1、智能化养老基地建设项目可行性研究报告智能化养老基地建设项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）第一章 总论1.1 项目背景与概况1.1.1 项目名称智能化养老基地建设项目1.1.2 承办单位概况单位名称：某某市某某实业集团有限责任公司单位概况：某某市某某实业集团有限责任公司是一家民营企业，成立于2011年，现有资产20亿元。母公司成立于2006年，注册资金1亿元。通过不断的探索创新，历经多次变革，公司现有十个子公司，经营范围拓展到房地产开发、文化传媒、信用担保、信息产业、煤化工、装备制造业等多个领域。公司及子公司现有员工300人，其中30岁以下占60%；3150岁的
2、员工占34%，年龄结构合理。本科以上学历占70%；大专及其以下占30%。2011年初某某集团对原有的组织结构进行了调整，确定总部与子公司的基本构架与职能。总部下设：企管部、财务部、投资发展部、造价管理部、工程部及综合办公室。保留、改组、新建成立了某某某某房地产开发有限责任公司、某某某某房地产建筑有限责任公司、某某某某房地产策划有限责任公司、某某市金莳工贸有限责任公司、某某市创新软件有限责任公司、亚洲传媒某某分公司、府谷县泰达煤化有限责任公司、某某万诺空调设备有限责任公司、某某某某兴煜通用机械制造有限责任公司9家子（分）公司。组织机构进一步优化，职能与分工进一步明确，为某某集团的发展奠定了基本的
3、组织基础。公司自成立以来，主要从事政府统建代建项目等相关业务，几年来在工程管理等有关方面积聚了一定的专业人才。某某集团按照“融资多样化、股权多元化、运营市场化、发展产业化”的经营理念，着力打造三大主营板块：房地产开发及基础设施建设板块，煤、煤化工、轻工业板块，金融服务与资本运营板块。努力实现三大目标：一、实现更大的社会效益和担负更大的社会责任；二、壮大公司资产；二、充分发挥公司融资平台。某某集团愿以一流的服务，一流的质量和加倍的努力，携手社会各界同仁团结奋进，高标准、严要求，为某某经济的发展做出贡献。1.1.3 拟建地点本项目拟建地点位于某某省某某市榆阳区芹河乡某某海则村。1.1.4 项目建设
4、规模1.1.5 项目整体定位依据全国老龄办及全国智能化养老工作委员会相关文件精神，本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的示范性工程、国家智能化养老实验基地、老年宜居社区专为老年人设计的智能化老年住宅与之配套的子女住宅，配套齐全的三甲医院、护理中心、中小学校、幼儿园、商场、剧院、银行、加油站等，以及独具特色的民俗风情园、红色文化教育基地、陕北四合院等文化旅游基地。创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，成为国内知名的“智能化养老示范工程”。1.1.6 项目的实施进度1.1.7 总投资及资金筹措1.1
5、.8 主要技术经济指标1.2 报告编制依据和内容1.2.1 编制依据1、中华人民共和国老年人权益保护法；2、社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)；3、中国老龄事业发展“十二五”规划；4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知；5、某某省老龄办等部门关于加快发展养老服务业意见；6、某某省社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)；7、某某市人民政府关于印发某某市老龄事业发展十二五规划的通知（榆政发201265号）；8、某某市人民政府关于印发某某市老年人优待规定的通知（榆政发201266号）；9、全国智能化养老实验基地建设标准(试行)；10、国家康居示
6、范小区智能化系统示范小区建设要点与技术导则；11、养老住区智能化系统建设要点与运营标准；12、老年公寓和养老院设计指南；13、城市道路和建筑物无障碍设计规范;14、老年人建筑设计规范;15、方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范；16、项目业主提供的其它相关基础数据和材料。1.2.2 编制内容本项目是某某老年宜居社区建设项目，主要编制内容包括项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公用工程和辅助设施、环境保护与消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实施进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。通过
7、对各个方面进行合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。1.3 问题与建议1、虽然本项目拥有良好经济与社会效益，但项目投资巨大，项目建设自筹资金比例较大，因此管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。2、目前，我国养老地产行业仍处于初级发展阶段，行业经验不足，传统养老观念将导致养老地产需要一定的市场培育期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开发商开发了老年住宅；同时，现有老年社区主要为中高经济实力的老年客户，受众群体有限。随着未来人口老龄化加剧，社会保
8、障体系逐渐完善，人们养老观念的改变，养老地产行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设、经营与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的主要因素。3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会
9、通畅和便与全面接触生活的空间。4、本项目投资巨大，根据项目现状相关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的特点，我们建议本项目实施滚动开发，组团排列，可按照三期来开发，总建设工期约为10年。 第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设的必要性1、本项目的建设是提高老年人生命生活质量、满足各类老年人不同需求的需要；本项目将按照全国老龄委办公室的要求，与国内最具影响力的养老机构连锁联动，与加拿大、日本等国外养老机构互动，积极探索时下最受老年人仰慕的时尚生活方式“候鸟式养老”模式，建设成为规模大、设施全、服务高、理念新的高端智能化养老实验基地。基地建成后，将形成养生颐养、健康延寿
10、、快乐享年、人性智能化等几大板块，突出以人为本、整体智能化平台、管家式服务、医疗联动绿色通道等特点，全力打造满足各类老年人群需要的首善养老服务示范社区。本项目按照养老住区智能化系统建设要点与运营标准，打造高标准、高规格的智能化老龄服务示范基地。项目总占地约2800亩，总建筑面积320万平方米。其中，智能化老年住宅62.7万平方米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室、客厅、厨房的配置，与普通居民住宅相同。老年住宅家家设有洗衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空气自动净化，坐便器的所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用；厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火
11、灾。社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕，公园内的座椅、步道均带有按摩功能。基地内设有老年大学，提供管家服务。入住公寓的老人需佩戴“老人活动监测器”，监测器可将老人的一日三餐内容、活动量、血压、脉搏等情况自动记录传输，护理中心就此对老人的身体情况进行远程监控，并提供个性化的保健方案。本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父母同住，也可以选择单独居住。项目除筹建老年公寓外，还配套建设还有康复中心、娱乐中心、老年大学、三甲医院、养生会所、酒店、中小学校、幼儿园、银行、超市、加油站等；同时为了满足住户的精神文化等需求，还建设有剧院、艺术中心、民俗风情园、红色文化基地、家
12、庭农场等，整个基地空气清新、绿树成荫、流水潺潺、环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天年，也是休闲旅游的好去处。2、本项目的建设，是我国转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整，积极应对人口老龄化的必须选择随着我国经济与社会的发展，目前，我国已进入人口老龄化快速发展阶段，根据国家统计局与全国老龄办最新统计，2013年我国60岁老年人口将超过2亿， 2025年将突破4亿，2050年将达到峰值4.83亿。届时，我国每3个人中就有1个老年人。与此同时，2010年我国家庭平均人数为3.1人，2030年将缩小到2.6人，2050年缩到2.51人。独生子女家庭占家庭总数的37%，“4-2-
13、1”家庭结构逐渐成为主流的结构。人口老龄化快速发展的同时，我国养老服务发展不平衡、不协调、不可持续问题日益凸显，养老服务劳动力资源结构性短缺，劳动密集型的养老方式难以为继。传统养老服务技术水平比较低，服务难以满足老年人需求。破解当前养老服务发展难题，获得可持续发展的动力，必须加快转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整。所谓智能化养老，就是运用智能控制技术提供养老服务的过程，是以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，为老年人提供安全便捷健康舒适服务的现代养老模式。智能化养老是现代科技与养老服务有机结合的现代养老模式，代表先进养
14、老方式的发展方向。具有以下特点：一是科技集成。智能化养老是现代科技的集成平台。集合了通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术、现代医疗保健、智能控制技术等，实现了养老方式的革命。二是以人为本。以老年人的需求为出发点和立足点，通过高科技的技术、设备、设施和管理，最大限度地满足老年人的需要。三是绿色环保。应用先进的科学技术和产品，实现节能减排、绿色低碳，为老年人营造一个适宜养生养老的生态环境。四是优质高效。科学技术的应用，提高工作效率，降低了人力成本，减轻了劳动强度，提高服务质量。五是整合资源。通过智能化的科技集成平台，整合了养老服务所需要的各种资源。如互联网、物联网、医疗卫生、护理康复、
15、物业管理、建筑设计、社工方法等等。从应用范围看，智能化养老系统通过对老年人家庭的智能化改造，让老年人在自己家里享受智能化的养老服务；通过对整个社区的智能化建设，使智能化养老系统覆盖到每一个家庭、每一个老人；还可以应用于养老机构或者老年服务机构，使生活在机构里的每一位老人都能享受到智能化的服务。从服务对象看，可以面向老年群体提供共性化的养老服务，比如物业管理、康乐活动、教育服务等；还可以针对老年人的特殊需求提供个性化的养老服务，比如护理服务、康复服务、精神慰藉服务等。从服务内容看，可以根据服务对象需求和消费能力的不同，提供内容有别、程度不同、各具特色的智能化养老服务智能、以人为本、绿色环保可持续
16、，智能化养老这些特点正是代表着先进养老方式的发展方向。作为全国智能化养老实验基地建设项目，本项目建设完成后，将成为探索我国养老住区智能化系统建设的典型试点，必将推动智能化养老模式的发展，推进我国养老服务结构战略性调整。3、本项目的建设是适应社会经济发展、构建和谐社会的必然要求。全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期社会发展的重要战略。让包括老龄人口在内的全体社会成员共享经济和社会发展带来的成果，是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要内容。经过多年的改革开放，我国经济发展和医疗技术水平得到了很大的提高，人们的生活水平也相应得到极大的提升，人均寿命显著延长，高龄老人明显增多。在未来的15年
17、间，我国老年人口将净增1亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的认可，在今后515年将陆续进入老年期，这将进一步加剧我国人口老龄化的进程。老龄化步伐的快速迈进对原有养老模式提出了严峻的挑战。单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老需求，一是传统养老机构的数量不足，二是传统养老服务的内容和质量也不能满足老年人群的需要。这些问题不解决，将直接影响到我国构建社会主义和谐社会的大局。通过养老服务社会化的推行，可以很好的解决广大老年朋友和家庭的实际问题，养老服务社会化的良好运作必然会让老年朋友拥有稳定、良好的心理状态和生活状态，并消除年轻一代关于家里老人的养老问题的担忧，让他们能精力充沛
18、地投入到社会建设中去。老年朋友安享晚年，代际关系良好，家庭和谐幸福，社区氛围安宁祥和是构建和谐社会的有效途径。4、本项目的建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。本项目建成后，预计需要各类医务人员、管理人员、服务人员等约2000人。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，预计将带动超过三千人的就业，这将能够有效地促进当地的劳动就业。第三章 市场需求分析3.1 项目市场定位3.1.1 整体定位项目将采用“国家智能
19、化养老示范基地+文化产业园”结合的经济发展方式。3.1.2 项目内容3.2 区域房地产业分析房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、促进投资和消费的多用利器。随着经济的飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。中国房地产业处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重品质、效益的市场细分转变。从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我
20、国的房地产呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。某某市作为陕北区域的中心城市，拥有丰富的矿产资源。并依靠资源带动了区域经济和相关产业的发展。在能源及政策的带动下，某某城市规模不断扩大，政府加快了城市新区建设和市区道路改造的步伐，城市环境越来越好，因此吸引了大量的周边人口入住某某。随着城乡结构被瓦解，城市化进程和城乡一体化发展加快推进，第三产业的快速发展，市区非农业人口不断在扩大，市场需求逐步加大。同时周边城市房价大幅度提升，某某房价在需求的刺激下大幅上升。特别是商品房的需求一直呈上升趋势，2009年某某市商品房销售面积15824平方米，销售额3245万元，到2010年，销售面积611456
21、平方米，实现销售额15亿元，商品房销售面积增长38倍，商品房销售额增长44倍，商品房平均价格增长17%。3.3 养老地产行业分析3.3.1 市场现状我国养老地产较欧美发达国家而言尚处于起步发展阶段，市场发展还不成熟:第一，从养老地产市场需求看，一方面，家庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了养老地产消费者的消费意愿; 另一方面，中国人的传统的消费习惯通常是先积累后消费，多数人进入老年阶段后，都已经完成了一定的经济积累，且国家不断完善养老保障制度，使得老年消费群体具备了养老地产的实际消费能力。第二，从养老地产开发类型上看，我国养老地产尚处于起步阶段，开发类型以老年福利中心
22、、老年公寓、养老院、敬老院等政府兴办的各种福利性养老地产为主，房地产企业、机构、社会和个人资本参与的养老地产在市场中比重较小，市场缺口较大。随着养老模式的社会化发展，企业、机构不断参与养老地产的开发运营，尤其在经济较发达地区逐渐出现商业性老年居住地产项目，并以老年公寓、民营养老院、老年社区等为主要类型，较为典型的案例有北京东方太阳城、嘉兴江南太阳城、成都夕阳红、三亚清平乐等养老地产。各类型项目的不断涌现实现了养老居住的巨大市场需求，但因其开发经营仍不成熟，模式单一，现阶段的发展面临着诸多困难，如有效需求不足、供给滞后、居住模式陈旧、项目软硬件配置水平低、产业发展政策不全面、社会管理缺失、开发运
23、营成本高、利润低、投资回收期长等。第三，从养老地产市场需求特征上看，养老地产市场需求可划分为自住型需求、改善型需求、投资型需求及投机型需求。但由于目前国内养老地产业未真正全面发展，养老地产暂时还不是社会资本的重点关注方向，因此养老地产市场需求类型以自主型需求、改善型需求为主，投资投机型需求为辅。自住型与改善型需求是普通老年消费人群为了实现或改善自己的养老居住需要，通过购买或租赁等多种方式实现养老地产产品消费; 投资投机型需求是指经济状况较好的中老年消费人群将养老地产作为投资产品，充分利用其保值增值特性，在价格上涨时出售或出租以获得差额利润和租金收入。随着市场的进一步发展、人们养老居住观念的改变
24、以及经济收入的不断提高，养老地产市场需求将增加，通过需求带动供给，促进养老地产市场的发展。第四，从养老地产市场供给上看，伴随着人口老龄化进程及近两年国家房地产调控政策的出台，诸多大型房地产企业积极寻求新的开发领域，在政府完善老龄产业发展政策及养老保障措施的过程中，企业资金甚至机构资金逐渐进入养老地产市场，如2010年底，以万科为首的大型房地产企业先后进行养老地产项目的开发，主要以高端养老地产项目为主，创新了商业养老地产的开发模式，完善了市场产品结构。但是，区域经济发展的不平衡性决定了养老地产市场发展的区域不均衡，消费群体的收入差异与养老观念差异也使得当前国内养老地产市场的总体状况是市场发展不成
25、熟，尚未全面启动，其症结就在于养老地产潜在需求量巨大而有效需求不足。3.3.2 养老地产市场需求影响因素养老地产市场需求是指在某一特定时期内特定消费群体愿意购买而且有能力购买的养老地产商品的数量。由于影响养老地产市场需求的因素众多，本报告从市场供需主体两方面进行分析。1、市场供给主体层面养老地产市场的供给主体主要是城市政府及房地产开发企业。首先，城市政府主要是通过政策措施影响市场需求。养老地产属于老龄产业与房地产业的有机结合，为缓解政府养老资金压力及提供开发利润率以吸引企业参与建设，就必须给予企业政策支持，如: 在供地上，由于地价与房价互动攀升，养老地产作为房地产业的细分领域，地价与养老地产商
26、品的价格也相互影响:地价高，则会拉升养老地产商品价格，影响消费群体的支付能力，进而影响市场需求; 在信贷上，信贷优惠将提升房地产企业的项目运营能力，相对较低的贷款利率利于保障项目的可获利性，刺激房地产企业开发建设; 在财税上，减免税收有利于提高企业开发的积极性。各项优惠政策的实施，能促进房地产企业投资开发，直接增加有效供给，也能辅助城市政府解决养老居住问题，缓解养老压力。部分城市在老年公寓的建设中，政府给予了一定的政策支持，如土地属于政府划拨性质，但至今关于全面促进发展的政策文件或措施未出台，仅是个别项目获取一定的政策优惠，不利于整个市场的蓬勃发展。其次，房地产开发企业对于养老地产市场需求的影
27、响主要是通过供给影响需求。由于商品住宅、商业地产市场的高利润，房地产开发企业偏向其二者的投资开发，忽视开拓养老地产领域，导致长久以来房地产市场产品结构不均衡。近两年，国家严厉的房地产市场宏观调控措施接连出台，国内已有部分房地产开发企业向房地产业其他领域扩展，养老地产将成为新一轮的投资开发热点，养老地产的市场供给将增加，逐渐与市场潜在需求实现平衡，保持养老地产商品价格在一定水平合理波动。2、市场需求主体层面养老地产的市场需求主体主要是自住型及投资型的中老年人群，自住型需求是通过购买或租赁养老地产产品以实现自住养老需要，投资型需求是将房屋产权或使用权转租给第三人以收取一定的经济利益。由于市场需求由
28、经济支付能力与需求意愿共同构成，因此将市场需求主体的影响因素分为经济性因素与社会性因素。其中，经济性因素主要包括: 消费支付能力、经济发展水平、家庭居住水平、利率。消费支付能力包括工资水平、可支配收入、子女赡养资金水平、愿意承担的养老地产租售价格; 经济发展水平用GDP 表示; 家庭居住水平主要是人均居住面积; 利率是指一年期的贷款利率。社会性因素主要包括: 人口年龄与结构、消费欲望、对养老地产市场的未来预期、政府政策等。人口年龄与结构指老年人口的数量与其在总人口中所占比重; 消费欲望是消费群体的养老观念、消费观念及对养老地产的环境规划、建筑设计、设施设备、服务管理等的看法; 对养老地产市场的
29、未来预期是从投资型消费群体角度，对未来预期乐观，则会选择投资行为; 政府政策是城市政府在养老、土地、财税、信贷等各方面的政策措施。各项经济性因素直接影响消费群体的需求支付能力，社会性因素则影响消费群体的需求意愿，二者共同作用于市场需求主体。3.3.3 市场前景相关数据显示，预计到2050 年，中国的老年人口总量将超过4 亿，占总人口的1/4 以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6 张，即只有1.16% 的老年人能入住养老机构。2010 年，我国老年市场需求近1 万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500 亿。尤其在养老住宅
30、的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。不论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就抢购一空。而目前许多老年住宅虽打着“老年”的旗号，但真正实现提供完善的养老服务还需要很长一段时间的摸索。近年来，之所以国内众多开发商在最近几年纷纷涉足老年公寓的开发，除了巨大的潜力市场因素以外，更为重要的是，这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。以美国为例，上世纪90 年代中期，随着美国众多房产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投行相信，老龄化的人口会热衷于购买新
31、的退休物业。大批老年公寓开发公司在收到资本市场认可的同时，纷纷开始上市并销售股票。此举带来的直接影响则是蜂拥而至的开发商开始在全美范围内大规模建造老年公寓。如今，这样的开发热潮似乎在中国有着进一步蔓延的趋势。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力正是我国养老地产行业前景广阔的重要原因。3.4 文化产业园分析3.4.1 建设文化产业园的战略意义3.4.2 某某文化产业发展情况 2010年，在某某市建设“西部文化大市”推动下，以打造“书香某某”为目标，文化产业开始进入新的发展阶段。1、产业规模不断扩大2010年，某某文化产业得到了进一步发展，规模继续扩大。从经济规模看，全年实现文化产业增加值10
32、.34亿元，占生产总值的比重为0.59%，较2009年降低了0.02个百分点；文化产业总资产13.8亿元，较上年增长32.7%。从单位规模看，2010年底，全市共有文化产业法人及产业活动单位1007个，单位从业人员1.07万人，分别较上年增长9.2%和2.76%；平均每个单位拥有从业人员11人，与上年基本持平；有文化产业个体经营户近4051户，从业人员8728人，分别较上年增长3.1%和4.8%。2、发展速度有所加快作为重点发展的产业之一，文化产业发展步伐快于全市经济发展。2010年全市文化产业增加值同比增长28.7%，高于地区生产总值增速10.4个百分点，高于第三产业增加值增速10.5个百分点，有力的推进和支撑了全市经济的增长。3、经济效益稳步提高在全市文化产业规模扩大、增长速度加快的同时，经济效益有了明显的提高。文化产业劳动生产率达到11.6万元/人，较上年增长14.9%。从2010年文化产业重点单位调查情况看，调查的102家企业和事业机构营业利润率11.2%较上
