1、中国国际农业贸易城申请建设可行性研究评估报告归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！中国国际贸易城可行性研究分析报告项目开发单位：（香港）君悦国际投资集团 山东广宜房地产开发有限公司 山东广宜铝业公司济南新荣基金属材料有限公司撰写报告日期： 2005年5月阅读注意事项一、目的二、内容及风险因素三、责任声明四、机密性第一章 总 论一、项目概况二、项目投资方介绍三、农业市场前景四、投资分析与财务第二章 项目概论一、宏观环境（PEST）分析二、项目背景及依据第三章 市场分析与预测一、地理位置分析二、政策分析三、本地及外地市场供需情况分析第四章 品牌竞争策略一、 SWOT分析1. 优势S2. 劣势W3
2、. 机会O4. 威胁T5. 国际、国内主要的类似项目比较与分析二、竞争策略三、企业CIS战略 第五章 项目总体方案设计一、项目选址二、项目的整体规划三、项目指导思想四、项目基础建设规划第六章 项目的组织与管理一、公司组织结构二、劳动定员第七章 项目投资估算与资金筹措一、总投资估算二、资金筹措方式与渠道第八章 项目的成本与效益分析一、项目成本的内容及分析二、项目效益的内容及分析第九章 项目财务估算一、总投资估算二、项目成本与效益的估价三、利润指标第十部分 风险及对策一、风险二、风险控制 第十一章 社会效益和经济效益分析一、社会效益分析二、经济效益分析第十二部分 项目可行性研究报告结论一、项目管理
3、团队二、项目发展战略体系及实施策略三、项目市场前景四、项目定位五、项目监督机制六、项目政策性第十三章 结束语阅读注意事项一、目的本项目（中国国际贸易城）可行性研究分析报告由（香港）君悦国际投资集团有限公司提供，旨在对此项目的可操作性进行严谨、认真的综合评估，便于主管部门的领导做出决议，同时也将成为指导项目实施的模本。二、内容及风险因素本报告含有香港君悦国际投资集团有限公司的机密信息，同时也包含对中国国际农贸城项目的总体规划状况，其风险因素由投资单位对其负责。三、责任声明本报告由君悦国际投资集团编制，内容的解释权归君悦国际投资集团。由君悦国际投资集团及其代表来确保本报告的准确性和真实性。四、机密
4、性本报告的阅读、研究者应接受一切保密协议中的条款和条件。不得对本报告及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其他人，且不得保留任何复印件。第一章 总 论 一、项目概况1.项目名称：中国国际农业贸易城（拟定名） 2.项目性质：新建 3.项目投资单位：（香港）君悦国际投资集团山东广宜房地产开发有限公司山东广宜铝业公司济南新荣基金属材料有限公司4.项目位置及规模：地处山东省济宁市嘉祥农业开发区，占地3500亩，将开发成以嘉祥农业开发区为中心的超一流大型农业贸易中心，以服务于山东省、华北平原、全国的核心农业展示、贸易和高端配套服务。5.项目基本规划： 大体按功能划分三个区域：A区（中心贸
5、易区）：博览会展中心、农副产品交易中心、信息发布中心、客商办公大楼；B区（服务区）：宾馆、餐饮、商务中心、休闲娱乐中心、物流中心及相关配套设施；C区（露天展区）：农业机械设备区、农业公园和观光休憩区、农业新模式展示区、试种、试养、实验区等。二、项目投资方介绍1.君悦国际投资集团君悦国际投资集团于2003年注册成立。注册资金1000万元港币。长期以来，公司一直致力于北京及山东等地的房地产投资开发以及相关领域的开拓，并成功开发了北京99号村邸养生中心、山东菏泽佳合花园等多个项目。目前，公司正逐步走向集团化，确定了以农业项目为突破点，并组建了一批专业的、经验丰富的农业顾问、科研人员以及管理人员。公司
6、拥有员工200多名，其中本科以上学历者占80%，研究生以上学历者占20%。针对本项目，公司的技术人员和高层管理人员均拥有多年从事专业农业技术、招商引资、高层管理工作以及工程建设等工作的丰富经验与出色能力。2.山东广宜房地产开发有限公司3.山东广宜铝业公司4.济南新荣基金属材料有限公司三、农业市场前景中国加入WTO后，农业市场面临着良好的发展机遇和严峻的挑战。中国农副产品资源丰富、产量巨大但总产值不高。创造方便快捷的信息渠道和交易平台，加强高新技术的推广与应用，促进国际、国内的交流与合作，是有力地推动中国农业产品化、产业化经营，初步加工向精深加工转变，由传统农业向订单农业转型的要素，是中国从农业
7、大国向农业强国转变的必然选择。中国农业正经历由传统农业向现代农业发展的转型期。2004年中国加入WTO后，农业首次实现出口增长，农副产品交易渐趋活跃，交易额大幅度提升。农业的日益市场化、国际化，急需一个大型的、专业的、国际化的农业贸易市场。四、投资分析与财务根据国家现行的农业税收制度和嘉祥农业开发区的各项财政上的优惠政策，结合当地的价格体系，并分析计算投资项目整个运行周期发生的财务成本、效益和费用，考察项目的赢利能力，我们预计本项目总体投资6亿元（下附详细说明），用2年左右的时间全面建成，同时面向中国区域和国际市场招商引资，据估算项目实施后每年可获得利润*万元。第二章 项目概论一、宏观环境（P
8、EST）分析1. 政府促进中国农业持续发展中共十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，力争到2020年GDP比2000年翻二番，即今后20年经济增长率年均7.2%。其中，农业是基础，农业与国民经济具有很强的关联性，作为一个正在全面建设小康社会的人口大国，中国农业产业进入了快速健康的大发展时期。中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见作为2005年中央一号文件公布。 在中国总体上已进入“以工促农、以城带乡”发展阶段的大背景下，今年的中央一号文件着力于努力实现粮食稳定增产、农民持续增收，直接带有资金支持的政策占到相当大的比例。 2005年中央一号文件一个突出特点就是国家
9、财政开始越来越多地向农村倾斜，农民享受公共服务的状况有了积极变化。在继续坚持“减法”“少取”的基础上，今年“加法”“多予”的政策增多。 2005年一号文件的内容表明：中央正加大力度调整国民收入分配格局，切实转变财政分配、资源配置向城市倾斜的政策，在稳定现有各项农业投入的基础上，新增的财政支出和固定资产投资向“三农”倾斜，逐步建立稳定的农业投入增长机制。 今年中央又一次把支持“三农”作为一号文件的主题，反映出中国在发展战略及政策思路方面的重大变化从在农业中提取积累转向工业反哺农业，今后将坚持把有利于缩小城乡差距、增强农业、富裕农民、繁荣农村，作为制定经济社会政策的重要原则。农业部部长杜青林说，现
10、在中国已经进入了工业化的中期阶段，客观上需要工业反哺农业、财政反哺农民。2004年中央经济工作会议明确指出：更加自觉地调整国民收入分配格局，更加积极地支持“三农”发展。从减轻农民负担，到增加各项农业投入；从掀起清欠风暴，到推进征地制度、户籍制度改革，支持农村经济发展。我们要用科学发展观统领农业和农村经济工作，在各项工作中始终立足于代表好、维护好、发展好亿万农民的利益，依靠调动亿万农民的积极性、主动性和创造性，推进农村和谐社会建设。要着力于加强农业综合生产能力建设，要通过加大投入，创新体制，提高效率，加快农业“七大体系”建设，增强对农业发展的综合服务能力。要着眼于粮食稳定增产、农民持续增收，增强
11、农业可持续发展的能力，建立增粮增收长效机制。学习贯彻“两会”精神，要从构建和谐社会的高度认清农业和农村经济工作的历史使命，从构建和谐社会的大局中找准农业和农村经济工作的着力点。要进一步加快农业和农村经济发展，为建设农村和谐社会奠定坚实的物质基础；努力提高农民的科学文化素质，为建设农村和谐社会注入活力、增强动力；加强农村基层民主政治建设，为建设农村和谐社会提供政治保证；维护农村社会稳定，为建设农村和谐社会营造良好的社会环境。人们预期，温家宝总理一年前承诺的年内取消农业税的目标可望提前两三年实现。但2005年中央一号文件也同时提出，农业依然是国民经济发展的薄弱环节，投入不足、基础脆弱的状况并没有改
12、变，保持农村发展好势头的任务仍然非常艰巨。2005年是我国改革和发展承前启后的关键一年，“十五”计划即将进入尾声。因此，一定要强化机遇意识，深化对“三农”工作规律的认识，不断推进“三农”政策和思路的创新，建立一套符合市场经济规律、符合我国国情、符合国际惯例、能够长期发挥作用的加快农业和农村经济发展的机制与制度。各级农业部门要认真贯彻“两会”精神，落实扶持农业的各项政策，大力推进农业和农村经济结构调整，加强农业基础设施建设，加快农业科技创新和技术推广，继续深化农村各项改革，推进农业和农村经济体制创新。同时，要强化为“三农”服务的职能，努力建设服务型部门，改进农业和农村经济管理方式方法，进一步提高
13、农业行政能力和水平。2. 山东省济宁市嘉祥农业开发区的投资优惠政策（1）土地政策：嘉祥县域内建有济宁高新技术产业开发区嘉祥工业园、嘉祥开发区和嘉祥农业开发区，三个园区总规划面积为25.31km2，其中济宁高薪技术产业开发区嘉祥工业园9.31km2，嘉祥开发区12 km2，嘉祥农业开发区4 km2。凡进园的生产性项目用地价格一般为4-6万元/亩，个别高新技术、高附加值的大项目，还可一事一议租赁或者一次性买断，享受更优惠的政策。（2）税收、财政：外商投资企业（合资、合作、独资）除享受国家出口退税等政策外，在税费方面实行以下奖励政策：（1）进工业园、经济开发区和农业开发区的项目，3年内奖励增值税地方
14、留成的40；已列入国家科技创新计划、高新技术项目、带动农业发展的龙头企业，实行免费（除环保外）保税、封闭管理，3年内奖励增值税地方留成部分100。（2）收购、兼并国有企业，一次性付款，按80折算；分期付款，第一次支付30，其余3年内付清，余额不计息。（3）水电：进入嘉祥农业开发区的企业将享受开发区内用电0.528元/千瓦时，园区自备电厂启用后0.35元/千瓦时；用汽50元/吨，用水可采用自备水源。（4）劳动力：当地劳动力资源丰富，劳动力价格一般每人每天10-20元。（5）贷款：享受市政府贷款贴息政策。（6）奖励政策对引资办成的外商投资项目（指直接投资），按外资到位额的1-2奖励给项目引荐者，对
15、大项目另外嘉奖，该奖金由财政直接兑现。3、山东省农业区域布局规划 在农业部制定的优先发展的11种优势农产品及其优势区域布局中，山东省的十七个市都有不同的种植、养殖品种入围，了解这一规划，会给各地农民在农业结构调整中选择合适的项目，提供一定的政策参考。被规划为黄淮海优质强筋小麦优势发展区域的分别是山东的菏泽、济宁、聊城、临沂和莱芜市，这一区域重点发展优质强筋小麦和弱筋小麦，稳定发展中筋小麦；德州、聊城、菏泽、济宁、枣庄、济南、泰安、淄博、潍坊被规划为黄淮海专用玉米优势发展区域，重点发展饲用玉米和加工玉米，增强主产区玉米转化加工能力；除烟台、威海、青岛三市外，我省的其他十四个市规划为黄河流域棉区，
16、重点发展目前市场上短缺的陆地长绒棉和中短绒棉生产。据了解，农业部的这个规划是按照优势区域资源条件好、生产规模大、市场区位优、产业化基础强和环境质量佳等依据来确定的。优势农产品和优势产区将在建设投资、财政扶持等方面优先于其他地区。农业部这次优势农产品区域布局规划所确定的近期目标是，经过五年的努力；优先培育11种在国内外市场上有较强竞争力的农产品，形成35个具有鲜明特色、世界知名的优势产业带，建立一批规模较大、市场相对稳定的优势农产品出口基地，培育一批在国内外公认的知名品牌，抵御进口农产品的冲击，扩大优势农产品的出口。二、项目背景及依据1. 中国在加入WTO后如何应对世界农业行业的挑战？在我国加入
17、WTO以后，人们最为关注的国民经济部门之一是农业。在加入世贸组织之前，主流性的舆论包括决策层和学术界，均认为农业在加入世贸后所受到的挑战将最为严峻。但是，加入世贸的实际发展情况与人们的预想有较大的出入，人们预测的农业压力似乎并没有出现。正确、客观地认识和理解我国农业加入世贸的发展情况，不仅具有理论意义，更对准确地把握未来发展方向和采取合适的措施具有重要的意义。(1)吸引外商直接投资，促进国内农业的经济增长与技术进步，提高出口产品的质量。加入WTO之后，通过进一步削减关税和进口配额，将大大降低外商投资企业的进入成本，提高外商进入中国投资的收入预期和吸引力。可以预计，加入WTO对引进外资会产生巨大
18、的促进作用。这将改善中国的投资结构，扩大先进技术与管理经验的进入。 (2)有利于形成资金、技术、商务、娱乐密集型产业的开放竞争格局，促进中国农业的结构升级。加入WTO，外商投资的增加将使国内的资金、技术及相关配套服务的竞争格局进一步增强，通过市场竞争促进资源的合理配置，提高资源利用效率，有利于形成更大规模的消费、交易、展示市场。2. 充分借助当地农业发展的优势山东省嘉祥农业开发区位于山东省西南部，总面积971.6平方公里，78万人口，耕地面积92万亩，系宗圣曾子故里，是全国商品粮、棉基地、中国小尾寒羊之乡、中国鲁西黄牛中心产区、中国无花果之乡。对于开发大型农业贸易城无论从自然资源、当地的农业资
19、源还是劳动力资源都是非常有利的。在中央“一号文件”的指引下，山东政府把发展农业生产作为增加农民收入和全面建设小康社会的重要举措，加之有利的气候条件，农林牧渔业均有较大增长。济宁市农林牧渔业实现总产值300.88亿元，按当年价格计算，比上年增长24.2%。其中:农业产值149.54亿元，增长19.5%；农林牧渔服务业产值7.5亿元，增长4.1%。农业产业化程度明显提高。农、林、牧、渔业增加值比例为55.1:2.3:35.5:7.1，林牧渔业增加值占农业增加值的比重达到44.1%，比上年提高1.1个百分点，各业结构进一步趋于合理。全年粮食播种面积比上年减少34.3千公顷，粮食总产345.72万吨，
20、比上年增长6.8%，单产达到439.6公斤亩，增长13.8%，创近年来历史最好水平。经济作物播种面积比上年增加22.1千公顷，粮经作物播种面积比例为54.9:45.1。设施农业有较快发展。全市塑料大棚发展到10.48万个，比上年增加1.54万个。3. 依托农业市场，开发价值的最大化本项目的中心贸易区完全从客商的实际需要出发，创造一个方便快捷、专业性强、服务周到的交易平台，有利于提高客商的积极性、提高农产品的产量，增加农产品出口，满足市场的需要，增加劳动力就业，提高农户收入。本项目暂定每年举办一到两次大型的农业博览会，以展示参观、技术交流为主，并创造特色的农业发展方向，必将吸引全国乃至全世界游客
21、的眼光。同时我们为来自世界各地的朋友们提供一系列完善、周到、满意的服务，包括餐饮、住宿、休闲、娱乐等。不但填补了本地区的空白，更立足于山东进而辐射全国其他区域农业经济发展。第三章 市场分析与预测 一、地理位置分析山东省，地处东部沿海，黄河下游。东部为半岛，突出于黄海、渤海之间。西部为内陆，与冀、豫、皖、苏4省接壤。全省地形复杂，土地总面积15.67万平方公里。山东省土地总面积因受黄河入海口泥沙淤积等因素影响而不断延伸扩大。其特点是垦殖率高，后备资源少。因受生物、气候、地域等因素影响，全省土壤呈多样化，共有15个土类、36个亚类、85个土属、257个土种，适宜于农田和园地的土壤主要有潮土、棕壤、
22、褐土等。山东农业历史悠久，耕地率属全国最高省份，2002年底全省耕地总面积为707万公顷。山东省属暖温带季风气候区，四季分明。冬季雨雪稀少，春季气候多变，地面增温快，夏季炎热湿润，降水集中，秋季云雨较少，秋高气爽。全省日照百分率为50%-65%，太阳年总辐射量在481-540千焦/平方厘米；全省年平均气温在11.0-14.2，全省年平均降水量为550-950毫米，自东南向西北递减，夏季降水量占全年的57%-71%。山东省分属于黄、淮、海三大流域，境内主要河流除黄河横贯东西、大运河纵穿南北外，其余中小河流密布全省，全省水资源主要来源于大气降水，多年平均降水量为676.5毫米。山东省不仅栽培植物、
23、饲养畜禽品种资源丰富，而且可利用的野生动、植物资源也很丰富。在植物资源中，有小麦、玉米、地瓜等粮食作物和棉花、花生等经济作物40多种，有蔬菜、瓜类60多种，有林木、果树、茶树、桑树、柞岚等木本植物660多种，有淀粉糖类、脂肪油类、纤维类、芳香油类、鞣酸栲胶类、药用类、土农药类等野生经济植物1350多种。山东省鼓励农业产业化龙头企业发展再出新招，从今年开始，山东省农业龙头企业贷款，利息由政府买单。据了解，目前山东省共有国家和省级农业产业化重点龙头企业188家。2002年、2003年两年，山东省已拿出1亿元专项资金，扶持60家农业产业化重点龙头企业。为了鼓励更多企业做大做强，今年我省首次设立农业产
24、业化龙头贷款贴息专项资金。专项资金包括农产品生产基地及配套社会化服务设施建设；新产品、新技术的研发、引进、推广；扩大生产能力、提高产品质量等技术改造；农副产品的收购、储藏、保鲜、运输等到银行贷款，均可申请省财政贴息。山东省嘉祥农业开发区，总体规划总面积10平方公里，土壤肥沃，水利设施齐全，农、林、牧、渔全面发展，盛产优质专用小麦、玉米、水稻、大豆、水果、蔬菜等，粮食总产45万吨、棉花35万担，是全国最重要的商品粮、商品棉和经济作物基地。嘉祥农业开发区的气候属暖温带季风区大陆性气候，春暖秋爽、夏热冬凉，四季分明。多年平均气温13.9，无霜期210.7天。嘉祥地下水资源丰富，水质良好；土壤母质属于
25、冲积性黄土母质和碳酸盐洪积冲积物，土质肥沃，PH值7.5-8.5，适合多种作物生长。二、政策分析农业走向市场产业化农业产业化，是在农村改革和发展中创造出的一种新的经营形式和组织方式，它在推进农村由温饱到小康的过程中，发挥了极为重要的作用。但随着内部条件、外部环境的改善和变化，农业产业化也遇到了许多新情况新问题，亟须迎接挑战，提升认识，把农业产业化推向一个新阶段。 应当看到，与十几年前不同的是，目前我国市场经济的基本框架已经建立，市场需求已经成为绝大多数农产品生产、销售的决定因素，而不仅仅是起一个导向作用。各级政府在农产品经营过程中的作用，已经大为削弱，非同以往。进入WTO后变化更大，干预方向和
26、力度与先前决然不同。因此，我们必须从实际出发，着眼全局和发展，解放思想，与时俱进，自觉做到对产业化问题进行再认识，对产业化内容进行再充实，对产业化工作安排进行再调整，对产业化的发展、提高实施科学有效的再指导。如果看不到新的变化和要求，及时作出适应性调整，提出正确的对策和措施，就会给产业化工作造成严重的负面影响。 农业产品结构的调整和优化，是产业化经营顺利发展的基础和前提。必须因地因时制宜，注意抓住抓好影响结构调整的关键环节，切实把产品实现和提高效益作为实行调整的判断标准和行动取向。既要始终坚持结构调整的方向，又要从实际出发，相对稳定调整的着力点与主攻方向。 这方面应当特别重视的，一是全面把握农
27、业再生产的全过程，在具有决定性的环节下大功夫。从当前实际情况看，在市场化程度不断加深、买方市场已普遍形成、进口农产品的冲击日益加大的形势下，产品的实现和流通，已经成了农业再生产和扩大再生产能否顺畅进行的根本制约环节。调整农产品结构，首要的不是看你能养什么、种什么，而是看什么产品能卖得出、有效益。可见，现时的结构调整问题，实质上是个产品实现的问题，调整的基础和关键是卖而不是产。在一些结构调整走弯路的地方，对流通环节的作用重视不够，没有做好前瞻性、深层次的市场分析，就生产抓生产，过分依赖行政手段，是一个较普遍的原因。 二是辩证看待农产品的供求关系。对当前的农产品市场，相当普遍的看法是总量过剩、供过
28、于求。因此，对结构调整信心不足，认为消费饱和，扩张余地不大。实际并不尽然，以蔬菜为例，目前的供求平衡或供大于求，其实是在一定的质量、价格、收入水平和供应方式下的情形。如果有关条件发生了有利消费者的倾斜和改变，一些有消费弹性的品种，甚至总量，还是会有相当数量的增长。这就需要正确估价消费动向，深入了解市场需求，及时做好适应性调整，以赢得发展。还有一个必须看到的方面，就是目前的所谓饱和，其实只是一定时间上的空间状况，并非是全部时间的均衡表现。就全年的供给而言，某种产品的饱和与过剩仅仅发生在部分时段，或者是季节性的现象。在此以外，产品供应不是过剩，而是间断短缺。因此，开拓市场，扩展农产品生产，必须重视
29、向世界进军，世界蕴含着广阔的发展空间。 三是审慎对待品种选择问题。增强农业竞争力要更新品种，推陈出新，但并非是愈新愈好。搞商品农业必须尊重经济规律，不能凭一厢情愿想当然。养花自赏可以搞百花齐放，但市场化的种植养殖受特定条件的限制，就不能搞千姿百态。由于消费心理、生活习惯和收入水平等的限制，面向一定市场和消费群体的种养殖业，必须在一定的种类品种间进行选择，偏离了就无人问津。再者，现代农业是商品农业，受价值规律决定，追求利润最大化，必须搞规模经营，以强化竞争力和承受力，而小打小闹、投入多、效益低，免不了就要被淘汰。因此，在农业产业化背景下的产品选择调整，必须摆脱各种误解和诱惑，以销路和效益为标准，
30、下决心在若干当家品种上下功夫，在适宜有效的范围内选优汰劣、更新提高，而不是盲目地去追新求洋。这也是为国内外的经验和实践所证实过的。荷兰的花卉拍卖市场销售额那么大，所营销的品种不超过20个。我们有个镇曾从国外一次引进18个新品种，但都没站住脚，未被市场认可，这是应当引为鉴戒的。 农业产业化的发展，还依赖于农村经济组织化程度的提高，这也是我市今年三农工作的一个重点。从现时情况看，组织化程度的提升，离不开各级党政的正确引导和强有力推动。提高农业的组织化程度，从推进产业化发展方面着眼，当前要着力抓好三点：一是切实搞好对农村经济的引导，政府及有关部门要发挥自己统揽全局、渠道广阔、信息丰富的优势，采取宣传
31、、经济及行政等多种手段，运用形势分析、政策制订、树立典型等方法，对产业化农业的发展方向和扩张规模，实行有效的决策指导；二是加大扶持力度，凡有条件的地方，都应水涨船高地跟上服务，当前最关键和急迫的，不少是属于软件建设的问题；三是推进基础设施建设，产业化农业也是设施农业。愈深化，对各类农用设施的要求愈高，从种植业方面看，当务之急的普遍性要求是努力解决好水的问题，做不到农用水的足量、适时输用，调整种植结构，发展产业化经营，就是一句空话。（美国驻中国大使馆高级农业部负责人）Mr.LaverneBrabant讲道：“中美之间农业贸易往来非常多，随着中国农业出口贸易持续增长，中国农业经济领域越来越被看好。在中国县一级的农业经济、外贸出口等方面没有发展起来，他们需要耐心、尽可能地依靠政府政策和当地资源。中国的农业存在着很多商机。”三、本地及外地相关农贸市场情况分析 1. 供需情况分析我国农产品市场经历了一个从少到多，从产地市场兴起到产地市场与销地市场并行发展，从民间自发形成到政府推动建设的过程。到2002年，我国农产品批发及贸易市场总数已经发展到4150个，其中：蔬菜和果品等鲜活农产品市场最多，占到市场总数的52%，其次是粮食和油料市场占16%，水产品和畜产品市场占15%。在全部农产品中蔬菜与果品经过批发市场的比例已经超过60%，尤其是在山东主产地更是超过了80
