1、物业管理前期介入与接管验收物业管理前期介入与接管验收物业管理结课作业（指导老师：李珏）土木与建筑工程学院 工程管理专业邓文金 3100512204吴晓辉3100512213 王连炜3100512201张勋3100512208刘明增31005121一、物业前期介入1,前期介入的人员2,前期介入的内容3,前期介入的意义二、物业接管验收1，物业接管前准备工作2，物业接管验收的内容3，物业接管验收标准和方法 物业管理前期介入与接管验收关键词：前期介入 接管验收 物业服务 收费标准 质量监督 物业移交 移交程序 验收机构 运行管理 物业品质 维修养护 记录 跟踪 效益一、 物业管理前期介入 物业管理前期
2、介入又叫早期介入，是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所映入的物业管理的咨询活动。早期介入是物业管理公司正式接管物业之前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、设备选用、功能规划、接管验收等方面的建设性意见，制定物业管理方案，一边建成后的物业更能满足业主或用户的要求，为以后的而物业管理工作打下良好基础。1、物业前期介入人员前期介入人员为工程技术人员，主要了解各项工程的进展情况，参与各类机电设备设施的安装调试，房屋的结构、各类管线的分布走向、隐蔽工程等。从业主使用和物业发展功能出发，给发展商提出合理化建议，以便于后期的物业管理。2、前期介入的内容
3、首先，物业的前期介入分为了不同的几个阶段。一阶段：根据客户群的定位，确定物业管理模式和物业服务的基本内容；确定总体服务质量标准和收费；确定物业管理总体框架方案。二阶段：就物业的结构布局、设施设备的设置、选型物业用房、社区活动场所以及环境配套设施、公共配套建筑、设施场地的设置等提出改进建议或意见。三阶段：与建设施工单位商榷，配合设备安装、熟悉隐蔽工程、管线的铺设情况收集相关资料。四阶段：完成物业管理方案及实施进度，拟定公共管理制度，拟定各项收费标准和收费办法，人员培训，现场咨询，资料归档等。五阶段：主要是参与竣工验收。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介
4、入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。3、物业管理前期介入的意义物业管理前期介入意义重大。主要表现在以下几个方面：(1)、优化设计； 随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来
5、越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物 业使用者的便利、安全和舒适等因素。物业管理企业可从业主（或物业使用人）日后管理的角度，就房屋设计、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。(2)、有助于提高工程质量在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现建设、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。(3)、有利于了解物业情况对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工
6、作之一，要做好这方面的工作,必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤 其是隐藏工程状况进行全过程跟踪等，充分了解物业的状况，从而在日后的管理中做到 心中有数，“对症下药”。(4)、为前期物业管理作充分准备物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、招聘人员、事实上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入过程中各方的磨合，理顺与治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。(5)、有助于提高建设单位的开发
7、效益早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。二、物业接管验收工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、 现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。1、物业接管准备工作接管验收准备工作内容包括人，财（材），物。人：制作人员架构图；制定人员招聘计划；制定
8、人员岗位职责、员工守则；制定管理公司/处各部门工作流程；注册成立物业公司，向当地主管部门申报物业资质。财（材）：落实资金；落实注册资金；制作物业预算申报物业管理费、落实前期开办费资金。物：需要收取的文件包括（1）收楼文件（管理公约、业主手册；房屋质量保证书、房屋使用说明书；收楼表格表式）还有些入伙手续书、物业移交程序指南、业主收楼资料交接记录、业主资料登记表及单元移交记录、物业接受（验房）表、钥匙托管承诺书。（2）二次装修管理文件：二次装修申报流程图；二次装修申报表；二次装修许可证；临时动火作业申请表；装修施工人员登记表；室内验收表；装修管理责任协议书。2、物业接管验收的内容一个建筑工程项目经
9、过建筑施工和安装之后达到了该项工程项目设计文件所规定的要求，具有了使用的条件既竣工后，承建单位与开发单位之间办理交接的过程，它是建筑产品的最后一个环节，是工程项目由建设投入使用的标志。主要分为四类： 隐蔽工程验收;分期工程验收;单项工程验收;全部工程验收。室内工程验收应把握以下几点：房屋结构、层高、平面布局、地板楼板、卫浴设施、门窗工程、水电工程、电信设备、安全性。公共设施验收应把握以下几点：楼梯、电梯、供水工程、供电工程、供气工程、以及其它公共设施。机电设备的接管验收：a） 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁
10、平整、明亮。b） 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。c） 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。d） 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。e） 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。f） 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态
11、良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。3、物业接管验收标准和方法验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。工程质量标准的认定工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但是政府部门的验收是依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，其实这只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在工程中要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为住户考虑。 b)验收方法为观感验收法和使用验收法。通过人工的看，摸，敲，照等经验方法对质量进行评估。物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的介入时机有必要适当提前。即要大力提倡推广物业管理的前期介入。
