1、房地产估价师房地产基本制度与政策真题房地产估价师房地产基本制度与政策真题2012年(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(总题数：40，分数：20.00)1.我国土地用途管制的核心是不能随意改变_的用途。 （分数：0.50）A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地解析：2.非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前_申请续期。 （分数：0.50）A.3个月B.6个月C.1年D.2年解析：3.集体土地未经依法_不得出让。 （分数：0.50）A.征
2、用B.征收C.批准D.备案解析：4.评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由_选定。 （分数：0.50）A.被征收人协商B.房屋征收部门C.市、县级人民政府D.房屋征收实施单位解析：5.国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是_之日。 （分数：0.50）A.房屋征收决定作出B.房屋征收决定公告C.房屋征收补偿协议签订D.房屋征收实施解析：6.房地产开发企业在商品房销售过程中应实行_制度。 （分数：0.50）A.住宅质量保险和住宅质量保证书B.商品房预售许可证和住宅质量保证书C.住宅使用说明书和住宅质量保证书D.住宅使用说明书和住宅质量保修书解析：7.建设工程竣工验收由_单位组织实施
3、。 （分数：0.50）A.施工B.建设C.监理D.工程质量监管解析：8.城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是_。 （分数：0.50）A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线解析：9.施工单位对房屋建筑工程的保修期自_之日起计算。 （分数：0.50）A.房屋完工B.房屋竣工验收合格C.房屋交付使用D.办理房屋登记解析：10.商品房预售合同登记备案的申请人应是_。 （分数：0.50）A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业解析：11.房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是_。 （分数：0.50）A.按套销售B.返本销售C.按房间销售D
4、.售后包租解析：商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。12.陈某预买一套建筑面积为100的商品住房，单价为10000元/，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95，如陈某选择购房，则实付购房款_万元。 （分数：0.50）A.90B.91C.93D.95解析：计算面积误差比。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积100%=(95-100)1100100%=-5%。陈某实际支付购房款。产权登记面积小
5、于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款=10010000-(100100003%+100100002%2)=930000元。13.房屋登记费按_收取。 （分数：0.50）A.房屋面积B.件C.房屋体积D.房屋价值解析：14.已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为_。 （分数：0.50）A.预告登记B.更正登记C.异议登记D.房屋抵押权登记解析：15.下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是_。 （分数：0.50）
6、A.房地产咨询B.物业管理C.房地产估价D.房地产经纪解析：16.下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是_。 （分数：0.50）A.房地产价值评估B.房屋登记C.房屋面积测算D.房地产居间解析：17.三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续_年以上。 （分数：0.50）A.2B.3C.4D.6解析：18.设立分支机构的房地产估价机构应具有_房地产估价资质。 （分数：0.50）A.一级B.二级C.二级以上D.三级解析：19.业主交存的住宅专项维修资金属于_所有。 （分数：0.50）A.业主B.业主大会C.业主委员会D.物业服务企业解析：20.李某将其在某建制镇的营业用
7、房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税_元。 （分数：0.50）A.500B.2500C.3500D.6000解析：21.通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以_作为取得建设用地使用权所支付的金额。 （分数：0.50）A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用解析：土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业
8、和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。22.2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80，单价为5000元/，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税_元。 （分数：0.50）A.4000B.6000C.12000D.16000解析：自2010年10月1日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。李某应缴纳契税=5000元/801%=4000元。23.王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公
9、证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税_万元。 （分数：0.50）A.0B.4C.24D.25解析：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税=(125-5)万元20%=24万元。24.田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从_执行新的利率。 （分数：0.50）A.201
10、2年7月7日B.2012年8月1日C.2013年1月1日D.2013年7月7日解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。25.已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是_。 （分数：0.50）A.住宅平均层数B.住宅建筑净密度C.住宅建筑面积净密度D.住宅建筑面积毛密度解析：26.下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是_。 （分数：0.50）A.天然石材B.壁纸
11、C.吸声材料D.合成隔热板材解析：27.根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是_。 （分数：0.50）A.特等B.甲等C.乙等D.丙等解析：28.下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是_。 （分数：0.50）A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费解析：29.以工序为研究对象编制的工程建设定额是_。 （分数：0.50）A.预算定额B.概算定额C.施工定额D.概算指标解析：30.房屋所有权证的附图是_。 （分数：0.50）A.地形图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图解析：31.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的
12、影响关系是_。 （分数：0.50）A.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求解析：一般来说，影响商品需求的因素中，消费者对商品未来价格的预期表现为：消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量。消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。32.具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是_。 （分数：0.50）A.完全竞争市场B.完全垄断市场C.寡头垄断市场D.垄断竞争市场解析：在完全竞争市场上，对单个厂商而言，由于产品的市
13、场价格既定不变，因此平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。33.短期信用工具不包括_。 （分数：0.50）A.本票B.汇票C.支票D.股票解析：34.仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是_。 （分数：0.50）A.附息债券B.贴水债券C.信用债券D.担保债券解析：35.某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有_种。 （分数：0.50）A.3B.4C.5D.6解析：目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、
14、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。以保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险、责任保险、信用保证保险与人身保险四大类。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。36.某城市2011年房屋销售面积是另一城市的240%，该指标称为_相对指标。 （分数：0.50）A.强度B.结构C.比例D.比较解析：37.用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是_。 （分数：0.50）A.会计主体假设B.持续经营假设C.会计分期假设D.货币计量假设解析：38.甲
15、公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182.50亿元，年初存货为60亿元，年末存货为10亿元，其存货周转天数是_天。 （分数：0.50）A.61B.70C.120D.140解析：计算平均存货：平均存货：；计算存货周转率：；计算存货周转天数：存货周转。39.商品房买卖合同属于_。 （分数：0.50）A.单务合同B.无名合同C.实践合同D.要式合同解析：40.下列房地产中，依法可以转让的是_。 （分数：0.50）A.已抵押的房地产B.未依法登记的房地产C.人民法院查封的房地产D.国家已依法收回建设用地使用权的房地产解析：二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上
16、符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分）(总题数：15，分数：30.00)41.下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有_。 （分数：2.00）A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.经济适用住房解析：42.国家可以提前收回建设用地使用权的情形有_。 （分数：2.00）A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效解析：43.房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有_。 （分数：2.00）A.买卖房
17、屋B.租赁房屋C.新建房屋D.改建房屋E.改变房屋用途解析：44.下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有_。 （分数：2.00）A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权解析：45.下列房地产中，不得抵押的有_。 （分数：2.00）A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产解析：46.同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有_。 （分数：2.00）A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，
18、按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿解析：47.房屋登记机构应进行实地查看的情形有_。 （分数：2.00）A.房屋所有权初始登记B.房屋所有权转移登记C.最高额抵押登记D.在建工程抵押权登记E.地役权登记解析：48.由房地产估价师本人申请的注册种类有_。 （分数：2.00）A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册解析：49.下列税种中，采用比例税率的有_。 （分数：2.00）A.契税B.房产税C.耕地占用税D.土地增值税E.城镇土地使用税解析：50.根据城市用地分类与规划建设用地标准(GB 501372011)，下列不属于城市建设用地
19、分类中“大类”的有_。 （分数：2.00）A.广场用地B.公用设施用地C.道路与交通设施用地D.商业服务业设施用地E.公共管理与公共服务设施用地解析：51.光污染包括_。 （分数：2.00）A.灯光污染B.玻璃幕墙反光污染C.眩光污染D.宇宙线辐射污染E.视觉污染解析：52.关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有_。 （分数：2.00）A.需求不变、供给增加，均衡价格下降B.供给不变、需求增加，均衡价格下降C.需求减少、供给增加，均衡价格下降D.需求减少、供给减少，均衡价格下降E.需求增加、供给增加，均衡价格上升解析：53.在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济
20、增长，中央银行可采取的货币政策有_。 （分数：2.00）A.降低再贴现利率B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券解析：54.某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于_。 （分数：2.00）A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券解析：55.下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有_。 （分数：2.00）A.借用合同B.买卖合同C.抵押合同D.赠与合同E.借款合同解析：三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用
21、 “”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）(总题数：40，分数：20.00)56.新建经济适用住房出售价格实行政府指导价。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：57.建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：国有建设用地使用权出让合同(示范文本)(国土资发200886号)第十一条规定，受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。58.根据物权法的规定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。（分数：
22、0.50）A.正确B.错误解析：我国物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。59.用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：60.被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（分数：0.50）A.正确B.错
23、误解析：61.普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：62.以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：63.所有建设项目都需要申请核发选址意见书。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：我国城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。64.未确定规划条件
24、的地块，不得出让国有建设用地使用权。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：65.房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：66.根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：67.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：68.楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：69.写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。
25、（分数：0.50）A.正确B.错误解析：70.房地产估价收费采用差额定率分档累进计收。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：71.二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：72.房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的资质等级。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：73.住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：74.对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为1.2%。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：
26、75.学校的校办工厂属于应征收房产税的范围。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：76.居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知(财税201282号)规定，市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。77.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房的，免征营业税、房产税。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：78.住房公积金采取“低存低贷”的原则。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：79.缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：80.居住区绿地系统中居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地都属于公共绿地。（分数：0.50）A.正确B.错误解析：81.一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。（分数：0.50）A
