1、广州公安局南沙区分局110指挥大楼物业管理采购项目需求书广州市公安局南沙区分局110指挥大楼物业管理采购项目需求书最高限价：人民币 488 万元资格要求：1符合政府采购法第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。2本项目不接受联合体投标。招标范围1采购内容确定1家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。2政策要求中标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的
2、社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。3服务期合同签订后 24 个月。4服务内容为采购人本机关的物业提供全面的物业管理服务，包括大楼日常维修和运行管理、清洁卫生、绿化养护及室内绿化租摆、会务服务以及其他办公辅助性服务等服务工作一、 项目概况（一） 物业基本情况1、本项目位于南沙港前大道，项目属南沙公安分局业务用房及其附属公共场地。总建筑面积约20834平方米,是5层框架结构办公楼，地下一层为停车场。2、物业服务区域范围(物业区域)为大楼主体占地面积6156平方米、绿化面积5106平方米，广场，楼梯，外围道路、露天停车位面积4800平方米。（二
3、）物业附属(配套)的设备设施涵盖内容1、物业属区公安分局各业务室业务用房,含专业业务技术用房、办公室、接访室、会议室、资料室、档案室等各类大楼附属(配套)的大型设备设施用房、停车场、更衣室、厕所、仓库及其它办公生活服务配套用房。2、各类给排水排污系统:供水池、排水沟、雨水井、污水井、化粪池、隔油池、供水管及其它供水、排污设备设施。 3、低压用(配)电系统:低压配电房设备设施、各类低压电箱、各类低压用(配)电器包括各种用(配)电开关、照明器、插座、各区域的排气扇组成的通风系统(不含空调通风设备)及其它各类低压用(配)电器等设备设施。4、消防系统:消防广播设备、报警设备、烟(温)感喷淋灭火消防设备
4、、灭火器、灭火防护装备、消防栓、供排水管道等设备设施。5、安防系统:各种房门、通道门、间隔门(含木门、玻璃门、铁门、卷闸门、伸缩门)、闭路电子监控设备、防盗报警设备、安检系统设备和用具(包括X光安检设备、红外线安检门、手持式金属探测器)等设备设施。6、空调设备(1)中央空调设备:美的多联式空调机组(室外机)有59台,美的多联式空调机组(室内天花机)有229台,美的单元式新风机组(室内新风机)有29台。(2)分体空调设备。7、电梯设备：电梯3台。8、各类办公家具。9、各类办公弱电系统(硬件)、会议系统设备(包括电视、投影仪器、扩音系统、显示系统、网络维护)、触摸屏查询设备。10、各类办公设备(包
5、括复印机、打印机、电话等设备)。11、停车场(含露天停车场)。12、物业范围内的供电、电信通讯、有线电视、卫生清洁设施等公共设备设施和其它用电用水设备设施。二、 物业管理的服务内容及要求（1）总体要求1.本项目服务对象是南沙公安机关的重要办公场所，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求标准高、档次高。2.采购人主管部门（办公室）对中标人组建的物业服务机构进行业务归口管理，由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，并对中标人的服务工作质量进行考核。3.中标人在做好服务工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和服务质量。4.中标人在做好服务的同时，每月应巡查机关的物业状况，保
6、证管辖区域的物业处于安全有效的状态。5遇其他突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时,根据采购需求,必须在30分钟内抽调召集40人/次物业服务人员完成物业服务保障任务。（2）清洁保洁负责大楼室内外、采购人管辖范围内的外围广场公共区域的清洁、保洁工作，清洁范围包括：1.中标人服务人员须按工作程序对范围内的场所进行日常定时清扫和不定时（特殊情况需要时）的清扫保洁，做到按制定的标准全方位保洁，做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。2公共区域（茶水间、洗手间、露台、天面等）、停车场、大堂、广场、道路、天台花园、市政污水管道、集水井、雨水管网和其他相关配套排水设施的定期清洁、疏通、检查，保证其畅通洁净等
7、。3中标人须每天对各楼与所包含的公共通道（电梯间、走火梯）和办公室内地板、办公桌、柜子、沙发、摆设、走道、走廊、步梯、通道、窗台等位置进行卫生保洁工作。室内清洁在采购人非办公时间进行（特殊部门除外），每天在采购人上班前和下班后各进行一次。办公楼的会议室、接待室每次使用后要及时进行全面保洁。4中标人须每天对厕所地面、大小便器、洗手池、台面、墙面、镜面等位置进行卫生保洁工作，保持蹲厕、小便池、洗手盆干净、无黄斑、无污渍、无异味。5每月不少于一次对公共区域（通道、步梯、走廊、大堂、会议室等）的天花及灯管、灯罩进行清洁，保持灯管、灯罩和天花等设施干净卫生，达到无积尘无蜘蛛网等标准。6中标人须维持房屋立
8、面、公共楼梯、大院内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。7中标人负责垃圾的收集、分类和监管清运公司定期清理垃圾箱，做到垃圾日清。垃圾清运处理费由中标人支付。8每季度清洗一次天面水池，费用由中标人负责。9每半年进行一次清掏化粪池，费用由中标人负责。10定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁，做到无滋生源（室内、大楼内走廊、通道每周消杀一次，室外、车场、绿化带、明渠、集水井至少每周二次），费用由中标人负责。11中标人负责清洁、保洁作业过程中损耗的清洁物料用品（含会议室、餐厅用纸）的费用，所采用的清洁物料用品必须符合国家环保要求、经过有关部门检测的合格产品，保证质量。12.中标人负责对大楼外墙每年清冼两次，
9、费用由中标人负责。13.质量标准:地面无灰尘、水渍、杂物，保持干爽、有光泽；玻璃面透明、洁净、无水渍、无污渍、无手印；卫生间无水渍、污秽，管道通畅，没有异味；桌椅、窗帘无灰尘、污渍；空调滤网无灰尘、杂物；照明灯具及排气扇无灰尘；办公室内家具、器皿、表面洁净并摆放整齐得当，纸箩洁净；垃圾桶的外表干净、无虫蚁等，无异味；立柱、天花饰面无蛛网及明显的浮尘等，地脚线洁净无浮尘；不锈钢品及设施洁净、光亮；消防设施设备、空调设施设备、照明设施设备无污渍、无灰尘、无积水、无痕印。（3）设施设备管理1中标人负责市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常简易维护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场
10、等。确保做到大楼供水、供电、通讯、照明设施完好，运转正常；道路畅通，路面平坦；污水排放通畅；交通及车辆管理有序。2中标人负责房屋建筑共用部位的日常简易维护和管理，包括公共天面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、储物室、配电房、强电房、弱电房、水泵房等；中标人须定期按服务合同的约定对房屋进行日常简易维修、维护，房屋外观完好、整洁，房屋资料档案健全，管理完善。3专用设备、设施（包括给排水系统、电梯系统、智能化系统、供配电系统、发电机系统）由中标人委托专业公司负责维修和保养；中标人负责专用设备、设施的日常运行管理和协调工作，确保专用设备、设施完好，可随时启用，发现问题须及时报告采购人主管部门。4中标人
11、负责日常照明系统、办公照明、应急照明、水暖器材等设备的运行、维护和急修、零修工作；5中标人在设备设施日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司进行维修、保养，杜绝安全事故发生。6除以上专用设备设施（包括给排水系统、电梯系统、智能化系统、供配电系统、发电机系统、会议系统、，网络维护）由中标人委托专业公司负责维护保护（中标人选聘的专业公司需经甲方审核同意），其它物业设施设备均由中标人进行日常维修和管理，以确保各项设施的完好和正常使用，无事故隐患。中标人须建立物业设施设备维修保养的工作制度，维修保养工作要强调时效性，对无法解决的突发事故或较大型的
12、设备保养和维修，须及时报采购人处理，中标人需安排一名弱电工程技术人员负责操控和维护大楼内的会议、音响等智能化系统。7中标人须每日对设备运行进行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范，确保设备良好、运行正常；8中标人须对共用设备设施图纸、资料档案保管齐全、管理完善。9大楼维修项目（不含专业设备维护保养）中属正常的维修、保养、更新或使用中消耗的物料以及单项工程费用及元器件费用，单价在500元以下的，由中标人负责。单价在500元以上的，须报采购人审批，由采购人负责物料采购及工程维修费用。（4）日常接待和会务服务中标人须协助做好各类会务和上级领导来访及各职能部门办公会议接待等工作，配合采购人做好日常
13、接待、各类会务接待和上级领导来访的服务工作。1、负责对外来办理业务人员到达楼层提供咨询、指引服务，内部订阅的书报刊、信件及有关文件传递和发放。2、主要办公室的整理、接待和客人茶水服务。3、会议接待及茶水服务。中标人接到采购人会议通知时要了解工作内容，认真做好会议前准备工作及接待工作，保证会议顺利进行。4、根据采购人要求完成物业区域内其它会务接待服务工作。（5）绿化养护服务1养护范围：采购人管辖范围内的室外绿化养护、室内绿化租摆、养护与管理。参照广州市城市道路绿化养护管理质量标准的养护标准养护管理，根据不同的树木、花草，采取相应的养护办法进行培土、压沙、施肥、修枝、剪叶、淋水、除杂草和防病虫害。
14、2管理标准：（1）室内植物：生长茂盛、叶面清洁干净、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、植物摆设讲究装饰性与组合搭配、摆放植物定期更换。（2）室外绿化养护：草坪生长浓绿茂盛、生长良好，修剪后整体效果平整，禁止破坏、践踏及随意占用现象，不得更改用途。3.植物摆放尽量利用有限空间，在墙角、办公桌上处寻找空间行成立体绿化；对重要办公室、大堂、厅角、接待室、茶几、窗边、梯间及走廊按场景不同配置花木习性、形态各异的植物，选择相得益彰的品种，真正达到科学性、环保性、艺术性，4.前台和重要办公室是办公和接待客人的地方，环境布置比较重要，中标人要摆放一些树杆比较粗壮，造型比较好，叶
15、子比较翠绿的造型盆景不但显得环境比较优雅，又有一种高档的气势。5.会客室可以考虑在茶几上摆放一盆红色开花植物，能使气氛热烈，精神振奋，不易疲劳。6 大堂是门面形象，为显出一种庄严的气势，适宜摆一些株型大，造型优美的植物。7 入口内用瓷盆插摆上一盆时花，表示热烈相迎。梯间及走廊上根据空间大小适当点缀2-4棵中大型植物，起到整体美化的效果。8中标人要负责各类重大节假日及喜庆节日的环境布置等工作。9据统计中标人需在大楼内摆放；一类植物80株，二类植物363株，三类植物120株，四类植物130株，五类植物193株，六、七类植物根据需要设置。10.室内植物摆设说明：投标人应根据南沙公安分局办公大楼植物摆
16、设统计表进行选取相应植株，并且根据具体位置和采购人要求进行摆设。序号类别数量1一类（高1.8-2.5米或宽1.0米以上)802二类（高1.5-1.7米或宽0.9-1.0米)3633三类（高0.9-1.4米或宽0.6-0.8米)1204四类（高0.5-0.8米)1305五类（高0.2-0.4米)1936六类（高0.2-0.4米）待定（6）其它与物业管理有关事项1协助大楼内办公室搬运小件物品、清理废旧物品等杂务。2协助开展分局基建相关工作，监督分局（含外派单位）的装修、改造工程施工工作。3中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。4中标人在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修保养等登记制度
17、。5采购人免费提供一间管理用房（管理用房设在综合楼内）给中标人使用。并提供零部件物料备料仓库场地（具体面积按实际需求确定）。采购人不提供中标人物业管理人员的住宿用房。6各类用水、用电费用（公共用水用电、设备用水用电）、服务热线电话费用由采购人负责。三、 人员配置要求1、采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。投标人管理服务的组织机构要完整，基本人数配置及要求如下，投标人可在不低于此人数要求的基础上做出其他承诺：序号工种人数要求1项目经理1人大专以上学历，有3年以上同类管理工作经验，身体健康，具有较强协调能力和决策能力，责任心强，综合素质较高。有较高的政治思想觉悟和良好的思想品德
18、，严格遵守机关保密制度，投标文件指定的项目主管不得兼任、半年内不得更换，如有特殊原因必须更换的，须征得采购人的同意后方可更换。2管理员1人大专以上学历，相貌端庄大方，具有较好的个人形象，责任心强、综合素质较高。有较高的政治思想觉悟和良好的思想品德，严格遵守机关保密制度。3会务员3人高中以上学历，女性，20周岁以上、35 周岁以下，身高1.63米以上，身体健康，形象气质好，有礼仪服务、同类工作经验，会熟练使用粤语和普通话，有较高的政治思想觉悟和良好的思想品德，严格遵守机关保密制度，穿着干净整齐的制服上岗。4清洁人员8人1、清洁主管1名，清洁工7名。2、要求：小学或以上文化程度。女，50岁以下，身
19、高1.55米以上。男，55周岁以下。身体健康，熟悉操作各类清洁设备及掌握一般的日常保洁养护技能，具有2年或以上实际工作经验。5绿化人员2人小学或以上学历，身高1.60米以上，身体健康。有较高的政治思想觉悟和良好的思想品德，严格遵守机关保密制度。2年以上工作经验，熟悉各种绿化植物的养护管理。6工程人员8人1、工程主管1名，高级工程师2名，维修技工5名。2、高级工程师要求：（1）全日制本科及以上学历，土木工程或工程管理相关专业；（2）7年以上建筑工程工作经验；熟悉南沙区基建流程，有在南沙从事相关工作优先；（3）具有中级以上职称和以及建造师职业资格证。3、其他工程人员要求：（1）必须持有电工证等相关
20、资质证书或培训证明，3年以上大型物业服务公司相关工作经验。（2）主管需具备高级电工证、高低压证等相关证书。（2）维修技工要求年龄在25周岁至50周岁之间，中专以上学历，有3年以上工作经验；持有相关专业操作证和上岗证，有机关物业工作经验者优先。合计：23人备注上表中以上、以下均包括本数。中标供应商应在合同签定二日内（自然日）将上述人员招聘到位，组织培训。如二日内无法招聘到位采购人视同中标供应商放弃中标。除特定条件之外，其他广州地区（含南沙、罗岗、番禺、花都、从化、增城）员工和个别确实优秀的外地员工年龄可以酌情向上或向下放宽 2 岁及报采购人审查同意后予以确定，具体放宽幅度由采购人管理部门予以确定
21、。2、全部工作人员必须经过政治审查、要符合广州市政府用工标准要求，全部人员要购买相应的社会保险，并提供相关人员的社保证明、健康证明及身份证明。3、 服务人员每月工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（注：工资 不包含中标供应商按国家规定必须为服务人员支付的社会保险费用及其他应付费用）。4、 中标供应商在合同期限内，未经采购人同意，不可以转包、分包、外委。5、 中标供应商的工作人员必须遵守采购人有关规章制度和管理规定，合同签订同时要签订保密协议，并且 不得将采购人有关的机密文件泄漏出去，如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝中标供应商的工作人员在此工作的权利，并有权要求中标供应商更换物业管理人
22、员，中标供应商应当在一周予以更换。 若造成严重后果的（包含但不限于因涉密造成安全事故，信息泄露后造成舆论炒作以及其他严重后果）将依法追究相关责任人责任，视情可以解除合同，并由中标供应商赔偿合同全额5%的违约金。 6、 中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度，并每个季度将各项支出报表上缴采购人备案。7、 中标供应商在日常管理中要建立交接班、房间清洁、值班干部入住等登记制度。8、 中标供应商各类工作人员按岗位要求着装统一，言行规范（会使用普通话或广州话，至少能听懂广州话），注意仪容仪表，公众形象。9、 中标供应商须负责各工作人员的制服、对讲机、劳动工具等（其中对讲机不少于 3 台）。
23、10、 中标供应商须提供足够的作业机具，清洁工作时所需的日常工具（包括机电维修工具、卫生清洁工具、洗涤用品、对讲机）、劳保用品等自行解决，并能按照采购人的要求及规范，保证文明工作。11、 为提高现场工作作业的效率，中标供应商需提供全新高空作业工具一套、马路清扫车两台、绿化修剪机一台等专业设备。12、 中标供应商负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作；定期接受采购人关于服务工作满意度的测评。若测评不满意，采购人保留提出更换服务单位的权力。如果中标供应商的派驻人员受到采购人的工作人员或其他人员三次以上投诉，经查证属实，确实违反了合同约定和相关管理规定的，采购人有权要求中标供应商更换该派驻人员
24、，中标供应商应当在三天内予以更换。四、 物业管理标准和质量指标投标人须严格按照ISO9001质量管理体系进行规范化管理和运作，依据全国物业管理示范大厦管理标准及有关规定，所有管理指标均须达到或高于“全国物业管理示范大厦”的要求指标。参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合中标人自身的管理服务水平，中标人要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，具体要求如下：序号指标名称承诺指标管理指标内容1房屋设备、设施、各类器材完好率99%指定专门管理人员负责大厦内的房屋巡查，建档记录，保证房屋设备、设施、各类器材完好、整洁。2设备、设施急修及时率100%接到维修通知十分钟到达现场，临修及
25、时完成，急修处理不过夜，并实行24小时值班制度。3设备、设施返修率1以下4设备维修保养质量合格率99%完善机电设备的运行及维护保养制度，配备有专业技术人员，所有工程人员全部持证上岗，实行24小时值班制度，记录齐全，出现故障及时处理。5清洁、保洁率100%大厦内保洁落实责任到人，实行巡回保洁制度，巡查记录完善，由清洁部主管负责监督，确保垃圾日产日清。6绿化完好率98由保洁主管落实巡查监督制度，确保大楼垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染7化粪池、雨水井、污水井完好率100%排水、排污系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生8排水管、明暗沟完好率100%9照明设施完好
26、率99%工程人员定期负责维护，实行巡查制度，建档记录，由工程部主管负责监督，以确保照明设施完好无损，正常使用。10停车场及配套设施完好率99%落实责任到人，坚持对车场及配套设施进行日常巡视检修和定期维护保养，建档记录，由工程部主管监督，确保完好并正常使用。11有效投诉率1以下采取各项管理措施，加强与业主的沟通，定期每半年开展业主意见调查一次，不定期走访业主，反馈管理意见，强化服务意识，提高员工素质，投诉处理做到有记录、有结果和回访。有效投诉处理率100%12维修服务回访率100%严格按维修回访制度进行回访，确保维修、回访有记录。13物业管理满意率98%采取各项管理措施，提高物业管理服务质量；通
27、过业主意见调查、走访业主等形式，收集意见，改善服务，提高素质，保持较高的满意率。五、 其他要求及说明1、中标人工作人员须遵守采购人有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝中标人违规工作人员在此工作的权利。 2、本项目各类用水、用电费用（公共用水用电、设备用水用电）由采购人负责。中标人的办公室场所的水费、照明用电等费用由采购人负责。 3、中标人须接受采购人指定的监督机构的检查监督，包括但不限于服务工作量、质量、安全等日常检查、监督或评比工作。除采购人指定的监督机构外，采购人也可自行组织对中标人的服务质量、水平、安全等情况进行检查监督。 4、中标人在管理服务期内由于中标人责
28、任造成群众、采购人人身伤亡和财产损失的，由中标人负责赔偿。中标人要负责购买管理责任险，规避管理风险。 5、中标人工作人员在本项目范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。 六、 项目预算及报价说明（1）本项目预算金额： 488 万元（人民币），招标期限为二十四个月。投标人的报价不得超过本预算，如超过则作废标处理。（2）投标人根据采购需求，提出合理的、可行的服务实现方案，并对该方案所涉及的费用进行报价。项目需求书中除有明确规定的条款外，所有费用均由投标人支付。所有报价按人民币填写，并列明总价和明细价。投标总价，即采购人支付给中标人的本次招标标的物、满足需求书、
29、完成整个合同的所有费用。明细价必须分项列出所需的各项服务、人员工资、福利、服装、社保、医疗、物品、培训等费用以及相关税费等的全部费用。 七、 进度要求中标人须在签订合同后5天内完成相关交接工作，为本项目安排的所有工作人员需在5天内全部到岗（包括招聘和培训）。八、 付款方式服务费按月结算。中标人于每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票的15个工作日内办理支付上月服务费手续。如中标供应商提供服务不足一个月时按日计算。九、 履约保证金中标供应商与采购人签订合同后5个工作日内，按合同总价的3%向采购人提交履约保证金。若中标供应商没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标供应商。
