1、马鞍山城区土地定级及基准地价更新工作报告马鞍山市城区土地定级及基准地价更新工作报告马鞍山市国土资源局安徽中安房地产评估咨询有限公司二一年七月第一章 概述一、马鞍山市概况（一）地理位置马鞍山市位于华东地区，长江下游南岸、安徽省东部，别称钢城、诗城，是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市（安徽省2个长三角城市之一，另一个为合肥）。地处北纬314642311726与东经11821381185244之间；东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望。马鞍山南与芜湖市、芜湖县、宣城市接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，距南京市中心45公里，距上海不到300公里，
2、是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54.4公里，东西最大横距46公里。（二）历史沿革马鞍山地区历史悠久。西周时属吴国。春秋战国时期先后改属越国和楚国。秦至西晋，均属丹阳县(县治今当涂县丹阳镇)。东晋北方战乱，难民南迁。公元329年(成帝咸和四年)，淮河之滨的当涂县(今安徽怀远县境内)流民南徒，遂于今南陵一带侨置当涂县，江南始有当涂县名，但非实体县。公元345年(永和元年)，江北豫州(今河南东南部，
3、湖北东部)侨置牛渚(今采石)。公元502年(南朝梁天监元年)，分丹阳县置南丹阳郡，郡治采石。公元589年(隋开皇九年)，将侨置于皖南一带的当涂县徒治姑孰城(今当涂城关镇)，此是姑孰为当涂县城之始，迄今相沿不变。公元977年(北宋太平兴国二年)设太平州，治姑孰城，辖当涂、芜湖、繁昌三县。元改太平州为太平路。公元1355年(元至正十五年)，朱元璋率起义军攻占当涂，改太平路为太平府，辖县照旧。明清府治隶属不变。民国裁府留县，当涂县直属安徽省。公元1914年(民国3年)设芜湖道，当涂属芜湖道。公元1928年(民国17年)废道，仍直隶安徽省。1949年4月当涂解放。1954年2月设马鞍山镇，隶属当涂县。
4、1955年8月设马鞍山矿区政府(县级)，隶属芜湖专区。1956年10月12日，国务院批准设立马鞍山市，为省辖市。当涂县先后隶属芜湖专区(地区)、宣城地区。1983年7月，当涂县(除大桥公社外)划归马鞍山市。（三）自然资源与自然条件1、矿产资源马鞍山矿区地处长江下游宁芜罗河成矿带，是我国七大铁矿区之一。截止2006年10月，矿区内铁矿山有马钢(集团)控股有限公司所属南山、姑山、桃冲铁矿及待开发的罗河铁矿，已探明的铁矿产地有31处，伴生矿产地10处，铁矿总储量16.35亿吨，占安徽全省铁矿总储量的57.32，其中能满足工业开采的约10亿吨以上。矿床规模以大中型为主，矿体较大，储量亿吨以上的有5处，
5、矿石平均品位36.55，多属易选的磁铁矿石，经过选别流程可获得精矿品位5364。马鞍山郊区的高村、陶村、和尚桥，当涂县境内的白象山，庐江县境内的罗河是潜力很大的后备矿山。硫铁矿集中分布在马鞍山郊区的向山、马山地区，总储量约2.62亿吨，约占安徽全省储量的55.39。伴生的磷资源储量大，品位高，仅以南山铁矿凹山矿采场和尾矿坝中含磷计算，储量达1427万吨，约占安徽全省磷矿储量的13。钾长石矿主要分布于市郊葛羊山西部，储量达100万吨，剥离层薄，开采条件好，是陶瓷、玻璃、造纸工业的重要原材料。制造钾肥、硫酸原料的明矾石矿，主要分布于向山地区的大黄山，储量约210万吨，含明矾品位38.7。可作水泥工
6、业掺料的石膏矿，分布于市区东南向山，为中型矿床。此外，还蕴藏可供开采的金、铜等有色金属矿及高岭土、云母等一些非金属矿。2、土地资源马鞍山市土地总面积约1686平方公里，其中耕地面积4.82万公顷，林地面积2.49万公顷，交通用地1403.73公顷，水域7.64万公顷，未利用土地1960.8公顷。3、自然气候马鞍山市(不含当涂县)年平均降水量1060 毫米，形成大气降水总量约2.9亿立方米。河川径流总量达1.13亿立方米。长江流经市区西部，平均年过境径流量高达9794亿立方米，是发展工农业生产最可靠的水资源。境内长江水面达21平方公里左右。其他河流、湖泊、水库总面积约19平方公里，其中湖泊面积1
7、.51平方公里，池塘面积11.67平方公里，河流水面积5.7平方公里。地下水资源丰富，其流速约0.525厘米/昼夜，流量为0.22立方米/昼夜。地下水一般在深度2米左右的含砂蓄水层中，砂层之下为含水量最高的淤泥层。另外，地下水位还随季节的变化而变化，变动幅度约在0.20.5米之间。地下水的总流向，由地势高的东部向地势低的西部流入长江。（四）社会经济条件1、国民经济经济总量平稳较快增长。2009年，全市生产总值（GDP，下同）665.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1。其中，第一产业增加值25.7亿元，增长5.2；第二产业增加值443.0亿元，增长13.0；第三产业增加值197.2亿元，
8、增长10.8。经济结构调整取得积极进展。2009年，我市充分利用金融危机形成的倒逼机制和洗牌效应，着力推进经济结构调整和产业优化升级。大力扶持与推进新兴产业，新能源、新光源、节能环保和软件动漫等新兴产业集群加速形成；服务业发展水平迈上新台阶。全市第三产业增加值占GDP的比重达29.6%，比上年提升0.9个百分点。农业:农业经济稳步发展。全年完成农业增加值25.7亿元，按可比价格计算，比上年增长5.2。全市粮食与经济作物种植面积比为68.2：31.8。50亩以上粮食规模种植户为561户。全市粮食种植面积为65.7千公顷，比上年增长1.5。当涂县被列入“中国1000亿斤粮食增产计划项目县”。全年粮
9、食总产量创历史新高，达46.4万吨，比上年增长4%；棉花总产量0.47万吨，比上年增长6.8%；油料因种植面积减少，总产量有所下降，油料产量为4.7万吨，比上年下降2.1。养殖业规模持续扩张。当涂县成为“中国生态养蟹第一县”。发展规模畜禽养殖526.3万头（只），规模养殖比重达50%，比上年提升5个百分点；推广水产生态养殖面积26万亩，占总养殖面积的76%，比上年提升3个百分点。全年肉类总产量为3.08万吨；奶牛存栏达0.87万头。工业和建筑业:工业经济稳步回升。全年完成规模以上工业增加值357.56亿元，比上年增长15.2%。完成规模以上工业总产值1139.17亿元，比上年下降0.6。县区工
10、业生产在上年高速增长的基础上，继续保持平稳较快的良好发展态势，全年完成规模以上工业总产值314.35亿元，增长18.4%。工业企业产销衔接良好。全年规模以上工业企业产品销售率达98.92。适应市场需求的主要工业产品产量保持较快增长。建筑业平稳发展。全年实现建筑业增加值36亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9。资质以上建筑企业实现利税总额6.12亿元，比上年增长15.5。房屋建筑施工面积580.79万平方米，房屋竣工面积375.41万平方米。固定资产投资：固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资为546.14亿元，比上年增长35，投资额居全省第5位。其中房地产开发投资62.76亿元，比上
11、年下降3.7。投资结构逐步优化。全年第一产业完成投资8.22亿元，比上年增长1倍；第二产业完成投资269.71亿元，比上年增长14.4，其中工业性投资完成263.43亿元，比上年增长13.8，占全社会固定资产投资比重48.2；第三产业完成投资268.21亿元，比上年增长62.8，城市基础设施投资103.07亿元，增长24.9%。国内贸易:市场销售保持较快增长。全年实现社会消费品零售总额为125.75亿元，比上年增长18.7。分地区看，城乡市场全面协调发展，全年城市和农村市场分别实现零售额96.45亿元和29.3亿元，比上年分别增长18.3和20.0。分行业看，批发零售业实现零售额107.08亿
12、元，比上年增长18.6；其中，限额以上企业实现零售额38.28亿元，比上年增长20.6。住宿餐饮业实现零售额17.04亿元，比上年增长18.4；其中，限额以上企业实现零售额3.46亿元，比上年增长3.0。对外经济:对外贸易额下降。受国际金融危机的冲击，全市外贸进出口出现不同程度的下降。全年完成外贸进出口总额为17.33亿美元，比上年下降48.5；出口总额4.53亿美元，比上年下降58.9。中小企业进出口保持增长，全年中小企业实现进出口总额5.4亿美元，增长7.6%。利用内外资保持较快增长。全市外向型经济继续保持较快的发展势头，招商引资工作取得新突破。全年实际利用外资6亿美元，比上年增长17.4
13、。其中，实际利用外商直接投资5.72亿美元，比上年增长37.4；实际利用内资268.46亿元，比上年增长18.7。交通、邮电和旅游:交通运输仓储业稳定发展。全年交通运输仓储业完成增加值21.6亿元，比上年增长0.3。铁路旅客发送量117万人，铁路货运发送量488.9万吨。大力完善港口设施建设。小黄洲锚地一期工程两艘趸船建成下水，进一步强化港口水运功能。全年港口货物吞吐量4191.1万吨，比上年增长10.8%。交通东向联动工作稳步展开，与南京交通部门通力合作，完成两市边界205国道收费站的合并工作，开通两市公路客运联网售票系统，促进两市经济、贸易、人员、文化的交流。提升公路管理养护水平，完成东环
14、路部分路段、314局部路段的维修养护和新黄路安保工程，对丹阳东桥实施加固，提升了公路桥梁的通行能力和安全性，公路养护工作已跻身全省前列。邮电通信能力不断提高。全年完成邮电业务收入8.15亿元，比上年增长9.5。年末固定电话用户为37.42万户，其中，城市电话用户25.46万户。年末移动电话用户为90.17万户，比上年增加15.97万户。年末宽带用户为11.11万户。旅游环境和服务水平继续提升。积极开展旅游主题活动，发挥旅游产业拉动内需、促进经济增长的作用。全年旅游业总收入28.81亿元，比上年增长20.5。其中，国际旅游外汇收入4091.22万美元，比上年增长55.4。全年共接待海外旅游者29
15、124人次，比上年增长17.7。年末星级饭店为23家。其中，四星级5家，三星级8家。财政、金融和保险业：财政收入稳定增长。全市实现财政收入达122.31亿元，比上年增长11.0，财政收入占GDP的比例为18.4%，比上年提升1.1个百分点。其中，中央财政收入58.58亿元，地方财政收入63.73亿元。三个区财政收入增幅均超过30%。财政支出结构继续调整。全市累计财政支出80.07亿元，比上年增长42.5。其中，社会保障和就业支出9.86亿元，比上年增长11.0。扎实推进民生工程，全年实施50项民生工程，资金总投入达9.9亿元，比上年增长30.3%，惠及全市城乡居民。金融运行总体平稳。我市金融业
16、准确把握国家宏观调控政策，应对国际金融危机的复杂形势，积极落实市委市政府“保增长、保民生、保稳定”的要求和部署，不断加大对全市经济发展的支持力度。年末全市金融机构本外币存款余额705.88亿元,比年初增加155.04亿元。年末金融机构本外币贷款余额453.1亿元，比年初增加125亿元。全年货币投放663.5亿元，比上年增加49.16亿元；货币回笼582.34亿元，比上年增加1.52亿元。保险业务持续发展。年末全市各类保险机构17家。全年保费总收入14.03亿元，比上年增长11.2%。其中，财产险保费收入3.71亿元，比上年增长20.1%。人身险保费收入10.32亿元，比上年增长8.3%。2、社
17、会发展科学技术和教育：科技创新能力不断增强。2009年，全市高新技术产业增加值占规模以上工业增加值的比重为27.9%。专利申请量685件，比上年增长38.9%。中冶华天“一种合金化微调方法”发明专利在美国取得专利权，填补了我市海外专利申请的空白。全市认定登记的技术合同196项，技术合同交易额1.23亿元。我市被国家知识产权局正式批准为国家知识产权试点市，被省科技厅推荐申报全国科技进步先进市，当涂县、金家庄区和花山区被推荐申报全国科技进步先进县（区）。10项科技成果入围2009年度省科学技术奖，其中被推荐为一等奖2项、二等奖2项、三等奖6项。教育事业健康发展。全年财政用于教育的支出为8.97亿元
18、，比上年增长33.5。全市共有各类学校398所，其中，高等院校6所、中小学及其他各类学校392所。在中小学及其他各类学校中，幼儿园155所，小学158所，特殊教育学校2所，普通中学57所。全市省一类幼儿园6所，省示范高中6所，省特色初中1所，省特色小学2所，国家重点职业学校4所。全市中小学及其他各类学校共有在校学生24.45万人、教职工1.68万人。全市高中阶段在校学生5.12万人，高中阶段教育毛入学率为86.8。文化、卫生和体育：文化事业繁荣发展。全力实施“文化设施建设、文化保护、文化精品、文化展示、文化人才培养和文化产业”六大工程。成功举办“2009马鞍山中国李白诗歌节”。新建市博物馆和图
19、书馆正式开馆运营。年末拥有公共图书馆5个，藏书56万册。专业艺术表演团体3个，文化馆5个。年末广播人口覆盖率、电视人口覆盖率均为100。年末综合档案馆5个，档案资料31.89万卷、4.15万件，总建筑面积10890平方米。卫生事业持续发展。制定马鞍山市医疗质量控制与管理实施方案，完善医疗质量管理长效机制。建立健全应急管理体制和各类突发公共卫生事件应急预案，不断健全疫情信息反应机制、预警预测机制。全年突发公共卫生事件及时报告率100%，网络直报率100%。科学有序地开展防治手足口病、甲型H1N1流感防控工作。推进卫生民生工程建设，进一步完善新型农村合作医疗制度。全市农村居民新型合作医疗制度覆盖全
20、市64.19万农民，乡村覆盖率100，参合农民实现“持卡就医”；全市农村新型合作医疗参保率达99.57，其中，当涂县农民参合率达99.63，市辖区农民参合率达99.3。年末全市共有卫生机构332个。其中医院、卫生院56个；共有病床4068张，卫生技术人员7182人。全市以乡镇为单位四苗和五苗接种率达97.85，乙肝疫苗首针接种率达98。体育事业蓬勃发展。围绕喜庆新中国60华诞等节假日开展大型全民健身系列活动。成功举办马鞍山市第35届“安利杯”迎新年万人环湖长跑活动和第四届社区运动会。组织全省全民健身日暨第二届彩民运动会和全国全民健身日系列活动。不断丰富校园体育活动，举办“扬奥运精神，展校园风采
21、”为主题的全市中小学篮球赛、中小学乒乓球赛、“天翼”杯第二届大学生运动会乒乓球比赛。组队参加省常规比赛取得好成绩，获得53金48银64铜的良好成绩。参加全国第十一届运动会比赛取得优异成绩，共夺得3项冠军、4项亚军、1个第4、1个第5、1个第6。其中，李臻获得男子双人皮艇500米和1000米2项冠军以及四人皮艇1000米亚军，何艳获得武术散打女子小团体冠军。城市建设与环境保护：城市建设扎实推进。抓住国家扩大内需和建设成本相对较低的有利时机，全面开工建设一批重大基础设施项目。城市建成区面积扩大到75.5平方公里，城市化率提高到65.7。强力推进城市重点基础设施建设，进一步提高城市综合承载功能。积极
22、推进湖南路等三条路“白加黑”改造工程。深入开展水环境整治工程，完成了王百滩、永丰河、碧溪河等清淤工程和雨山河长沟水系整治工程。环境保护成效明显。加强污染减排工作力度，将总量控制指标和污染减排任务分解到相关企业，纳入年度环保工作目标考核。全年列入省政府减排计划的项目13个，有10个已经形成减排能力。不断加大环境综合整治力度，慈湖河生态环境综合整治扎实推进。全市空气质量优良率达95.9，城市饮用水水质达标率100。工业废水排放达标率94。全市万元GDP能耗为2.21吨标煤，比上年下降5.5。人口与人民生活：人口总量增长。年末全市户籍人口为128.61万人。其中，农业人口64.52万人，非农业人口6
23、4.09万人。据抽样调查，人口出生率为10.2，死亡率为5，自然增长率为5.2。城乡居民收入水平持续提高。据抽样调查，全市城市居民人均可支配收入20390元，比上年增长11.2，居全省首位；人均消费性支出12739元，比上年增长11.8。社会保障：社会保障体系逐步完善。全年累计新增就业3.96万人，其中下岗失业人员再就业1.83万人，“4050”人员等困难群体再就业5049人，城镇登记失业率为3.2。完成就业再就业技能培训2.24万人，创业培训1200人。建立城乡居民生育保险制度，加快完善城乡社会保障体系，巩固完善新农保、城乡一体化居民医疗保险制度，全市城镇职工基本养老保险参保人数达29.23
24、万人，失业保险参保人数18.66万人，医疗保险参保人数33.48万人，工伤保险参保人数23.57万人，生育保险参保人数43.54万人。城镇居民医疗保险参保人数38.55万人。建立了被征地农民养老金正常调整机制，基础养老金从每人每月120元提高到180元，被征地农民参保人数5.7万人。完善城镇居民养老保险、事业单位养老保险、未参保集体企业职工基本生活保障等制度，促进城乡社会保障体系进一步健全。（五）城区土地利用现状及其规划至2009年马鞍山市建成区面积达到75.5km2，城市呈带状组团式发展，基本形成东部生活带，西部产业带空间结构形态。近年来，随着城市规划的实施，居住用地的重心已向东南方向偏移，
25、工业用地随着城市中心区的“南扩东进”逐渐外迁，主要向经济技术开发区及当涂方向集中（未来城市工业区的发展主要是跨过采石河到314省道）。根据马鞍山市城市总体规划（2002-2020年）（2009修改），马鞍山市按照城乡一体化的要求，树立全域马鞍山的理念，实施1255城市发展战略，着力走与众不同、具有时代特色的新型城市发展道路。 1255发展战略，即由1个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。在此基础上，加快交通等基础设施建设，用快速通道把主副城区、中心镇和产业功能区连接起来，使城市居民在20分钟内能够享受到农村田园风光，使农村居民在20分钟内能够享受到城镇公共
26、服务，力争在五年内形成以主城区为中心、副城区为两翼、中心镇为呼应、产业功能区为支撑的具有马鞍山特色、城乡一体的现代化大城市框架。 一是按照提升品位、完善功能的要求，做大做优1个主城区。继续做大主城区体量，由中心城区向东部的秀山地区和西部的滨江地区拓展，形成设施更加完备、功能更加完善的100平方公里以上的主城区。加快区街特色经济发展，增强城区综合经济实力。加大对中心城区的道路、景观和亮化、绿化改造力度，进一步提升品位、彰显魅力。 二是按照科学规划、基础先行的原则，建设好2个副城区。大力改造提升当涂县城区域功能，扩大规模体量、提高建设档次、完善基础设施、增强服务能力，建设姑孰副城区。在科学规划的前
27、提下，坚持核心起步区优先、基础设施建设优先、聚集人气项目优先、公共配套服务优先的四个优先原则，打造一个由丹阳、博望、新市3个镇围合起来的新的丹博副城区，力争3-5年出成效。 三是按照产业特色、扩权强镇的思路，建设5个中心镇。以推进工业化、城镇化、现代化为核心目标，以规划为龙头、产业为支撑，加快建设雨山区向山镇和当涂县石桥镇、黄池镇、太白镇、年陡乡等5个中心乡镇，大力提高中心镇综合实力，形成功能定位明确、规划布局合理、产业特色鲜明、经济实力雄厚、基础设施完善、公共服务配套、生态环境优美、社会和谐发展的城市组团，努力把中心镇建设成为产业集聚区、人口集中区、和谐社会示范区。 四是按照合理布局、错位发
28、展的要求，打造5个产业功能区。根据各区域基础条件和资源禀赋，按照优化区域布局、明确功能定位的原则，着力打造马鞍山经济技术开发区、南部沿江承接产业转移示范区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区、濮塘休闲度假区等5个错位发展的产业功能区，使之成为承接产业转移的重要载体，成为实现跨越发展的重要增长极。二、城镇基准地价更新必要性与意义土地市场是一个动态市场，随着城市社会经济的发展，地价将必随之发生相应的变化。土地市场作为基本的生产要素市场，在完备的市场体系中处于先导和基础性地位，是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。加强土地市场建设，核心问题是地价管理，充分发挥市场机制对地价形成发挥主要作用。基
29、准地价作为城市土地市场的指导性价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值，核算土地资产收益的基本依据，是促进土地集约利用的重要杠杆。基准地价是否科学，价格水平是否合理，是否符合城市发展的客观水平，直接关系到土地市场的建设。三、工作目的与任务土地既是宝贵的资源，又是具有很高经济效益的资产。随着我国社会主义市场经济体制的确立，城市土地使用制度改革的深化，土地作为一种特殊商品进入市场，这给城市建设乃至整个经济发展都注入了巨大的活力。城市基准地价更新的目的是加强土地资源和土地资产的科学管理，促进土地市场建设，进一步规范和培育土地市场，合理配置土地资源和促进城市土地的合理开发和利用，为
30、保证国民经济持续、快速、健康发展服务。马鞍山市基准地价更新调整的基本任务是按照国土资源部城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程及马鞍山市基准地价更新调整实施方案的要求，实现以下工作目标：1、完成马鞍山市土地价格基础调查。通过全面调查马鞍山市地价影响因素和土地市场地价资料，掌握马鞍山市土地交易形式、土地价格类型、地价水平、地价形成机制及其相互关系，揭示城市地价发展、演化趋势及存在问题，为地价管理和地价政策制定提供依据。2、按照城镇土地分等定级规程的要求，采用地理信息系统技术与先进计算机设备为手段，全面完成马鞍山市土地定级更新调整工作。3、完成马鞍山市基准地价更新调整工作。根据土地定级与地价调查资
31、料，在土地定级基础上，按照城镇土地估价规程要求，在明确基准地价统一内涵和界定基准地价指标的基础上，全面更新马鞍山市基准地价成果，建立分商业、住宅和工业三类用地的分类基准地价体系及相应的基准地价因素修正体系。四、工作依据（一）法规、政策依据 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城镇房地产管理法3、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国务院200631号）4、关于认真开展城镇基准地价评估和更新调整工作的通知（皖国土资 2005212号）5、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资源部2006307号）6、关于开展城镇基准地价评估和更新调整工作的通知（皖国土资函200740
32、3号文件）7、安徽省国土资源厅关于各市、县（市）基准地价更新调整情况的通报（皖国土资2009157号文件）8、国家、省、市其它有关土地管理和土地定级估价的法规与政策。（二）技术依据1、城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）2、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）3、国土资源部关于城镇基准地价更新的工作和技术方案4、马鞍山市基准地价更新调整工作和技术实施方案5、其它地区基准地价更新调整工作的成功经验（三）资料依据1、2006年土地定级估价资料2、土地市场地价交易资料3、土地利用现状资料4、城市规划系列资料5、其他有关马鞍山市社会经济资料五、工作范围与期日（一）工作范围本次马鞍山市城市土地定级的范
