1、物业机电设备管理工作手册范本前 言 工业物业工程管理概述及管理制度第一章 工程管理职责标准第一节 机电管理第二节 水电管理第三节 工程（土建）第四节 机电、工程管理制度第二章 机电管理操作规程第三章 供水管理操作规程（还是水电一起？）第四章 工程管理操作规程（土建）第五章 突发应急处理及安全防范措施执行标准例：高空安全作业执行标准第六章 ISO9000、ISO14000环境管理、18000职业健康安全控制程序例：固体废弃物管理程序附：相关记录表格以上是大概的框架，你可以根据专业需求自行调整，下面是一些机电方面的资料，有用的话可以参考 ，不行可删除！事故及故障应急处理程序水、电紧急情况（事故）处
2、理流程 水电故障处理程序 机电主管 汇报 汇报 汇报 汇报 汇报 汇报说明：1. 凡供电高压部分事故（故障），可能的情况下，先设法紧急切除供电，然后 立即向供电公司报告，并须由供电公司专业队伍前来处理； 2计量表计（含我公司代抄表）部分的故障，应迅速报告供电公司，由供电公 司处理更换。水、电机械设备运行、维修保养制度 一、消防泵系统： (一) 水泵每月运行一次，每次以不少于二分钟为宜。 (二) 水泵轴承每季加油一次(如无油杯的加黄油)；电动机轴承每半年加油一次。 (三) 每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封，是否良好，如有毛病应及时进行维修。 (四) 供电、照明、控制信号线路应随时保持
3、良好的应急状态。 二、供水系统： (一) 水泵每半月更换一次，相应转换水泵时作检查（包括闸阀、开关等）。 (二) 水泵轴承每季加油一次，电动机轴加油一次(没有油杯的加黄油)。 (三) 每周检查闸阀、开关是否灵敏、密封，是否良好并及时处理好。 (四) 水泵每月保养一次。 (五) 水池每半年清洗一次，由工程部及管理处组织实施。 (六) 每月检查水表一次，发现有问题的应及时更换或修理。 (七) 水泵运行完好的质量指标：1、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、紧固，有一个放水阀、星型环完好。 2、仪表方面，要求电流表、压力表齐全准确。 3、出水阀门、逆水阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好，泄漏合乎
4、要求。 4、泵体各部分连接严密，不漏水。 5、油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。 6、轴承温度不得超过6065，运动不得有异声和异常震动。 7、电机温升不得超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。 8、电流及欠压保护齐全。 9、接线齐全，供电良好，接地合格。 10.设备无油垢，无积尘，机房无积水、无杂物、工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。 11、有技术档案，供、排水图。 三、供电系统： (一) 检查变压器的油量位置是否适当。 (二) 所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。 (三) 运行中的开关、母线、接头等一切载流异体，有无跳火冒烟、烧焦、发热、变色等现象。 (四) 变压器
5、在运行中应监视：1、 电流、电压的测量读数。2、 声音是否正常。3、 油面温升有无超允许范围。4、 油面指示计的油色有无异变。5、 连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换。6、 箱壳有无漏油现象。7、 金属外壳的地线是否合格。 (五) 运行中的变压器绝缘油，每年应取油样送供电部门作一次简化试验。 (六) 检查电缆坑有无积水，如有积水应及时清除。 (七) 配电室应配备温度计，做好通风和降温工作，一般室内温度不能超过40度为宜。 (八) 配电室每星期吸尘一次，保持室内清洁、干净。 (九) 各开关要标明控制电范围，以利工作。每星期检查一次各主开关接触是否良好。 (十) 每月检查电表一次，发现有问题的应
6、及时处理。 (十一) 公共照明及其它开关的维修更换。 (十二) 湿式变压器运行完好，符合质量标准： 1、螺栓、吊环、密封垫齐全、完整、紧固。 2、油质合格，油量适当，油标完整、清晰，防爆管口、防爆玻璃完好。 3、通气孔不堵塞、有护圈、放油孔不漏油，有护铁。 4、接地线整齐、连接紧固、导电良好。 5、油箱各部不渗油、无严重变形，散热管不堵塞，温升不超过铭牌规定。 6、高压侧绝缘电阻不低于250兆，低压侧不低于35兆欧。 7、变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。 8、无积尘、无积水、无油污、无淋水，周围清洁，无杂物。 9、有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。 (十三)干式变压
7、器运行完好质量标准: 1、螺丝、垫圈线咀齐全、完整、紧固、密封良好。 2、接线紧固、齐全、导电良好，合乎防爆要求绝缘电阻良好。 3、外壳接地良好。 4、外壳托架无严重变形无锈蚀。 5、壳内清洁无积水、壳外无积垢、无污泥。 6、有检查记录。 (十四)柴油机： 1、每月试运行柴油机二次，时间30分钟。 2、每月清刷加油一次。 3、每年进行保养一次。 4、每部柴油机一般应保持足够开机24个小时的用油。油箱应每年清理一次，以保持油质纯净。 5、经常检查充电机是否良好，保持蓄电池的充电，以备应急之用。设备管理规程 一、职责 1、设备由开发商负责订货安装，工程部按物业验收规定参与设备的验收。 2、工程部全
8、面负责公司设备的监督管理工作，建立公司汇总的设备台帐。负责编写设备运行、维护、保养制度，设备运行操作规程，并对管理处提供技术指导；负责审核各管理处的设备大、中修计划，并组织安排管理处无法完成的维修工作，及外委维修设备、维修合同的管理。 3、管理处机电主管负责本管理处设备运行维修管理。负责本管理处设备台帐、配件、材料的采购计划的编制，及设备资料收集保管；负责运行维修组工作的周检。 4、管理处运行维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并作好标识及记录。 二、实施程序 1、接管设备的验收 工程部会同管理处对新接管小区的设备的验收。 2、设备的标识、建帐和资料管理 1）设备的标识 管理
9、处机电主管负责所有设备实现整机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况及注明附属设备（必要时）等。 2）设备的建帐 a.管理处机电主管负责建立本管理处的机电设备台帐，台帐内容包括: 设备名称、编号、型号、生产厂家、技术参数、保养人等。 b.各管理处设备运行、保养、维修的原始记录，由该管理处机电主管负责收集、整理并归入各设备的单机档案。c.公司工程部负责汇总建立公司总的机电设备台帐3）设备资料的管理 a.各管理处机电设备台帐及单机档案材料由该管理处机电主管管理。 b.公司总的机电设备台帐及设备技术资料由工程部兼职资料员管理。 c.设备资料应存放有序，标识清楚。 3、设备的运行、维护
10、、保养 1)管理处运行维修组人员遵照水电、机械设备运行维护保养制度、设备运行维护值班记录、企业电工安全规程及设备操作管理规程的要求做好运行、维护、保养工作，并做好相应的记录。 2)各管理处机电主管是运行维修组的直接领导。负责拟制设备检查保养计划表，组织落实设备运行维护保养工作；负责督查该组成员做好各项记录；负责设备运行维护工作的周检。 4、设备的维修 1）发现设备损坏，机电主管要组织人员进行维修，对于重大维修公司应派专业技术人员进行指导。 2）对专业要求较高的某些设备及管理处解决不了的故障需要外委维修的，由机电主管填写物业维修单，经管理处主任审核，报请主管副总经理批准后由工程部执行。维修结束后
11、，由工程部和管理处共同组织验收。 3）外委维修单位维修过程中更换零部件须经管理处机电主管签证，更换价格在1000元以上的零件还须工程部认可。 4）维修人员须做好维修及更换零件的记录，该记录经管理处机电主管整理，归入设备单机档案。5、 维修零备件及材料的请购 1）正常情况下按公司物品采购控制程序办理。 2）急修抢修情况下，须先行购买急用的零件材料时，费用1000元以下的，由管理处主任斟定；1000元以上的由管理处主任请示公司主管副总经理后购买，事后再补办相关手续。 6、设备的报废 因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由管理处提出、工程部复核、公司总经理签署意见、提交业主委员讨论通过后，
12、始得报废并除帐。企业电工安全规程 一、外线安装电工:1、 工作前应先检查防护用品、工具、仪器等是否完好。2、 有六级以上大风、大雨、雷电等情况下严禁登杆作业，及倒闸操作。3、 登杆工作前必须检查杆根是否牢固。新立杆在杆基未完全牢固以前严禁攀登。明显倾斜，杆根腐朽达1/3以上者，以及冲刷、起土、上拔的电杆应先行加固，或支好架杆，或打临时拉绳后再上杆。凡需要松动导线、地线、拉线的电杆应先检查杆根并打好临时拉线或支好支架后再行上杆，数人同登一杆时，先登杆者不得先工作，以防落物伤人。应等各人选择好自己的位置后，才能工作。上下杆时，勿紧跟前人，须等前一人到达工作位置或地面后，再开始第二人上、下杆。4、
13、杆上作业时，地面应有人监护。材料、工具要用吊绳传递。杆下两米内不准站人，现场工作人员应戴安全帽。5、 杆上作业必须使用安全带。安全带应系在电杆及牢固构件上，不得拴在横担木上。应防止安全带从杆顶脱出。6、 使用梯子时要有人扶持或绑牢。7、 登杆进行倒闸操作必须由两人进行，一人操作，一人监护。操作机械传动的油开关或刀闸时，应戴绝缘手套。没有机械传动机构的刀闸、跌落式保险器等应使用绝缘棒并戴绝缘手套操作。登杆进行倒闸操作人员，应戴安全帽、安全带。8、 线路作业前，工作负责人应根据工作票做好停电、验电、接地措施，断开所有电源侧油开关和刀闸，并断开会危及线路停电作业，又无法采取措施的交叉跨越、平行和同杆
14、线路的电源油开关和刀闸，以及断开有可能返回低电源的油开关和刀闸。9、 断开的油开关、刀闸的操作机构应加锁，跌落式保险器的保险管应取下，并应在油开关或刀闸的操作机构上挂“禁止合闸，有人工作”的警示牌。 10、停电线路上开始工作前，必须先在工作现场逐相验电并挂接地线。验电时应戴绝缘手套，并有专人监护。 11、线路经验明确实无电后，工作人员应立即在工作地段两端及可能送电的分支线路挂接地线。挂接地线时要先接好地端，后接导线端。拆线时，次序应相反。装拆接地线应使用绝缘棒或戴绝缘手套。接地线必须用多股软铜线组成，截面不得小于25平方毫米。临时接地极打入地下应不小于0.6米。12、线路停电作业须要变电所停电
15、时，工作负责人应与变电所值班员(或调度员)联系好。工作负责人必须得到变电所值班员(或调度员)通知“已拉开电源，挂好接地线，许可开工”后，才能指挥工作人员在工作现场验电并挂接地线，然后交代工作人员上杆工作。工作结束后，工作人员必须检查线路状况及线路上有无遗留的工具、材料等，通知并查明全部工作人员已由杆上撤回，然后指挥拆除现场接地线，才能通知变电所值班员(或调度员)恢复送电。严禁约时停、送电。13、在杆上进行不停电工作时、工作人员活动范围与带电导线距离不得小于表1的规定,工作中必须使用绝缘绳索与绝缘安全带。工作时风力应不大于五级，并应有专人监护。但在10千伏及以下的带电杆塔上工作时，工作人员距最下
16、层高压导线的垂直距离不得小于0.7米。表1 在带电线路杆塔上工作的安全距离 电压(千伏) 距离(米) 10级以下 0.70 2035 1.00 44 1.20 60110 1.50 14、停电检修线路如果和另一线路交叉或接近，以致工作时可能和另一线路接触或接近距离达到表2距离以内时，则另一线路也应停电并接地。表2 临近或交叉其它电力线路时工作安全距离 电压(千伏) 距离(米) 10级以下 1.0 2044 2.5 60100 3.015、同杆架设两回线或平行架设的两回线路，一回线路停电检修。另一回线路带电时，工作负责人必须详细查明确实停电的线路，向工作人员仔细交代那一回线路停电，哪一回线路带电
17、，那些杆塔许可上杆，以及注意事项，并设人监护。16、不停电或部分停电工作时，每一杆塔都应设专人监护。五级以上大风时严禁进行部分停电检修操作。17、低压带电工作应设专人监护，使用有绝缘柄的工具。工作时应站在干燥的绝缘物上进行，并戴绝缘手套和安全帽，穿长袖衣服。严禁使用锉刀和钢皮尺等。邻近相导电部分应用绝缘板隔开。18、挖坑时注意事项: 1）挖坑前必须调查地下管道、电缆等地下设施情况。事先要和主管单位联系，做好防护措施，对施工人员要交代清楚，并加强守护； 2）在超过1.5米深的坑内工作时，抛土要特别注意防止土石回落坑内； 3）在松软土地挖坑，应加挡板、撑木等防止塌方； 4）在居民区、交通道路附近挖
18、坑时，应设遮拦，夜间挂红灯； 5）石坑、冻土坑打眼时应检查锤把锤头及钢钎。打锤人应站在扶钎人侧面，严禁站在对面，并不得戴手套打锤。 19、立杆与撤杆注意事项: 1）必须设专人统一指挥，遵守有关电气安装规范； 2）立、撤杆过程中，杆坑内严禁有人工作，除指挥人及指定人员外，其他人员必须离杆下1.2倍杆高的距离以外。 3）立杆及修整杆坑时，应有防止杆身滚动、倾斜的措施，如采取用叉杆和拉绳控制等(拉绳与地面夹角应为450左右)； 4）电杆已立起并符合规定要求后，应及时回填杆坑，并分层夯实牢后，方可撤去叉杆及拉绳； 5）在撤杆过程中，拆除杆上导线前，应先检查杆根，做好防止倒杆措施。在挖坑前应先绑好拉绳；
19、 6）使用吊车里、撤杆时，应与吊车司机密切配合，遵守起重工。挂钩工安全操作规程。钢丝绳应吊在杆的适当位置，防止电杆突然倾倒。 20、放线、撤线与紧线工作都应设专人统一指挥。紧线时应检查导线有无障碍物挂住。工作人员不得跨在导线上或站在导线角内侧。紧、撤线前应先检查拉线、拉桩及杆根。如不能适用时，应加设临时拉线加固。严禁采用突然剪断导线的办法松线。 21、在交叉跨越各种线路、道路等处放、撤线时，必须先取得主管部门同意，做好安全措施，如搭设可靠的跨越架，在路口设人看守等。 22、杆上工作完毕后，应使用脚扣或升降板等下杆。严禁甩掉脚扣，从拉线绳上或抱杆快速溜滑。 23、使用喷灯工作时，其油量不得超过容
20、积的四分之三。打气要适当。不得使用漏油、漏气的喷灯。 24、在高压设备附近使用喷灯时，火焰与带电部分的距离: 电压在10千伏及以下者不得小于1.5米；电压在10千伏以上者不得小于3米。不得在带电导线、带电导线、带电设备、变压器、油开关及易燃材料附近将喷灯点火。 二、内线安装电工1、 用手动弯管器弯管时，要精神集中，操作人员一定要错开所弯的管子，以免弯管器滑脱摔伤。2、 用手动弯管器弯管时，操作位置必须选择宽阔平坦的地点。严禁站立在沟旁和高空房沿无护拦处操作。3、 两人以上套管子丝扣时，必须协调一致。在调板牙时，板把两侧不得站人，防止套丝板打伤人。断管时拉锯不可用力过猛，以防锯条折断伤手。断管后
21、先用元锉或铣刀去毛刺，不能先用手指去摸。4、 用或弯管时，必须将砂子炒干，木楔堵紧管口。管子加热时，管口处禁止站人，以防放炮伤人。5、 剔槽打眼时，锤把必须牢固，不得松动。錾子应无飞刺，剔混凝土槽、打望天眼时，必须带好防护眼睛。使用大锤打眼时，禁止用手掌錾子，必须用火钳掌錾子，以免大锤伤手、伤人。握锤把不许戴手套。打锤人应站在掌錾子人侧面，严禁站在对面。6、 扫管、穿钢丝和穿线时，双方要一呼一应有节奏的进行，不要用力过猛，以免伤手。7、 削线头时刀口要向外，削线时不能过猛，防止削在手指上。8、 用大锤砸地极时，要注意适当高度，锤砸下时，要稳、准，注意飞锤。扶地极者要在侧面，不能摇晃，最好用大钳
22、卡紧，人距地极要远些，以免被打伤。 9、平整角钢时，要二人配合好，步调一致，平行操作，以防震手。 10、在高空作业时，应遵守高空作业安全操作规程，必须扎好安全带，戴好安全帽。高处工作传递物件不得上下抛掷。 11、在带电设备附近工作时，禁止使用金属卷尺测量。 12、使用电动工具时，应戴绝缘手套，并站在绝缘垫上。电动工具的金属外壳必须接地。严禁将电动工具的外壳接地线和工作零线拧在一起插入插座。必须使用两线带地或三线带地插座，或者将外壳接地线单独接到接地干线上，以防接触不良时引起外壳带电。用软电缆连接移动设备时，专供接零保护的芯线上不许有工作电流通过。 13、使用喷灯时，油量不得超过容积的四分之三。
23、打气要适量。不得使用漏油、漏气的喷灯。在高压设备附近使用喷灯时，火焰与带电部分的距离: 电压在10千伏以下者不得小于1.5米；电压在10千伏以上者不得小于3米。不得在带电导线。带线设备、变压器、油开关及易燃物附近将喷灯点火。 14、使用梯子时不准垫高使用，梯子与地面之间的角度以600左右为宜。在滑的地面上使用梯子时要有防滑措施。没有搭勾的梯子在工作中要有人扶住梯子。使用人字梯时拉线必须牢固。不准使用钉子钉成的梯子。 15、电气设备的金属外壳必须接地，接地线要符合标准。有电设备不准断开外壳接地线。电气施工应遵守电气安装规范。 16、电器或线路拆除后，可能来电的线头必须及时用绝缘包布包扎好。高压电
24、动机或电器拆除后，遗留线头必须短路接地。 17、安装灯头时，开关必须接在火线上，灯口螺丝必须接在零线上。 18、在高压设备及重要低压总盘与干线上工作时，必须由领导人签发工作票，并由值班人员停电、验电、装设接地线，悬挂标示牌与装设临时遮拦，会同工作负责人检查并办理好工作许可签字手续后方可进行。工作时必须有两人以上一起工作。19、高压设备停电工作时，距离工作人员工作正常活动范围内小于表4规定的设备，必须停电。距离大于表4但小于表3规定的设备，必须在距带电部分不小于表4的距离处装置牢固的临时遮拦。否则必须停电。带电部分只能在工作人员的正面或一侧。带电部分在工作人员的后面或两侧无可靠措施者，也必须停电
25、。表3 设备不停电时的安全距离 电压等级(千伏) 安全距离(米) 10级以下 0.7 2035 1.0 44 1.2 60110 1.5 20、停电时必须切断各回线可能来电的电源。不能只拉开油开关 进行工作，而必须拉开刀闸，使各回线至少有一个明显的断开点。变压器与电压互感器必须从高低两侧断开。电压互感器的一二次熔断器都要取下。油开关的操作电源要断开。刀闸的操作把手要锁住。表4 工作人员工作中正常活动范围与带电设备的安全距离 电压等级(千伏) 安全距离(米) 10级以下 0.35 2035 0.6 44 0.9 60110 1.5 21、检修设备导体，应用专用接地线接地，并三相短路。对可能送电至
26、停电设备的各回线，或停电设备可能产生感应电压的，都要装设接地线，使工作地点处在各接地线的中间。工作中检修人员不许自行装拆或未经值班员许可变动接地线。 22、在电容器组回路上工作时，必须将电容器逐个对地放电，并接地。 23、一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸，其操作把手上都应悬挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。工作地点两旁和对面的带电设备遮拦上和禁止通行的过道上悬挂“止步、高压危险”的标识牌。工作地点应悬挂“在此工作”标识牌。 24、低压回路停电检修时，应断开电源，取下熔断器。在刀闸把手上挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。 25、工作结束后，工作人员应清扫、整理现场。工作负责人应进行周密的检
27、查。待全体工作人员撤离工作现场后，向值班人员详细交待工作内容和问题，并且共同检查，然后办理工作终结手续。 26、在带电设备附近工作时，必须设专人监护。带电设备只能在工作人员的前面一侧，否则应停电进行。 27、低压设备带电工作时，应设专人监护，工作中要戴工作帽，穿长袖衣服戴绝缘手套。用有绝缘柄的工具，并站在干燥的绝缘物上进行工作。相邻相的带电部分应用绝缘板隔开。严禁使用锉刀、金属尺和带有金属物的毛刷、毛掸等工具。 28、在带电的电流互感器二次回路上工作时，要严防电流互感器二次侧开路产生高压电。断开电流回路时，必须使用短路片或短路线在电流互感器二次侧的专用端子上短路。严禁用导线缠绕。工作中不得将回
28、路的永久接地点断开。工作时必须有专人监护，使用绝缘工具，并站在绝缘垫上。 29、在高压室内使用梯子工作时，要注意安放位置，使梯子即使倒下时也不致接近带电部分。 30、在配电室内搬动梯子，管子等长物时，应两人放倒搬运，并和带电部分保持足够安全距离。 三、配电值班电工 1、值班电工必须具备必要的电工知识，熟悉安全操作规程，熟悉供电系统和配电室各种设备的性能和操作方法。并具备在异常情况下采取措施的能力。 2、值班电工要有高度的工作责任心，严格执行值班巡视制度、倒闸操作制度、工作票制度、交接班制度、安全用具及消防设备管理制度和出入制度等各项制度规定。 3、允许单独巡视高压设备极担任监护人的人员，应经动
29、力部门领导批准。 4、不论高压设备带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮拦进行工作。若有必要移开遮拦时必须有监护人在场，并符合设备不停电时的安全距离(见“内线安装电工”表3)。 5、雷电天气需要巡视室外高压设备时，应穿绝缘鞋，并不得靠近避雷器与避雷针。 6、巡视配电装置，进出高压室，必须随手将门锁好。 7、与供电单位或用户(调度员)联系，进行停、送电倒闸操作时，值班负责人必须复诵核对无误，并且将联系内容和联系人姓名作好记录。 8、停电拉闸操作必须按照油开关(或负荷开关等)、负荷侧刀闸、母线侧刀闸的顺序依次操作。 9、高压设备和大容量低压总盘上的倒闸操作，必须由两人执行，并由对设备更为熟悉的一人
30、担任监护。远方控制或隔离操作的油开关和刀闸(和油开关有连锁装置的)可以由单人操作。 10、用绝缘棒拉合高压刀闸或经传动机构拉合高压刀闸和油开关，都应呆绝缘手套。雨天操作室外高压设备时，应穿绝缘靴。雷电时禁止进行倒闸操作。 11、带电装卸熔断器 时，应戴防护眼睛和绝缘手套，必要时使用绝缘夹钳，并站在绝缘垫上。 12、电气设备停电后，在未拉开刀闸和做好安全措施以前应视为有电不得触及设备和进入遮拦，以防突然来电。 13、施工和检修需要停电时，值班人员应该按照工作票要求做好安全措施，包括停电、验电、装设临时接地线、装设遮拦和悬挂标示牌，会同工作负责人现场检查确认无电，并交待附近带电设备位置和注意事项，然后双方办理许可开工签证，方可开始工作。 14、工作结束时，工作人员撤离，工作负责人向值班人员交待清楚，并共同检查，然后双方办理工作终结签证后，值班人员方可拆除安全措施，恢复送电。在未办理工作终结手续前，值班人员不准将施工设备合闸
