1、物业管理知识应知应会锦绣江山物业管理知识应知应会1、 锦绣江山住宅小区由谁来管理？答：本小区物业管理由江山物业管理有限公司管理，选聘中国第一管家”一一中 海物业管理有限公司做本小区物业管理的顾问。2、 小区物业管理的基本服务内容？答：小区物业管理的基本服务内容是根据本小区的实际情况结合中海物业先进的管理 模式而制定的，主要包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护 和管理、环境卫生、水景景观、园艺绿化、24小时保安服务、交通秩序及车辆停放管理 及房屋的装饰装修管理等。3、 小区物业管理的服务标准及管理的目标？答：小区物业管理是采用中海物业管理模式，全面导入国际质量标准体系认证
2、 （IS09000, 2000版）；管理标：小区物业管理按省级优秀示范小区标准进行操作，中 海物业专家顾问团将对我们进行定期检查。4、 小区物业服务费用为多少？其收费依据是什么？物业服务费的具体用途？答：小区物业管理服务费用1.18元/月（无架空层首层住户按0.98/nf计收），商铺 按1. 80/m1计收。按照物业管理条例文规定，收楼时可以预收三个月管理费，以后物 业管理费用将按月缴纳，缴费时间为每月10曰前缴纳当月的物业管理费。收费标准是按政 府有关规定（湖南省物价局、建设厅关于发布湖南省物业服务收的通知）及本小区的 实际情况制定的。物业管理服务费包括保安、保洁、水景景观、园艺绿化、房屋共
3、用部位的维修和养护、 共用配套设施设备的维修养护及公共能源费用等；山于本小区有特色的园林景观、“外紧内 松”的安防监控、“一卡通”门禁道闸、三方楼宇对讲的智能化体系及完善的俱乐部等相 关配套，加之，引用“中国第一管家”一一中海物业管理先进的管理模式及理念和国际化 质量认证体系的服务标准，使小区的档次得以进一步的提升。小区物业管理服务费主要用 于支付下列各项费用：（1） 管理人员和其他服务人员的酬金、津贴、福利及办公费用；（2） 共用设施设备及房屋共用部位的日常管理、运行、维护和养护费用；（3） 保安服务；（4） 公共部位的清洁服务、环境保护、水景景观、园艺绿化维护；（5） 小区文化活动费用；（
4、6） 其他管理费的正常支出；（7） 法定税金等。5、 小区保安如何服务？小区车辆怎么管理？答：小区采用封闭式管理，设门岗、巡逻岗和固定岗，24小时值守巡视；同时还配 备周界红外线报警系统、摄录像监视系统、“一卡通”道闸系统、楼宇三方对讲系统及电 子巡更系统等智能化安防体系。小区出入口设车辆进出道闸，进出刷卡管理，出入登记, 区内车辆固定整齐停放，保证道路畅通无阻。6、 小区垃圾如何清运？保洁服务有哪些？答：业主生活垃圾须用垃圾袋装好后在规定时间内放置于指定位置的垃圾桶内，III保 洁员定时清运。区内公用场地、场所山物业公司维护保洁，并且设值班保洁。7、 小区水景景观、园艺绿化如何维护？答：小区
5、专设园艺绿化师及水景管理员，对整个小区的景观进行维护，定期除草、灌 溉、修剪、消杀、灭虫；根据季节的不同种植不同的花草，以保四季常青，景色宜人。8、 小区开展了哪些特约服务项目？答：小区特约服务项目分为无偿服务（代收代办服务、义务服务）和有偿服务，代收 代办服务包括代订报刊杂志；代送报纸、牛奶、纯净水等。义务服务包括物业管理法规、 环保法规、消防知识等宣传咨询活动。有偿服务包括家用电器设备的安装、维修、清洁, 房屋租赁、转让等信息服务，传真、复印等商务服务。9、 小区建筑质量由哪个部门监管？如出现质量问题应向谁追诉？答：监理公司、开发商工程部、建设局、质检站。10、 业主是否有权监管或参及物管
6、公司的部分工作？是否有权査帐？答：业主若不满物管公司，有权依照管理规约就本物业的有关管理事项向业主委员会、 物管公司提出咨询，有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，但不得参及、干涉物管 公司正常的管理服务工作，无权直接向物管公司查帐，但有权要求业主委员会和物管公司 按照规定的期限定期公布物业管理收支帐LI,经业主大会批准，并按株洲市物业管理条例 及有关政府职能部门的规定程序进行。11、谁负责监管物业管理公司？答：市、区二级的行政主管部门有权监管物业管理公司（株洲市房管局、芦淞区房产管理 局），业主委员会有权依法和依据物业管理合同对物业管理公司的物业管理工作进行监督。答：小区内已安装天然气管道
7、，由天然气公司直接供气到户，供气收费标准按政府定 价执行，燃气管道建设费由发展商在销售的时候已经收取，2800元/户。12、小区电话开户如何办理？答：小区电话开户山业主直接向电信部门申请办理。13、 小区有线电视开通如何办理？费用如何收取？答：有线电视开户由业主直接向有线电视营运商申请办理。有线电视使用费山营运商 直接向用户收取，物业公司可代理咨询。14、 小区有哪些智能化设施？答：小区智能化设施：周界红外报警系统、摄录像监视系统、“一卡通”道闸自动收 费系统、楼宇三方对讲系统、24小时电子巡更系统、背景音乐系统等。15、 如何办理房屋二次装修手续？需要交哪些费用？答：业主在开始进行室内装修前
8、，确定装修方案，选定施工单位，再会同施工单位负 责人到物业服务处办理装修申报审批手续（商铺装修须报政府消防部门审批），签订装 饰装修管理协议和防火责任书，递交申请资料、施工方案、图纸等。经服务处审核 同意后，再交纳相关费用，填写装修开工前通电实验单，办理施工许可证及施工人员 进场手续。所交费用如下：（1） 装修保证金：3000元/户，业主承担1000元，装修单位承担2000元，口的 在于保证房屋主体结构、防水等部位及相关设备设施不受损坏,保证相邻用户的正常生活; 装修完毕并经使用三个月后，经初检、复验合格后退还。（2） 装修管理服务费用：0.02元/天肝，由装修公司缴纳（预收120元）。（3）
9、 装修出入证：25元/人，其中20元为出入证保证金（装修完毕交回出入证 后退还，若出入证丢失，保证金将不予退还），5元为出入证工本费。（4） 装修施工许可证等装修资料工本费10元。16、 房屋的保修期如何界定？在保修期内，如房屋发现质量问题或配套设施损坏将如 何处理？答：房屋保修期按建设部有关规定执行；在保修期内发现有关质量问题，可向物管处 反应；物业公司将通知发展商修复，发展商也可委托物业公司维修。17、物业公司有哪些维修服务？维修项目哪些收费，哪些不收费？答：房屋保修期完后，物业公司负责房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护, 费用从物业管理费中支出；业主室内部分设施设备的维修更新若委托
10、物业公司维修的，物 业公司将适当地收取一定的人工及材料费。1&锦绣江山建筑概况？建筑风格？答：项U建筑设计聘请求是图建筑设汁（香港）有限公司，景观设汁聘请美国 AAM设讣公司，力求尽善尽美。整体布局为透空式圉合结构，以11栋1526层的 小高层、高层建筑围合中央山水园林，建筑立面风格为新古典现代主义，典雅、高 贵、简洁。地块东侧保留了 10000 nf原生山体，并以原生态手法精心营造逾6000 m1 人工水系，包括湖泊、瀑布、溪流、池塘、叠水等多种水形态巧妙融合，相呼相应， 水环山，山抱水，山水相生，形成“聚气、藏风、得水”的上佳风水格局。在园林景观设讣上，锦绣江山以山水景观为主脉，以中式园林
11、庭院建筑为蓝本， 充分借鉴了中式园林独到的造景手法，运用了亭、台、榭、廊、桥、景墙、透窗、 月洞门等多种元素，及山水巧妙融合，并将“道路、憩栖场地、公共交流场地、休 闲场地”等人居要素充分融于其中。锦绣江山的园林强调人及自然的真正融和，注 重人及景观的互动、共融，追求以景观安抚人的心绪、滋养人的心灵，致力于营造 “高尚情景式体验”这一人文元素。19、锦绣江山概况？答：锦绣江山位于株洲市芦淞区，属于株洲市的繁华区域，商业氛围浓厚，交通 便利，西临城市主干道一建设南路，北望湘江，联系湘江东西两岸的湘江四桥，建 宇大道在北部横穿而过。小区规划用地66173. 20耐（84.25亩），建筑面积.84
12、, 住宅面积.62 m商铺面积9631. 69 m2,会所面积15329 nf,银行面积659. 1 nf,地 下车库、设备用房面积36312.2 m2,地下车位846个，地面车位93个，合计939个 车位。20、锦绣江山基本情况：总建筑1栋住宅为15+1结构，共计4个单元面积：26万平方米，分二期开发，第一期开发1.2. 3. 9.10栋，一期总建筑面积 12万平方米，住宅共计546套，具体为：1栋54套，2栋87套，3栋106套，9栋4 / 9169套，10栋130套。第二期开发4. 5. 6. 7. 8. 11栋，共计约884套，一、二期合计 约1430套。1栋住宅为15+1结构，共计4
13、个单元2栋住宅为15+1结构,共计6个单元3栋住宅为18+1结构，共计6个单元9栋住宅1-6单元为18+1结构，7-9单元为24+1结构，共计9个单元10栋住宅1-2单元为15+1结构，3-8单元为18+1结构，共计8个单元一期合计：5栋住宅，33个单元，546套住房。21、 本小区的智能化设施包括哪些？是否“五A”达标?答：1）本小区的智能化设施包括：监视系统、停车场自动收费系统、火灾自动报 警及消防联动系统及电子巡更系统。2） 5A标准：楼宇自动化、信息自动化、消防自动化、安保自动化、办公自动 化。22、 建筑结构类型？抗震烈度？抗震等级？楼板厚度？答：1）建筑结构类型：框架-剪力墙结构。
14、2） 抗震烈度：小于6度3） 楼板片度：100mm至120mm23、 消防系统装置？答：采用自动报警系统。24、 小区内是否配备背景音乐系统？答：小区内配有背景音乐系统。25、 小区施工单位：答：1、2栋：邵阳市工程建设有限公司3栋：湖南省第五工程公司9、10栋：湖南省第五工程公司景观：广州荔湾荔枝湾艺术园林有限公司26、 锦绣江山物业处服务宗旨？答：精诚服务，业主满意。27、 景观、车位、会所等相关设施均未到位，为何要收全额的服务费？答：山于小区分期开发，相关配套设施是需要整个小区统一竣工后才能全部到位的， 然而物业管理在首期业主入住时就要提前介入，在管理过程中物业管理的相关费用（如保 安、
15、保洁、园艺绿化、公共能源、房屋共用部位及共用设施设备等）并未减少；正因为相 关配套不到位给物业管理还带来了更大的困难，物业公司必须投入更大的人力、物力，反 而比小区统一竣工、所有业主均入住后所带来的成本费用还要大，同时在此期间物业公司 还无法开展多种经营服务，所以该收全额的物业管理费。28为何先收费再验房？答：按照LI前我国各地物业管理的入伙交接模式均是这样执行的。29、 入住手续办理完后，没有在小区住宿，为何还要收取全额的服务费？答：物业管理是对已建成的房屋及相关配套设施设备的管理，其服务对象是小区的全 体业主，并非单个业主，虽然没在小区住宿，但物业管理支出的成本并未减少，因而该收 全额的物
16、业服务费。30、 交楼时管理费为何一次性要交三个月？答：按照物业管理条例规定可以预收三个月，境外业主可以预收一年。31、 如果在管理过程中安全方面出了问题，如出现被盗情况，具体责任由谁负责，如 何承担？答：在物业管理过程中如果是物业公司管理失误原因致使业主被盗，物业公司应该承 担相应的责任；如果物业公司并未出现管理失误，而是业主自己未做好自我防范，物业公 司将不承担任何责任。32、 如果有少数、个别住户以种种理由，拒绝交纳物业管理费，物业公司将如何解释 此类问题？答：物业公司将会对这些住户提出的理山进行分析，如果是因为物业公司的原因致使 其不交纳物业管理费，物业公司将尽力改正，直至其满意为止；
17、如果不是物业公司的原因， 是因为开发商等方面的相关原因导致的，物业公司将会尽力为其进行协调，把存在的问题 解决；如果住户没有任何理山乂拒交的，必将影响到物业公司对全体住户的服务质量，物 业公司有权向物业所在地的人民法院提起诉讼，山法院作公正合理的判决。33、 小区住宅质量保修期限为？答:按照物业管理条例规定，地基基础工程和主体结构工程为终身保修；屋面防 水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年；管线安装为两年、设备保 修期为厂家规定的保修期限；房屋口蚁防治为十五年。34、 业主违章装修，服务处主要采取那些措施制止？答:责令停工、责令恢复原状、暂扣施工工具、暂扣装修保证金、报请政府
18、相关部门 处理。35、 业主会觉得一个很大的问题是面积缩水的问题，觉得房子的面积应该是验房 时的重点，作何解释？答：房子面积测算最终以政府相关部门核定为准（以房产证面积为准），不是个人和 开发商说了算的。36、 业主强烈要求换门的方向，强烈要求换门的品牌，作何解释？答：门的方向按设计要求是不能进行更换的，更换需经规划部门审批：门的品牌经株 洲市产品质量监督检验所检测为合格产品，且门的颜色及原来的一样。37、 临时管理规约对那些人有约束？答：锦绣江山临时管理规约对小区内全体业主和非业主使用人均具有约束力。物 业的所有权人发生变更后，规约仍具有约束力。38、 阳台是否可以封闭？答：阳台不允许封闭。
19、待业主委员会成立后征求全体业主的意见，确要封闭，必须 按照统一的规格和形式进行封闭。39、 什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，山业主和物业管理企业按照物业服 务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的一种活动。40、 会所的产权归属？答：归开发商所有。41、 临时管理规约、业主规约是什么性质的文件？答：临时管理规约是业主委员会成立之前，发展商负责起草，发展商、业主和物 业管理企业共同签署承诺书遵守，对小区内所有业主具有共同约束力的公约，是根据国家 示范性文本条款制定的。业主规约是业主委员会成立之后，由业主委员会起
20、草，经业 主大会讨论通过后，对小区内所有业主具有共同约束力的条文。42业主有权拒签临时管理规约吗？答：无权拒绝。临时管理规约应作为购房合同的附件，如对规约不认可，就不能 购买房屋，否则的话，后期的物业管理就无法可依。43、 物业管理条例对业主大会会议的召开作了什么规定：答：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业 主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议 记录。44、 物业服务公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？答：按照物业管理条例规定正常惜况下无权停水电，但可以通过其它途径进行 催收服务费。45、 业主不在家时，房内出现紧急情况
21、，物业服务处工作人员是否能破门进入业主 家中？答：有紧急情况发生时，如：房内发生煤气泄露等。物业服务处尽可能第一时间通 知业主，征得业主的同意。在无法及业主联系到时，可以破门进入业主家中，消除隐患, 但必须有居委会或公安人员、消防武警在场的情况下。46、 物业服务处是否应定期向业主公开其收支及财务状况？答：根据相关规定，物业管理公司应当定期（每半年至少一次）向住户公布收费收入 和支出项口，接受业主委员会和产权人（业主）的监督。47、 业主入住后能否以房屋质量存在问题而拒交物业服务费？答：业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业服务公司交付物业服务费。物业管 理及房屋买卖是两种法律关系，物业服务公
22、司及开发商是两个不同的企业法人，因此业主 不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留的 问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务等解决。通过保修服务解决不了的问题或 者其他非保修方面的问题，应该及发展商协商解决。48、 公共区域的照明费如何分摊？答：住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能原范畴，按照湖南省物 业服务收费管理实施办法的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，山受益人即楼 内全体人分摊；但锦绣江山小区没有实行公共电费分摊，计入服务费开支范围。49、 公共楼道可以随意占用吗？答：不可以。公共楼道属于公共地方和设施，根据建设部1994年33
23、号令城市新建 住宅小区管理办法和当地政府物业管理条例等相关规定：产权人和使用人不得擅自占用 公共场地和设施，不得在房屋公用部位乱堆乱放。如产权人和使用人违反规定的，物业管 理企业有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求恢复原状、赔偿损失。50、小区的容积率、建筑密度、绿化率？答：小区总容积率:3. 5 （总建筑面积及总占地面积的比例）建筑密度：21. 8% （地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例）绿化率:48. 2%（绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。计算公式：绿地率=绿地 面积/ 土地面积）锦绣江山服务处二OO六年十一月十二日
