1、物业管理工程部设施设备维护保养年度计划编制规程样本物业管理工程部设施设备维护保养年度计划编制规程样本1 目的对设施设备的年度维护保养计划进行合理编制，确保维护保养工作的实效性，满足设施设备正常的工作运行和节能运行处于良好的状态，确保园区物业管 理档次。2 适用范围 适用于公寓类物业公用设施设备的维护保养年度计划编制。3 术语和定义（一）设备：仅指该房屋物业所配套的各类设备；房屋设备是为了满足该 房屋物业建筑行业规范标准配套的各类设备，以及为满足该房屋物业销售和特 定使用需求而选配的各类设备；物业管理中的设备以设备系统形式来定义，即 不是按只和个，是按套计；普通房屋物业设备有：中央空调、供配电房
2、系统、 电梯、锅炉、热水交换系统、暖通设备、立体升降车库、发电机、水净化系统、 游泳池设备、雾森系统、楼宇自动化办公系统、火灾报警控制联动系统、闭路 电视监控系统、周界防越系统、可视对讲门禁系统、出入口车辆进出管理系统、 背景音乐系统、巡更系统、卫星电视系统、不间断电源系统、生活/消防/空调/热水/净化供水泵系统、排污/景观提升泵系统、会议设备、洗衣房设备、厨 房设备、维修/绿化/保洁/办公设备。（不包括经营商经营用设备）（二）设施：仅指该房屋物业所配套的各类设施；房屋设施是为了满足该 房屋物业建筑行业规范标准配套的各类设施，以及为满足该房屋物业销售和特 定使用需求而选配的各类设备所配套的各类
3、设施；物业管理中的设施往往是泛 指；普通房屋物业设施有：道路、消防设施、防雷接地、人防设施、公共围墙、 屋顶、檐沟、外立面、门楼、楼道、门厅、结构承重墙、管井道、地下室、各类配电箱/开关/插座/管线、各类灯具、水箱、生活/消防/空调/热水/净化供水的管网/阀门/检测仪表、排污管网、景观设施、公共标识、健身/游乐/休闲设施、喷灌系统、室外综合管路系统。（不包括经营商经营用设备配套设施）（三）特种 设备：根据国家特种设备安全监察条例第八十八条，特种设备定义 是指涉及生命 安全、危险性较大的锅炉、压力容器（含气瓶）、压力管道、电 梯、起重 机械、客运索道、大型游乐设施；特种设备包括其附属的安全附件、
4、 安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。1、锅炉：是指利用各种燃料、电或者其他 能源，将所盛装的液体加热到 一定的参数，并承载一定压力的密闭设备，其范围规定为容积大于或者等于 30L 的承压蒸汽锅炉；出口水压大于或者等于 0.1MPa（表压），且额定功率大于或 者等于 0.1MW的承压热水锅炉；有机热载体锅炉。2、压力容器：是指盛装气体或者液体，承载一定压力的密闭设备，其范围 规定为最高工作压力大于或者等于 0.1MPa（表压），且压力与容积的乘积大于 或者等于 2.5MPaL的气体、液化气体和最高工作温度高于或者等于 标准沸点 的液体的固定式容器和移动式容器；盛装公称工作压力大于或者等于
5、0.2MPa（表 压），且压力与容积的乘积大于或者等于 1.0MPaL的气体、液化气体和标准 沸点等于或者低于 60 气液体的气瓶；氧舱等。3、压力管道：是指利用一定的压力，用于输送气体或者液体的管状设备， 其范围规定为最高工作压力大于或者等于 0.1MPa（表压）的气体、液化气体、 蒸汽介质或者可燃、易爆、有毒、有腐蚀性、最高工作温度高于或者等于标准 沸点的液体介质，且公称直径大于 25mm的管道。4、电梯：是指动力驱动，利用沿刚性导轨运行的箱体或者沿固定线路运行的梯级（踏步），进行升降或者平行运送人、货物的机电设备，包括载人（货） 电梯、自动扶梯、自动人行道等。5、起重机械：是指用于垂直升
6、降或者垂直升降并水平移动重物的机电设备， 其范围规定为额定起重量大于或者等于 0.5t的升降机；额定起重量大于或者等于 1t，且提升高度大于或者等于 2m的起重机和承重形式固定的电动葫芦等。6、客运索道：是指动力驱动，利用柔性绳索牵引箱体等运载工具运送人员 的机电设备，包括客运架空索道、客运缆车、客运拖牵索道等。7、大型游乐设施：是指用于经营目的，承载乘客游乐的设施，其范围规定为设最大运行线速度大于或者等于 2ms，或者运行高度距地面高于或者等于 2m的载人大型游乐设施。（四）物业管理项目中的强制实施特种检验设施设备：根据国家特种设备安全监察条例和物业使用人卫生与环保需求进行的定期设施设备检测
7、，检测单位由国家特种设备安全监察部门和市政部门来完成并出具相应的检测报告，检测费用由物业管理公司从物业管理费中或业主公摊形式支付；普通房屋物业强制实施特种检验设施设备有：锅炉、压力容器、压力管道与检测仪表、电梯、起重机械、 消防、人防、防雷设施、高压供电计量、二次供水水质、市政排污、绝缘防护。四、实施设施设备年度保养计划的流程项目维护保养年度计设施设备维护保养年度计划物业服务中心经理审 核、批准 工程技术部分季度、月度设施设备维护保养单项设施设备维护保养 实施日常设施设备维护 保养记录表单检查与反馈五、设施设备年度保养计划编制程序（一）各岗位工程人员负责提供责任范围内设施设备项目维护保养年度计
8、 划1、责任范围内设施设备存在的缺陷，记录填写在设施设备缺陷记录内。（1）设施设备积累隐患问题，开发商配置缺陷与隐患，未解决遗留问题；（2）影响设施设备正常运行和增加能耗支出；（3）日常易损耗材料费用超支的设施设备；（4）影响业主或被投诉的设施设备；（5）管理档次受严重影响的设施设备；（6）专项技术含量与工作量无法独立完成。2、责任范围内参照单项设施设备管理规程规定的日常保养内容，归类填写 在设施设备维护保养年度计划内，表内注明的时间可用文字描写。各岗位工程人员在每年 11 月 15 日前将本责任范围内的设施设备缺陷记录 和设施设备维护保养年度计划交与工程主管（经理）。（二）工程部主管（经理）
9、对设施设备项目维护保养年度计划进行审核， 并在此基础上编制本区域设施设备维护保养年度计划1、物业管理项目中强制实施的特种检验设施设备编入计划。（1）依据强制实施特种检验设施设备交付定期检测时间来编制计划年检内容；（2）依据计划年检时间来对检验设施设备进行必要的维护项目，并根据物 业服务中心工程部现有技术力量和操作能力，将维护保养计划项目分列为委托外 单位或自行维护保养；（3）依据国家特种设备安全监察部门和市政部门年检收费标准和维护产生 的检测费、材料、工时，进行费用测算列表；年度计划分解为季度、月度计划时， 应将维护保养的具体时间安排报物业服务中心配合执行。2、设施设备运行中存在安全隐患、直接
10、影响管理档次、影响业主或易被业 主投诉的项目编入计划。（1）依据物业服务中心日常记录中设施设备情况来编制计划内容；（2）依据各岗位工程人员提供的设施设备缺陷记录和设施设备维护保养年度计划编制计划内容；（3）依据维护保养内容测算产生的材料的费用和工时进行列表；（4）根据物业服务中心工程部现有技术力量和操作能力，确定工程部自行 及委托外单位维护保养设施设备；3、设施设备的日常和普通维护保养计划（1）依据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维 护保养内容及质量标准；（2）依据共用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维护保养内 容及质量标准；（3）年度计划分解为季度、月度计划，
11、工时、费用测算，及维护保养的具 体时间安排。（4）大型设备和专业设备可委托外单位维护保养，其他由物业服务中心工 程部现有技术力量和操作能力来完成。4、本区域设施设备维护保养年度计划的编制。（1）设施设备维护保养年度计划内容分成自行和委托外单位维护保养计划 列表，分别填写在年度设施设备维护保养计划内；（2）设施设备维护保养年度计划实施所需要的检测费、材料、工时，分成 年检费用、自行和委托外单位列表，分别填写在工程部消耗品/材料/工具/ 年检/费用计划申报表内。（3）工程主管（经理）在每年 12 月 15 日前将年度设施设备维护保养计划和工程部消耗品/材料/工具/年检/费用计划申报表报物业服务中心经理 审核和批准；也可以报请公司工程技术部协助进行技术指导后，报物业服务中心 经理审核和批准；（4）工程主管（经理）在每年 12 月 25 日前将经物业服务中心经理审核和 批准的年度设施设备维护保养计划报公司工程技术部备案，以便进行技术指 导和实施督导。七、记录设施设备缺陷记录年度设施设备维护保养计划工程部消耗品/材料/工具/年检/费用计划申报表
