1、中原地产 首科项目前期策划报告 3.项目产品设计建议一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。3.1总述3.1.1产品功能设计原则社区规划动态化本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。园林景观特色化现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念
2、才能吸引要求日益提高的客户群体。加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。户型设计三维化户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。建材设备科技化由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。社区管理智能化社区智能化技术的使用给
3、项目赋予了网络化、信息化的新功能。社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。物业服务人性化物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并
4、在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。3.1.2本项目产品定位建筑型式以塔、板结合，并拥有异域风情的双园林社区3.2总体规划设计建议规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。3.2.1建议依据3.2.1.1本项目的市场定位本项目定位为：“西南区域居住核心、新标准都市园林、中档舒适社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。3.2.1.2本项目的目标客户群本项目的主力客群为：工作、生活在西南区域的国有企事业单位的中高层管理人员；周边现状生活区中的业主及其亲朋
5、。他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。3.2.1.3规划设计新理念今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司提出几点规划新理念。A、强调“均好性”理念在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出
6、多个景观“亮点”，实施均享理念。a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。d、强调日照、朝向均好。本项目既要照顾北京地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。B、“新街坊”理念新街坊包括“城市街坊”和“社区内街坊”主要特点：a、汽车入地与街道直接相通；b、周边围合或周边封闭，形成大尺度公共空间；c、强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道；C、“价值定位”理念a、在规划的过程中，不
7、是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域；b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。3.2.1.4住宅规划设计未来空间发展模式住宅规划设计以往是以的平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。未来空间渗透半公共空间通过绿化和开放空间，作为居民接触大自然的场
8、所，并可改变居住小气候。纯静空间保证安静、安全、安逸。步行空间步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。平台分流在平台的两边设计绿地，使人流汇集在中间，避免对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。架空空间是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。3.2.2建议内容3.2.2.1总体规划思路本项目根据自身的市场定位、客群定位及产品定位，建设 动感、双园林、塔板结合、半围合时尚社区为西南部中产阶层提供舒适、温馨、悠闲的生活环境。3.2.2.2建筑群体组合布置建议由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。
9、因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。A、社区组团组合设计住宅的外部环境要改变以往住宅规划设计中建筑、道路、绿化间隔相互干扰的状况。本地区的项目的共性是占地面积都不是很大，25个调查样本中，只有7个超过本项目（表中蓝色为超过本项目占地面积的项目，占总数的28）。故本项目占地面积虽不算独特的优势，但如在规划中加以合理的利用，可以成为本项目的强势（参考表3.2
10、1）。根据3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建议本项目把地块划分成二个组团，形成组团式社区格局。每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。建议社区内部楼座底层架空作开敞处理，将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景，架空层为老人、儿童开辟了活动场地，并创造邻里地交往空间。表3.21：区域项目规划情况序号分区物业名称占地面积楼体类型使用率绿化率容积率1东南欧园北欧印象2.40高层73.00%40.00%5.002东南精图雅苑0.40小高层78.00%40.00%4.003西南丰益城市花园（二期）17.00高层75.00%38.00%1.884东南立恒名苑1.61高层7
11、5.00%35.00%8.705西南莲馨嘉园1.60高层75.00%30.00%5.006东南华源新第4.50高层73.00%38.00%2.677北部翠微生活1.06塔楼78.00%32.00%3.778西南莲香园8.00多层及高层78.00%35.00%3.009东南荣丰200811.00小高层及高层75.00%37.00%3.1810西南鼎恒新星0.36高层70.00%30.00%5.5611西南盛荣嘉园1.40高层77.00%32.00%3.3612东南馨莲茗苑1.00高层73.00%30.00%5.0013西南盛鑫嘉园1.96高层75.00%42.00%5.1014东南西环景苑0.8
12、7高层78.00%31.00%6.9015北部万方苑0.48小高层80.00%30.00%3.7516东南信德新时代3.00多层及小高层77.80%34.00%4.6717西南庄维花园14.20高层70.00%55.00%2.3818东南依莲轩1.50高层75.00%35.00%5.3319东南蝶翠华庭12.00高层78.00%35.00%2.8320北部国电中兴嘉园0.20塔楼76.00%30.00%7.5021北部颐源居(三期)14.00小高层82.00%60.00%2.8622北部恒华国际1.35高层73.00%40.00%6.6723北部新世华苑1.08多层85.00%55.00%3.
13、7024东南丽阳四季0.90高层(14、23层)80.00%30.00%6.0025东南朗琴园（二期）13.00小高层80.00%34.00%3.08B、组团组织布局方式本项目组团建筑群体的组合布置建议采取半围合方式。围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间。这种形式既有效的保证了私密性，又便于社区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。在进行组团规划设计时，将组团成内向性绿化庭院，使外向性的道路完全分开。其间，可以设置小品和设施，同周围绿化环境相协
14、调。可以模拟自然、再生自然、使其具有浓郁的自然特征，进而实现人类回归自然的本能属性。内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。减少开口，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。半围合中之“半”指的是尽量减少东西向的板楼设计，将板楼尽量布置在南北方向上。C、组团特色设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格，详细阐述见3.4。尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别
15、性。D、开发顺序建议分期进行开发，分成二期开发，每期开发建筑面积大约在15万平米，可以按照组团形式进行开发建设。3.2.2.3规划平面布局建议A、不同楼体户型规划布局因本项目楼体类型有较大差别，户型面积相差较大，针对的目标客户群不尽相同，建议尽量相近总价款的户型集中排放，形成相同的目标客群聚集居住，这样比较符合客群消费心理。a、不同楼体户型建筑面积比例本项目所在区域内的调研样本中，25个项目仅有6个为非高层塔楼项目（参表3.21，黄色部分），高层塔楼项目占总项目的比例为76，说明本地区的主流产品仍为塔楼产品，而板楼产品相对较少。由于本项目的容积率的限制，本项目全部设计成板楼产品必然会造成占地面
16、积过大，影响社区绿化率及园林的品质。故建议在平衡园林规划及建筑单体的形式种种因素下，塔楼与板楼的建筑面积比例为：塔楼：板楼7：3b、楼体类型及位置摆放详细建议塔楼类型及位置摆放详细建议本项目所在区域的项目中，其塔楼的户型布局相对比较陈旧。建议本项目选用一梯六至八户新型塔楼形式，如Y字型、风车形，蝶形等，既照顾到北京客户对日照采光的要求，又尽量做到户户可以观景。因塔楼的覆盖率较低，可以增加绿化面积，形成开场式的大型中心花园，户型设计中尽量户户朝向景观，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。建议项目北侧沿路集中布置新型塔楼及板楼的结合，既通常所称的塔连板楼形。项目北侧的塔连板楼体设置
17、的优势为：对于北京的天气，在冬季可遮挡西北风；最北部沿路噪音较大，塔楼可起到屏蔽作用；板楼类型及位置摆放详细建议曲线动感布局的总规划平面图北京近年来甚是流行板楼户型，主要原因是采光通风效果好，但也有些项目盲目追求板楼户型，建造大进深、窄开间的户型，使得户内建筑面积难以控制，户型使用性不高。而南方近期出现的一梯三户新型板楼，克服了这些缺点，成为新一代的优秀设计产品，受到青睐。建议本项目的板楼设计成一梯三户的新型板楼。布置位置为中间区域。布置位置的优势：南侧区域及中间区域深入整个大社区内部，不管是噪音还是景观都较好，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品，可以打造出社区精品。B、楼座的布局楼
18、座的布局建议采用具有时代动感的曲线布局，尤其指板楼布局，可增加规划平面的节奏感，增加外观的可视效果。C、道路系统及交通组织动感曲线布局本项目定位的目标客户群在未来有一定的私家车的拥有比例，故道路系统及交通组织也是本项目的一个重点，良好的交通组织会个业主带来体贴与方便。a、人车分流方式采用人车分流方式，是有组织地将人行与车行路线分开，通过人为的管理方式可以将人车分流，从而为居民提供安全、宁静的居住环境。车行道设在组群的周围，通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中。步行道则贯穿于组群内部，通过区内将绿地、户外活动场地、公共建筑和楼体联系起来。b、道路分级布置按居住区的四级道路，由区外引
19、入区内，由主干道引入支路逐级衔接，与居住人口和车流相对应。c、静态交通布置包括建设停车设施、广场、回车场、交通岛d、道路设置要点 社区内的车行道路应该通而不畅，道路尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同时，可以降低车速，减少区内道路的危险性。车行道作为主要干道应设立指路牌。路牌也可反映社区的特色。人行道可采用硬石地面，增加绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。3.2.2.4规划竖向空间组织建议底层架空空间建议在社区中部的板楼楼体中，采用层高5.1米高的底层架空层，庭院中的绿化从架空中穿过。底层架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，视野通透，小区的通风效果佳。在北京地区尚极少有采用的
20、，咎其原因有三：一是市场竞争尚没有南方激烈，开发商还没有对环境有足够的重视程度；二是北方要受日照间距限制，开发商更加难以割舍一层的销售面积；三是北方的气候寒冷，景观利用时间较短。敝司认为，本项目占的有限，园林的合理营造是本项目有待解决的首要问题，通过损失部分楼座首层面积，营造大面积的景观园林是非常值得的，此举在产品设计上的创新与亮点。首层架空层绿化效果3.3户型设计建议目前，北京房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项
21、目后期最重要的环节-产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。3.3.1建议依据3.3.1.1市场调查市场调研结果表明，本项目所在区域住宅市场样案所提供的主力户型为两居。从市场调研可以发现，本地区市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型基本上销售业绩不佳。3.3.1.2户型需求户型需求三级市场客户需求价格因素价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。针对本项目而言，市场定位的主力客户群所能承受的总价在40万至60万之
22、间。客户需求：根据敝司市场调研及产品定位结果分析，得出本项目的主力客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、周边现状生活区中的业主及其亲朋等，这类人群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的中产阶级。对于这部分人群而言，他们并不追求生活的豪华奢侈，而是追求一种温馨、舒适、悠闲的生活，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。三级市场：近几年，随着北京房地产政策的逐渐放宽，三级市场逐渐活跃起来，很大一部分客户群会考虑将原有的房子卖掉，重新置业，而他们再次置业的标准也会有很大程度的提高。本项目的目标客户群大多都享有国家的福利分房，而对于
23、福利分的房子大多数地理位置较好，但房屋户型结构差，户型面积较小，配套设施差，所以他们在再次置业时希望房屋的结构趋于合理，面积适中，配套完善。3.3.1.3户型设计新概念近几年，房地产行业飞速发展日趋成熟，人们对房地产产品的品质要求也越来越高。日趋激烈的市场竞争使得开发商逐渐认识到户型设计的重要性，愈来愈注重产品与消费者的契合，因此，在很大程度上促进了房地产产品质的飞跃，使得户型设计出现了许多新颖的理念，详见表3.3-1。表3.3-1户型新概念设计要求具体技术指标注释面积趋向新布局形式传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。户内实用率公共走道、室
24、内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型使用率比以前高。功能配置主人房及卫生间主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。工作阳台设置把家务操作与观景分开，更加方便、合理。配套空间书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。玄观设计增加空间的层次，与入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康。功能分区空间层次与分区三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使的居家使用上更加科学合理。户型设计利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更为体贴厨房设计设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。卧
25、室门的朝向朝向注意避免与其它门相对的现象。打破单纯外延空间落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。低窗台设计可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。体现个性品位中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品味。设计观念朝向观念改革在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。需求观念改革购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。户型设计的重视程度日趋激烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。3.3.2户型设计建议本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势，做出最具竞争力的产品：以中小面积为主户型类型多样化塔板结合户型3.3.2.1确定
26、户型大小A、根据区域位置：普遍看法为市区中心的户型小的好、郊区户型可以做大。北京市场平均户型面积：一居：60平米80平米二居：90平米120平米三居：120平米160平米四居：160平米-200平米B、户型大小建议建议本项目的户型面积较北京市的平均户型面积小1020平米，既不会过于狭小，居住不舒适；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经济性、实用性的目的。一居：50平米-60平米二居（小）：70平米-90平米二居（大）：90平米-100平米三居：100平米-120平米跃层：130平米-150平米3.3.2.2户型结构功能分区客厅公共活动区餐厅门厅家庭厅卧室功能分区私密休息区书房保姆
27、房厨房辅助区卫生间阳台贮藏3.3.2.3户型布局A、整体布局户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。建议采用大开间、小进深的楼体形式，客厅面宽不小于3.6米。B、公共区域进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积；两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；建议采用大客厅、小餐厅的布局；不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整
28、体性；厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；各居室的门洞应避免与入户大门相对；C、私密区域与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。D、居室朝向起居室和卧室应取最好的朝向； 书房、餐厅等应取次好朝向。E、窗户设计各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。F、阳台设计应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。C、附属空间大面积户型，居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置；在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等；卫生进行管井布置，从而
29、达到卫生间内墙面整洁的效果。3.3.2.4确定户型构成户型的构成比例比较复杂，与诸多因素有关。如下图目标客户群需求层次市场需求户型构成规划设计需求变化平面布局容积率A、依据a、布局不宜过杂，战线不宜拉长户型尽可能多兼容并满足各种要求的思想是不可取的，战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇的档次和形象定位。b、主力户型差异不宜过大，否则定位亦不准确主力户型差异过大，给物业管理带来治安造成相当大的难度。不同层次业主各有不同的生活圈，很难避免交叉各自的生活区。c、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定本项目的客户群年龄以3045岁为主，家庭人口构成接近社会平均户人口数。B、板式高层户型设计配比建议板楼是本项目的高端产品，户型合理、通风采光好、使用率高，建议以大两居、三居为主，辅以少量跃层，大开间小进深的户型布置，配合较好的景观，打造出舒适、温馨的居家环境。C、新型塔楼户型设计配比建
