1、地房地产市场调研报告地房地产市场调研报告济南房地产市场调研报告一、 城市概况济南位于北纬 36度 40分,东经 117度 00分,南依泰山 ,北跨黄河 , 属于暖温带大陆性季风气候区 ,四季分明 ,日照充分 ,年平均气温 14摄氏 度。济南 ,又称”泉城” , 是中国东部沿海经济大省山东省的省会 , 是全 省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心 , 也是国家批准的沿海开放 城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市 , 总面积 822 7 平方公里 , 人口 596 万 , 其中市区人口 260 万。济南是”全国城市综合 实力 50 强”和”全国投资硬环境 40 优”的城市之一。1
2、前, 济南曾经自开口岸 , 创近代中国内陆城市自设商埠、对外开 放的先河 , 并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水 平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来 , 济南市经济迅速发展。 实 现国内生产总值 170 亿美元 , 比上年增长 13.5%。济南的产品已出口到 14 0 多个国家和地区。截止到 , 全市累计批准外商投资项目 2926个, 合同 利用外资 51.47 亿美元 , 实际利用外资 28.3 亿美元。共有 51 个国家和地 区的外商来济南市投资 , 世界 500 强企业中已有 18 家来济南市投资 , 前六 大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加
3、坡。济 南已同世界上 100 多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、 日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司 500 强 企业在济南建立了合资、合作企业 , 并取得了良好的经济效益。新的世纪 ,济南市按照”实现新跨越 , 建设新泉城”的总体目标要 求, 积极扩大对外开放 , 进行深化市场取向改革 , 大力推进经济结构调整 , 不断拓展城市发展空间。今后一个时期 , 济南市按照”新区开发、老区提 升、两翼展开、整体推进”的思路 , 将逐步建设东部产业带、东部新城、 泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区 , 以济南为中心的”半 日经济圈”、”一日经济圈”正在形成
4、, 新的城市规划建设已全面展 开。新一轮的城市建设 , 一系列重点工程的实施 , 将为外商提供巨大的 商机。二、济南社会经济背景分析一） 济南经济实力进一步增强。初步核算 , 实现地区生产总值 16 18.9 亿元, 增长 15.6%。第一产业增加值 118.7 亿元, 增长 7.8%; 第二产 业增加值 742.4 亿元,增长 19.8%;第三产业增加值 757.8 亿元 ,增长 13. 0%。人均生产总值 27610 元（按现行汇率折算为 3338.6 美元 ）, 可比增长 14.1%。二） 经济运行质量提高。 , 全市社会劳动生产率 45158 元/ 人 , 增 长 14.6%（劳动生产
5、率按就业人口计算 ） 。各项税收总额 206.8 亿元, 增长 18.8%,高于GDP增幅3.2个百分点，占生产总值比重12.77%,提高0.02 个百分点。财政收入明显增加。全市境内财政总收入 377.8 亿元,增长 1 8.9%, 其中地方财政一般预算收入 89.04 亿元 , 可比增长 20.9%。文档仅供参考三） 经济结构调整有新进展。三次产业比例由上年末的 7.6:44. 6:47.8 变化为 7.3:45.9:46.8, 第二产业比重上升 1.3 个百分点。非公有 制经济实现增加值 604.3亿元，增长19.6%,占GDP勺比重37.3%,提高1.9 个百分点 ; 固定资产投资率
6、40.2%, 提高 3.2 个百分点 ;经济外向度 15. 6%,提高 3.4 个百分点 ;规模以上工业高新技术产业比重 28%,提高 2 个百分点。四） 现代服务业发展迅速。全年现代服务业实现增加值 299.5 亿元, 增长 1 3 .5% ,在第三产业增加值中所占比重为 39.5%。旅游业增势良好。泉水持续喷涌和重大赛事带动了旅游业发展 , 全年共接待国内外旅游 人数 1217.9 万人次 , 增长 27.6%, 其中接待境外游客 10.7 万人次 , 增长 59. 3%;旅游总收入 94.1 亿元, 增长 30.7%,其中国际旅游创汇 3698万美元 , 增长 54.3%。商务服务业方兴
7、未艾。商务服务业营业收入 75.0 亿元,增长 1 5.0%,其中举办展会 70场, 营业收入 0.65 亿元, 增长 16.1%。五） 居民消费价格小幅攀升。居民消费价格总水平比上年上升 2.5%,其中食品类、烟酒及用品类、居住、医疗保健及个人用品类、衣着类 ,分别上涨 7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和 0.2%; 家庭设备用品及维修服务、 交通和通信类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降 2.7%、2.4%和 0.3%;工业品出厂价格上升 6.7%, 原材料、燃料、动力购进价格上升 16.4%。六） 济南向区域中心城市转变。当前济南市现代服务业勺比重大约占GDP勺25%左右，现代服务
8、业的比重决定了城市的地位 ，香港作为国际性区域城市，其第三产业的比重占其 GDP勺86%，现代服务业的比重占5 0%左右，东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占 GDP勺90%以上 ,现代服务业的比重占 60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能发展成 为国内区域性的中心城市 , 成为中国经济版图上一个重要的力量。在 广 东社科院的中国城市竞争力评估中 , 济南的城市竞争力指数全国排名 12 名, 成为中国经济版图中的重要城市。三、济南市房地产市场研判一） 房地产市场分析1、房地产投资, 在国家实施宏观调控政策的新形势下 , 济南房地产市场运行情 况良好 , 房地产开发投资、房地产施工面积、房
9、地产交易继续保持增长态 势 , 整个房地产市场充满生机和活力 , 为城市建设和经济社会可持续发展 做出了积极贡献。房地产业较快发展。全年房地产开发投资 110.2 亿元 , 增长 22. 7%。其中住宅投资完成 87.1 亿元, 增长 17.5%,占房地产开发完成投资的 79.0%。商品房屋竣工面积 275.4 万平方米 , 下降 6.8%, 其中住宅竣工面 积 246.3 万平方米 , 下降 3.1%。2、房地产转让持续快速增长, 济南市各类房地产转让持续快速增长。其中 , 转让件数 33322 件, 同比增长 37.0%,增幅与上年基本持平 ;转让面积 433.40 万平方米 , 增 长
10、34.6%, 增幅比上年提高 7.8 百分点 ; 转让金额 93.83 亿元 , 增长 76.0%, 增幅比上年提高 53.9 个百分点。3、商品房市场运行情况（ 一 ） 商品房济南市商品房 （含住房、非住房 ）全年销售 13504 件,同比增长 47. 7%,增幅同比提高 4.9 百分点 ; 销售面积 187.30 万平方米 , 增长 60.6%, 提 高 44.3 个百分点 ; 销售金额 50.94 亿元 , 增长 86.1%, 提高 60.7 个百分 点。全市商品房平均销售价格为 2720元/平方米,同比增长 15.9%,提高 8 个百分点。其中 ,非住宅商品房 （含办公和商业用房 ）销
11、售价格为 4969 元/ 平方米 , 增长 36.4%, 提高 24.6 个百分点。（ 二 ） 商品住房1、基本情况, 济南市商品房住房销售 13069 件,同比增长 47.1%, 增幅比上年 回落 2.5 个百分点 ; 销售面积 175.89 万平方米 , 增长 60.6%, 提高 26.7 个 百分点;销售金额 45.27 亿元,增长 82.6%,提高 25.9 个百分点。2、价格增幅下降济南市商品住房平均销售价格为 2574 元/ 平方米 , 增长 13.7%, 增幅 回落 3.3 个百分点。其中 , 上半年为 2608 元/ 平方米 , 增长 19.2%, 提高 1 个百分点。因受宏观
12、调控影响 ,自 6月份起,商品住房价格上涨势头得到 有效遏制 ,增长速度明显放缓 ,下半年的平均价格为 2538元/平方米 ,同比 增长 9.4%, 增幅比上半年回落了 9.8 个百分点 ,比去年同期回落 6.8 个百 分点。图 2 中两条趋势线 （累计平均价格线 , 下同）的距离自 6 月份起逐渐 缩小, 说明济南市商品住房价格增长幅度总体上呈逐渐回落、平稳下降态 势。3、高价位、大户型住房销量快速增长济南市商品住房 1500 元/ 平方米价位的销量最高 , 这种状况 与去年相同。可是 ,1000 1500 元/平方米价位的销量却出现了负增长 , 该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相
13、反 ,3000 至 5000 元 / 平方米区间的销量却出现了成倍增长。其中 ,3500 4000和 40004500元/平方米价位的销量增长达 3至 5倍以上。 商品住房不同价位销售件数对比在高价位住房销量快速增长的同时 , 大户型住房的销量也呈快速 增长态势。全年 130 平方米以上的大户型共计销售 4947 件, 同比增长 10 2.5%; 所占商品住房销售总件数的比重也由上年的 27.5%提高到 37.9%。其中 130 150平方米的销量增长最快 , 为上年同期的 2.3 倍。4、高层住房销量一路走高济南市高层、小高层住房全年销售 5823 件, 同比增长 96.8%, 增 幅高于多
14、层住房 74.5 个百分点。特别是高层住房的销量同比增长 3.7 倍 , 与我市商品住房中价位在 3500 4000和 40004500元/平方米的住房销 量增长密切相关。由此可见 , 一方面 , 随着人民生活水平的不断提高 , 高层 住房正快速得到中高收入群体的认同 ;另一方面 ,正是由于高层、小高层 这类高价位住房销量的高速增长 , 促使其成为拉升我市商品住房平均价格 的重要因素之一。二） 二手房市场运行情况（ 一 ） 二手房济南市二手房 （含住房、非住房 ）销售 14701件, 同比增长 35.8%,增幅同 比提高 11个百分点 ;销售面积 152.26 万平方米 ,增长 25.6%,提
15、高 7.4 个 百分点 ;销售金额 33.21 亿元,增长 54.0%,提高 26.5 个百分点。全市二 手房平均销售价格为 2181元/平方米 ,同比增长 22.7%,提高 14.9 个百分 点。其中 ,二手非住宅用房 （含办公和商业用房 ）销售价格为 3205 元/ 平方 米 , 同比增长 66.3%。（ 二 ） 二手住房1 、基本情况济南市二手住房全年销售 14211 件,同比增长 39.4%, 增幅比上年 提高 14.5 个百分点 ;销售面积 125.08 万平方米 ,增长 42.2%,提高 36.2 个百分点 ; 销售金额 24.50 亿元, 增长 61.7%,提高 32.1 个百分
16、点。2、价格增长减速济南市二手住房平均销售价格为 1959 元/ 平方米 , 同比增长 13. 8%,增幅比上年回落 8.5 个百分点。其中 ,上半年为 1785元/平方米 ,同比 增长 8.6%,增幅比 上半年回落 9.3 个百分点 ;下半年 2160元/平方米 , 同比增长 20.1%,增幅比同期回落 6.6 个百分点。从图 6 中的两条趋势线 走势上我们能够观察到 , 自 4 月份起 , 二手住房价格的高增长态势明显减 速。从而证明 , 宏观调控在我市二手住房市场上显效比商品住房提前了两 个月。3、主力价位上升, 济南市二手住房主力价位是 1500 和 2500元/ 平方米, 销售件数分
17、 别是 3950和 4185件,占二手住房销售总件数的 57.2%,比上年的主力价 位 10001500和 1500 元/平方米上升一档。同时 ,二手住房价位在 2500元/ 平方米以上的销售件数出现成倍增长态势 ,其中 30003500 元/ 平方米的同比增长 4.5 倍。可是,1500 元/ 平方米以下的二手住房销量却在 出现了负增长。 其主要原因 , 一是愿意和有能力购买好房子的人比以前多了 ;二是宏观调 控条件下 , 前期房地产市场上因投资、投机需求而购买的各类住房陆续上 市, 使”新二手房”和”次新二手房”房源增多 ; 三是因为市场上各类住 房的价格全面看涨 , 以至较低价位的二手房
18、供应量急剧减少。当前 ,10 万以下的二手房在济南市区已难觅踪影。4、中小户型优势依旧在 济南市二手住房销售中 ,130 平方米以下的中小户型共销售 12938 件,占二手住房销售总量的 91%,优势依旧。其中 , 主力户型与上年基 本一致,依然保持在 90平方米以下 ,共计 9812件,占二手住房销售总量的69%。5、已购公房销售情况济南市已购公房共销售 5366件, 同比增长 42.2%;销售面积 35.3 6 万平方米 , 增长 50.3%; 销售金额 7.57 亿元 , 增长 100.8%; 平均销售价格 2141 元/ 平方米 , 增长 33.6%, 以上三项指标的增长速度均高于一般二手住 房。另外 , 已购公房销售件数占全市二手住房销售的比重为 39%,比上年略有增长。在已购公房中 , 省直房全年共销售 376 件, 销售面积 2.74 万平方 米,销售金额 0.63 亿元;平均销售价格 2283元/平方米 （因销售数量少而 采用精确数值计算 ）, 同比增长 11.8%。虽然其价格增幅较低 , 但平均销售 价格却在二手住房中最高。到 底,济南市省直已购公房上市已满 13个月, 其销售件数也由12 月上市之初的 10 件增长到当前的平均每月 31 件,但毕竟数量太少、 比重太小 , 其上市渠道不畅的状况仍未好转。
