1、四是市场营销策略，主要是 加大项目宣传推广力度，创新产品设计理念，并科学进行产品定价。五是风险管理策略，主要是从风险识别、风险评价和风险控制三个环 节，建立一整套的风险防控体系。第五章总结全文，提出四个方面的建议，即建议开发商加强战略 管理、优化内部治理、强化品牌建设、完善物业管理。本文借助于房地产投资决策理论和风险管理理论，对于东城美苑 项目的经济效益和风险状况以及可行性做了分析，研究结果表明，东 城美苑项目具有较好的市场前景，具有一定的可行性。因此，本文提 出在该项目建设过程中，应当加强项目质量控制，强化财务管理，实 行严格的成本控制，提升市场营销水平，建立完善的风险管控体系。 同时，本文
2、建议，在未来发展过程中，东城美苑项目的开发商，应当 加强战略管理，完善内部治理结构，强化品牌建设，关注物业服务， 推动企业健康长期可持续发展。关键词：房地产项目；可行性分析；营运策略；东城美苑AbstractCurrently, the real estate market is one of the fields people most concerned about, not only has respect to the interests of thousands of households, but also affects the national economy’s
3、growth and the financial safety, is always the focus in academic and theoretical circles. From 2013, China's real estate market began to slow growth or even a decline trend which was more obvious especially in the first half of 2014. As the center of Jiaozuo City, the real estate development of
4、Shanyang District is also facing the huge pressure in 2014. Many real estate enterprises are facing multiple threats such as the capital chain rupture and the sales crisis, and its development is very difficult. To achieve a breakthrough in the current strong wait-and-see atmosphere becomes the prim
5、ary task of the real estate enterprises. In this context, it is very necessary to research the feasibility and sales strategy of the Dong Cheng Mei Yuan project which is representative of the Shanyang District.This paper is divided into five chapters:Chapter one is the introduction, mainly puts forw
6、ard the research background, research questions, research significance and research framework.Chapter two analyzes the real estate market conditions in Jiaozuo City, includes the basic environment analysis and the situation of market supply and demand of the real estate industry, and also the advant
7、ages, weaknesses, opportunities and threats analysis of the Dong Cheng Mei Yuan project, all concludes that the project has good market prospect.Chapter three analyzes the economic benefit and risk status of the Dong Cheng Mei Yuan project. In the economic benefit aspect, this part mainly analyzes t
8、he project investment, financing and use of funds; in the risk prevention aspect, it focuses on six aspects of risk factors and the specific preventive measures of project operators. The final conclusion is that the project is feasible.Chapter four puts forward the operation and management strategie
9、s of the Dong Cheng Mei Yuan project, mainly includes five aspects. One is the quality management and control strategy, suggests strictly check on the design, procurement and construction. Second is the financial management strategy, suggests focus on the implementation of tax planning, and mainly l
10、inks to the project, land, financing, construction and sales, all to carry out scientific tax planning. Third is the cost control strategy, main is to establish the full range of cost target control system, the whole process cost control system and the evaluation system based on network. Fourth is t
11、he market marketing strategy, main is to increase the project promotion, innovate the product design concept and scientific pricing. Fifth is the risk management strategy, is to establish a set of risk control system mainly from the three aspects of risk identification, risk evaluation and risk cont
12、rol.Chapter five summarizes this paper and puts forward four suggestions for developers: to strengthen the strategic management, to optimize the internal governance, to strengthening the brand construction, and to improve the property management.This paper analyzes the economic benefits, the risk si
13、tuation and the feasibility of the Dong Cheng Mei Yuan project with the help of the real estate investment decision theory and the risk management theory. The research results show that Dong Cheng Mei Yuan project has good market prospect, and has certain feasibility. Therefore, this paper proposes
14、that it should strengthen the project quality control, strengthen the financial management, strict the cost control, enhance the marketing level, and establish the perfect risk control system in the project construction process. At the same time, this paper suggests the developers of Dong Cheng Mei
15、Yuan project in the future development process to strengthen the strategic management, to improve the internal governance structure, to intensify the brand construction, to concern about the property services, and to promote the long-term sustainable and healthy development of the enterprise.Key wor
16、ds: Real Estate Project; Feasibility Analysis; Operation Strategy; Dong Cheng Mei Yuan目录第1章研究概述11.1研究背景11.2研究主要问题及意义51.2.1研究的主要问题51.2.2研究意义61.3研究框架7第2章东城美苑项目的市场前景分析92.1焦作市房地产基础环境分析92.2焦作市房地产市场供需分析112.2.1焦作市房地产需求情况分析112.2.2焦作市房地产供给情况分析132.2.3焦作市房地产价格情况分析142.3东城美苑项目定位分析152.3.1项目总体定位152.3.2项目的优势162.3.3
17、项目的劣势172.3.4项目的市场机会182.3.5项目面临的威胁182.3.5市场前景分析19第3章东城美苑项目的经济效益和风险评价203.1东城美苑项目的经济效益分析203.1.1项目投资估算203.1.2项目融资估算223.1.3项目资金使用计划233.1.4项目财务评价243.1.5项目不不确定性分析273.2东城美苑项目风险情况分析283.2.1项目风险要素283.2.2项目风险防范措施31第4章东城美苑项目运营管理策略研究324.1项目质量控制策略324.1.1把好设计关口 324.1.2把好采购关口 324.1.3把好施工关口 334.2项目财务管理策略334.2.1立项阶段纳税
18、筹划354.2.2拿地阶段纳税筹划354.2.3融资阶段纳税筹划354.2.4建设阶段纳税筹划364.2.5房地产开发销售阶段纳税筹划384.2.6清算阶段纳税筹划394.3项目成本控制策略394.3.1建立可量化的全方位成本目标控制体系404.3.2建立项目全过程成本控制体系414.3.3建立基于网络评价的成本激励机制424.4项目市场营销策略424.4.1加大项目宣传推广力度424.4.2创新产品设计理念434.4.3科学进行产品定价444.5项目风险管理策略444.5.1风险识别454.5.2风险评价474.5.3风险控缶!J 49第5章本文的研究结论与建议515.1主要研究结论515.
19、2主要建议51附件2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况53参考文献54第1章研究概述1.1研究背景第5章本文的研究结论与建议5.1主要研究结论本文主要是以东城美苑项目开发为对象，研究房地产项目可行性 以及运营管理对策。在东城美苑项目可行性分析过程中，主要是对焦 作市的房地产基础环境作了分析，对于焦作市的房地产市场供需情况 作了分析，同时，对东城美苑项目的优势、劣势、机会和威胁也进行 了研究，得出的结论是该项目具有较好市场情景。本文还对项目的经 济效益和风险防范情况作了分析，在经济效益方面，主要是分析了项 目投资、融资、资金使用等情况，在风险防范方面，重点分析了六个 方面的风险要素和东
20、城美苑项目方的具体防范措施。最终得出的结论 是，该项目具有较强的可行性。在得出东城美苑项目具有可行性结论的基础上，提出了项目运作 的具体策略，主要包括五个方面的策略。第一是质量管理控制策略， 建议把好设计关、采购关和施工关。第二是财务管理策略，建议重点 实施纳税筹划，主要是在立项、拿地、融资、建设、销售等各个环节， 都要进行科学的纳税筹划。第三是成本控制策略，主要是建立全方位 成本目标控制体系，建立项目全过程成本控制体系，建立基于网络的 评价体系。第四是市场营销策略，主要是加大项目宣传推广力度，创 新产品设计理念，并科学进行产品定价。第五是风险管理策略，主要 是从风险识别、风险评价和风险控制三
21、个环节，建立一整套的风险防 控体系。5.2主要建议单纯针对东城美苑项目来讲，实施科学的可行性分析，制定详细的质量管控、财务管理、成本控制、市场营销和风险防范策略，就已 经足够了。但是，对于项目开发商金德利公司来讲，要想实现长期可 持续发展,必须在更高层面做出努力，主要提出以下四个方面的建议。第一，建议项目开发商加强战略管理。战略决定了企业未来的发 展项目。在实践中，东城美苑项目的开发企业，主要专注于逐个项目 的开发，而忽略了整个企业未来的战略定位。因此，建议开发商树立 战略眼光，通过PEST、波特五力模型、SWOT等工具，分析企业面临 的宏观环境、行业环境和内部环境，制定企业发展战略、竞争战略
22、、 职能战略三个层面的战略规划，从而引导企业实现长期、健康、可持 续发展。第二，建议项目开发商完善内部治理。目前，东城美苑项目的开 发企业在内部管理最大的问题就是治理结构不优化，特别是对于高层 管理者的权力制约不够，许多管理者存在“家长制作风，搞一言堂， 这就使得企业存在着很大的风险。许多大型的房地产开发企业之所以 出现经营危机，甚至出现破产倒闭，关键是权力制衡出现问题，个别 的管理者将企业带入了生存危机。因此，未来金德利公司要想更好地 发展，必须解决公司内部治理这个难题，实现决策、执行、监督三权 分离，相互制约，从而以科学的决策力、高效的执行力和完善的监督 力，共同引导规范约束企业向前发展。
23、第三，建议项目开发商强化品牌建设。未来房地产市场将会趋于 成熟，企业之间的竞争也会更加激烈，品牌就是竞争力将成为现实。 因此，从现阶段开始，从东城美苑项目开始，公司就应当树立品牌意 识，只要是本公司的房屋和产品，就是品质的保证。只有这样，在未 来的市场竞争中，企业才会立于不败之地。第四，建议项目开发商关注物业服务。当前，许多房地产开发企 业更多的精力投入到了房屋开发，而放弃了物业管理，这也使得业主 与物业以及开发商之间的矛盾层出不穷。实际上，优秀的物业管理和 物业服务，是存在巨大的利润空间和发展潜力的，只是当前一些企业 急功近利，认为房屋开发销售更容易赚取利润。然而，在未来，一个 高品质的物业
24、管理服务品牌，将会为企业持续带来利润，因此，对于 金德利公司来讲，也要提前关注这一点，打造自己的物业管理服务品 牌，从而实现房屋销售和物业管理两个领域的利润增值。参考文献1梅尔•赫奇斯：风险管理：概念与应用，商务出版社，1974 年 4 月，P78o2冯昭奎：21世纪的日本一一战略的贫困，中国城市出版社， 2002 年 6 月，P100-104o3姜雅:“从价格机制看房价上涨”,中小企业管理与科技,2011年第8期，P32-33o4张亚婷：广东房价与低价关系一一基于20022010年数据的 实证检验，特区经济，2011年第8期，P27o闫丽燕：浅析政府干预房价的权力边界”，重庆科技学
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