1、,大连金石滩区域报告,1988,1992,2000,2019,2019,2019,被确定为国家级风景名胜区,被评为国家AAAAA级旅游景区,被评为中国国家地质公园,通过了ISO9001和ISO14001国际质量与环境体系认证,被评为全国首批国家AAAA级旅游景区,被国务院批准成立国家旅游度假区,金石滩大事纪,2019,举办第一届金石滩沙滩文化节,2019,大连发现王国主题公园建成,作为东北三省九大5A级风景区之一的金石滩以其独特而珍贵的海景资源、尚未被完全开发的山林资源作为一颗璀璨的明珠而闪耀在大连土地之上，如今的金石滩，不仅仅是大连的瑰宝，而是整个东北三省的瑰宝,目录,区域属性,个案分析,竞
2、品分析,1、位置属性2、旅游属性3、度假属性4、小结,1、金石滩成交TOP10项目一览2、金石滩各项目区位3、项目同质性分析4、热销房型项目分析5、小结,1、金石滩山谷里的奇迹：远洋假日养生庄园2、高品质纯洋房社区：金石城3、300万平滨海度假大盘：鲁能东方优山美地4、海昌旅游地产又一力作：波尔多庄园5、9.5平方公里规划城中城：万达金石天成,区域属性,竞品分析,个案分析,大砬山,黄海,小窑湾,大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。仅40分钟车程。从大连市中心到金石滩的快轨3号线2019年竣工。,金石滩三面环海，呈元宝状。北靠大砬山和什字
3、街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围。金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。,金石滩板块,金石滩地处山南水北，气候宜人，山海资源丰富，是度假旅游不二之选,十里黄金海岸,位置属性,金石滩由于其丰富的自然资源，作为大连一个相对成熟的板块区域,已经将其旅游、度假属性发挥到了一定高度,那么,旅游,到底是什么？对金石滩有什么影响？,那么,度假
4、,又到底是什么？它又对金石滩有什么影响？,或许你认为我还在咬文嚼字。其实不然，深入分析这两个名词，我们就会对金石滩有个新的认识。,“旅游”：通常是指围绕旅游景点展开的非定居性游玩活动。,关键字：景点、非定居性,金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。2019年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。实现旅游总收
5、入近80亿元。,俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机旅游产业作为金石滩的第一产业，带来了巨大人气的同时也极大促进了其他产业的飞速发展。,金石滩旅游属性,旅游属性,金石滩度假属性极大程度的促进了板块内房地产市场的发展,“度假”：通常是指利用假日外出以休闲为主要目的，相对旅游，较为长时间的令 精神和身体放松的休闲方式。,关键字：较长时间、身心放松,相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次，它强调的是在较长时间内的身心放松，而不是各个景区的走马观花。金石滩由于其广袤山林、阳光沙滩、洁净空气以及完善的度假配套设施吸引了非常多的东北三省乃至其他各国游客常年来到金石滩度假。此类人群大多属于中
6、高端人士，在自己的事业领域已有成就，更注重身心的全部放松。而此时，金石滩则成为了他们度假目标的绝佳地点。,既然他们已略有成就，又常年到金石滩度假，那他们度假的时候住在哪？,金石滩的度假属性极大促进了金石滩房地产市场的飞速发展旅游行业和房地产行业共同支撑起金石滩板块,度假属性,金石滩依靠其绝佳的天然资源以及衍生出来的一系列景区、主题公园吸引了众多国内外游客来到此观光、旅游，为金石滩带来了大量游客的同时也拔升了金石滩的知名度,金石滩由于其东北的高知名度、适宜居住的天然条件以及相对高端、完善的配套设施逐渐吸引了大量人士常年来此度假,在金石滩旅游属性的间接带动、度假属性的直接影响下，金石滩房地产市场逐
7、渐活跃,小结,竞品分析,区域属性,个案分析,东方优山美地位于销冠地位，假日养生庄园屈居亚军，其他项目与前两者相差较多,自11年1月至今，金石滩商品房共成交20余亿元，成交面积22.1万平，共成交1960套。东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位。东方优山美地主要以其200万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩十里黄金海岸的资源优势在近20个月内销售5.59亿元，位列金石滩销冠地位。假日养生庄园主要因为其“远洋”的品牌优势受到大量客户认可和新颖的养生概念12345大连放假了，受到了购房者推崇，在近20个月内共销售5.18个亿，以微弱差距位列金石滩销售榜第二名。,金石滩项目成交T
8、OP10,金石滩项目位置图,东方优山美地独占了金石滩最为宝贵的十里黄金海岸，加上300万平的大盘优势销冠地位不足为奇,假日养生庄园地理位置偏僻，也享受不到金石滩最为盛名的海资源但实际却能与东方美地抗衡这又是为什么？（个案部分解答）,同质化严重,多层洋房、联排别墅已成为金石滩主流建筑形态,由于板块属性局限，金石滩在售产品形态同质化极为严重，红海竞争非常激烈,项目同质性分析,金石滩一房置业者大部分以度假为目的，购房者看重的是金石滩地块的认知性、度假性以及投资性，对房产所处位置优越性关心不大，相反对于价格敏感度很高。金石滩热销两房主要分为两大类型，一种主要依靠优越地理位置、丰富海景资源支撑，例如：东
9、方优山美地，拥有金石滩独一无二的南向一线海景资源。另一种却没有绝佳地理位置，但其创造的独特生活理念能够打动购房者，例如，假日养生庄园创造的养生概念。热销三房都具备一定的海资源，且配套较为完善、性价比较高。总结为：金石滩版块内中庸类三房产品较为受欢迎。金石滩热销联排别墅属性非常鲜明，低总价联排市场占有很高，究其原因为满足了相当一部分无力承受高总价却崇尚别墅生活的购房者。,度假、投资性一房；海景资源、养生概念性两房；中庸性三房；高性价比联排，受到金石滩购房者的推崇,热销房型项目分析,项目总结,金石滩板块块内大盘居多，鲁能东方优山美地与远洋假日养生庄园目前位于销售榜前两位，其他项目与前两者相差悬殊。
10、金石滩仅依靠金石路与开发区连接，区域内动线单一，途径多个项目，红海竞争激烈。由于板块属性牵制，板块内充斥大量洋房、别墅产品，同质化非常严重，板块内一片红海竞争。资源性洋房、别墅产品与高性价比、创新概念型洋房、别墅产品非常受金石滩购房者欢迎。,小结,热销房型项目分析,远洋假日养生庄园,地理位置：位于金石滩葡萄沟旁开发商：远洋地产建筑类别：洋房、合院、联排别墅产权年限：50年占地面积（万）：46建筑面积（万）：36容积率：0.8绿化率：45%总户数：3000户，一期1441户均价（元/）：洋房6980、联排10500、合院11000总价（元）；洋房50-70万；联排、合院：150-200万,车位比
11、：别墅1:1、洋房1:0.8物业费（元/月）：别墅3.5、洋房1.95装修情况：毛坯开盘时间：2019.6.25交付日期：2019.9.30面积区间（）：联排175-196、合院180-195、多层52-110,金石滩板块山里的奇迹,2019年大连逆势成交2.9亿、325套、3.3万平,项目概况,个案分析,远洋假日养生庄园,就项目本身而言，地理位置不尽如人意，生活配套不完善,位置相对偏僻，但三山环绕，山景资源较好。距离海岸较远，无法享受到金石滩的海景资源。周围商业匮乏，生活配套严重缺失。,个案分析,1、地理位置非常偏僻，夸张点说都不属于真正意义上的金石滩2、享受不到金石滩最富盛名的海景资源、资
12、源属性弱3、生活配套严重缺失,劣势,当然远洋也清楚的了解这些 那么假日养生庄园做了哪些事情来扬长避短，最终获得成功？,个案分析,远洋假日养生庄园,首创12345度假养生体系统、斗地主活动，前期积累大量客户,项目核心概念实质性、可操作性不强。但由于概念具有一定创新性，且贴近现代人回归自然的心理诉求项目前期吸引了大部分购房者目光。,1个中心：中轴线上的一站式养生度假中心。度假酒店/葡萄酒文化主题会所/运动休闲中心/特色餐厅/PATRY包房,2大农场：两大生态农场，山里人的健康假日生活。开心乐园/葡萄乐园,3座公园：三大公园，自然而然的假日生活。养生公园/度假公园/内海公园,4季体验：四季节日，所有
13、家庭都爱的假日生活。登山节/踏海节/葡萄节/红酒节,5感体验：五感地带，妙趣横生的假日生活。观艺术社/闻情人谷/嗅葡萄廊/品美食街/触阳光海,个案分析,远洋假日养生庄园,“超低”总价，大量购房者在此“抄底”，掀销售热潮,假日养生庄园的低价别墅均价低至8500元/，总价平均200万元/套。此价格下满足了大量无力支付高总价却特别崇尚别墅生活的人群。,个案分析,产品以小面积别墅和小户型多层为主,远洋假日养生庄园,项目共规划约3400户，共分两期开发，目前一期售罄，二期在售。一期共规划1441户。其中联排别墅共118户，面积175-196平不等；合院别墅8院，每院两栋六联排，共96户，面积分为180平
14、和195平两种；多层共1227套，面积在52-110平不等；二期规划有联排别墅、多层，目前在售116套联排。,个案分析,目前在售,远洋假日养生庄园,一期目前售罄，二期在售产品全部为联排别墅,一期目前已全部售罄，主要以100平以下洋房为主，占85%，联排别墅191-196平，占8%，合院（12套/合院）实际上为两栋6联排组成，占7%。二期目前在售产品全部为联排别墅，分205平和218平两种户型，共116套。,纯正法式建筑风格乳白色外立面沁人心脾与项目度假养生概念想贴切，满足购房者买房愿望。,5.1米宽景客厅/私家庭院/中西厨兼备/转角型卫生间/五明设计,观景大露台/转角型卫生间,社区法式风格，小
15、面积经济型别墅，布局简单、注重观景,远洋假日养生庄园,赠送面积=10+19=29平赠送比约为15%,共195,个案分析,远洋假日养生庄园,样板间欣赏,个案分析,12345度假养生概念；业主分田，提倡吃自己种的无污染蔬菜；斗地主等趣味性活动低单价、低总价、高性价比产品，在逆势大环境下更能打动购房者低总价别墅产品使得很多没有很强支付能力却又向往别墅生活的购房者实现愿望纯正法式建筑，乳白色外立面给人以端庄、大气之感，从视觉效果上打动购房者,远洋假日养生庄园,个案分析,金石城,金石滩低密纯洋房社区,1.01的低容积率洋房社区具有别墅社区才有的容积率,个案分析,金石城,项目四至：东侧为龙谷街。西侧为金石
16、滩5号路，紧靠鲁迅美术学院南侧紧靠“德嘉与海”项目北侧为金石滩副主干道3号路周边配套：金石城项目靠近金石滩中央生活区（1.8公里），区位条件较为中庸，优于假日养生庄园、保亿丽景山，劣于优山美地、百合花园等。主要依靠的金龙大市场距离本案500米，社区商业街与购物超市在规划当中。快轨金石滩站、金石滩发现王国距离本案约1公里。本案周边高校林立，学术气氛浓厚，连民族学院分院、沈阳音乐学院分院、鲁迅美术学院分院(距本案100米)、大连模特艺术学院分院、美国国际学校、加拿大枫叶国际学校、金石滩第十五中学、金石滩中心小学、龙山小学等,德嘉与海,金龙大市场,项目地理位置较为中庸，但周边学校林立、学术气息较为浓
17、厚,个案分析,金石城,项目开盘未定，目前处于认筹阶段,项目地势：北高南低、西高东低。6、7、17、18、30#楼部分楼层能看到海岸。销售阶段：目前项目处于内部认购阶段，2、4、8、15、18、20、29、30#楼在售。,售楼处/会所,个案分析,金石城,金石城主要以两室、三室为主。两室户型全部为90,共300套。三室105-165，120为主力三室户型，共448套。另有少量复式产品，180平20套。在售105-165平三室为主。,金石城,外立面纯石材，建筑品质很强,纯法式建筑风格，一层外立面采用大理石整体建筑品较强,个案分析,金石城,外立面纯石材，建筑品质较强,金石城90两室两厅一卫,金石天成9
18、0两室两厅两卫,与万达金石天成同户型相比优势：1、次卧面积相对较大，较为舒适。2、有北阳台设置，便于储藏劣势：1、户型整体规整度不及金石天成2、金石天成90平主卧套间设计，增强私密性3、客厅有大面宽阳台设计，增强观景效果。,个案分析,金石城,样板间欣赏,个案分析,1.01容积率，纯洋房社区具有别墅社区的低容积率，金石滩独此一家每栋均配备电梯，且得房率近90%，性价比非常高外立面采用干挂大理石，建筑品质感极强项目地理位置较好，距离海岸、发现王国、商业中心都较近,金石城,个案分析,鲁能东方优山美地,居住、商务、休闲、度假、养生于一体的国际化社区 300万平米滨海国际度假大盘,个案分析,A区,B区,
19、鲁能东方优山美地,项目入驻希尔顿五星级酒店、南侧紧邻金石滩十里黄金海岸，将项目提升一定档次,项目分为A、B两区，由5号路相隔。现主要开发A区，A区东临发现王国，南靠金石滩十里黄金海岸，地理位置非常优越。项目规划希尔顿五星级酒店、国际行政办公区等，将整个东方优山美地提升为国际化档次。,个案分析,17栋5-6层洋房,东方 优山美地一期建筑面积31,453，于2019年9月8号开盘。面积区间在89-235平，包括二房、三房、四房和部分跃层产品。以150-160平三房产品为主力，户型偏大，去化速度较慢，当时起价6000元，均价6700元。后期价格走势变化不明显，均在6000-7000区间。产品于 20
20、19年10月1日交房。目前已经售罄。,鲁能东方优山美地,一期产品全部为洋房,个案分析,鲁能东方优山美地,一期产品户型配比及价格走势，主要以150-170平三房为主,一期洋房产品主要以大面积三室为主，150-170平三房占一期总量的50%。四房和复式也占有较大比例，为34%,个案分析,2019年10月1日推出二期纯别墅产品，联排270平-475平米（不含地下室阁楼192-285），单价11000元/平；双拼477平-551平米（不含地下室阁楼338-380），均价16800元/平。户型依旧偏大。,二期产品均为纯别墅社区,鲁能东方优山美地,个案分析,地下室空间不赠送，计入总面积导致总面积大、总价较
21、高（面积：310-875，总价：350万起）去化很慢。,鲁能东方优山美地,二期产品户型配比，联排别墅占66%,个案分析,鲁能东方优山美地,二期别墅产品采用北美建筑风格,个案分析,三期迪亚小镇包含洋房和别墅组团，2019年9月推出叠拼别墅，190万元/套起，170-280联排320万起，双拼200-250，450万起。,鲁能东方优山美地,三期迪亚小镇为洋房、别墅整合社区,个案分析,2019年7月1号推出迪亚小镇洋房产品，面积从90到170的两室和三室产品。均价9000元/平。楼差价在300左右。顶层送阁楼。,鲁能东方优山美地,三期迪亚小镇现在售洋房产品为24#-54#楼,个案分析,鲁能东方优山美
22、地,三期迪亚小镇在售24#-54#楼户型配比,A房型：两室两厅一卫92.33，共290套B房型：两室两厅一卫95.5，共310套C房型：两室两厅一卫100.72，共75套D房型：三室两厅两卫125.88，共145套E户型：三室两厅两卫154.76，共10套F户型：三室两厅两卫125.54，共55套G户型：三室两厅两卫127.55，共15套I户型：三室两厅两卫165.14，共20套J户型：四室两厅两卫172.31，共10套,三期迪亚小镇洋房产品主要以95平左右两室中小户型为主力产品，共600套，占洋房总套数的65%。其次为125平3室产品，共145套，占16%，其他户型数量较少。,个案分析,迪亚
23、小镇别墅吸取二期别墅教训。面积整体较小，附加值只有一楼花园，其余无增送。叠拼：均为4层，1.2层一户，3.4层一户，面积在150-250平，共104套。联排：分2联、3联、4联，面积在200-250平，共101套。双拼8套，位于别墅社区中心位置，面积在200-250平，仅8套。,鲁能东方优山美地,三期迪亚小镇在售别墅户型配比,双拼,联排,叠拼,个案分析,鲁能东方优山美地,三期迪亚小镇为混搭建筑风格，园林景观设计较为细心,建筑风格：欧式、美式、地中海式混搭建筑风格,景观园林特点：观赏草坪、模纹花坛、罗马柱廊、欧式线脚、喷泉、欧式雕像,个案分析,鲁能东方优山美地,三期洋房户型,个案分析,一层98.
24、97平,二层87.75平,三层53.18平,联排E-239.9平,优点：屋顶花园，增加景观价值及附加值；客厅局部挑空设计，提升品质感及居住空间感.缺点：一楼卫生间设计减小客厅开间；一楼无明显区域分割，空间混乱；中厨设开放式，不适合中式烹饪；,鲁能东方优山美地,三期联排户型,个案分析,一层106.42平,二层81.02平,鲁能东方优山美地,三期叠拼户型,优点：南北通透，全明户型，阳光入室户型方正，赠送阳台空间二层主卧套件设计，增强私密性缺点：一楼厨房与卫生间之间夹书房，较为不合理,叠拼C-187.4平,个案分析,鲁能东方优山美地,目前在售三期迪亚小镇部分产品、二期部分产品,三期迪亚小镇部分产品洋房：92-172平联排：200-250平双拼：200-250平叠加：150-250平,二期15套独栋产品独栋：500-850平,二期37套联排产品联排：310-475平,个案分析,金石滩进驻的第一大型家国企，资金实力相对雄厚独占金石滩十里黄金海岸，景观资源金石滩第一300万平大盘优势，希尔顿五星级酒店、国际商务中心入驻，提高项目档次产品丰富，包含独栋、双拼、联排、叠拼，洋房，酒店式公寓、酒店式别墅,鲁能东方优山美地,个案分析,THANK YOU,
