1、房地产估价报告007房 地 产 估 价 报 告估价项目名称： 博野县人民法院委托对其受理的孟凡强与张作米、郝立双、刘博涛的借款合同纠纷一案涉及的位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号（福园小区）的住宅房产现值评估 估价委托人：博野县人民法院 房地产估价机构：保定鑫诺房地产评估有限公司 注册房地产估价师：刘 刚（注册号：08） 谷亮京（注册号：48） 魏雪峰（注册号：32） 估价报告出具日期：2017年5月5日 估价报告编号：冀鑫诺2017（估）字第017号 致估价委托人函1、致函对象：博野县人民法院2、估价目的：我机构接受估价委托人博野县人民法院提出的评估委托，对其审理的孟凡强与张作米、
2、郝立双、刘博涛借款合同纠纷一案中涉及的位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号（福园小区）的住宅房产进行评估，为委托人及相关当事方确认房产的现值提供参考依据。3、估价对象：本次估价作业对象是位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号（福园小区）住宅房产，建筑面积。4、价值时点：本次估价设定价值时点为委托方确定的价值时点，即2016年12月31日。5、价值类型：本次估价的房产价格为在委托方提出的估价目的下，在价值时点2016年12月31日，在公开市场上最可能形成的公开市场价值。公开市场价值标准是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场是指一个竞争
3、性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。6、估价方法：比较法7、估价结果：本着独立、客观、公正的原则开展评估工作。估价人员遵循估价原则，按照估价程序，通过进行科学的测算和对影响房地产价值因素的综合客观分析，综合确定本次估价作业结果如下估价结果汇总表货币种类：人民币 估价方法相关结果 比较法估价建筑总面积： m2测算结果总价万元单价3500元/m2评估价值总价万元大写：壹佰零贰万捌仟元整单价3500元/
4、m28、特殊提示本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。报告的全部或部分内容未经受托估价机构书面同意，不得转载、发表。本估价报告自评估报告出具之日起一年内有效，当市场情况变化加大，或有重大房地产政策出台时，应相应调整有效期。如发现本估价报告或数字因校对或其他类似原因出现差错，属正常差错范围，请及时通知本公司进行更正，如因明知正常失误而不及时通知更正而对估价结果应用造成的影响和损失，估价机构不承担责任。我公司派员未进入房产室内进行勘查，拍照。故本次评估房地产价值是设定委估房产室内为简单装修状态下的市场价值。保定鑫诺房地产评估有限公司法定代表人：刘刚201
5、7年2月25日一、估价师声明. 二、估价假设和限制条件. 三、估价结果报告. （一）估价委托人. （二）房地产估价机构.（三）估价目的. （四）估价对象. （五）价值时点. （六）价值类型. （七）估价原则.（八）估价依据. （九）估价方法.（十）估价结果. .（十一）注册房地产估价师. （十二）实地勘查期.（十三）估价作业期.四、附件. .(1) 对外委托评估书.(2) 委托方提供的相关资料.(3) 待估房地产区位示意图.(4) 待估房地产现场踏勘照片.(5) 房地产估价师注册证书复印件.(6) 房地产价格评估机构营业执照复印件.(7) 房地产价格评估机构资格证书复印件.一 估价师声明我们郑
6、重声明：（一）注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是正式和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；（二）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价中已说明的估价假设和限制条件的限制；（三）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。（四）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-2015)、房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2013）中有关房地产估价标准的规定进行估价工作、撰
7、写估价报告。 二 估价的假设和限制条件（一）估价的假设1、 一般假设本估价报告是以委托方提供的河北省博野县人民法院对外委托评估委托书（2016）冀0637委评字12号、河北省博野县人民法院民事判定书(2016)冀0637民初94号、房屋所有权证（房屋所有权证号：曲阳县房权证恒州镇字第2013-091号）为主要依据。我们无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性。因此对其进行了合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象不在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其进行了安全的合理假定。2、未定事项假设 本次
8、估价的估价对象占用土地用途、容积率等事项清晰明确，不存在未确定事项，故本估价报告无未定事项假设。3、背离事实假设估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致情况，故本次估价无背离事实假设。4、不相一致假设估价对象的实际用途、登记用途、规划用途、坐落位置、建筑面积、名称等均无不一致事项，故本估价报告无不一致事项假定。5、依据不足假设由于产权人未到场，我公司派员未进入房产室内进行勘查，拍照。故本次评估房地产价值为设定为委估房产室内是简单装修状态下的房地产价值。（二）估价报告使用限制本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。报告的全部或部分内容未经受托估
9、价机构书面同意，不得转载、发表。本估价报告自评估报告出具之日起一年内有效，当市场情况变化加大，或有重大房地产政策出台时，应相应调整有效期。如发现本估价报告或数字因校对或其他类似原因出现差错，属正常差错范围，请及时通知本公司进行更正，如因明知正常失误而不及时通知更正而对估价结果应用造成的影响和损失，估价机构不承担责任。（本页以下无正文）三 估价结果报告 根据博野县人民法院出具的河北省博野县人民法院对外委托评估委托书（2016）冀0637委评字12号，我公司派员对位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号（福园小区）的住宅房产进行了现场勘察和相关资料收集，选用科学的估价方法进行测算得出如下报告：
10、（一） 估价委托人单位名称：博野县人民法院（二） 房地产估价机构估价机构：保定鑫诺房地产评估有限公司机构地址：保定市恒祥南大街93号资质等级：贰级资质证书编号：冀建房估(保)13号法人代表：刘刚联系电话：（三） 估价目的我机构接受估价委托人博野县人民法院提出的评估委托，对其受理的孟凡强与张作米、郝立双、刘博涛借款合同纠纷一案中涉及的位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号的住宅房产进行评估，为委托人及相关当事方确认房产的现值提供参考依据。（四） 估价对象本次估价对象是张作米和郑献红夫妻共同共有的位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号的住宅房产。1、地理位置委估房产位于曲阳县主城区南部
11、地段，其东临正阳街，南行可通达南环路，附近分布有曲阳县教育局、曲阳县农村信用合作联社、南苑小区、鑫源二期小区等，区域内交通便利，商服配套设施齐备，市政基础设施完善。估价对象区位示意图2、 估价对象概况本次估价作业对象是位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号（福园小区）号的一套住宅房产。据委托方提供的房屋所有权证登载显示：房屋产权为张作米和郑献红夫妻二人共同共有，产权证号为曲阳县房权证恒州镇字第2013-091号，建筑面积平方米，设计用途：住宅。根据估价人员的现场勘察，该区域开发程度达到宗地红线内外“七通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供热)宗地红线内场地平整。我机构派员现场查勘收
12、集的资料显示：委估房产为1-3层住宅楼，建筑结构为混合结构，其中一层为车库，二至三层为住宅，建成于2010年。楼宇外墙面刷外墙晴雨漆，一层车库外装卷帘防盗门，外窗为铝合金窗。由于产权人未到场，我公司派员未进入房产室内进行勘查，拍照。故本次评估房地产价值为设定为委估房产室内是简单装修状态下的房地产价值，即室内地面铺地板砖，墙面刷乳胶漆，内木门，铝合金外窗，厨房卫生间地面铺地板砖，墙面贴瓷砖到顶。估价对象水、电、暖、天然气、宽带、数字电视等配套齐全完备。房产维护保养状况一般完好。（五） 价值时点 本次估价设定价值时点为委托方确定时点，即2016年12月31日。（六） 价值类型本次估价的房产价格为在
13、委托方提出的估价目的下，在价值时点2016年12月31日，在公开市场上最可能形成的公开市场价值。公开市场价值标准是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。（七）估价原则此次估价在遵循独立、客观、公正原则下，还遵循合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则和谨慎原则。1、合法原则：评估价值应为在依法判
14、定的估价对象状况下的价值或价格。2、价值时点原则：评估价值应为在根据估价目的确定的某一特点时间的价值或价格。3、替代性原则：评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。4、最高最佳利用原则：评估价值应为在估价对象坐高最佳利用状况下的价值或价格。5、谨慎原则：评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。（八）估价依据1、法律、法规及技术规范、约束性文件:(1)中华人民共和国城市房地产管理法(2)中华人民共和国土地管理法(3)中华人民共和国城乡规划法(4)中华人民共和国国家标准GB/T50291-20
15、15房地产估价规范2、委托方提供的资料(1)河北省博野县人民法院对外委托评估委托书（2016）冀0637委评字12号(2)河北省博野县人民法院民事判决书（2016）冀0637民初94号3、估价方收集的相关资料。（九）估价方法根据房地产估价规范估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等。估价方法的选择应按照规范及规程的要求，根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点、实际利用状况和评估目的，对估价对象确定采用比较法进行估价。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据
16、其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。适用于：同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。（十）估价结果本着独立、客观、公正的原则开展评估工作。估价人员遵循估价原则，按照估价程序，通过进行科学的测算和对影响房地产价值因素的综合客观分析，综合确定本次估价作业结果如下估价结果汇总表货币种类：人民币 估价方法相关结果 比较法估价建筑总面积： m2测算结果总价万元单价3500元/m2评估价值总价万元大写：壹佰零贰万捌仟元整单价3500元/m2（十一）注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师姓 名注册号签名签名日期刘刚08谷亮京48魏雪峰32（十二）实地查勘
17、期本次估价作业实地查勘期为2017年2月14日。（十三）估价作业期 本次估价作业日期自2017年2月14日至2017年2月25日。四 附 件1、房地产估价协议书.2、委托方提供的相关资料.3、待估房地产区位示意图.4、待估房地产现场踏勘照片.5、房地产估价师注册证书复印件.6、房地产价格评估机构营业执照复印件.7、房地产价格评估机构资格证书复印件.五 房地产估价技术报告（一）估价对象描述与分析本次估价对象是张作米和郑献红夫妻共同共有的位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号的住宅房产。1、地理位置委估房产位于曲阳县主城区南部地段，其东临正阳街，南行可通达南环路，附近分布有曲阳县教育局、曲阳
18、县农村信用合作联社、南苑小区、鑫源二期小区等，区域内交通便利，商服配套设施齐备，市政基础设施完善。估价对象区位示意图2、 估价对象概况本次估价作业对象是位于曲阳县正阳街路西570-1号2幢886号（福园小区）号的一套住宅房产。据委托方提供的房屋所有权证登载显示：房屋产权为张作米和郑献红夫妻二人共同共有，产权证号为曲阳县房权证恒州镇字第2013-091号，建筑面积平方米，设计用途：住宅。根据估价人员的现场勘察，该区域开发程度达到宗地红线内外“七通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供热)宗地红线内场地平整。我机构派员现场查勘收集的资料显示：委估房产为1-3层住宅楼，建筑结构为混合结构，其中一
19、层为车库，二至三层为住宅，建成于2010年。楼宇外墙面刷外墙晴雨漆，一层车库外装卷帘防盗门，外窗为铝合金窗。由于产权人未到场，我公司派员未进入房产室内进行勘查，拍照。故本次评估房地产价值为设定为委估房产室内是简单装修状态下的房地产价值，即室内地面铺地板砖，墙面刷乳胶漆，内木门，铝合金外窗，厨房卫生间地面铺地板砖，墙面贴瓷砖到顶。估价对象水、电、暖、天然气、宽带、数字电视等配套齐全完备。房产维护保养状况一般完好。（二）市场背景描述与分析曲阳位于华北平原西部，太行山东麓，处在发展中的京、津、保、唐大北京经济区的保定市境内。全县有 13个乡，5 个镇，总面积 平方公里，人口?60 。曲阳县根据国务院
20、下发的关于促进房地产市场持续健康发展的通知等精神，完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设管理；增加普通商品房供应，控制高档商品房建设；建立和完善廉租住房制度，完善住房补贴制度。确立以商品房建设为主，配套经济适用房、廉租房等保障房，形成了完善的住房保障体系。当前我国经济运行总体平稳，此次下调贷款和存款基准利率，重点是发挥基准利率的引导作用，促使实际利率回归合理水平，着力缓解企业融资成本高这一突出问题。此次利率调整采取了非对称方式，扩大了存款利率上浮区间，简化了基准利率期限档次，创新了宏观调控方式，推进了利率市场化改革。人民银行将继续坚持稳健的货币政策取向，不断完善基准利率水平的正常调整机制。中
21、国人民银行决定，自2015年10月24日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调至%；同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的倍调整为倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此次降息对楼市是大利好，房地产是典型的资金密集型行业，降息等于全面降低企业的融资成本，进而有利于降低开发商的开发成本。从需求角度讲，商贷和公积金贷款基准利率下降，使购房成本降低，势必会刺激购房需求。受宏观政策影响和市场回暖的刺激，曲阳县楼市持续向好，预计房价将会继续保持上扬趋势，借助刚需的购买力，2017年楼市前景看好。（三） 最高最
22、佳利用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使该房产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。本次评估的房产设计用途为住宅，实际用途也是住宅，二者一致。经过估价人员综合分析并进行现场勘察后，认为保持现有使用用途是委估房产的最高最佳利用用途。 （四）估价方法适用性分析根据房地产估价规范估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等。估价方法的选择应按照规范及规程的要求，根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特
23、点、实际利用状况和评估目的，对估价对象确定采用比较法进行估价。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。适用于：同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。不选用的估价方法及理由：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。适用于估价对象或同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产。由于委估房产为空置房产，且定州市内房屋出租案例较少，客观租金收益资料不好收集，且收益率不好确定，因此本次评估不采用收益法。成本法是测算估价对象在
24、价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。适应于新近开发完成的房地产、可以建设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产。多用于工业用途房产。本次待估房产全部为住宅房产，且竣工交付使用多年，故不适用于成本法。假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。一般适用于开发项目的土地价值的求取。故不适用于房产现值的估价。（五）估价测算过程比较
25、法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法基本公式如下：V=VBABDEV：估价对象价格；VB：可比实例房产价格；A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数D：区域因素修正系数E：个别因素修正系数具体测算思路是： 1选取比较实例；2选择比较因素，并具体说明待估宗地和比较实例的各因素条件；3在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；4根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。5采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到待估宗地条件时的比准
26、价格，综合确定比较法测算结果。详细计算：1可比实例选择：通过市场调查和我公司现掌握，收集的与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代原理，按用途相同，地区相近，价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下3个可比实例：实例A：曲阳鑫源一区 高层 三室二厅二卫 建筑面积140m2结构:钢混交易方式:二手房出售装饰装修：外墙为涂料粉刷，内装修标准为中等装修交易价格：3571元/m2交易日期：2016年12月实例B：曲阳正阳小区 多层 三室二厅二卫 建筑面积135m2结构：混合结构交易方式：二手房出售装饰装修：外墙为涂料粉刷，内装修为简单装修交易价格：3612元/m2交易
27、日期：2016年12月实例C：曲阳鑫源二区 高层 三室二厅二卫 建筑面积134m2 结构：钢混结构交易方式：二手房出售装修：外墙为涂料粉刷，内装修标准为精装修。交易价格：3731元/m2交易日期：2016年12月2. 因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有交易日期，交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有繁华程度、交通便捷程度、环境、公共配套设施完备程度。个别因素主要有建筑结构、建筑年代、房屋朝向、装修标准、维护状况等。3 因素条件描述估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见下表因素条件说明表估价对象及可比实例比较因素估价对象实例A
28、实例B实例C坐 落福园小区鑫源一区正阳小区鑫源二区交易日期交易情况现值二手买卖二手买卖二手买卖交易价格待估357136123731区域因素区域繁华程度一般一般较好一般基础设状况完备完备完备完备交通条件便捷便捷便捷便捷区域环境质量一般良好良好良好个别因素建筑结构混合钢混混合钢混建筑年代2010年2012年2010年2012年房屋朝向南北南北南北南北建筑面积140135134户型6室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫装修标准简装简装精装修精装修维护状况一般完好一般完好一般完好一般完好4. 编制比较因素条件指数表比较因素条件指数表估价对象及可比实例比较因素估价对象福园小区实例A（鑫源一区）实例B(正阳小区)实例C(鑫源二区)交易日期100100100100交
