1、惠州市龙门县跃耀龙门圆梦桃花源项目可行性分析报告 惠州市龙门县跃耀龙门圆梦桃花源项目可行性分析报告第一章 总论第一节 项目提要一、项目名称：跃耀龙门圆梦桃花源二、拟建设地点：惠州市龙门县三洞村上围三、项目建设单位：龙门县圆梦农场有限责任公司（筹）四、项目负责人： 黎小东五、项目建设性质：新建六、项目主管部门：龙门县农牧局七、项目监管部门：龙门县畜牧站八、项目建设单位：龙门县生态农场有限责任公司九、项目法人代表： 黎小东十、项目发展目标开发建设以生态种植、养殖业为基础，发展成集生态种植、生态养殖，生态旅游休闲观光，户外拓展，绿色禽肉制品深加工，山泉水开发为一体的现代绿色生态农场，龙门县生态农业示
2、范基地、龙门县外出务工人员回乡创业示范基地、龙门县农村大学生创业示范基地、农村妇女创业示范基地、龙门县农村青年党员创业示范基地、广东省农业院校学生实习基地、龙门县高科技农业产业孵化基地。十一、项目建设规模 (一）养殖绿色生态的“圆梦”牌山鸡、山猪，利用农村闲置荒山、林地建设生态养殖基地，采取圈养与散养相结合的方法养殖三黄胡须鸡“圆梦鸡”、山猪，最终实现年出栏三黄胡须鸡0.5万羽、山猪20头。（二）养殖绿色生态的山泉鱼。利用农场内的河流、池塘养殖绿色生态的“山泉鱼”，年出鱼3000-5000尾。（三）建设生态旅游休闲观光区。租赁农场内村民闲置的田地、荒山，规划建设百亩桃园、李园，100m2荷花池
3、；在农场中修建观光亭、野趣园、山道、康体等娱乐休闲设施。距离山洞村两小时车程所在城市的消费者，春天可到桃园赏花，夏天到荷花池品味荷塘月色，秋天采摘桃子和瓜果，冬天赏李花、感受农村年味，感受四季乐趣。同时，利用农户民居改扩建成农村酒店，为消费都提供餐饮和住宿,已形成“住农家屋、吃农家饭、品农家菜、干农家活、购农家货、享农家乐”极具闽南特色的外向型乡村旅游区。（四）经营生态农庄。采取加盟市区现有饭店或开设新店的方式，经营生态农庄，自产自销农场内的猪、鸡、鱼和果蔬。（五）土地租赁、果树认种。集中租赁村民闲置土地，规划成土地租种、果树认种区，由消费者租种土地、认种果树，体验农事的乐趣。（六）利用农场内
4、得天独厚的水源条件，建设山泉水厂，经营销售“山泉”牌桶装水、瓶装水。十二、主要经济技术指标（一）租赁购买荒山20亩，租赁村民闲置土地20亩。（二）修建圈舍2000m2。（三）修建生态农庄600 m2。（四）修建鱼塘1000m2。（五）整修观光河道2000m。（六）修建景观亭5个。（七）修建山道5公里。（八）种植桃（李）树10亩（九）修建围栏5000m。（十）修建蓄水池500 m3。(十一)架设饮用水管3000m。（十二）修建消毒室20 m2。（十三）修建兽医室20 m2。（十四）修建质检室20 m2。（十五）修建工具室20 m2。（十六）修建农耕文化博物馆100 m2。（十七）修建拓展娱乐设施
5、2000m2。（十九）修建办公室300 m2。十三、投资概算及资金来源项目总投资：150万元。其中：自筹资金50万元；招商引资100万元。十四、项目建设期限（三年）项目分三期建设。其中：第一期投30万，租凭山地（田地）15亩，河道2公里，承包200棵梨树，竹林一片、香蕉一片。清理河道修建小石路（2014-2015）第二期投10万元，建设生态养殖基地（2014-2015年）；第三期投50万，修建游客住所，农家厨房，休闲小园等。 第四期投资20万元，建设生态旅游休闲观光区（2015-2016年）；第五期投资40万元，建设山泉水厂，并在市区建设生态农庄（2017-2018年）。如果能引进战略合作伙伴
6、，建设进度会相应提前。十五、效益分析（一）经济效益项目建成后，年饲养5000只胡须鸡，获利25万元；年饲养20头农家猪，获利4万元；生态农庄获利5万元；年放养清泉鱼5000尾，获利3万元；山泉水厂获利20万元；土地租赁和果树认种，获利2万元；自产自销果蔬，获利10万元；其他收入8万元（含财政补贴资金）。以上合计：年获利77万元。（二）生态效益项目建成后， 利用山林、果园等林地散养胡须鸡、山猪，解决了生态养殖场占地紧张的问题。胡须鸡、山猪在林地自由采食杂草，捕食昆虫，在土壤中获得自身所需的矿物元素和营养物质，不仅降低了养殖成本，提高了鸡肉、猪肉品质，而且有利的果园、林地的除虫、灭虫，保护林果、软
7、化土地，节约种植、管理成本，增加林果经济收入；鸡、猪的粪便是很好的有机肥，可以作为蔬果的肥料，减少肥料的投入，提高林果、蔬菜等农产品的品质；同时采用高科技、循环经济技术（发酵床技术）养鸡、猪，实现鸡、猪粪便的循环利用，避免了鸡、猪粪对环境和空气的污染。（三）社会效益项目建成后，将增加惠州市及周边地区无公害瓜果、蔬菜、禽肉的供应，满足市场对绿色无公害食品的需求，改善市民的消费结构，提高市民的生活品质和健康体质。农场附近农民按照农场的标准饲养猪、鸡，种值果蔬或经营餐饮、住宿，由农场统一经营管理，可增加农民收入1000-3000元/户。由于农场的带动效应，可解决5-10人就业。综上所述，拟建项目投产
8、后，投入少、风险小、效益好、无污染，实现了经济效益、生态效益和社会效益的有机统一。第二节 项目实施方案指导思想、编制依据与原则一、项目建设的指导思想 以党中央、国务院关于加强生态建设的精神为指导，以国家和地方生态环境建设规划为依据，紧紧围绕调整农业结构、建设社会主义新农村、脱贫致富奔小康这个主题，积极发展生态农场，建设生态经济模式、现代农业模式，创新农林业机制。在项目建设上采取科学的管理手段和行之有效的管理措施及运营模式，使项目发挥最佳经济效益、生态效益和社会效益，成为农民增收获利、脱贫致富的典型示范工程。二、编制依据1、中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见三、
9、编制基本原则1、坚持因地制宜、讲求实效的原则。以中华人民共和国畜牧法为指导，制订相应的规章制度，建设完善相应的物质和技术支撑体系。2、坚持统筹规则、分步实施的原则。根据项目建设发展规划，分期建设，最终实现集生态养殖、生态旅游、山泉开发于一体。第三节 项目建设背景与必要性一、项目建设背景（一）农场所在区域丰富的自然资源为农场的发展奠定了基础。三洞村外出务工、置业人员较多，闲置山地较多，为生态农场建设提供了丰富的土地资源。农场附近有大量具有养殖经验、年富力强的闲散劳动力，可为生态农场提供劳动力。农场附近村民种值了大量的花生、水稻、地瓜、蔬菜、及各类水果、可以就近取得养殖所需的饲料。农场所在区域水资
10、源丰富，可以解决农场发展所需生产、生活用水。（二）农场的建设发展有助于满足龙门人民群众物质和精神文化消费需要。利用闲置土地资源以及原有设施设备，开发建设一家以生态种植、养殖业为基础，发展成集生态种植、生态养殖，生态旅游休闲观光，绿色禽肉制品深加工，山泉水开发为一体的生态农场，既可以丰富惠州市、广州市及周边地区居近的餐桌，满足消费对无公害、绿色食品的需求；又可以丰富惠州市附近人民群众周末以及节假日的休闲娱乐。（三）农场的经营管理模式符合当前中央、省、市、区发展现代农业、发展绿色低碳经济的要求。我们将依照国家政策、地方规定以及规章制度合理规划、合法经营该农场项目，将闲置土地重新利用，看护好土地资源
11、并利用建设地现有生态农业资源，结合环境优势，合理配置资源。农场内实现资源循环利用，走“低碳经济”经营路线。（四）农场可以满足都市白领减压和教育子女的需要。在网络“开心农场”里种菜、偷菜已经成为众多网民的时髦追求。网上“偷菜一族”高达数亿人，虚拟农场火了各个网络社区游戏，但网络游戏终归不是正途，当“偷菜”影响了正常的工作、家事、学业、交友不再为人们所青睐。但一颗需要减压、向往绿色、向往自由的心已经被调动起来谁来安抚？生态农场的建设适应了人们需要减压、需要排遣寂寞、向往绿色环保、向往自由空间的要求，因此具有广阔的发展前景。同时，在都市里长大的孩子没有体验过农事之长，没有真正感受到鸡鸣狗叫、蛙声蝉鸣
12、的童趣，农场可以让都市白领子女弥补童趣的遗憾。 二、项目建设的必要性一是可持续发展的需要。随着人们健康意识的觉醒，原生态的禽肉、瓜果蔬菜，深受市场欢迎，产品供不应求。建设立体生态种养殖项目，满足人们多层次、差异性的需求，符合消费者的消费需要，具有较好的市场前景。二是适应当代消费者需求的需要。当前，龙门县生态农场的发展正在起步阶段，有较大的发展空间。同时，龙门县山地较多，处于群山环绕的环境中，自然优势十分明显。发展生态种养殖项目，有利于提升市场竞争能力，也可以通过政府农业部门的窗口加强宣传，展示龙门县发展生态经济的形象与实力，意义重大。三是提高农业生产资源利用率的需要。龙门县生态农场，周边优美的
13、环境和丰富的自然资源没有得到很好的利用，造成了资源的浪费，同时单一、分散的养殖业生产较高。建设生态农场和生态农业示范基地项目，充分利用当地的环境和资源，开展特色种养殖业，利用饲养家禽、土猪等产生的粪便作为种植业的肥料，不仅可以保护环境，也降低了生产成本，同时，开展农业观光旅游，既提高企业的经济效益，也提高了企业的知名度和市场竞争力。第四节 项目建设的有利条件 一、项目所在区域概况（一）建设地点选择项目建设地址位于惠州市龙门县三洞村上围，位于法律法规明确规定的禁养区以外，远离当地居民供水源地和自来水取水口，场区数十公里范围无污染的水体、无有害气体、烟雾、粉尘等污染源的工业企业或其他产生污染源的地
14、区或场所，距主要交通干道和村民聚集区的距离符合防疫求。惠河高速、广会高速，交通便利，水、电、交通、通讯等公共设施良好，便利的交通为成品土鸡、土猪、果蔬外运和销售提供便利条件。项目建设既不影响周边环境建设，也不影响周边环境。（二）自然条件龙门县位于广东省中部，地处珠江三角洲的边缘，东南与河源市、博罗县接壤，西南与从化市，增城市毗邻，北与新丰县相连。东江支流增江河上游龙门河东北向西南贯穿全县。县内土地广阔，地势自西北向东南倾斜，全县总面积2295平方公里，山地及丘陵占总面积的73，平均海拔550米。 龙门县各种资源十分丰富。全县有近30万亩耕地，有30万亩25坡度以下的山地，为发展现代农业和农产品
15、加工业奠定良好的基础。 龙眼、荔枝、芒果等优质水果基地面积2.1万亩；龙门县山秀，景观迷人，旅游资源较丰富。全县有林面积14.9万公顷，森林覆盖率75.2%，矿产资源主要有铅、锌、铁、钨、汞、银、煤、石灰石、瓷土等。项目区域内气候温和，冬无严寒，夏无酷署，雨量适中，水资源丰富且水质优良，适合发展生态种养殖业。（三）本行业及关联产业发展现状1、农业保证。龙门县三洞村农业的发展优势明显，有耕地面积近千亩，粮食作物为水稻、玉米，交通便利，运输费用较低，可保证饲料生产需要。2、产品消费。生态养殖的三黄胡须鸡、山猪食用农场和附近村民自种的蕃薯、水稻、玉米以及杂草、昆虫，喝的是山泉水，听的轻音乐，鸡、猪在
16、农场山林菜散养、自由活动、运动量大，鸡、猪食物不含添加剂和激素，绿色天然无污染，肉质鲜美，符合环保绿色要求。3、技术保证。项目建设单位有长期从事生态养殖的专业技术人员2名。项目技术依托单位龙门县农牧局下设有兽防站。在项目技术依托单位和技术顾问的帮助和指导下，完全可以解决生态养殖所需的动物营养、疫病防疫、质量检测认证、禽肉产品开发等方面的技术难题。4、品牌培育优势。本项目创办人曾在政府、群团组织、国有企业、新闻媒体工作，具有一定的人脉资源，熟悉产品的宣传推广、包装策划，将通过网站、报纸、电视、微博、户外广告等形式宣传推广产品，培育品牌。第二章 市场分析及销售设想 第一节 市场分析 随着社会经济的
17、迅速发展，人们的生活水平逐步提高，“倡导绿色餐饮，打造品质生活”是当今社会人们追求的生活方式。无公害绿色食品已成为日常生活首选，同时，美化生活、休闲娱乐在日常生活中的比重越来越大。当前，本地区绿色食品的生产，美化生活、休闲娱乐的方式和场所远远不能满足市场需求，无公害有机食品市场上供不应求。本项目主要是通过立体生态方式开展种养殖生产，全部生产过程实行有机化，不使用任何促进动植物生长和病虫防治的化学制品，另外，在种养殖的品种选择上，也力求“土”、“野”，改善人们的饮食结构和品质，产品投入市场后，将会受到人们极大的欢迎。在立体生态种养殖的同时，充分利用基地原生态的自然地理条件，在不破坏环境的前提下，
18、开展观光旅游，为人们提供休闲娱乐的场所，利用园区自然生长的蔬菜果品及土家禽等无公害绿色食品为游客提供餐饮，还提供自助、自主餐饮活动，游客可以自己在采摘蔬菜果品，可以自己猎捕土家禽，自行烹饪。高品质的绿色食品，加上灵活的营销方式，将为本项目拓展广阔的市场。 一、市场需求量分析随着社会进步和人民生活水平的日益提高，人们对食品更加关注安全、绿色、环保，在吃的方面普遍追求无公害、土味和野味。利用林地散养适宜放牧、抗病力强、生产性能高的“广东麻鸡”、“广东福寿鸡”、“广西香猪”等优质禽畜品种，在环境优美、无污染的大自然放养，在林间捕食天然的蚯蚓、蚂蚱和昆虫和杂草，又补以玉米、稻谷、蕃著、马铃著、米糖、优
19、质特草，运动充足，林地放养时间5个月左右。胡须鸡、山泉猪肌肉紧，毛发光亮，眼大有神，皮薄骨细，肌肉丰满结实，脂肪沉积适度，肌肉中氨基酸含量高，矿物质元素含量丰富，营养丰富，品质细嫩、口感好，味道鲜美，风味独特，同时无公害的鸡、猪还是少年儿童发育和成人病后、产后恢复的进补佳品，是圈养的鸡、猪不可比拟的，具有广阔的市场前景。由于现在生活节奏较快，人们每天工作很累，长时间生活在大都市，远离了农村的生活，心情得不到很好放松，不少人存在亚健康状态，心情压抑。有了生态农场，崇尚田园生活的都市人群可以租下一块地或认种一棵果树，闲时可以来郊区感受一下田园生活，放松一下，种植自己喜欢的菜，采摘果子，回到家就可以
20、用自己种植的菜做饭，绿色无污染。在种植的过程中，身体也得到锻炼。开发生态农场，有百利而无一害。或独行，或呼朋约友到农场，聆听溪水潺潺，或漫步溪边，闻鸟语花香，观鱼虾戏水，蜂蝶弄好，享受“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活，让自己远离城市的喧嚣，免受俗务打扰，忘却烦恼，快意生活，产生灵感创意，或偶遇奇遇。第二节 目标市场我们农场的目标群体为向往绿色环保、追求健康生活方式的惠州周边都市白领，生产销售绿色食品的农贸市场、大型超市、酒店、饭店，想体验童趣、感受乡村生活、接受乡土文化教育和户外拓展的城市青少年，以及曾与农村结缘、现居住城市的中青年和长者。 第三节 销售设想一、产品策略针对不同层次目标客户
21、群，组合设计产品，通过挖掘卖点，提升形象，有效刺激潜在客户群，最终让我们的产品得到市场的拥护和喜爱，形成高认可率，引爆惠州周边市场。二、价格策略（一）禽肉销售：先期以肉鸡、肉猪的价格出售胡须鸡、山猪，打开市场后、稳定了消费群体后，再对售价进行调整。（二）土地租赁：按条块划分，每块面积为10m2，租用一年的租金为500元，种子、肥料、日常管护等可由农场提供，费用由租赁人承担，也可以自己耕作。（三）果树认种：认种果树标识认种人姓名，由农场管理人员负责管理维护，认种人可不定期来看管；在果子采摘期间，农场管理人员通知认种人前来采摘。根据果树品种及产量的不同，认种价格为一年500元/棵。（四）生态农庄：
22、由消费都自选土鸡、蔬菜，按时令价格加收30%的加工费；也可点餐，菜价根据品种，按10-50元定价；农场内酒店价格，分星级标准，一星级30元/晚，二星级80/晚（有电视）、三个星级120元有/晚（电视、电脑）。（五）生态旅游：对娱乐设施项目、农具租赁分别定价，按时段收费。（六）桶装水：5元/桶，瓶装水0.5元/瓶。三、渠道策略通过网站、电视、报纸、户外广告、宣传单张、微博等渠道宣传农场，把农场推销出去，让更多的人了解生态农场。四、促销策略（一）预订农场产品并缴纳订金的客户，给予优惠价格。（二）对长期合作的客户，给予优惠价格。（三）实行客户推荐消费者积分奖励制度。客户推荐其他消费者来农场或连锁农庄
23、消费，消费者消费多少元，奖励推荐客户多少分，每20分折算成一元奖励给推荐客户，并于每年1月兑现。（四）对于续租土地或认种果树的顾客，给予价格优惠。第三章 项目组织与管理一、组织架构与定员管理（一）理事会，理事会成员17人，设理事长一人，理事长是农场法定代表人。（二）监事会，监事会成员7人，由具有审计、财务、监察背景的股东担任，对农场经营管理行为与财务状况、重大决策的合法合规性进行监督。（二）一期建设，设劳动定员5人。农场主管1人，兼任财务人员；畜牧兽医技术人员1名，兼任农场档案统计员；养殖技术人员2-3人。二、经营管理措施1、项目正式运行后，采用企业化管理的管理机制，实行独立经营、自主核算、自
24、负盈亏。2、本项目承诺将利润的20%用于公益慈善事业，捐赠给草根助学会和民间环保组织，用于支持社会事业发展。三、财务管理措施严格执行现代企业财务制度，健全和规范企业财务管理的核算机制，设立银行账户、专账核算、专款专用、专人管理，账物与票据、现金分人管理，相互制约，并定期进行检查、监督、审计，每月向股东发送财务报告，通报经营管理情况。四、安全卫生防治管理（一）生态农场入口处要有消毒池，更衣消毒间，高压冲水设置，对进出车辆、人员和物品进行必要的消毒。（二）育雏室在每批鸡苗育雏后，彻底冲洗、消毒、通风干燥。（三）猪舍、鸡舍内外要做好防火、防水、防鼠、防蛇、防兽、防盗措施。第四章 农场治理在项目建设初
25、期，农场理事、监事、经营团队成员，承担相应的具体工作。在项目建设发展到一定规模后，理事会再研究决定理事、监事是否兼任具体工作，并决定聘请农场管理人员及报酬事宜。在农场建设经营管理中，每年提出一定金额的费用作为宣传推广、业务接待、关系协调等方面的费用。在公司发展的前五年，净利润的60%不分红，用于扩大再生产；20%用于当年分红；20%捐作公益慈善。股东原则上只能向公司股东出售股份，经理事会同意可向非公司股东出售股份。 第五章 生态农场建设的总体要求一是在生态农场第三期建设时，同步建设设污水处理和垃圾处理系统，以免造成资源及环境污染，同时有利于农场环境净化和饮水卫生。二是绿化，花、果、园、林建设根
26、据当地气候，土壤条件安排适宜的花果树种，科学培植，实现预期经济和观赏效益。其它荒地，以天然形态配置混交林，以免人工痕迹过重，破坏自然生态效应。三是所有建筑物采用竹、木结构，确保与自然资源高度和谐，互成一体。四是所有标识设计，必须原始、古朴大方、醒目。五是合法经营，规范管理，健全财务管理制度，严格实行安全质量环保制度。第六章 环境影响评价生态农场的建设以环保为前提，鸡粪可以用作肥料，对环境不会产生大影响。而农场也是以种植、养殖为主，有利于保护环境，农场中大面积的生态种植有助于保护荒山，改善空气，绿化环境。第七章 结论与建议利用荒山、闲置林地建设生态农场，发展生态养殖，建设生态农庄与水泉水厂，发展
27、生态旅游观光，既可以盘活农村闲置土地资源，增加农村经济收入，壮大现代农业产业，加快传统农业转型升级，促进农村经济发展，带动农民致富。龙门县圆梦农场有限责任公司（筹）二一三年十月九日项目前期投资与收益分析一、租凭土地、河道(19800元)1、租凭土地约10亩，每年每亩约500元。总计每年5000元。先交前三年共15000元。2、租凭河道两公里，每年交每公里800元管理费，每年共1600元。前三年共4800元。二.收购果树、蕉林、竹林（75000元） 1、李子树约400棵，每棵收购价格约为150/棵，一次性6万元。 2、蕉林一片收购价格为4000元。 3、竹林约8000元。 4、柿子树2棵约300
28、0元，一次性三.其他补贴（5200元）1、其他蔬菜，瓜果等约5200元。四、种植百米葡萄沟1、河道规划起点两岸种植葡萄100-200米，加葡萄架（约12000元）五、种植百米蕉林1、河道规划第二段种植200米香蕉（约6000元）六、修建千米小石路1、按现有路型在河道旁修建2公里宽为0.5米小石路，供游客游玩.（2.5万元）七、圈养一千只“胡须鸡”1、修建鸡舍、圈围（15000）2、购买鸡苗、饲料（谷糠、蔬菜叶为主）（5万元）3、鸡粪回收到菜地作有机肥。八、规划3亩菜地1、分四季种植有机蔬菜九、修建公厕男女各两间（15000元）十、雇一农民管理（每月2500元，一年30000元）十一、建设“农家
29、店”（建设15000元）1、收购三洞村农民种植的农产品，（优质大米、竹笋干、花生油、梅菜干、豆角干、杂豆、地瓜、野生灵芝、木耳、冬菇、五指毛桃、）在农家店卖出，获取30%-50%利润。 十二、建设露营区十三、清理河道1、整理河里石头，杂草等。5000元十四、修建办公室10000元共计283000元 收 益一、果园1、400棵李树，第一年每棵约15斤李子，每斤5元。收入3万元。；第二年每棵增加到25斤，收入5万元；低三年每棵40-50斤。约九万元。开放果园，进场每人收取20元，小孩收取10元，进果园任吃。每年收入约5万元。2.香蕉收入5000元/年，一年方可收成。3.柿子收入1000元/年4.葡萄2-3年后方可收成。二、蔬菜1、菜地可以按平方出租给游客，每平方50元/年，平时让菜农管理，收取每月50元管理费。每年收益2万元。2、种植蔬菜约每斤3元，年产1万斤，收入3万。三、胡须鸡1 每年养殖2000只胡须鸡，每只利润50元，每年收入10万元。四、农家店1、年收入10万共计：306000元第 23 页 共 23 页
