1、房地产福清元洪路楼盘市场比较法（1） 市场比较法定价目前长寿在售的房产项目大多分布在老城区、黄桷、桃花新城区，而产品多以多层、小高层、高层、商业综合型为主，其中小高层所占比例较大，为此我们抽取较具代表性的个案为参照对象进行比较。根据我们长期以来对项目价格体系的评估经验和代理行销过程中总结分析的方法，对影响价格的各方面因素依据其影响力的大小赋予不等的价值，最后综合评估总分值用以定价测算。评分依据：1、 地理位置：以协广场为地理位置基准点，附加考虑交通、周边路网、地块档次、地块未来发展潜力等方面进行评分。2、 品牌实力：以开发商、物业公司、建筑设计、景观设计的品牌实力为考虑对象，分档评分。3、 社
2、区规模：以项目建筑规模为评分标准，100亩以下的、100亩200亩、200亩300亩、300亩以上分级评分。4、 社区规划：以容积率为基准点，综合分析绿化率、楼间距、私密性、建筑风格等5、 景观条件：以外部景观为基准，兼考虑内部景观优劣进行评分。6、 配套设施：以社区配套会所为起点，从教育、购物、医疗、运动、休闲等为评分项目。7、 户型设计：以主力户型的配比、市场的响应度为基准，分析面积控制、功能性、户型特色等方面考虑评分。项目地理位置评分表案名地块区域分值2242215工地位置比较项目地块成熟度或发展年限地块公共交通周边地块档次未来发展合计诚丰世纪园新市区融城西区评分情况一年零7月1、6、9
3、、11、10元洪路、中环路、中档较好11 元洪路广电中心西侧得分观景豪园新市区融城西区评分情况1、6、9、11、10元洪路、景观大道、中环路中高档较好12元洪路与景观大道交汇处得分12322锦绣家家园新市区融城西区评分情况一般1、6、9、11、10元洪路、中环路中高档较好12得分12322龙旺名城新市区融城西区评分情况11个月1、6、9、11、10元洪路、福业大道、中环路中高档较好12元洪路金鹰大酒店对面得分12322阳光锦城新市区融城西区评分情况一年零9月1、6、9、11、10元洪大道、中环路、福业大道、交错相接中高档较好12福清商展中心（好又多）西侧得分12322综合分析：项目品牌实力评分
4、表案名分值10422220比较项目开发商物业公司建筑设计景观设计施工单位合计诚丰世纪园评分情况香港诚丰房地产开发有限公司厦门茂颖物业管理有限公司香港邱国权设计室和北京中华建规划设计院台湾知名景观设计大师JEFFHSU卓越建设有限公司得分观景豪园评分情况胜田（福清）房地产开发限公司福建福州清华建筑设计院得分锦绣家家园评分情况得分龙旺名城评分情况福建龙旺置业有限公司（家重合同守信用企业）北京中华建规划设计研究院广州普邦园林配套工程有限公司得分阳光锦城评分情况新世纪地产（01年开始开发项目前后经历01年的福清新世纪商厦与03年7月的阳光锦城）物业：福州融侨物业管理有限公司（物管顾问） 福清第二建筑公
5、司得分综合分析：项目社区规模评分表案名分值8614比较项目总占地面积总建筑面积合计诚丰世纪园评分情况6529亩110230平方米（住90442）得分观景豪园评分情况得分锦绣家家园评分情况70.1亩132130平方米得分龙旺名城评分情况5017亩15万平方米得分阳光锦城评分情况84亩165万平方米得分综合分析：项目社区规划评分表案名分值3333315比较项目容积率建筑密度绿化率幢距建筑风格合计诚丰世纪园评分情况2.526%365%24139米1860米现代简约得分观景豪园评分情况30%2071米1441米北欧风情得分锦绣家家园评分情况2.8430%现代简约得分龙旺名城评分情况448约38%30%
6、2471米20150米现代简约得分阳光锦城评分情况29530%40%2470米19136米现代简约得分综合分析：项目景观条件评分表案名分值437比较项目外部景观内部景观合计诚丰世纪园评分情况近邻无特别的外部景观近20000平绿化，12000平方米社区亚热带风情景观得分02观景豪园评分情况景观大道旁，外纳70米宽龙江、500亩五马生态公园的锦绣风光。近8000平方米的北欧风情园林，各式各样的广场、雕塑、英式亭景、风车、水景、缤纷步道、引街绿化带、屋顶绿化及“北欧大花园”。得分锦绣家家园评分情况元洪大道南侧、福业大道、中环路、远眺五马山18000江南园林景观、绿色商业步行街得分龙旺名城评分情况外纳
7、70米宽龙江、500亩五马生态公园的锦绣风光。15000平方米的维也纳音乐休闲主题花园，图兰朵喷泉广场、华尔兹广场、莫扎特G大调小夜典广场、管弦抒情步道、施特劳斯小提琴雕塑。空中3000平方米的中央音乐休闲花园，800米欧洲景观风情商业街得分阳光锦城评分情况怀抱70米宽的龙江，与500亩的五马生态公园仅一江之隔。7500平方米的中心花园，30个中心花园构件：晨练广场、雕塑小品、假山、羽毛球练习场、卵石步道、花海漫香、旱地喷泉、跌水台、林荫小憩阅报栏得分综合分析：项目配套设施评分表案名分值2111117比较项目会所教育商业医疗运动休闲合计诚丰世纪园评分情况五星园林会所幼儿园商业街、酒店社区保健中
8、心乒乓球、羽毛球、桌球、健身房、韵侓室亲子中心、棋牌室、阅览室、咖啡座、艺术长廊得分2观景豪园评分情况居家休闲会所幼儿园百米北欧风情商业街台球室咖啡馆、麻将室、棋牌室、台球室、多功能厅得分1001锦绣家家园评分情况高尚会所绿色商业步行街得分1011龙旺名城评分情况物业会所无800米欧洲景观风情商业街羽毛球场15000平方米及3000平方米的休闲得分2012阳光锦城评分情况沿街商铺119间得分综合分析：项目总平分析评分表案名分值222210比较项目社区大门及主入口道路分布及社区干道私家花园地块形状合计诚丰世纪园评分情况东门主入口及社区大门人车分流整个小区主要入口处设有汽车专行坡道，将车辆直接引入
9、地下停车场。靠近主要出入口设置摩托车、自行车统一停放处。行止有序、动静分明完全避免了老市区街市生活的喧哗。桇空一层住宅部分有露台使用，落地首层住宅，赠送花园北南走向梯形得分1121观景豪园评分情况西人行主入口，东人车南北双入口商住分离，人车分流，环形主干道，曲形次干道部分一层住宅可享受屋顶绿化，部分四层住宅可享受屋顶绿化南北走向长方形得分锦绣家家园评分情况得分龙旺名城评分情况广场式人行主入口及次人行主入口，中环路边车行主入口及车行次入口环形主干道，曲形蜿蜒次干道，人车分流。品楼、板楼围合式成两组团布局。桇空一层住宅大部分有大露台使用，空中复式赠送露台南北走向的吹风机形得分阳光锦城评分情况北主入
10、口及次入口主次干道，人车分流对称围合式复式赠送顶层露台及部分首层有平台使用东西走向的矩形得分综合分析：项目户型分析评分表案名分值2222216比较项目户型格局私密性户型面积配比入户特色合计诚丰世纪园评分情况紧凑合理、有特色较好户型范围广，从单身公寓、小三房、大三房、四房、五房均有个别户型入户花园式阳台270度圆形阳光窗，大弧形观景超宽阳台，4.8米超层高灵动空间设计，酒店式单身公寓4得分11021观景豪园评分情况较好户型范围广无特色30平方米的大阳光（称空中花园）4得分11101锦绣家家园评分情况较好较好总体面积偏大入户花园7得分21022龙旺名城评分情况功能人性化较好户型面积范围走两种消费群体，低总价与高享受两种，无过度产品全入户花园均为差层设计，第三厅设计，超宽观景阳台，八角、半圆落地阳光窗、弧形观景阳台8得分32021阳光锦城评分情况功能布局合理同三房面积小的不足主力定位小三房到大三房，三房半到四房、五房、六房部分设计入户花园六角270度观景阳台，流线型观景宽阳台，一层部分大露台。小部分的差层设计。得分综合分析：
