1、龙岩市房地产市场报告厦门联合智业2007年4月30日目录一、宏观环境研究1、人口、行政及面积2、居民收入3、经济概况4、城市规划5、政策环境二、龙岩房地产市场研究1、龙岩房地产市场概况1.1、土地供应量分析1.2、龙岩房地产数据运行分析1.3、龙岩市2006年销售及价格走势分析1.4、龙岩市房地产发展前景2、龙岩房地产市场现状2.1、存量房市场表现2.2、各类型物业售价分析2.3、当地房地产的消费观念三、龙岩市住宅房地产市场现状1、住宅市场发展简析1.1、住宅市场产品特点分析1.1.1、产品层次及价位特点1.1.2、产品分布特点1.1.3、产品类型比例1.1.4、产品配套特点1.1.4.1、区
2、域配套情况1.1.4.2、车位设置1.1.4.3、装修标准1.1.4.4、物业管理1.1.5、产品风格特点1.1.6、产品营销特点1.2、住宅市场现状总结1.3、住宅市场发展趋势2、项目所在区域板块市场竞争分析2.1、市场供应体量分析2.2、类型分析2.3、产品特点2.4、户型面积规划设定及配比情况2.4.1、房型设置2.4.2、面积设置2.5、价格分析2.6、销售情况2.7、消费群体分析2.8、营销手段3、个案分析4、住宅市场总结4.1、市场竞争态势分析4.2、住宅市场的主流产品4.3、住宅市场空缺产品4.4、住宅市场的机会与空间四、龙岩市房地产商业市场现状1、宏观商业环境1.1、龙岩市消费
3、品零售总额1.2、城市商业发展规划2、在经营商业项目调查2.1、龙岩商圈分布图2.3、经营商业现状总结2.4、商圈发展趋势3、龙岩市商业市场调查分析3.1龙岩商业商圈分布分析3.2、龙岩商业商圈商业主题五、项目分析1、项目自身情况2、项目周边交通状况分析3、项目周边环境分析4、项目SWOT分析一、宏观环境研究1、人口、行政及面积n 2005年末全市常住人口为274万人，中心城市人口达28.5万人。 n 龙岩市现辖新罗区、漳平市和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，下设133个乡（镇、街道办事处）；市政府设在新罗区。n 龙岩东西长约192公里，南北宽约182公里，总面积1.91万平方公里，占全省土
4、地面积的15.7%。2、居民收入n 2006年，全市城镇居民人均可支配收入11718元，比上年增长10.2%；人均消费性支出8826元，增长13.1%。预计全市农民人均纯收入4493元，比上年增长8.9%，农民人均生活消费支出3443元，增长9.1%。 3、经济概况n 龙岩市年经济持续提升，运行质量较高，经济实现了又好又快发展，人民生活继续提高。n 据省统计局初步核算，全市完成生产总值448.64亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值87.44亿元，增长3.4%；第二产业增加值212.31亿元，增长17.3%；第三产业增加值148.89亿元，增长11.9%。n 2006年，龙岩市项目
5、带动战略成效继续显现，固定资产投资保持了强劲增长势头，完成全社会固定资产投资164.85亿元，比上年增长38.4%。4、城市规划n 将龙岩作为闽西政治经济文化教育中心，海峡西岸经济区西南翼经济枢纽，冶金、烟草、机械、能源、建材、环保、现代制造业基地，生态型山水园林城市。到2010年城市人口发展到40万人左右。n 城市主要向南拓展，实行网络环状发展战略，使城市实现“众星拱月、环藤结瓜”的网络环状发展形态，中心城市总体布局采取“一城二区六团一卫”（“1261”城市总体布局），即一个主城区（原总规的核心区加五组团，将江山乡并入）、二区（新罗区、永定整体撤县设区）、六团（高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、
6、适中）、一卫（雁石）。（该方案从当前中心城市用地不足的实际出发，立足长远，在更大范围内进行产业布局，工业用地比较充足，城市发展空间和发展潜力较大，能比较科学合理地促进各组团的生成、配合、流动）。5、政策环境n 国务院发布“国六条”的影响；n “套型建筑面积90平方米以下住房要占开发总面积的70”；n 国税总局2006年7月18日发布征收个人二手房转让所得税通知；n 国务院2006年8月31日关于加强土地调控有关问题的通知；n 个税的提升，几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半；n 加息：控制信贷；信贷的增长刺激了投资增长，
7、进而推动了商品价格上涨，有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始；n 龙岩市2006年9月4日关于建设局、规划局、房管局等进一步整顿规范房地产交易秩序的通知。分析：政府出台宏观政策的调控，对龙岩房地产的发展有着重大的影响，特别是“90/70”新政，对房地产商的影响相当大，特别是龙岩以大户需求为主的房地产市场，冷淡观望的氛围曾一度相当浓厚；通过采取上述措施，龙岩市商品房开盘价和二手房成交价得到健康、持续、稳定的上涨，性价比得到提高。二、龙岩房地产市场研究1、龙岩房地产市场概况1.1、土地供应量分析（部分2006年12月份2007年4月份）时间宗地位置用地面积()总建筑面积(
8、)容积率土地用途使用年限2006年12月中城北二环路北侧56587581.721.34商服设施40年西城登高西路南侧13925529153.8普通商品住房50年东肖镇龙腾南路东侧(福三线北侧)65819871.51.5普通商品住房70年2007年龙岩大道东侧24056.455089.162.29五星级旅游饭店40年龙腾南路西侧(邻体育公园)19889.259667.63.0商住综合40年70年莲东小区东山中路西侧21875830003.79住宅70年分析：2006年全年龙岩市房地产开发用地供应286宗，面积103.99公顷，同比增加26.05%，龙岩市土地市场供应充足；地价持续的走高；且本地开
9、发商垄断了土地市场，外来开发商少；新城区突显、老城区魅力重现。（单位： 亿元，万平方米）1.2、龙岩房地产数据运行分析2006年2005年同比完成投资额27.9519.1146.3%施工面积382.6301.6226.85%其中：住宅293.44237.3223.65%竣工面积100.1792.937.79%其中：住宅71.6578.88-8.79%销售面积112.33142.3-21.6%其中：住宅94.25117-19.44%空置面积19.4529.26-33.53%n 从数据表可以看出，房地产开发投资仍保持较快增长态势。且投资资金来源有所优化。n 新的商品房供应充足，但竣工率偏低；商品需
10、求旺盛，空置面积得到进一步消化。商品房供应充足，商品房住房结构继续优化，但商品房需求将会有所趋缓。n “90/70”对龙岩房地产影响较大，住房供应结构调整的效果也将于2007年下半年初步显现，届时90平方米以下的住房将大量供应，也将对房地产市场造成影响。n 2007年房地产开发投资将继续保持增长，龙岩市所有项目计划总投资120亿左右，至2006年底，累计完成投资62亿元，未完成达58亿元。竣工面积只占施工面积18.94%，绝大部分项目正处于在建阶段，建安投资将继续加大。（单位： 元/平方米）1.3、龙岩市2006年销售及价格走势分析n 从批准预售情况看，90平方米以下的面积占批准住房预售总面积
11、的19.92%，同比提高了10.58个百分点。按套数比较，90平方米以下的套数占总套数的40.52%，同比提高22.62个百分点。从需求看，90平方米以下的需求占15.56%。按套数比较，90平主米以下的住房需求占总套数的31.07%。n 龙岩市商品房销售价格涨幅较快，根据市场调查，06年上半点到今年4月份，房价上涨幅度为5001000元/。2006年2005年增长幅度%多层商品住房交易平均单价2147.172007.586.95高层商品住房交易平均单价2476.911865.6232.77n 存量房买卖价格受商品房房价上涨的影响，涨幅较大。中心城市商品住房销售价格虽然涨幅较快，全年涨幅为17
12、.52%。1.4、龙岩市房地产发展前景n 龙岩市房地产行业正处于兴旺的阶段；n 房贷新政策对龙岩市房地产市场的影响甚微，房地产的价格继续走高；n 龙岩市的快速发展和建设，交通、配套日益齐全，市政绿化大面积增加，城市品位明显提升，居住环境大为改善，从而加速了龙岩市的房地产市场需求；n “90/70”政策，影响龙岩市住宅市场，大户型面积受到控制。2、龙岩房地产市场现状2.1、存量房市场表现全市存量房交易情况2006年1-12月份2005年1-12月份增长率%存量房买卖交易面积29.4140.59-27.54金额4.283.8411.46其中住宅面积22.3935.74-37.35金额2.32.5-
13、8分析：存量房成交量下降。全市存量房交易面积29.41万平方米，同比下降27.54%，存量住宅交易面积22.39万平方米，同比下降37.35%。龙岩市新罗区2006年1-12月份存量房交易情况2006年112月2005年112月增长率%新建商品房交易面积36.5336.69-0.44住宅面积28.629.87-4.25金额12.4910.1423.18住宅金额6.135.5510.45存量房买卖交易面积20.821.27-2.21住宅面积15.5812.920.78金额3.682.6240.46住宅金额1.771.336.15分析：中心城市存量房交易面积20.8万平方米，同比下降2.21%。存
14、量住宅交易面积15.58万平方米，同比增长20.78%。2.2、各类型物业售价分析n 别墅售价集中在45005000元/平方米，代表项目御佳园、欧洲世家、中发荣寓等；n 小高层、高层售价集中在38004500元/平方米，代表项目亿嘉丽都、丰华世纪华城、明珠城市阳光、裕福国际、水韵华都；n 多层售价集中在33003800元/平方米，代表项目嘉华新园、水韵华都、美域中央、中发荣寓；n 商铺售价集中在34万元/平方米，代表项目亿嘉丽都、丰华世纪华城、裕福国际、文苑名都；n 车位售价集中在1015万元/个。2.3、当地房地产的消费观念n 龙岩市所处位置佳，商业环境好，个体经济比较发达，形成了强大的民间
15、消费能力，也造就了当地人好面子的心理；n 龙岩人对房地产投资的概念反映较为强烈，对房地产升值的考虑多，多数为居家自住，少数人有为子女购房的现象；n 龙岩人较喜欢购置商铺作为投资，较少买房投资。三、龙岩市住宅房地产市场现状1、住宅市场发展简析项目分布图龙岩市在售项目一览表项目名称地理位置基本指标项目规划配套户型配比价格（元/）销售情况主诉求点亿嘉丽都登高西路中段总占地面积10410，总建筑面积33310，容积率为3.2；其中住宅建筑面积为21810独栋小高层，13层为商业。一层店铺，二、三层商场。依托周边配套。一房：32，256套；二房：6080，三房：134，112套；预计单价范围在40005
16、000元/，均价在4500元/左右。一层商铺价格约为3500040000元/。二层以上商场进行招商。销售率：未开盘，预计将于今年7月分左右开盘；客群：登记的客源住宅是以自住为主，60%为龙岩本地人。35%为县城及乡镇居民，5%为外地人。龙岩登高西，厦门禾祥西丰华世纪华城登高西路南面总占地面积14397.4 总建筑面积37900，其中住宅建筑面积25630，容积率2.63两栋小高层，13层，A栋14层为商业，B栋一层为商业。旁规划大型公共停车场。单身公寓：24，18套；一房：60，34套；二房：7089，42套；三房：115150，126套；预计均价价范围在45004600元/，一层商铺价格约为
17、3500040000元/，内街价格为2万元/左右，二层以上商场进行招商。销售率：未开盘，预计将于今年7月分左右开盘；客群：登记的客源住宅是以自住为主，65%为龙岩本地人。30%为县城及乡镇居民，5%为外地人。龙岩名筑/世袭荣耀永佳香樟名都登高西路总占地13673，总建筑45860，其中住宅建筑32285。独栋小高层依托未来规划，以及周边配套预计均价价范围在45004600元/，一层商铺价格约为3500040000元/。销售率：未开盘水韵华都新罗区龙腾路总占地面积173亩，总建筑面积约为30万中庭4栋高层；23栋多层住宅，沿街一层为商铺，二层以上为住宅20000的中庭水景观，会所，幼儿园及其他社
18、区配套。周边商业环境已逐渐成熟。三房：120145左右，三房及四房：160180大户型规划；主街：70-160；附街：70-150；2F写字楼3500左右（不销售）多层价格范围：28003600元/；小高层价格范围为37004600元/。楼层差价为60100元/。朝向差价一般在200元/左右。店面价格主街：26000元/；附街均价：9800-18000元/销售率：多层已销售近93%，小高层也已销售近65%。朝向差较为难买。主街80% 附街60%客群：项目以居住为主；客源地以龙岩市及县、镇居民为主；少数外地购买者173亩国际级水公园高尚社区360度万象城龙腾路与人民路交汇处总占地面积4607.1
19、，总建筑面积215021栋16层，1栋11层，住宅共有125户，商业共有16间，写字楼5户。依托周边成熟的商圈一房：4046，45户；三房：113117125，80户；楼中楼：200，10户；店面：40200住宅单价范围：21902900元/；楼层差价：3060100元/。06年4月均价为2400元/；商业价格：1580019500元/；写字楼价格：28002900元/。销售率：已基本售磬客群：项目以居住为主；客源地以龙岩市及县、镇居民为主；少数外地购买者中发荣寓龙腾路与华莲路交汇处总占地面积33亩；总建筑面积：55027.5单栋别墅1套，双拼别墅4套，4栋4层，4栋14层小型游泳池等，最主要
20、是依托周边成熟配套单身公寓：2048，107套；一房：5090，57套；三房：108160，238套；四房：210263，24套住宅单价为33004200元/，楼层差价6080100元/；店面规划路边上价格为1000011000元/销售率：已基本销售完，少数几套朝向较差为出售。客群：本地人为主，有少数来自周边的县区，少量投资客美域中央龙岩龙腾路占地6万，总建筑面积为13.8万23栋多层与小高层，共有1020多户，车位447个游泳池、社区会所一房：60左右；三房：128147多层住宅均价3300元/m，高层4280元/。店面2000030000元/之间销售率：已销售完客群：本市区地人群为主，少量
21、投资人群晟龙豪庭龙岩曹溪路总占地面积13701，总建筑面积308605栋多层，车库150个，住宅220户，商业71间依托周边成熟的商圈销售率：9月底现房全部交付使用客群：本地人为主，有少数来自周边的县区，少量投资客成熟的建材商圈裕福国际人民路南侧总占地面积10543，总建筑面积为506003栋23-25层的高层，每栋两部电梯，名流会所，皇家物管；依托周边配套132-146的三房单价范围在40005000元/，均价在4500元/左右销售率：未开盘，预计将于今年7月分左右开盘；客群：登记的客源住宅是以自住为主，70%为龙岩本地人。25%为县城及乡镇居民，5%为外地人。突破龙岩高度明珠城市 广场 位
22、于龙岩大道与人民路交汇处总用地面积6797.81，总建筑面积41261.5，住宅建筑面积26075.561栋30层高层，1层为店面，2-4层商场，5层以上为住宅，地上30层、地下2层二梯三户，共6部电梯，其中3部为弧形观景电梯，电梯背景音乐，依托周边配套楼中楼 5套，面积约 211.37 -230.99 ；三房 144 套，面积约 136.20-157.37 ；二房 26 套，面积约 89.31 ；一房 51套，面积约 55.05-59.82 ；主力户型为 136.20 -157.37 三房未定！但预计均价也将会在4000元/以上销售率：未开盘，预计将于今年10月份开盘；客群：项目以居住为主；
23、客源地以龙岩市及县、镇居民为主；少数外地购买者位置掌舵财富/高层提炼生活；龙岩名流社会无上至尊领地。阳光翠庭龙岩凤凰路总建筑面积36000一层为沿街商铺，二层以上为住宅。共六栋多层住宅统一物业管理，依托周边配套单身公寓：62三房：143最低价格为3300元/，最高价格为3700元/，楼层差价为50-80元/销售率：已基本售完，只剩少数几套。公摊率为15%。客群：项目大都以自住为住；客源地以龙岩本地人为主，占75%左右，其他乡、镇、县。城市生活中央圈御佳园新罗区龙门镇闽西名胜龙门塔旁总占地面积268亩，总建筑面积1810栋townhouse，沿街为商铺，12栋多层商品房住宅；别墅群（独栋及连排）
24、网球场、会所、游泳池、半山篮球场、运动馆、高尔夫果岭、双语幼儿园、便利超市、咖啡馆一房：43，三房：115，别墅：210-350商品房：最低价格3228元/，均价为3500元/，最高价为3800元/；别墅：连排小面积70-95万元/套，独栋每套达200万元。销售率：商品房销售紧俏，已售近80%，townhouse已售磬，别墅体量较大，约售近40%。客群：商品房及沿街townhouse主要是龙岩本地的投资客及乡镇前来经商的客户；别墅都以在龙岩经商个体及矿场上的矿主。268亩绝版生活区；龙岩最健全社区安防系统，小区道路红外线实时监控捍卫尊贵私家天地文苑名都位于九一北路一栋小高层一二三层为商场；住宅
25、188套； 店面25间。依托周边配套一房30-45，45户 ；二房60-83，52户；三房120-150，91户；店面：42 150起价3998元/，最高价5040元/；均价：4300元/ 层差60元/；朝向差100元/一层主街4.5万元/ ； 附街均价：2.4万元/；平均单价：3万4万销售率：已售磬。客群：龙岩本地人，县城及乡镇；外来投资客占有一定量。柏京城项目位于解放北路总建筑面积32243.9平方米十六幢多层组成；地上车位为212个，地下51个。配套齐全,智能化系统单身公寓27-3540户；一房4530户；二房57-70多50套；三房90-127400套，店面：40-200住宅起价190
26、0元/；最高价3200元/；均价2600元/；层差1050元/，店面均价8000元/9000元/销售率：商品房已销售95%剩三房5%；店面已销售70%客群：项目大都以自住为住；客源地以龙岩本地人为主，占75%左右，其他乡、镇、县。城市桂冠新罗区双泉路78号总占地面积4229；总建筑面积39886.518栋9层组成依托周边配套三房二厅120140；380套；楼中楼18030030套；店面：30100起价：3400元/；最高价4500元/；均价3800元/楼层差80元/；店面：均价15000元/，单价1300017000元/销售率：住宅95%，店面：30%客群：项目大都以自住为住；客源地以龙岩本地
27、人为主，占75%左右，其他乡、镇、县。1.1、住宅市场产品特点分析1.1.1、产品层次及价位特点 龙岩市目前楼盘以中等价位为主，均价集中在3800-4200元/平方米，主力总价集中在4060万/套,龙岩市受90/70政策的影响较重，多数楼盘的两房必须得捆买单身公寓（2540），总价相对较高。 据市场调查了解，龙岩目前在售楼盘，小高层五层以上、多层在买卖房屋时需捆买车库一个，车库总价在1013万之间； 多层住宅均价集中在33003800元/平方米，小高层、高层住宅均价集中在3800-4500元/，别墅售价集中在4500-5000元/； 2006年至今，多数楼盘价格上涨速度较快，一般上涨幅度为50
28、0-1000元/平方米。1.1.2、产品分布特点龙岩市目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为分别为龙岩市中城区域，西城区域，曹溪区域，闽西交易城片区n 中城区域楼盘主要以“小户型+商场裙楼”的开发模式为主，代表项目如文苑名都（已售完）等；n 西城区域为龙岩市新的行政中心所在地，整体规划起点较高，区域房地产开发以中高端产品为主，代表项目如水韵华都、中发荣寓等；n 曹溪区域是龙岩市城市扩展的重要区域，房地产开发相对较晚，代表项目如晟龙豪庭、厦鑫瑞锦等； n 闽西交易城片区主要是发展龙岩的物流基地，以商业项目为主，住宅项目为辅，代表项目如闽西交易城、御佳园等。1.1.3、产品类型比例n 龙岩市目
29、前以多层、小高层为主流产品；n 别墅项目较少，高层项目呈增长趋势；n 龙岩市待推项目高层、小高层产品将占到较大比例，多集中于重要马路两侧（登高西路，人民路）。1.1.4、产品配套特点1.1.4.1、区域配套情况n 位于龙岩老城区附近的楼盘都具有较完善的配套设施，尤其是商业配套更加完善，如文苑名都、嘉华新园等项目；n 而位于西城区域的楼盘，如水韵华都、美域中央、中发荣寓等项目，由于所处位置为龙岩市新的行政中心区，市政规划起点较高，区域房地产的发展迅猛，为龙岩市的行政中心区及中央居住区，政府组织投入一系列的配套设施，包括修建道路、设立中学、修建广场等，该区域市政配套将更加完善；n 而位于城市边缘区域的楼盘，如东城区域和曹溪板块，由于距市
