1、投资性房地产的会计计量研究【毕业论文投资性房地产的会计计量研究【毕业论文+任务书任务书+文献文献综述综述+开题报告】开题报告】(2011 届)毕业论文(设计)题 目:投资性房地产的会计计量研究 姓 名:专 业:会 计 学 班 级:学 号:指导教师:导师职称:年 月 日 摘 要:随着我国房地产市场的迅猛发展,全国各地商品房价格走进了一个上升通道,特别是近几年涨势尤甚。以往的会计准则规定投资性房地产要按历史成本计量显然已经不能反映投资性房地产的真实价值。2006 年,财政部颁布的企业会计准则就投资性房地产业务的后续计量,引入了公允价值的标准。然而自准则颁布直到现在,大多数企业并未在投资性房地产业务
2、中运用公允价值计量,仍旧采用历史成本计量,这是什么原因呢?本文以现行会计规范为基础,从多角度对这种现象产生的原因进行一定的分析。主要从投资性房地产会计计量属性的选择进行了理论与实务分析,认为在中国现行状况下,公允价值计量能更加真实反映投资性房地产的市场价值,有利于提高企业会计信息披露的真实性,使会计信息更好的为决策者服务。因此本文倡导在投资性房地产业务处理中使用公允价值计量。关键词:投资性房地产;公允价值计量;历史成本计量 Abstract:With the rapid development of real estate market in China,the price of house
3、is rising all over the country,especially in recent years amid particularly.Previous accounting standards investment real estate to the historical cost measurement apparently cant reflect the real value of the investment real estate.In 2006,the ministry of finance issued enterprise accounting standa
4、rd is the follow-up measurement of the investment real estate business,and introducing the fair value of the standard.Yet since standards promulgated until now,most of the investment real estate business enterprise do not use the fair value measurement,still using cost measurement,what reason is thi
5、s?This paper based on the current accounting norms for this phenomenon,from the multiple causes some analyses.Mainly from the investment real estate accounting measurement attributes the choice of theory and practice,this paper considers the situation in China,the fair value measurement of the inves
6、tment real estate can be more truly reflect the market value,to improve the authenticity of enterprise accounting information disclosure,making accounting information better for policy makers service.Therefore this paper initiate in the investment real estate business processing using the fair value
7、 measurement.Key Words:The investment real estate;The fair value measurement;Historical cost measurement 目 录 一、投资性房地产的会计规范 1(一)投资性房地产的会计界定 2(二)投资性房地产的会计计量属性 3 二、投资性房地产的会计计量分析 5(一)两种计量属性共存的理由 5(二)两种计量属性转换的局限性 6 三、投资性房地产会计计量的现实选择 7(一)政府和投资者的期望 7(二)投资性房地产两种会计计量属性选择的现状分析 8 四、完善投资性房地产会计计量的对策 10(一)完善投资性房地
8、产的会计处理 10(二)完善房地产市场的建设 10(三)健全资产评估机构,保持其独立性 10 参考文献 12 致 谢 14 不同会计计量属性,会对企业财务报表中反映的财务状况和经营业绩产生重大的影响。我国会计准则规定:企业在将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表时,应当按照规定的会计计量属性进行计量,确定其金额。因此,投资者和决策者分析财务报表时,应该了解企业会计计量属性的采用是否符合该业务的现实情况,以便更准确地判断该企业的资产质量和实际经营业绩。在我国由于房地产市场的高速发展,全国各地商品房价格走进了一个上升通道。以往的会计准则规定投资性房地产要按历史成本计量,已经不能反映投资性
9、房地产的真实价值。而公允价值的计量能更好的反映投资性房地产的市场价值,但是由于我国经济发展的市场化程度不高,公允价值的数据、资料不易取得,同时,在投资性房地产的后续计量中采用公允价值计量极大影响企业的利润波动等多种原因,导致企业并未钟情于公允价值这种会计计量属性,更多的企业仍采用了历史成本计量属性。在现行市场行情下公允价值更符合我国投资性房地产业务的会计计量,但在现实中由于某些因素而未被企业所采用。本文通过对投资性房地产相关会计规范的研究,分析了投资性房地产两种会计计量属性的共存理由,两种会计计量属性转换的局限性,两种会计计量属性选择的现状,同时提出了完善投资性房地产会计计量的对策。认为在现行
10、市场行情下,投资性房地产后续计量业务中应采用公允价值计量才能真实反映投资性房地产的市场价值,以提高企业会计信息的真实性,使会计信息更真实可靠,更好的为决策者服务。一、投资性房地产的会计规范 随着经济的发展,投资观念的转变,将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象,甚至成为企业新的经济增长点。有的企业的投资性房地产业务主要是为了房地产的增值而赢利,有的企业则为了抵御通货膨胀的风险。以往企业习惯把投资性房地产业务作为固定资产或是无形资产看待,然而投资性房地产经历数年之后,其市场价值高于账面原值数倍之多。另一方面,对房地产的投资一般金额大,周期长,流动与变现能力较差,往往具有高收益高风险并存的
11、特点。在这个背景下把房地产投资业务的会计规范从固定资产和无形资产的会计规范中分离出来,成为了一项独立的会计规范?投资性房地产会计规范。(一)投资性房地产的会计界定 1、投资性房地产定义 所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,投资性房地产应当能够单独计量和出售。财政部.企业会计准则 2006M.北京:经济科学出版社,2006投资性房地产主要包括:(1)已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的,以经营租赁方式出租的土地使用权。例如:甲公司将一块土地的使用权以租赁方式租给乙公司,那么这项土地使用权就是甲公司的投资性房地产。(2)持有并准备增值后转
12、让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权,例如:企业作出书面决议明确将某块土地的使用权停止自用,待其增值后予以转让以赚取收益,那么这块土地使用权也就是该企业的投资性房地产。(3)已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。例如:企业将其拥有的厂房出租给别的公司,对于该企业来说,此厂房属于其投资性房地产。下列各项不属于投资性房地产:(1)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,(2)作为存货的房地产。投资性房地产属于正常经常性活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大
13、部分企业而言,是与经营性活动相关的其他经营活动。2、投资性房地产的特征 投资性房地产不同于其他业务,有其自己的特征。(1)投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。例如:已建完工商品房就应该作为存货,将商品房出租收取租金就应该将其作为投资性房地产。(二)投资性房地产的会计计
14、量属性 2006 年,企业会计准则第 3 号?投资性房地产中规定,在投资性房地产初始计量中应采用历史成本计量,在后续计量中可以采用历史成本计量和公允价值计量其中一种。1、投资性房地产的初始计量 总原则:投资性房地产应当按照取得成本进行初始计量,具体应分别不同的取得渠道。第一,外购投资性房地产的初始计量。外购投资性房地产的初始计量按照取得时的实际代价作为成本,具体包括:购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。第二,自行建造投资性房地产的初始计量。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。2、投资性房地产的后续计量 关于后续计量准则中明确规定:企
15、业可以采用历史成本对投资性房地产进行后续计量,也可采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。历史成本计量,是指企业的各种资产应当按取得或购建时发生的实际成本计价,而且即使物价变动,一般也不进行调整。按照历史成本计量能防止随意性,使会计信息真实可靠,便于了解和比较,因此在 2006 年之前,在投资性房地产业务中一直按照历史成本进行计量。公允价值计量,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。由于现阶段我国房地产价格波动较大,
16、因此公允价值能更好的反应投资性房地产的真实价值。2009 年国家统计局公布了全国房地产市场数据,全年房地产价格涨幅24%,平均每平方米上涨 813 元,下面我们以深发展 A 和万科为例,对其 2008 年和2009 年的投资性房地产数据进行比较分析,具体阐述在现行市场行情下企业应在投资性房地产的后续计量中采用公允价值计量。表 1 投资性房地产会计计量比较分析表数据来源:巨潮资讯网,根据上市公司 2008、2009 年各上市公司财务报表整理 公司名称 2008 2009 投资性房地产价值变动比例 投资性房地产账面价值(万元)后续计量属性 投资性房地产账面价值(万元)后续计量属性 深发展 A 41
17、169 公允价值 52385.6 公允价值 +27.25%万科 126533.3 历史成本 135597.7 历史成本 +7.16%由表 1 我们看到深发展 A 在投资性房地产的后续计量中采用的是公允价值计量,万科在在投资性房地产的后续计量中采用的是历史成本计量。深发展A2009年投资性房地产账面价值比2008年增加了27.25%,扣除新增投资性房地产的因素,基本与全国房地产价格上涨幅度持平;万科 2009 年投资性房地产账面价值比 2008 年增加了 7.16%,主要是由于新增的投资性房价值,远远低于全国房地产价格上涨幅度。由以上数据我们看到在房地产价格急剧上涨的今天,历史成本所反映的投资性
18、房地产的价值已经偏离了其市场价值,公允价值计量能更为准确反映投资性房地产的市场价值。然而准则对于投资性房地产公允价值计量的使用进行了严格的限制,主要是因为按照公允价值计量其价值的取得存在估量,且变动性较大,因此企业在投资性房地产业务的后续计量中要采用公允价值计量必须充分克服其价值估量的不确定性。3、两种计量属性的转换 我们知道企业在投资性房地产业务中一直是按照历史成本计量的,然而在我国现行情况下,由于房地产价格飞涨,历史成本已不能很好的反应其真实的价值,公允价值计量能更为准确反映投资性房地产的市场价值。因此在现行市场情况下,企业应在投资性房地产业务中采用公允价值计量。这就需要将历史成本转为公允
19、价值计量,当然如何从历史成本转为公允价值计量准则中也有了相应的规范。准则中规定企业对投资性房地产的计量一经确定,不得随意变更,投资性房地产后续计量可以从历史成本计量转为公允价值计量,反之则不允许,在历史成本计量转为公允价值计量时,将公允价值与账面价值的差额计入留存收益。当然准则规定只允许历史成本计量转为公允价值计量,这也防止了企业由于计量属性的改变来操控企业的利润。二、投资性房地产的会计计量分析 可以看到我国会计准则规定投资性房地产会计计量允许历史成本计量和公允价值计量两种计量属性,而在现行房地产价格高速增长的情况下,投资性房地产业务采用公允价值计量更为合理,为何不让公允价值计量完全代替历史成
20、本计量,下面就让我们来讨论一下。(一)两种计量属性共存的理由 传统的投资性房地产是以历史成本作为其计量属性的。多年来,历史成本计量以其可靠性,客观性等优势在在投资性房地产业务计量中发挥了重要作用。然而随着经济的发展,我国的房地产业呈现飞速发展,房价也逐年递增,传统的历史成本计量已不能反映其真实的市场价值,其所得出的会计信息可以说是一堆无用数字的堆砌,不能很好的为决策者服务。在这个背景下我们在投资性房地产的后续计量中引入了公允价值计量,以满足投资者日益增加的信息需求,提供更为相关的决策会计信息。在投资性房地产后续计量中采用公允价值计量已经成为不可逆转的历史潮流,但是值得我们深思的是既然公允价值计
21、量能更好的反映其真实价值,难道在投资性房地产业务计量中历史成本计量就从此消失在历史的舞台上了吗?在我看来在投资性房地产业务计量中历史成本计量是不会被弃置,只有合理的处理好投资性房地产公允价值计量和投资性房地产历史成本计量的关系,才能更好的反映投资性房地产的真实价值,才能更好的为投资者服务:第一,不同时期对投资性房地产计量属性的选择。历史成本计量反映的投资性房地产的账面价值已经失真,此时我们在投资性房地产的后续计量中引入了公允价值计量,他能更准确的反映投资性房地产的真实价值,使会计信息更加可靠。然而当房地产市场趋于稳定时,若我们还是采用公允价值来计量投资性房地产,也许就会适得其反。这是因为公允价
22、值计量投资性房地产,其公允价值的市场评估就会显得尤为重要,然而我们国家的市场虽然已经有了较快的发展但还不是十分完善,取得的公允价值相对而言不是那么的准确,反而会影响投资性房地产的真实价值,影响了会计信息的可靠性。因此我认为在房地产价格趋于稳定的时候,历史成本计量能更好的反映投资性房地产的真实价值,而当房地产价格波动明显的时候应该采用公允价值计量。第二,历史成本和公允价值各自的本质决定其承担的职能。首先我认为要将会计过程分为初始确认和后续计量两个阶段。我们都知道历史成本计量是根据已发生交易进行记录,对已发生事项的再现,所以历史成本计量的信息符合可靠性的要求;其次历史成本计量有真实可靠的原始凭证作
23、为确认依据,具有较强的可验证性和可核实性,信息数据十分准确,有据可依,能准确为投资者提供决策信息。而投资性房地产的初始确认阶段更需要会计信息的可靠性,准确性,因此在投资性房地产的会计确认阶段应选择历史成本计量。我们知道历史成本计量的特质是可靠、准确,照理在投资性房地产后续计量阶段也应该用历史成本计量,但是由于我国的房地产市场飞速发展,历史成本已经不能反映其真实价值,而公允价值虽然是靠市场估量而取得的信息数据,但是公允价值优点在于能较好的反映投资性房地产的变现值,提高了会计信息的相关性,能为投资者提供更相关的信息从而有利于其做出各种决策判断。因此我认为在投资性房地产后续计量阶段应选择公允价值计量
24、。(二)两种计量属性转换的局限性 在我国现行会计准则中,投资性房地产后续计量中规定采用历史成本计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下,可以转为按照公允价值计量,但公允价值计量的不能转为按照历史成本计量。为什么财政部对两种计量属性的转换进行限制?首先,两种计量属性之间转换的局限性体现在由两种计量属性的可靠性不同。历史成本计量有真实可靠的原始凭证作为确认依据,具有较强的可验证性和可核实性,信息数据十分准确,有据可依,因此其转换的价值基础十分可靠。而公允价值计量的投资性房地产价值本身是一个市场估量,是一个判断价值,没有可靠的依据,同时由于我国房地产市场还不是很完善,信息不是很透明造成取得投资性房地
25、产公允价值不公允,从而影响了其价值基础的可靠性。其次,是为了防止两种后续计量来回转换调节利润。由于房地产价格在近年来连续高涨,利用两种会计计量的变更很容易达到调节利润,粉饰报表的目的。在房地产价格快速增长的情形下,假设企业预计接下去几年将是亏损的,此时将投资性房地产的后续计量从历史成本计量转换成公允价值计量,今后几年,在资产负债表日,企业利润也会随房地产价格的升高而增加,从而可以起到扭亏为盈的作用;在房价飞升的年代,假设企业为了使每年的业绩增长保持平衡,他需要隐藏部分利润,此时将投资性房地产的后续计量可从公允价值计量转换成历史成本计量,企业当期利润就不会随房地产价值的上升而增加。我们看到为了在
26、两种计量属性转换时,使投资性房地产的记账价值更为可靠,同时为了防止利用投资性房地产后续计量的转换来调节利润,所以准则规定投资性房地产的后续计量在符合条件的情况下只能由历史成本计量转换成公允价值计量,而不能由公允价值计量转换为历史成本计量。三、投资性房地产会计计量的现实选择 理论上我们看到在投资性房地产后续计量中采用公允价值计量比采用历史成本计量更为适合,但在实际操作中公允价值是否更能发挥其内在作用呢?就让我们来对投资性房地产后续计量现实选择状况来进行分析比较。(一)政府和投资者的期望 在过去很长一段时间里历史成本计量以其可靠性和准确性的优势一直运用于投资性房地产的业务处理,然而随着我国房地产市
27、场的迅猛发展,房地产价格飞涨,历史成本计量反映房地产的账面价值已经严重偏离其市场价值,于是在2006 年我国财政部在投资性房地产的后续计量中引入了公允价值计量,以使投资性房地产的价值符合其市场价值,以更好的为投资者提供与决策相关信息。对于政府来讲,一方面由于国际会计准则规定,在计量企业投资性房地产时要利用公允价值计量。我国会计准则对公允价值计量的引入将有利于国内会计准则与国际会计准则的接轨,并且这种趋同将更加方便以后投资者对比国内、国外企业资产的价值做出分析决策,更加有利于我国企业的国际化发展。另一方面由于房地产价格的快速飞涨,若采用历史成本计量会大大低估持有投资性房地产业务的企业的真实价值。
28、而进入 21 世纪后,政府对于经济发展的导向是走出去战略。由于中国企业发展时间较短,综合实力较为薄弱,尤其是对资金的缺乏,此时若在当前有利的市场环境下引入公允价值,这将提升企业投资性房地产的账面价值,溢价会在账面中充分体现,企业价值得以提升,从而提升企业融资能力,在一定程度上缓解企业资金链紧张的局面。对于投资者来说同样是由于现行房地产价格只高不下,在投资性房地产后续计量中若采用历史成本计量,所得到的会计信息只不过是一堆过时的、无用的信息,从而影响了他对具有投资性房地产业务的企业所做投资决策的判断,基于这个原因他们也希望企业在投资性房地产后续计量中采用公允价值计量。(二)投资性房地产两种会计计量
29、属性选择的现状分析 1、企业的选择现状 在公允价值计量下,不必对投资性房地产计提折旧或摊销,减少当期费用,相应增加了当期利润。此外,因近年来房地产大幅增值,以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值,一方面会使资产账面价值增加,另一方面因将重估增值计入当期收益,此项收益虽无实际的现金流支撑,却构成了企业利润的一部分,因而大大提升了企业的盈利数额。故在新准则出台时,各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式后续计量投资性房地产。但事实却是相反的,企业中明确表示将使用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的寥寥无几,大多数企业由于种种原因仍决定采用历史成本计量。2007 年,沪深两市 1
30、570 家上市公司中,存在投资性房地产业务的企业有630 家之多,仅有 18 家企业在投资性房地产后续计量中采用公允价值计量,占比不足 3%。2008 年,690 家持有投资性房地产业务的上市公司中,在投资性房地产后续计量中采用公允价值计量的仅仅比前一年增加了 4 家,共 22 家,占比为 3.2%。数据来源:张兴.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用?以房地产类上市公司为例D.江苏:江苏大学 由上述资料可以看出,准则实施以来,全国仅有 22 家上市公司采用了公允价值计量投资性房地产业务,所占比例一直很低。2、对企业选择现状的分析 我们看到不管是从政府和投资者的角度出发,还是从企业自身或整体
31、经济环境角度出发,在投资性房地产业务的后续计量中采用公允价值计量都是势在必行的,但出乎大家意料之外,只有极少数上市公司采用了公允价值的后续计量,绝大部分的还是采用历史成本计量。这究竟是什么原因让企业对投资性房地产历史成本计量情有独钟?第一,加大利润波动幅度。在历史成本计量下,如果存在减值迹象的,应当进行减值测试,计提相应的减值准备。同时资产减值损失一经确认,在以后期间不得转回,这项规定限制了企业调整利润;而采用公允价值计量,应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润会随公允价值的波动而上下变动。由之前的数据我们可以看到深发展 A
32、 在投资性房地产后续计量中采用的是公允价值计量,由于房地产价格的上涨,其投资性房地产公允价值的上升,从而会导致其会计利润的大幅上升。第二,净利润与现金流背离程度将加剧。由于权责发生制的存在,使净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量的引入,进一步加剧净利润与现金流之间的背离程度。在资产负债日,将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益,对于增加的当期损益,在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的。因此,没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减,无疑加大了公司利润分配的难度。第三,较高的信息成本。公允价值的取得,关键取决于活跃的公开市场报价,由于我国房地产市场的不完全性和不成熟性,公开
33、市场报价还难以取得。因此对于采用公允价值计量的房地产开发上市公司,需要聘请评估机构对其投资性房地产进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况,公允价值的确认方法及其理由等。这个过程会增加企业的信息成本。与历史成本计量相比,企业取得公允价值无疑要花费更多的代价,其积极性肯定会受到很大影响。因此,从成本效益原则考虑,企业极很可能放弃公允价值计量方式。第四,企业税负可能增加的风险。很多企业并没有采用公允价值计量,主要是他们认为公允价值计量会提高企业的当期税收负担。我们知道房产税有两种征收标准:一是按租金收入的 12%征收;另一种按投资性房地产原值的 80%征收1.2%的房产税。那么在准则执行后,对于适用第二种征收标准的房地产来说,若相应改用按公允价值作为征收依据,这将大幅增加企业当期房产税的负担。那么,对于企业来说,为了避免增加税负的可能性,也会回避采用公允价值计投资性房地产业
