1、我国不动产登记制度我国的不动产登记制度 一、不动产登记的含义与理论意义(一) 不动产登记的概念关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更
2、，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。（二）不动产登记的理论意义 不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。2、不动产登记具有国家公信力国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，
3、使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。二、不动产物权变动模式物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。（
4、一）意思主义变动模式意思主义物权变动模式，又称合意原则或公示对抗主义，以法国及日本民法为代表，是指物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。在这种立法例中，主要双方当事人只需债权的意思表示一致，就能够发生物权变动的后果，债权意思表示与物权意思表示同一，一个法律行为可以同时引起债权发生及物权变动的双重效果。在意思主义下，公示意味着：(1)所有权的观念性。观念中的所有权是对自然法所倡导的个人主义和自由主义思想的贯彻，承载着主体的人格尊严与价值，认为主体的意思所至，物权关系也随之发生变动。未经公式就不具有对抗第三人的效力。物权变动将公示作为对抗第三
5、人的条件，它一方面促使物权变动的当事人及时进行公示，以对抗第三人；另一方面为第三人提供了一个“消极信赖”利益，从而维护了交易安全。（二）形式主义物权变动模式形式主义物权变动模式，又称物权形式主义或公示要件主义，以德国民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，既要有关于物权变动的意思表示，同时还要履行登记等法定程序，才能发生物权变动之效果。在这种立法例中，一个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，发生债权的意思表示即债权行为，只能引起债权债务关系；而物权变动的意思表示即物权行为，只能引起物权的得丧变更。债权行为是物权行为的原因，物权行为是债权行为的结果，但两者彼此独立，互不影响即物
6、权行为的独立性和无因性。（三）折衷主义物权变动模式折衷主义又称债权形式主义或意思主义与交付（登记）相结合的物权变动模式，以奥地利和瑞士民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，还须履行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。在这种立法例中，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一，在这个环节上，同于意思主义；但除此之外，当事人还要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力，在这个环节中，又同于物权形式主义，故名折衷主义。 目前，世界上奉行债权形式主义的国家，除了奥地利和瑞士以外，还有俄罗斯、西班牙、土耳其、荷兰，以及现代东欧各国、拉丁美洲各国、北欧和远
7、东各国。之所以世界上许多国家均采取该物权变动模式，主要是物权基于债权契约与交付（登记）而发生变动，该模式可以使物权变动存在与否更加明确，有利于维护交易秩序与安全，同时也可以避免双方当事人之间以及与第三人之间的关系复杂化。三、不动产物权的登记模式（一）实质主义登记模式实质主义登记制，又称权利登记制、德国登记制，除德国外，瑞士、奥地利及北欧等国均采此登记制。该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。其主要特点是： (1)登记采用实质审查主义。即登记机关除对登记申请进行形式审查外，还要对包括不动产物权变动的原因
8、与结果的关联性，以及有无瑕疵等方面进行审查。(2)登记具有公信力。即不动产物权一经登记，即使登记之原因不成立，或者无效及可撤销，其仍可对抗第三人。(3)登记采用强制登记主义。即不动产物权变动除需当事人的合意外，还需要进行登记，不经登记不发生效力。(4)登记簿采用物的编成主义。即登记簿的编制以不动产物权为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。登记完毕后，不颁发权利证书，仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过而已。 (5)登记注重不动产物权的静态。即登记簿上反映的是每一项不动产物权上所存在的各种权利的现在状况，而不记入物权的变动事实。（二）形式主义登记模式形式主义登记制，又称契据登记
9、制、法国登记制或登记对抗主义，除法国外，意大利、日本、比利时、西班牙等国及美国大多数州均采用此登记制。该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，而不是不动产物权变动的要件，但非经登记不得对抗第三人。登记机关进行登记时，只是根据法律规定应当提交的有关契据所记载的内容予以登记，因此称为契据登记制。其主要特点是：(1)登记采用形式审查主义。即登记机关只对登记申请进行形式审查，而不对契约中记载的事项的真实与否，以及有无瑕疵进行审查。 (2)登记没有公信力。即如果实体法上的原因无效或可撤销时，已登记的事项也可被推翻。(3)登记采用任意登记主义。即不动产物权变动登记与否均有当事人酌定，法律并无强制性规定；不
10、登记，物权变动也即可发生法律效力。(4)登记是不动产物权变动对抗第三人的要件。即仅依当事人之间的合意即发生物权变动之效力，登记只是物权变动对抗第三人的要件。(5)登记簿采用人的编成主义。即登记簿的编制不以不动产物权为标准，而是依不动产物权人为标准，按照登记顺序先后而作成。登记完毕后，亦为仅在关于不动产物权交易的契约上注记登记的经过，而不再颁发权利证书。(6)登记注重不动产物权的动态。即登记簿上不仅记载登记物权的现在状态，也反映每一项不动产物权交易的动态，从中无法看出某一时段一项不动产物权上所存在的各种权利的整体状况。（三）权力交付主义登记模式权力交付主义登记制，又称托伦斯登记制、澳洲登记制，除
11、澳大利亚外，新西兰和英格兰、爱尔兰、加拿大、美国的少数州等英美法系国家和地区以及我国的香港特别行政区均采用此登记制。该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas)于 1858 年在南澳大利亚州，根据权利登记制改良而来。此种登记制的基本精神与权利登记制相同。其主要特点是：(1) 登记原则上采用任意登记主义，但如果某一土地一旦进行过第一次登记，此后的有关交易必须进行强制登记，否则不发生物权变动的效力。而权利登记制，一切土地物权及其变动，必须进行登记。 (2)登记采用实质审查主义。 (3) 登记有公信力。 (4) 登记注重不动产物权的静态。(5)登记需交付权利证书。 (6)设置
12、专门的赔偿基金。在此登记制中，因登记具有公信力，故在发生错误或者遗漏，而致使真正权利人受损害时，登记机关往往设有专门的赔偿基金，由登记机关承担赔偿损失的责任。而权利登记制，则是由国家负损害赔偿的责任。四、不动产物权变动模式对不动产登记模式的影响物权法律是规定物权的静态归属和动态利用的法律，现代物权法的着重点从静态转为动态，也恰恰说明了物权变动的重要性。登记作为一种工具性手段，或者为了使物权变动发生或者为了使物权发生对抗第三人的效力，是服务于物权变动的，其目的在于确定物权变动法律依据抑或保护第三人利益。所以物权变动模式对不动产登记模式有重大影响，采不同物权变动模式的国家大体上对应着相应的物权登记
13、模式。（一）对登记强制性的影响形式主义、折衷主义下，登记为物权变动生效要件，不登记不发生物权效力，故当事人欲取得物权则必须登记与之对应的是权利登记制、托伦斯登记制进入登记程序的情况（不选择登记是法律为登记强制以外的另一种选择）；意思主义下，登记非物权变动要件，凭当事人意思即可取得物权，故登记不是强制性的。（二）对登记效力的影响 形式主义、折衷主义下，登记是物权变动的生效要件，一经登记便取得以国家公信力保障的物权推定正确性效力，即取得物权的排他效力此为权利登记制、托伦斯登记制选择登记的情况所采用；意思主义下，登记非物权变动的生效要件，经过登记仅取得类似于证据效力的公示力，而不具有公信力，即取得对
14、抗第三人效力。（三）对登记程序的影响在登记时除提交物权交易的债权合意外，是否需要在登记官面前另外形成一个独立于债权合一的物权合意。意思变动主义与折衷主义下，使物权发生变动的是债权合意，故在登记时要提交双方的债权合同此为契据登记制、托伦斯登记制所采用；而形式主义模式下，使物权变动的是物权合意，故在登记时除提交债权合同外还需另外由双方当事人在不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的与债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的物权合意此为权利登记制所采用。（四）对审查方式的影响形式主义与折衷主义下，登记是物权变动的必要条件，申请人通过物权意思或债权意思获得了具有排他效力的物权，基于物权
15、强大的效力和对第三人的保护，登记机关必然要对物权意思或债权意思进行实质审查此为权利登记制、托伦斯登记制所采；意思主义下，登记不影响物权变动，申请人仅通过登记获取对抗第三人的公示力，故仅对其债权意思进行形式审查此为契据登记制所采。（五）对编制方式的影响在登记簿的编制上，有物的编成主义与人的编成主义之区分。前者注重不动产权利的静态，为权利登记制、托伦斯登记制所采用；后者注重不动产权利的动态，为契据登记制所采用。形式主义与折衷主义下，登记作为物权变动的要件，登记影响到物权的形成时间、权利状态以及顺位权利的次序，意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面地反映当时
16、不动产权利的整体情况，故对应的采取物的编成主义；意思主义下，登记仅是对抗第三人要件，物权作成完全决定于当事人的意思自治，登记所关心的更主要的是当事人物权的有无，故相应的采人的编成主义。（六）对登记机关赔偿责任的影响形式主义与折衷主义下，国家强制把登记作为物权变动生效要件，并以国家责任担保登记推定的正确性，一旦权利实际状态与权利登记状态不符，善意第三人仍能取得权利，而真正权利人则由国家或者登记机关负责赔偿此为权利登记制度、托伦斯登记制度所采用；意思主义下，登记非物权变动的强制性要件，不具有公信力，国家也不保证登记的推定正确定，不发生善意第三人善意取得及真正权利人保护的问题，登记机关也就不负赔偿责
17、任此为契据登记制所采。五、我国建立不动产登记制度的原因及价值（一）建立原因人类历史上的物权公示方法并不仅仅只有登记和占有两种。根据日本学者我妻荣先生的总结，物权的公示方法包括登记、登录、占有和标识等。日本亦有判例确认明认的方法发生物权变动，例如削去树木之皮，墨书为何人所有等，此种非典型的明认方法对于非移转占有的动产让与担保而言，具有广泛的适用余地。历史选择了登记作为不动产物权公示主要出于以下几方面的考虑：1.不动产的物理属性决定了其不能够像动产一样随意移动，且往往是人随物动，而非物随人动，因此交付或占有并不能很好地公示其物权状况。2.物权的属性决定了物权的公示方法。将物权的相关情况公诸于世，是
18、因为物权是一种支配权、对世权，若不公开其权利状况，可能会给不知情的第三人造成不测之损失。3.在人类历史上乃至今天，不动产均为人类安身立命之根本，因此权利人需要有较之占有更权威、更明确的公示方法。而登记机关的权威性和登记薄“白纸黑字”之明确性能够更好的满足权利人内心的安全感。综上所述，不动产本身的功能和物理属性，登记的法定性、权威性和明确性，物权的对世排他支配效力以及公众的信赖决定了物权登记具的必要性。（二）不动产登记制度的经济价值该部分内容主要从经济学的角度进行分析。1.不动产登记制度能够透明物权关系，宣示物权的归属状态，降低交易中的不确定性，有助于维护交易安全。2.不动产物权登记制度能够规范
19、行为主体的交易行为，降低社会成本，有助于提高物权变动的效率。3.不动产登记制度能够明晰产权关系，有助于不动产资源配置的“帕斯托改进”，进而提高不动产资源配置的总体效用，提高经济效益。六、我国的不动产登记模式（一）我国不动产登记制度的历史沿革新中国建立以后，根据1947年颁布的中国土地法大纲及1950年颁布的中华人民共和国土地改革法的规定，开展了土地改革活动，由中华任命共和国政府向农民发放土地证和房产证。在城市，逐步开展了土地登记工作。20世纪50年代初期，登记主要适用于土地，以后城市房屋也逐步实施了登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证。但自从50年代后期开始，房地产登记制度不幸中断了30
20、多年。改革开放之后，不动产物权登记制度逐渐被恢复，并健全了户籍管理机构，有关登记的法律法规也逐步建立起来了。但20世纪80、90年代登记只是作为不动产行政管理部门进行管理的一种手段。因此这种登记和民法上的不动产物权变动没有法律上的联系。2007年通过的物权法对不动产登记进行了专门规定，但仍是较为粗略的，对相关问题基本上只是原则性规定。我国目前存在的与不动产登记相关的法律主要有：物权法、土地管理法、城市房地产管理法、森林法、农村土地承包法、担保法等；行政法规主要有：土地管理法实施条例、城市私有房屋管理条例等，此外还有诸多部门规章、地方规章和司法解释。（二）我国不动产登记制度现状1、登记生效物权变
21、动模式下采权利登记制体例我国物权变动以登记生效主义为原则，故登记制度方面对应的以权利主义登记制为原则，关于不动产物权登记，大多数均采登记制度，如不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的登记。在权利登记制下，登记是强制性的，不登记不生物权效力；登记时须提交物权变动的物权合意；对登记事项进行实质性审查；编制体例上采物的编成主义；国家机关（而不是登记机关）承担登记错误的赔偿责任。2、登记对抗物权变动模式下采契据登记制体例我国物权变动以登记对抗主义为例外，在农村宅基地使用权、土地承包经营权、地役权的登记上采契据登记制。在此登记制下，登记不是强制性的，不登记不发生对抗第三人效力；登记时需提交债权合意
22、；对登记事项进行形式审查；为统一计，编制体例上仍采物的编成主义；国家机关仍承担登记错误的赔偿责任。以上关于1、2点应该说明的是：（1）、由于我国物权变动模式究竟采实质主义变动模式还是折衷主义物权变动模式尚有争论，故上文以登记生效、登记对抗主义物权变动模式取代。如采实质主义变动模式则登记的应是物权合意，如采意思主义变动模式则登记的应是债权合意。（2）、关于登记审查，我国是以形式审查为原则，以实质审查为例外。有的学者认为应按照登记生效、登记对抗变动模式来区分，如上文所述；有的学者则认为应该按照物权登记程序进行区分，即初始登记、涂销登记应进行实质审查；变更登记、更正登记应进行形式审查3、兼采托伦斯主
23、义登记制交付证书、国家机关承担赔偿责任的做法不论是登记对抗还是登记生效，其登记模式下均采物的编成主义，并按照托伦斯登记制确定“宗地”的地籍，发放权利证书。当登记机关登记错误时，并不是登记机关承担赔偿责任，而是按照行政法上的国家赔偿法由国家来进行赔偿。这种赔偿的性质并不是民法上的民事责任，二是行政法中的国家责任，并且这一赔偿是适当的而不是足额的。七、我国不动产登记的内容和种类（一）我国不动产登记内容未臻明确1、未明确可以登记的不动产范围物权法对于登记对抗主义下是否发生对抗第三人效力的登记规定为自愿登记；以对及非依法律行为发生的物权变动，为进一步处分而进行的登记规定为自愿登记；对于登记生效下登记等
24、级的不动产物权也规定了基本原则，如物权法规定的城市建设用地使用权、集体土地所有权、集体土地建设使用权、抵押权等他项权利，房地产管理法规定的公民自有房屋所有权及房屋上设立的抵押权等。但是这些规定非常不全面，比如，对于行使公共权力的公法人参与的物权活动取得的不动产物权是否登记，需要立法明确；对于铁路、公路、水库、涵洞等重要的不动产物权变动是否登记及如何登记，也需进一步明确。2、未明确登记薄应记载的实体内容由于我国未制定不动产登记法，因此不动产登记薄上应记载的内容尚无法律依据。依照国外立法经验，应该包括不动产自然状态的文字描述以及不动产物权记载两部分。物权记载部分一般又分为所有权以及所有权承担的定限
25、物权两方面。3、对程序性物权-顺位制度规定不全面不动产物权的顺位是依据登记制度建立起来的。登记在先的权利，具有优先的顺位，可以绝对的先行实现；后顺位权利不得妨害先顺位权利，否则无效。我国物权法194条只是在抵押权制度中承认了顺位制度，但其其原理，这一制度并不仅仅在抵押权制度中发挥作用，在传统民法的地上权、抵押权可以同时存在，我国现实中类似情形也常常出现。（二）、我国不动产登记种类1、初始登记初始登记，指不动产所有权人依法在规定时间内对其权利进行的第一次登记。初始登记的原因，一般既可能因为新的不动产登记法实施，需要对全部的不动产物权所有权进行清理性登记；也有可能是对新产生的不动产进行登记，如继承
26、所的所有权、通过法院判决所的所有权、先占无主物取得的所有权、房屋建造完成取得的所有权等。2、他项权利登记（变更登记）不动产登记程序法上把所有权初始登记之后的权利设立登记和转让登记均称为“他项权利登记”。而在物权法学中，或在不动产实体法中则称之为“变更登记”，它们是对不动产所有权的各种物权限制的登记。包括创设用益物权和担保物权的物权登记，转移用益物权和担保物权的物权登记，权利内容的变更登记。我国物权法尚未确立变更登记第三人同意制度：即在变更、放弃不动产物权时，如果其损害第三人的权利和利益时，需要经过第三人同意。3、更正登记与异议登记所谓更正登记，即对错误等内容的纠正登记。异议登记是对登记内容提出
27、异议抗辩，限制登记的“正确性推定”效力，以保护特定人利益的登记。在我国更正登记可以由登记机关自为更正，也可由申请人申请变更。申请人申请更正登记须经登记薄记载权利人同意，其不同意的方可提出异议登记。异议登记后15日内不起诉的，异议登记失效。4、涂销登记，或者称为废止物权登记，包括权利人抛弃其不动产物权的登记，以及不动产自然灭失的登记。5、预告登记预告登记是当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即，权利人取得人只对未来物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。我国物权法仅仅承认以购买住房为目的的债权人才有纳入预告登记的资格，因为此种债权请求权效力的物权化是以保障
28、“居者有其屋”的生存权作为其基础的，离开此种民法人文关怀的预告登记，我国是不承认的。我国物权法20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”八、我国不动产登记的程序相关事项（一）、我国纷杂的不动产登记机关目前世界各国对于不动产物权登记，大都设立统一的登记机关，我国物权法第10条第2款也有统一登记机关原则性规定：“国家对不动产实行统一登记制度”。而事实上，我国尚未建立起统一
29、的登记机关体系，甚至十分纷杂。从现行法律、法规对不动产登记部门的规定来看, 涉及的部门可谓不少。例如, 土地管理部门对国有土地使用权、抵押权、农民集体土地所有权进行登记; 房产管理部门对房产所有权、抵押权登记; 草原主管部门对草原使用权、所有权登记等。这样, 容易导致“多头登记”, 失去了登记的公示、公信力。 但是至少，我国确立了登记机构的“属地管辖原则”，为尽早实现登记机构的统一化提供了法律技术支持。正如物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”实务中，我国一些地方实行所谓的“分机等级”制，即按照登记申请人（政府设立的企业法人）的行政级别确定登记机关的做法，是不
30、合法理的，也不符合国际通常做法。（二）、我国不动产登记薄和权属证书 根据物权公示原则，不动产登记薄实质上成为不动产物权的法律根据，具体的实现了登记对不动产物权的三大效力：即物权变动根据效力、权力正确推定效力、善意保护效力。当不动产登记薄与权利证书记载不符实，以不动产登记薄为准。物权法17条确定了这一规则。（三）、我国尚无基本登记程序明确规定 因我国尚未制定不动产物权登记法，所以没有程序的具体规定，但是借鉴各国立法，应确定以下一些程序性原则：合法原则、申请原则、形式审查原则、法定文字登记原则、经确性原则、证据原则。（四）、我国尚未建立不动产的合并与分立、权利混同制度（1）不动产的合并与分离不动产
31、的合并，即两个以上的不动产在不动产登记薄上合并登记为一个不动产。不动产的分立，指一个不动产在不动产登记薄上分离为两个以上的不动产。不动产的合并与分立，并不是不动产在责任形态上的合并与分立，而只是在不动产登记薄上的合并与分立，所以其实质上是特殊的不动产物权变更。不动产合并与分立涉及第三人利益时，必须得到第三人同意，未得到第三人同意的不动产合并与分立对第三人利益造成损害时，由合并分立后的不动产承担连带赔偿责任。（2）不动产权利的混同不动产物权的混同，指一宗不动产上的多个物权同时为一个主体取得的情形。处理不动产混同的规则是：一般情况下有所有权吸收其他权利；特殊情况下，为保护第三人利益及本人的顺位利益
32、，所有权人的所有权和其他物权均不消灭，从而产生所谓的“所有权人地上权”、“所有权人抵押权”、“所有权人土地债务”。例如先取得不动产抵押权的权利人嗣后又取得不动产的所有权，如果不涉及第三人利益或者自己的顺位利益，则由所有权吸收抵押权，只为其保留所有权；但如果还存在并存的第三人的抵押权优先实现的顺位利益，或者自己优先的顺位利益，则抵押权、所有权不发生混同。九、我国物权法对不动产登记制度的突破与完善（一）统一登记制度物权法第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”这一制度解决了目前不动产登记存在的问题。物权法以法律的形式明确规定了国家将实行统一登记范围、登记机构和登记办法。而以往我国各省级行政区域都自行制定房地产登记规则和收费标准，因而造成不同地域的不动产登记不统一。（二）房屋登记机构不得干预房屋交易价格物权法第13条明确规定了登记机构不得要求当事人对不动产进行评
