）每年检修一次楼层灭火器，到期前一个月及时上报更换药剂；（37）确保疏散楼梯和道口有明显标志，道口禁止堆放杂物和车辆，一旦发现立即清除；严禁楼内任何形式的明或行为（乱丢烟头），临警状态时能够做好人员疏散组织工作；（38）确保楼内紧急照明设施、指示装置完好。4、卫生保洁（1）公共办公区域实行不间断清理，保持无纸屑、烟头、污迹、异味；（2）每天至少擦拭2次卫生间镜面，便池至少清刷4次，重点楼层随时清理，
15、及时更换补充卷纸、擦手纸，确保供应充足；（3）每天至少擦拭2次消防箱、标示牌、滑动门、开关盒及办公室外门，确保无浮灰、无可视污渍；（4）每周至少清洗一次大厅玻璃门，如遇雨雪天气，转晴后立即清理；（5）每周至少清理1次大厅正门普通迎宾地毯，确保无纸屑、足印、烟头等；（6）每天至少2次彻底清洁各楼层垃圾桶，保持无异味、无积水、无污垢；（7）每周至少擦拭3次楼梯扶手，确保无浮灰；（8）每周彻底擦拭1次过道玻璃、窗框；（9）每天擦拭2次公共区域绿摆植物，确保花盆清洁、叶片光洁；（10）每周喷杀蚊、蝇、虫、鼠、蟑螂等，在垃圾池、排水池、排污井等周围施放药物，保证院内无孳生地；（11）每天对绿摆植物进行养
16、护修剪，保持生长状况良好；（12）每天至少2次清洁院内地面、道路、停车场，并随时保持区域内公共场所无烟头纸屑和堆积物；（13）每周2次清理院内灯罩、路灯杆，确保无浮灰，雨雪天气转晴后立即清理；（14）指定专门人员清洗养护楼内橡胶地板，公共区域随脏随清；（15）做好大理石地面和墙面的日常清理保持工作，不得用水擦洗，发现水渍随时擦拭，并配合专业养护公司做好清洁养护工作；（16）随时检查责任范围内设备、卫生情况，并及时汇报。 驻外机构岗位工作标准参照机关大楼执行； 本物业服务质量及标准未尽事宜详见本合同附件一； 对本物业服务监督管理与检查考核办法详见本合同附件二。 第六章 服务费用第九条 物业服务费
17、：1、物业服务费为1399757.00元整/年；大写：每年壹佰叁拾玖万玖仟柒佰伍拾柒圆整2、付款方式：每季度首月1-5日乙方提供发票后，由甲方以支票或网银的形式支付给乙方本季度费用。3、合同有效期内，双方任何一方提出调整服务费用的，须经双方协商解决。4、在合同有效期内，凡遇新增加的服务项目，必须经过甲方认可，同意后，按照物业管理的服务项目、服务内容等测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，进行合理收费。第七章 违约责任第十条 甲方违反本合同规定，使乙方未完成规定的服务管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
18、第十一条 乙方违反本合同约定，未按合同约定标准提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第十二条 甲方逾期交纳服务费，从逾期之日起，每逾期一日按照应交金额的万分之三按日向乙方交纳违约金，以不超过年费用的5%为限。第十三条 甲乙双方任何一方违约提前解除合同的，应向守约方支付年费用5的违约金。第十四条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应第一时间通知甲方并报警。因采取紧急措施造成甲方、使用人财产损失的，各方按有关法律规定处理。第八章 附 则
19、第十五条 双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。第十六条 本合同中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，或政府物业统一调配，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第十八条 本合同在执行中发生争议，双方协商解决或报请物业行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，由甲方所在地人民法院管辖，因此产生的诉讼费用及律师代理费由败方承担。第十九条 本合同签订之日起，上一年度合同在甲方结清费用后自行终止。第二十条 本合同自双方签字之日起生效。本合同一式肆份。甲方贰份，乙方贰份，具有同等法律效力。
20、甲方签章 乙方签章代 表 人 代 表 人 年 月 日附件一：物业服务要求及标准1、对物业管理岗位的要求1.1济南海关机关业务技术大楼物业岗位要求：1.1.1综合管理1.1.1.1.岗位职责全面对济南海关负责，做好济南海关与物业公司之间沟通协调工作。全面管理济南海关机关办公大楼的物业工作，负责工作计划的制定及组织实施，对安保、设备、保洁等工作进行检查与指导。项目负责人是消防、安全工作的第一责任人。做好济南海关需求的下达、实施、监督及反馈工作。1.1.1.2.岗位设置项目负责人1名、综合调度兼客服人员2名。1.1.1.3.岗位要求项目负责人：中专以上学历，45岁以下，三年以上物业管理实践经验、具有
21、物业管理企业经理相关证书。综合调度：高中（含中专）以上学历，40岁以下，两年以上物业工作经验。1.1.1.4.岗位标准（1）全面掌握物业管理标的情况及济南海关需求；（2）确保物业工作人员按时足员上岗，各项工作达标；（3）建立费用登记表，与济南海关有关的各项费用账目清晰、账实相符；（4）接到济南海关需求通知，15分钟内下达到相关岗位，对下达任务完成情况跟踪监督，并于当日处理完毕，对确实无法当日处理的情况，应对下达通知者及时反馈；（5）认真做好报刊、信件的收发，确保报纸、书刊、杂志、信件、包裹投送准确、及时，做到无破损、无丢失、无差错、无事故，所有报刊、邮件等投送差错率不超过2，汇单投送差错率为0
22、。（6）妥善处理各类突发事件。1.1.2安全保卫1.1.2.1.岗位职责安全保卫：确保办公区域安全，做到安全管理、文明服务有机结合。做好传达的登记工作，维持停车场秩序，负责日夜间的安全巡查工作，为大楼提供安全有序的办公环境。在确保安全的前提下，尽量为办公人员和前来办事人员提供便利，确保24小时有人值守。防灾预警：根据安全保卫工作的方针政策和有关法律法令，制定各项安全消防管理制度；督促检查落实情况。根据“预防为主、防消结合”的工作方针，对济南海关全体成员进行防火、防盗、防治安灾害事故的法制教育。定期举行消防培训课程和消防演习，定期巡查防火安全和消防器材。当发生火灾意外或其它紧急情况时，组织救灾和
23、善后处理工作。接待礼仪：负责日常国旗升降和报刊、信件的收发工作。遇有接待任务和重要领导活动时，积极配合济南海关需求，强化安保、礼仪工作。1.1.2.2.岗位设置队长1名，队员4名。岗位包括：门岗值守以及登记、电梯间以及楼内巡查岗、停车场管理岗。1.1.2.3.岗位要求队长：初中以上学历，性别男，40岁以下、身高170cm以上, 三年以上本职工作经验；队员：白班队员初中以上学历；夜班队员初中以上学历，50岁以下，均对工作有高度的责任心。 1.1.2.4.岗位标准（1）制定健全实用的安全保卫工作制度和突发事件应急预案，制定相应的监督管理与检查考核办法；（2）熟悉海关机关办公大楼所有疏散通道以及各种
24、消防设施、器材、应急开关、电源的安放位置和使用方法等；（3）能够熟练操作各种消防设施、器材；（4）熟悉海关机关办公大楼的基本情况，如各部门名称、职能、所处位置；（5）熟练掌握各类突发事件的应急处置预案；（6）对大楼的消防、治安巡查到位，对发现的隐患及时监督整改，巡查应采取定时和抽查相结合的方法，并确保日间巡楼不低于5次，夜间巡楼不低于6次；（7）加强对外来施工人员的管理，严格执行临时工作证、用电用火审批程序，对施工现场每日巡视至少4次，发现隐患及时上报；（8）对进出本关车辆规范管理、科学调度，保持停车场秩序和行车通畅，外来车辆非经物管部门批准不得进入；（9）熟练掌握各类安防器材使用方法，并做好
25、维护、保养和管理工作，如有损坏、丢失应及时上报；（10）每日按时升降国旗，遇雨雪天气根据实际情况调整国旗状态；（11）严格遵守上下班时间，做好值班记录，做到仪容严整，文明执勤。上班时间不得与他人闲谈，不准看书看报做与值班无关的事情；（12）遇有突发事件，应参照应急预案进行处置，保持冷静、克制，尽量控制事态。（13）做好监控记录；严格外来人员登记；规范楼前停车秩序；对大楼隐患及时发现、整改。1.1.3设备管理1.1.3.1.岗位职责（1）全面负责大楼设备管理工作，制定大楼设备月度及年度保维修计划，并负责组织全面实施。对设备维修工作进行检查，并有计划的组织开展技术培训工作；（2）负责配电室值班监控
26、，确保设备运行正常，状态良好；（3）负责大楼楼层电器及设备的巡检及日常保养；（4）保障大楼内空调正常运行，负责空调系统的日常维修，根据维保计划对空调系统进行维保；（5）负责对消防系统、治安监控系统进行操作，随时密切关注空调机房、变电所、总机、电梯间及各楼层的情况；（6）负责电梯管理（根据通知控梯），配合维保厂家对电梯进行维保，并对其工作进行督查。负责电梯巡检工作，电梯厅门、电梯轿厢内卫生保洁，电梯垫的清洗、更换以及食梯的日常维护维修；（7）配合维保厂家对消防、保安监控设备进行维修保养，并对其工作进行监督；（8）妥善保管物业内工程维修记录、技术资料、设备说明、技术档案等资料，不得遗失。1.1.3
27、.2.岗位设置监控室3人、维修工兼配电室值班人员4人。配电机房、水电工维修、监控等岗位确保24小时有人值守。1.1.3.3.岗位需求维修工：初中以上学历，50岁以下，性别男，三年以上本职工作经验，有从事相关专业上岗证；监控人员：初中以上学历，50岁以下，性别男，三年以上本职工作经验，有消防监控上岗证。1.1.3.4.岗位标准（1）熟悉物业情况，定时对责任区域内房屋巡查并建档记录，确保房屋完好整洁，无违章搭建及公共设施的损坏现象；（2）制定切实可行的大楼设备月度、年度保养和维修计划；（3）配电室工作人员应当熟悉配电室的供、配电设施，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施，确保设备编号、安全标志清楚
28、醒目。室内通风良好，不潮湿，无积水，绝缘板（层）配置符合要求。安全维修责任明确并建档记录；（4）每小时对各运行设备进行参数记录；（5）配电室物品应保持清洁有序；（6）严禁非工作人员进入配电室，禁止各种违反配电室管理规定的行为；（7）遇到停电或其它突发性事故时，能及时采取应急措施，5分钟内上报项目负责人处理；（8）配合供电局确认用电总量，并进行月度用电分析对比，上报项目负责人，及时发现问题，杜绝浪费；（9）每天至少2次对各楼层电器设备：照明灯具、开关插座等进行巡视检查，对各楼层的照明进行开关控制，此类设备坏损率不得超过1；（10）每天至少1次检查各层强电井、配电箱，确保各楼层配电箱、电源表箱插接
29、箱体完好，关锁良好，管线无牵挂裸露； （11）每天至少1次巡查风机房，确保风机手动、自动均能正常启动运转；（12）制定风机保养计划，并按时执行；（13）接到报修信息后，15分钟内达到事故现场，当日完成维修，确实无法完成的及时对报修人员予以解释，并告知维修期限；（14）空调机房保持清洁卫生；（15）熟悉空调保养要求并配合空调维保单位对空调系统进行定期检查保养；（16）每天按规定时间开关各楼层（入住楼层）新风机；（17）每天至少2次巡查公共区域的空调送风口的运转情况；（18）汛期每天至少3次对污水井进行检查，确定自动排水是否顺畅，雨天至少每小时1次，汛期前对污水井进行彻底清淤；（19）随时对上下水
30、管道、水阀及水龙头等设备进行巡查，此类设备坏损率不得超过3；（20）熟练掌握消防器材、控制中心各种控制系统和联动系统的操作方法；（21）熟悉办公大楼内各部门基本情况及具体楼层位置；（22）熟练操作监控室各种设备，协助警卫人员做好相关工作；（23）调阅监控录像必须经过机关服务中心主任审批，否则一律不得调阅；（24）每天随时巡视电梯升降室，随时掌握电梯的运行动态，并及时记录；（25）每天7：308：00对电梯进行全面检查，确认无任何异常方可开启，确保电梯运行平稳、无异响、井道地坑干净整洁；（26）发现电梯异常现象应立即停止使用并通知电梯维保单位进行维修；（27）随时清理电梯升降间，确保梯门开关顺畅
31、，地垫清洁无杂物纸屑，电梯门壁无手印脏污；（28）随时对电梯机房设备巡视、检查；（29）随时对食梯的使用情况进行，发现问题及时维修；（30）每天至少1次巡查维修大楼公共部位及设施，包括顶棚、墙面、楼梯扶手、门窗、水箱、水池、屋面隔热防水层、天台扶栏、避雷带、散水坡、雨蓬以及踏步台阶等；（31）指定专人负责机电设备及公用设施管理，确保报警系统完好，每月至少1次配合消防维保单位测试烟感报警器的灵敏度和准确度，建档记录。确保消防水泵和抽排烟正压送风设备完好，可以随时启动运行；（32）至少每半年抽取楼层的2个手动报警按钮，测试报警是否正常；（33）每天对火灾报警控制柜进行除尘清扫，检查联接线路，保证运行正常；（34）每年对所有火灾报警探测器进行实效模拟试验，及时清洗或更换失效的探测器，对所有接线盒进行直观检查并清扫灰尘；（35）所有人未经消防部门批准不得擅自拆改、移动消防设施，更不得在消防设施前堆放障碍物而影响临警状态下的使用；（36）每年检修一次楼层灭火器，到期前一
