1、宁波市住宅小区物业管理条例新整理档宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案）第一章 总 则第一条 为了规范本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据物权法、国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用及其监督管理适用国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例和本条例。第三条 市房产行政主管部门（以下简称市物业管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（市）、区房产管理部门（以下简称辖区物业管理部门）依照本条例负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，并接
2、受市物业管理部门的业务指导。建设、规划、城市管理、公安、价格、环保、工商、民政、财政等有关部门应当按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。第四条 各县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理的领导，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。街道办事处（乡镇人民政府，下同）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理部门对物业管理进行指导和监督，并为主指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷。第二章 业主、业主大会和业主委员会第五条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经
3、全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域划分办法由市物业管理部门另行制订。第六条 物业管理区域具备浙江省物业管理条例第八条第一款规定的条件的，辖区物业管理部门或街道办事处应当指导业主成立业主大会筹备组。第七条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责：（一）确定业主身份；（二）拟定业主大会议事规则草案；（三）拟定业主管理规约草案；（四）制定业主委员会委员的选举产生办法，拟定业主委员会委员的推选名单；（五）组织召开首次业主大会和其他所需的工作。第八条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由市物业管理部门会同市价格行政主管部门制定。建设单位
4、应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给辖区物业管理部门，在业主大会筹备阶段由辖区物业管理部门将经费划拨至业主大会筹备组或社区居委会的账户，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，业主大会筹备组应当将筹备经费的运作情况向全体业主公布，接受全体业主的监督，筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。第九条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会承诺积极、及时、
5、全面履行工作职责。业主委员会委员的人数应当是单数，最低不得少于三人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业管理部门和街道办事处备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。第十条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经占总人数半数以上的委员同意。第十一条 业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业
6、主提供的利益或者报酬；（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益。（五）其他侵害其他业主合法权益的行为。业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。第十二条 业主委员会委员有下列情形之一时，其委员资格自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主；（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；（四）被人民法院判处刑罚或被公安机关收容劳动教养。第十三条 业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会集体辞职期间，由业主大会监督、指导
7、物业服务企业的服务行为。第十四条 业主委员会应当定期通过公告等形式向全体业主报告工作情况，并通报辖区物业管理部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第十五条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。业主大会、业主委员会的运作经费的使用情况应当在每年的3月底前向全体业主公布，接受全体业主的监督。第三章 前期物业管理第十六条 建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在物业销售（预售）前5日向辖
8、区物业管理部门备案。前期物业管理期间，国家法律法规尚未涉及到的领域或具体事宜，而临时管理规约已有约定的，临时管理规约的约定作为有关部门调解物业纠纷的重要依据。市物业行政主管部门可以制定临时管理规约示范文本，供建设单位采用。第十七条 前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，辖区物业管理部门或街道办事处应当及时指导业主成立业主大会和业主委员会。新的业主大会或业主委员会尚未成立期间，由建设单位按照前期物业服务标准、收费标准与物业服务企业约定，提供物业服务。第十八条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管
9、理部门提出整改建议；（二）掌握小区内各管网线路的布置，建立小区工程资料和日常管理档案，规范财务制度；（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；（四）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中遗留问题；（五）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序。（六）根据辖区物业管理部门或街道办事处的要求，配合做好业主大会、业主委员会成立工作。物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入施工现场，实施物业前期介入。第十九条 物业交付使用前，建设单位应当将验收合格的供水、供电
10、、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等共有设施设备移交给各专业单位，各专业单位必须接收。各专业单位可以自行管理，也可以委托物业服务企业管理。委托物业服务企业管理的，各专业单位应当与物业服务企业签订委托协议，明确双方的管理职责和维护范围，并由专业管理部门支付给物业服务企业相应的管理和维护费用。专业管理部门应当对物业服务企业的管理和维护工作进行监督。小区业主大会成立后，可以决定继续将共有设施设备移交给专业单位，由专业单位承担维修、更新、养护责任；也可以收回自行维修、更新、养护。相关专业单位接受物业管理区域共有设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在企业成本中列支。第二十条 建设单位应当在办理物业
11、交接手续时，向物业服务企业移交浙江省物业管理条例第二十六条第一款规定的资料。建设单位未将资料移交给物业服务企业的，物业服务企业可以不办理物业交接手续。 业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会；其中前期物业服务合同终止时新的业主委员会尚未成立的，物业服务企业应当将资料移交给建设单位新委托的物业服务企业或辖区物业管理部门。第四章 物业管理服务第二十一条 物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同约定。市物业管理部门、价格行政主管部门应当根据物业管理实际，合理拟定物
12、业服务等级标准及与其服务等级标准相对应的参考收费标准，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。第二十二条 物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门规定的标准，收取物业日常维修费，专项用于物业共有部位共有设施的日常维修。物业服务企业应当在每年1月底前将本年度日常维修费的使用预算报业主委员会审核确认，并在次年的1月底前将前一年度的日常维修费的使用情况向业主委员会报告。物业服务企业未经确认或未按约定擅自使用日常维修费的，业主委员会可以要求物业服务企业返还未按规定使用的费用。当年度的日常维修费的结余部分应当纳入专项维修资金。第二十三条 物业服务企业应当将物业服务合同中约定的服务标准和收费标准在
13、物业管理区域内的醒目位置公示，接受业主的监督。物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上年度的相关物业经费使用情况，接受业主的监督。物业服务企业实行酬金制收费方式的，应当公布物业管理的各项资金；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况以及上年度日常维修费的使用、结余情况。业主、业主委员会对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。第二十四条 建设单位在预（销）售物业时，向物业买受人承诺减
14、免或承担部分物业服务费的，按承诺的年限和减免标准在物业交付前向辖区物业管理部门交纳减免费用，并由辖区物业管理部门逐年划拨给物业服务企业。物业产权交易时，买卖双方当事人应当在物业买卖合同中对物业服务费的结算有明确约定。第二十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。住宅物业的最终用户应当按照浙江省物业管理条例第三十五条第二款的规定确定，其中高层、中高层住宅应当以单个业主为最终用户。第二十六条 物业管理服务合同期满后，物业服务企业退出物业管理的，应提前三个月向业主委员会、属地街道、辖区物业管理部门书面告知，业主委员会、属地街道或辖区物业管理部门
15、认为需适当延长管理期限的，物业服务企业应当相应延长，但最长不超过三个月。延长期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报辖区物业管理管理部门备案；（一） 对预收的物业管理综合服务费及其他公共经费按实结算，多收的部分应当按照合同的约定予以退回；（二） 移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；（三） 移交物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。物业服务企业提前解除合同退出物业管理的，按合同的约定办理。第五章 物业使用与维护第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物
16、业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；（二）物业管理用房的使用和经营；（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范；（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；（七）违反规约应当承担的责任。第二十八条 物业管理区域禁止下列行为：（一）违法改变物业的使用用途；（二）违法搭建建筑物或构筑物；（三）擅
17、自占用、损坏物业的共有部位、共用设施和附属设施；（四）损坏房屋结构或从事其他影响物业使用安全的行为；（五）损坏绿地、花草树木、园林小品；（六）任意弃置垃圾；（七）超标排放有毒、有害或排放超过规定标准的噪声；（八）违反规定饲养动物；（九）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共有部位共有设施上乱写、乱画；（十）其他违反法律、法规和管理规约的行为。第二十九条 业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项、是否需要备案及备案部门等告知业主或使用人。 物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；对
18、拒不改正的，应当及时报有关行政管理部门依法办理。第三十条 利用物业管理区域内的公共场地停放车辆的，物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的收费标准收取车辆停放费。车辆停放费主要用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定使用。第三十一条 业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意，业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车位和规定行车路线进行划定，公安部门应当予以配合。第三十二条 车辆在小区内停放应当在划定的停车位内按序停放，并不得有下列行为：（一）车辆停放在小区消防通道口的；（二）阻碍物业管理区域内的主要交通道路的；（三）车辆停放在绿地上的；（四）影响其他业主使用物业或共有设施设备的。
19、大型车辆及载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。物业服务企业发现车辆有本条第一、二款行为的，应当劝阻车主，劝阻不听的，应及时告知公安部门或城管部门，公安部门或城管部门应当依法及时予以处理。第三十三条 利用住宅小区地下人民防空工程设施改建停车位的，应当向小区内的全体业主开放。建设单位或物业服务企业不得将停车位转卖，只能出租，且单次租赁期限最长不得超过一个月。利用住宅小区地下人民防空工程设施改建停车位收取的停车费应当用于人民防空工程的维护管理和补贴物业管理费用。具体收费标准由当地价格行政主管部门确定。第六章 物业管理用房、设施和经费第三十四条 建设单位应当按照浙江省物业管理条例第二十七条的规定配备
20、物业管理用房。物业管理用房的具体位置和面积应当由规划行政主管部门征求辖区物业管理部门意见后，在规划图纸中确定。建设单位应当按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房（其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房）；对经济适用房小区和拆迁安置小区，建设单位应当按在千分之七的比例配置基础上，再增配不低于地上总建筑面积千分之四的物业管理经营用房。第三十五条 物业交付前，建设单位应当按照本条例第三十四条规定的标准将物业管理用房交给辖区物业管理部门。业主委员会成立后，辖区物业管理部门应将物业管理用房的产权证明等全部移交给业主委员会。因分期开发等原因 ,不能足额
21、提供当期物业管理经营用房的，建设单位应在物业交付前向辖区物业管理部门支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。该经济补偿应当专户储存，在业主委员会成立后一并移交与业主委员会，用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定使用。第三十六条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押,使用用途不得擅自改变。首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托
22、物业服务企业出租或经营，租金或收益用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定使用。物业服务企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。第三十七条 建设单位应当在物业交付前，按照物业建设总投资千分之二的比例，向辖区物业管理部门交纳初期物业管理费，初期物业管理费由辖区物业管理部门拨给物业服务公司使用。初期物业管理费的使用范围、拨付方法及物业建设总投资的计算方法，由市人民政府另行规定。第三十八条 物业应当设立物业专项维修资金，用于房屋共有部位、共用设施的维修、更新。物业专项维修资金设立的具体标准和使用办法，由市人民政府另行制定。第三十九条 住宅小区业主委员会成立后30日内，辖区物业
23、管理部门应当将本物业区域内的保修金、初期物业管理费、物业专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。第七章 法律责任第四十条? 对违反本条例的行为，国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例已有规定的，按照其规定处罚；没有规定的，按照本办法的规定予以处罚。第四十一条? 建设单位违反本条例，有下列行为之一的由相关管理部门按照下列规定予以处罚：（一）违反本条例第二十条规定，不提供或者移交相关资料的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处以1万元以上10万元以下罚款。（三）违反本条例第三十四条规定，在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房的，由辖区物业管理部门责令限期改正，给予警告，没
24、收违法所得，并处以10万元以上50万元以下的罚款。（四）违反本条例第三十七条规定，不及时交纳前期物业费的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。第四十二条? 物业服务企业违反本条例，有下列行为之一的由相关管理部门按照下列规定予以处罚：（一）违反本条例第三十五条规定，未按规定公布财务的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处以2000元以上5000元以下罚款；擅自挪用经营性收入的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并处挪用数额2倍以下的罚款。（二）违反本条例第三十八条规定，未在物业服务合同终止时移交有关资料、财物等或未按时退出物业服务区域的，由辖区物业管理部门责令限期
25、改正；逾期未改正的，处以2万元以上10万元以下罚款；情节严重的，由市物业管理部门并处吊销或者提请吊销其资质证书。第四十三条 违反本条例第二十八条行为的，业主或业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。规划、房产、公安、城市管理、工商、环境保护等部门应当按照各自职责，及时依法处理业主、业主委员会或物业服务企业提起的本条例第二十八条规定的违法行为。第四十四条 违反本条例第三十三条规定，建设单位或物业服务企业不将地下人防工程改建的停车位向业主开放，擅自买卖或超过规定期限出租的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处5万元以上50万以下的罚款。第四十五条 业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，有关部门应当依法给予当事人处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八章 附 则第四十六条 各县（市）、区人民政府应当对低收入家庭的物业服务费予以补贴，具体补贴的对象及标准由各县（市）、区人民政府另行制定。第四十七条 本市行政区域内非住宅小区内的其他住宅实行物业管理的，参照本条例执行。第四十八条 本条例自2008年 月 日起施行。
