1、第二章 房地产基本制度、法规与政策,本章主要介绍了房地产相关的政策和制度，土地使用制度、房屋拆迁制度、房地产交易制度、税收制度等。,通过本章的学习，学生要了解房地产开发的相关政策和制度,2.5房地产税收制度与政策,税收制度的概述：中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税土地增值税、契税。紧密相关的税有因定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。,2.5.2房产税,概念：房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限
2、于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。,2.5.2房产税,纳税义务人：1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税。3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。,2.5.2房产税,税率1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；2.按房产出租的租金
3、收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税 计算从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）年税率1.2%从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入12%,2.5.3城镇土地使用税,概念：城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。纳税义务人 1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管
4、人为纳税人。3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税 例如：几个单位共有一块土地使用权，一方占60，另两方各占20，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。征税范围 城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体、个人所有的土地。从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税,2.5.3城镇土地使用税,应纳税额的计算：一、计税依据以实际占用的土地面积为计税依据。1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；2
5、、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。3、尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。二、税率 城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。三、应纳税额的计算 应纳税额实际占用的土地面积适用税额,2.5.3城镇土地使用税,税收优惠（主要有两大类优惠）一、国家预算收支单位的自用地免税（如学校、医院等）二、国有重点扶植项目免税 减免政策下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税 1、个人所有的居住房屋及院落用地 2、免税单位职工家属的宿舍用地 3、民
6、政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 4、集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地 5、房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。,2.5.4契税,契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税的税率为3%5%。契税的计税依据，归结起来有4种：1、是按成交价格计算。2、是根据市场价格计算。3、是依据土地、房屋交换差价定税。4、是按照土地收益定价。,2.5.4契税,税收优惠一、契税优惠的一般规定 1国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、
7、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。二、特殊规定 1、企业公司制改造 2、企业股权重组 3、企业合并、分立 4、企业出售 5、企业关闭、破产 6、房屋附属设施（今年新增）7、继承土地、房屋权属 8、其他,2.5.5物业税,物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。物业税收的作用首先，有利于政府税收财政增加
8、、有利于完善现行财税体制。第二，开征物业税能够减少开发商的资金压力，降低开发成本，有利于房地产行业健康发展。第三，开征物业税利于房价回归理性，降低购房压力。第四，征收物业税可以调节贫富差距,促进社会和谐。,2.5.5物业税,物业税收的影响：高收入人群：购房欲望减少炒房者：或遭重创多房者：负担增重按揭者：双重压力出租者：调高房租购房自住者：首套或免征急需购房者：恐难享优惠低收入者：雪上加霜,2.5.6其他,固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税是指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。税率计算固定资产投资方向调节税应纳税额的法定比例。固定资产
9、投资方向调节税根据国家产业政策确定的产业发展序列和经济规模的要求。实行差别税率，具体适用税率为0、5、10、15、30五个档次。差别税率是按两大类来设计的，一类是基本建设项目投资；一类是更新改造项目投资。,2.5.6其他,营业税(Business tax)，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。税率:销售不动产的营业税税率为5%。营业税应纳税额=营业额税率 城市维护建设税:简称城建税,是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。税率:城建税实行的是地区差别税率，市区7%，县城
10、和镇5%，乡村1%。大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5%。应纳税额=（增值税 消费税 营业税）*适用税率,2.5.6其他,教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。作用：发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。税率：教育税附加的税率在城市一般为营业税的3%。应纳教育费附加（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）3,2.5.6其他,企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。税率：企业所得税实行33%的比例税率，对年应纳税所得额在3万元以下的企业，暂按18%的税率征收，对年应纳所得额在3万元至10万元的
11、企业，暂按27%的税率征收所得税。应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额=每一纳税年度的收入总额准予扣除项目的金额准予扣除项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。,2.5.7其他,外商投资企业和外国企业所得税实物外商投资企业和外国企业所得税是中国对外国公司、企业和其他经济组织或个人在中国的投资企业和从中国境内取得应税所得的外国企业征收的一种法人所得税。税率：外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳税所得额征收3%的地方所得税。,2.5.6其他,印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证的一种税。印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。1、产权转移书据；2、营业帐簿；3、印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。（如各类合同，都采用比例税率）。,房地产有关税费的优惠政策,（一）鼓励个人买卖住房，调整了营业税、契税和土地增值税有关政策（二）鼓励换购，个人出售住房所行税负担减轻（三）支持住房租赁市场发展，调整住房租赁市场税收（四）明确已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理。,Thank You!,Add your company slogan,
