1、上海城市更新白皮书2019上海城市更新白皮书引言“上海2035”规划将上海的目标愿景表述为“卓越的全球城市”。上海将推动城市更新，更加关 注城市功能与空间品质，更加关注历史传承与魅力塑造，促进空间利用集约紧凑、功能复合、 低碳高效。在大规模城市更新的实践过程中，相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金 筹措、设计施工和运营在内的诸多挑战，并且，物业在改造后如何营造良好的用户体验，实现高 效的运营，满足可持续发展的要求，继而完成资本价值的提升，也是开发商、投资者、运营商和 租户关注的焦点。作为专业的房地产领域咨询顾问和上海城市更新的合伙人，戴德梁行汇集众多 业内专家，打造城市更新服务平台，整
2、合内部综合性服务与相关社会资源，为客户提供全生命周 期的高质量一站式项目顾问服务，提高既有建筑在可持续性，应对租金波动和楼宇老化方面的综 合应对能力，加快上海“有机更新”的进程，助力上海成为卓越的全球城市。黎庆文戴德梁行研究部一直关注上海的城市更新，继2017年发布城市更新4.迈向卓越的全 球城市白皮书后，研究部再次聚焦城市更新，从投资者、开发商、运营商及租户的视角出展 现城市更新项目从前期定位设计，到后期落地及资产运营处置的全过程，为客户提供全面详实的 城市更新解决方案，助力上海实现城市的“有机更新”。Shaun Brodie门 高级董事大中华区租户研究及华东区研究部主管洪暐华东区研究部助理
3、经理戴德梁行项目管理服务部致力开拓一线城市及强二线城市“有机更新”的新阶段和新契将更多专业工程领域顾问服务整合进戴德梁行城市更新服务平台，通过“投融管退” 的可行性方案的研究、流程重树和解决方案，提供存量资产的精准定位及改造模型，以全过程 项目管理的方式服务于客户，盘活存量资产、挖掘资产核心价值、优化资产商业用途，助力上海 成为卓越的全球城市。侍大卫高级董事中国区项目管理服务部主管方捷华东区项目管理服务部助理董事机，闭环一体P1摘要P4 上海城市更新的重点和政策P6城市更新访谈（一）开发商，投资者和租户P11城市更新访谈（二）重点城市更新项目P11伦敦国王十字街P15上海上生新所P19开展城市
4、更新项目前需要考虑的三大要素P19项目定位，成本与经济效益P19大片区更新一传承片区历史气韵，以产“新”城，筑巢引凤P22小片区更新一梳理各方关系，提升老片区的居住活力与商业活性P25单体建筑改造更新一因地制宜，焕发新的活力P30项目设计P38项目审批流程P38大片区更新类项目P41小片区/单体建筑改扩建类城市更新项目P42单体建筑外立面改造类城市更新项目P43单体建筑室内装修类城市更新项目P44 投资者及开发商城市更新项目中可能遇到的挑战及相应解决方案P44规划阶段P47设计及施工阶段P51招商阶段P54运营阶段P56退出阶段P57 土地性质相关问题P58 租户城市更新项目中可能遇到的挑战及
5、相应解决方案P58租赁城市更新项目P63设施管理P65交易管理摘要上海城市更新白皮书开发商/投资者面临的改造困难主 一是加固改造老旧建筑的费用存 容易超出预算；另一方面，报批 对工期和资金周转等方面易产生不城市更新作为全球性的运动和城市发展策略，得到 国内外各界专家学者的广泛关注。上海的房地产市场 已进入了存量时代，对城市更新的探索与研究也成为 业界关注的焦点话题。与原先“大拆大建”外延式扩张 的发展老路不同，上海的城市更新已步入了以反映新 时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采 用新方式为特点的城市“有机更新”新阶段。这种“有机”更新得到了政府的大力支持。在政策上， 上海市城市更新
6、实施办法和上海市城市更新规划 土地实施细则对部分规划政策和土地政策进行了重 大调整，为城市更新项目的开展提供了政策支持。同 时，上海开展了城市更新试点工作，总结实际操作中的 难点和痛点，为出台更精细化的政策，以及采用更适用 于老旧建筑改造和旧区改造的技术规范和管理模式，提 供实践经验。对于开发商/投资者而言，在评估潜在城市更新项目 时，除了地理位置和交通通达度等基础要素外，改造 后项目的用途是否与周边区位相契合，能否与区位价值 相匹配，也是重要的考量要素。改造不仅有效改善了老 旧建筑的软硬件设施，更通过重新定位和精巧的设计， 突出其特质，使该类项目可以在出租率和租金方面向周 边的甲级物业看齐。
7、 要来自于两个方面， 在较大的不确定性， 报建流程较为繁琐， 利影响。而租户看重的，是城市更新项目的性价比，以及相对于 传统写字楼在空间利用与后期运营等方面的灵活度，这 充分满足了租户对弹性办公的需求。同时，城市更新项 目内的业态配比更加合理，办公与休闲餐饮等业态间 的联系更加紧密，往往就是上下楼的关系，这为楼内 不同类型的租户合作打造商业生态系统创造了机会，不仅提升了用户的体验度和物业整体运营 效率，也有效引入客流，促进租户间互利共赢。但是，业主产 权结构不明晰，业主更替风险，以及原有建筑结构限制设施 升级等潜在痛点也使租户在选择城市更新项目时多了一重顾 虑。在对伦敦国王十字街和上海上生新所
8、的案例研究中，我 们发现，“高度混合使用”和“在历史建筑保护中探索业态 创新”是促使两个项目成功的重要因素。高度混合使用：O在2020年国王十字街区再开发完成时，片区有30 座新建筑、20座翻新历史建筑、2,000户住宅、20 条新街道、10座公园广场、31.6万平方米的办公 空间、4.6万平方米的零售与休闲场所交错分布；O上生新所以时尚创意产业办公和联合办公为主，引入了大量网红品牌；商业部分建筑面积约为 1.3万 平方米，其中，特色网红餐饮约占47%，文创艺术占 44%左右。在历史建筑保护中探索业态创新：O国王十字街区内的卸煤场商业街提供独到的购物 体验，并通过独特的空间氛围吸引众多知名时装
9、品牌在此走秀定期举办诸如时装秀、快闪店 等线下活动吸引消费者；O在上生新所中，原哥伦比亚生活圈因其历史 底蕴、结构特色等被打造成为热门策展场所， 吸引大量的创意类、设计类公司入驻。就城市更新项目的定位、成本以及经济效益而言，大 片区，小片区以及单体建筑各有亮点和难点。与单体建 筑改造相比，大片区和小片区的改造难点主要来自于 较高的前期投入以及较长的投资回收期。两者的经济效 益则主要来自于居住环境和基础设施改善后，片区对居 民、商业、办公租户的吸引力增强，带动土地增值和整 体物业价值的提升。相对来说，单体建筑改造是一种较为 简单的价值提升举措，前期资金投入较少，投资回报期 较短。通过改造，项目租
10、金和价值一般会得到较大的提 升，物业去化速度和吸纳率也得到提高。这类改造的难 点主要在前期的报批报建。室内装修、室内改造、室外 立面装修、室外立面改造等不同类型的改造有不同的审批 流程，并且，消防、能源效率、建筑面积、历史保护要 求等因素也将影响审批时长。在项目审批流程章节，我 们对各类改造项目提供了详细的报批流程图，帮助读者 了解报批报建的全过程。在设计方面，对物业的整体改造（包括室内公共空 间、 租户空间、外立面、景观和场地等）通常是提升项 目形象和价值的最佳途径。但在预算有限的情况下， 外立面的改造是最为直接有效的。就设计理念而言， 除业主诉求、政策要求和建筑特质等因素外，设计方通 常还
11、会考虑加强项目与周边社区乃至整个城市的联系， 激发其未来潜力。针对历史建筑，设计方会从 身份特质, 城市融合和形象升级三方面入手，在保留老旧建筑文化 特质的同时，满足当代人对建筑的功 能需求，并为人们 以及运营不善的酒店改造为办 需求比较旺盛。在这些改造中, 局效率，使空间使用更加合理, 允许的前提下，引入智能技术,最后，对于开发商、投资者及租户在城市更新项目全生 命周期中可能遇到的困难，戴德梁行各业务线集思广益, 提出了有针对性的具体解决措施，希望能够给读者在解 决相关问题时提供参考意见。上海城市更新白皮书上海城市更新的重点和政策从1843年开埠到20世纪90年代开发浦东，再至今 日, 上海
12、城市风貌的变化举世共睹。而城市更新也伴随城 市发展的全过程，反映了人们生活方式和城市发展方 式的变化，是城市持续发展和繁荣的驱动者。上海已 经进入了城市“有机更新”的新阶段。与原先“大拆大 建”外延式扩张的发展老路不同，“有机更新”注重提 升城市的品质和活力，致力实现城市的内涵式创新发 展。在现阶段，上海城市更新主要的着力点在四个方 面商业商务区、工业用地、老旧住区和历史文化风貌区。 从规模上看，工业用地更新空间最为可观，从开发商 和投资者的关注度来看，商业商务区和老旧住区改 造更为突出。|1If1UIf片来源：logon .desi咼商厦改I 一HeT具体而言，新时期上海城市“有机更新”关注
13、以下六公共空间的品质和人性化的场所体验;个方面，即：空间重构与社区激活把社区作为一个功能完备的“小城市”，构建以社区为基础“网络化、多中心、组团式、集约型”的空间 格局；生活方式和公共空间品质功能复合与空间活力围绕人的创新创业活动，通过土地混合使用，打造具有多种功能的创新空间，激发城市产业活力;历史传承与美丽塑造突出城市特色，提升城市魅力，塑造出兼具历史底蕴和现代气质的城市文化秉性；强调以人为本，以社区为单元构建生活圈，提供公众参与与社会治理城市更新不仅是空间重组的过程，也是各方利益重 新分配的过程，应发挥市民的主体作用，注重社会多 元协同；低影响与微治理以“小规模、低影响、渐进式、适应性”的
14、方法推动城 市的内涵式创新发展。上海在2015年出台了上海市城市更新实施办法，并 在2017年颁布了上海市城市更新规划土地实施细则， 对部分规划政策和土地政策进行了重大调整，为城市更新 项目的开展提供了政策支持，例如，在规划政策中，物 业权利人如能提供公共设施或公共空间， 其用地性质、空间高度、建筑面积，都可在符合法规的前提下进行调整； 在土地政策中，将按“存量补地价” 的方式，支持物业权 市“有机更新”的理念融入规划管理、土地管理及其他 城市管理的工作层面，加强机制创新，开展了“共享社区 计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计戈 四大更新行动计划。通过这些试点和行动，上海城市更新的难点
15、和痛点也浮 出水面，例如利益难平衡，实施程序较为繁琐，缺乏有效 的沟通平台等等。针对这些难点和痛点，一方面，我们预 计，未来还会有更多精细化的城市更新政策（如产权政 策、修缮政策、租售政策、容积率转移或奖励政策、鼓励 功能混合政策等）出台，为城市更新扫除政策和制度障碍。 同时，一些适用于老旧建筑改造和旧区改造的技术规范和 管理模式（包括消防规范、道路 交通规范、基础设施规 范等标准及其管理）也将颁布，为旧区度身定制相应的 规范和精细化管理制度，协调利旦OJO心A被运冃其中2 015OII45旧区保护与发展的动态平衡，进一 地资源，提高城市能级、品质与活的生态这些政策还鼓励在城市氐碳、智能技术，
16、支持对建筑“第五利人重新I 更新中采局部更新。上海开展了城市更亲 対隹出17个更新试点 击家嘴与世纪大道沿 卑汇恒隆广场和莘闵 计新的政策和工作路 民和社区治理等目标城市更新访谈（一） 开发商投资者和租户I我们对城市更新项目的开发商、投资者和租户进行了深入全面的访谈，了解他们选择此类项目时关注的要素, 在开发和运营时可能遇到的挑战，应对挑战的成功经验，以及改造后的商机。开发商受访的锦和集团副总裁蒋雷霆先生表示， 锦和非常看好城市更新，并且已经在上海多 个区域布局城市更新项目。在选取适当的项 目上，区位、交通和周边配套设施成为了首 要考量的因素。然而，由于市中心合适的项 目越来越少，锦和也在从外
17、围区域选取城市 更新项目，在项目的区位条件与价格之间做 出取舍，寻找平衡。此外，锦和注重各个项目 的品质。受更新改造成本不断上升的影响, 使用年限较短的项目通常只能列在候补名单 对于改造后的项目，蒋先生表示，项目的租 金不仅会参考周边版块的楼宇情况，也会突 出项目自身的特色。例如，位于漕河泾版块的 锦和中心拥有着独特的造型和露台设计，吸引 了众多优质租户，得到了市场的广泛认可， 因此在租金报价上也略高于周边楼宇。得益 于在改造过程中开始预租的策略，锦和的城 市更新项目保持了很高的出租率。凭借着自 身优势，尽管市场竞争激烈，锦和通常能取 得较好的回报收益。中。与此同时，由于每个项目的条件不同，
18、在更新改造阶段，锦和也会综合考虑物业的 具体情况，邀请相应的大牌设计师进行设计改造。 HI某境外私募房地产开发商该开发商重点关注核心区域的老建筑，通过重 新定位和品牌重塑等城市更新手段，成功地使 老建筑重新焕发生机，获得市场的广泛认可。于最核心的位置，而更注重待改造项目的用 途是否与周边区位相匹配，是否能通过改造, 或调整产品定位提升原有物业的价值。例如, 将非核心商圈的酒店改造成长租公寓，因为该区域更适宜开发住宅。在前期选取项目的过程中，除了物业本身是否具有改造升级的潜力之外，产权、架构 等因素也决定着物业是否可以成为一个好的 投资标的。比如有些项目由于产权不清晰，或 债务情况复杂等原因而无法完成收购并进行 改造更新。
