1、展望未来，公司一班人在新的形势下，将不断适应房地产市场需要，一如既往的发扬“诚信守法、开拓进取、与时俱进”的创业精神，把握科学发展观的脉搏和市场良机，锐意拼搏，以雄厚的实力基础、优良的施工工程和良好的服务，积极致力于城市开发建设，为巴中的城市建设做出应有的贡献。巴中运输集团通江158队改造工程项目投资论证书根据四川巴中运输（集团）有限公司汽车运输队原通江车站土地开发资料、巴中运输（集团）有限公司关于原通江车站土地开发的原则方案和程序所告知的基础数据和相关内容及要求，我公司组织相关专业人员对开发该项目的产品市场定位以及投资效益水平进行了市场调研和分析、论证。现将分析及论证情况说明如下。第一章 项
2、目定位一、项目位置优劣势评估优势：该项目所处地段周围分布有通江县国土资源局、通江县第二小、通江中学、通江县农村信用合作联社、红军广场和通江县人民医院等，地段周围医院、学校、酒店、农贸市场、公共交通等配套设施齐全，商业繁华度高，人流量较大，交通比较便捷，地理位置优越。劣势：1）从卫星地图上看，地块畸形不规整，宗地面临的街道及周围道路窄，属瓶颈位置地段，对项目开发利用和营造购物环境具有一定的制约性。2）地段位处三级市场，打造商业的量和产品定位受当地购买力和消费水平的控制和影响。二、项目产品定位通过对通江整体市场调研，该县缺少较为集中、具有多功能、与之相称的高品位的商业地产大型购物中心，该地块的开发
3、，可填补这一缺陷和空白。所以，项目应以打造商业为主（其中：1-4层打造高档购物中心，5-8层打造特色服务中心，9层以上开发商住），兼顾商品住房为辅。开发过大的商业面积受三级市场规模的限制，会增大投资者的风险，开发过小的开发量会导致达不到投资者投资利益最大化。第二章 开发项目的基本概况及技术参数一、政策支持（一）通江县人民政府于2008年6月2日发出了通府函【2008】72号关于近期城乡规划方案及2008年度第一批拟拍卖土地规划设计条件书和红线图的批复，文件中关于该地块描述为：“158队中心客运站地块红线及规划设计条件为容积率6.0，建筑控制面积33000平方米，地下面积5000平方米”。（二）
4、通江县人民政府2011年6月8日发出了通府函【2011】59号关于通江汽车站建设搬迁等相关问题的批复，批复中将该地块批复为：“对原中心客运站（诺江路44号）的土地待车站搬迁后由县政府收回，制定开发方案后由国土资源局按法定程序对外公开拍卖”、“土地出让金实行收支两条线管理，扣除上缴上级的基金后县级财政留存部分用于巴中运输集团有限公司车站搬迁和建设”。二、宗地利用及风险评估（一）宗地现状的整体评估值该宗地土地证载明面积4563平方米，经成都倍谊房地产估价有限公司评估，截止评估时点2011年7月15日总价值2694万元。其中：应拆迁地上房屋4049平方米，包括采用市场法评估的24户集资建房面积182
5、6平方米评估值515万元，和巴中运输集团158队使用拥有的集资楼1-2层618平方米评估值679万元。采用重置成本法评估的巴中运输集团158队产权面积1605平方米评估值64万元。对无拆迁净用土地面积4242平方米采用土地假设开发法评估价值1436万元。（二）邀标单位初步设计的技术参数经福建泷澄集团设计院有限公司根据宗地现状及红线标注以及土地利用条件的相关指标进行初步设计，该地块：1、规划总用地面积：5190平方米2、净用地面积：3945平方米3、代征道路用地910平方米4、容积率：6.295、总建筑面积：37278平方米，其中：计入容积率的面积32649平方米，地下面积3025平方米6、保留
6、建筑335平方米。三、风险评估 根据巴中运输（集团）有限公司关于原通江车站土地开发的原则方案和程序所公布的方案和办法，以及通江县人民政府对该宗土地的处理意见，该方案在实际操作过程中存在以下风险：（一）巴中运输（集团）有限公司委托成都倍谊房地产评估有限公司对需拆迁的24户职工集资房1826平方米的价值认定方法为市场法，但在拆迁中经常会出现拆迁户“一夜暴富”的心态，和谐社会以及国家对拆迁条例的修改以及物权法对私有财产的保护，政府、开发商对“拆迁”一词较为敏感，成为“高压线”，市场价值的拆迁补偿往往出现严重偏离，在没有拆迁结束前，拆迁成本是一个不定数或有可能成为天文数。该宗土地的拆迁究竟由谁负责，目
7、前根本没有明确，无论哪个负责拆迁，进入土地成本是肯定的，在制定本方案时成本锁定很难。（二）从邀标单位公布的巴中运输（集团）有限公司关于原通江车站土地开发的原则方案和程序中看，邀标单位的最终目的是：拍卖成交价过高时，退出“联合开发”只收取县级财政返回的土地出让金留存部分，在拍卖成交价较低时，既要收取县级财政返回的土地出让金留存部分，又要收取竞买中标者一定数额的额外开发利润，骑“双头马”。本来，通江县人民政府对158队中心客运站的搬迁已经承担了部分搬迁费用，将拍卖土地的收入扣除上缴上级的基金后县级财政留存部分用于巴中运输集团有限公司车站搬迁和建设。原有土地由政府收回制定开发方案后由国土资源局按法定
8、程序对外公开拍卖”，这种方式产生的竞买土地的中标者实际与原有土地使用者从根本上无任何关系，只是存在地上附着物的赔偿，不存在以土地进行联合开发的概念。也不存在对竞买土地的开发产生的利润进行分成。目前，对方案要求提交给邀标单位的固定分红利润因没有公布设定的合作土地价格上限，只是操作方法上的规则，无法从数字上说明分红利润，在没有拍卖前，也无法知道最终的拍卖价，无法确定合作的走向。我公司只能采用调研市场和分析开发方案后，预测最终能带来的利润期望值，扣除正常的开发成本和合理利润后所剩余的利润作为该宗土地开发的控制性成本，来判断是否可以投资合作，化解风险。（三）该宗地块属政府收回公开拍卖，谁是最后的买家目
9、前难以预测，因此，在报送方案和投入资金和人力时需谨慎。第三章 市场预测一、开发建设工程图纸及其技术指标根据巴运集团158队提供的“通江汽车站改造工程”初步设计方案，该方案具有一定的可行性，基本符合宗地利用条件和设计的有关强制性规定，对规划部门的方案通过机率较大。我司根据卫星地图和邀标单位发布的相关数据认为：该项目基底建筑面积约2486平方米，1-4层采用通透型整体商业利用设计，可建商业性面积9944平方米，可建住宅面积24310平方米，可建地下停车位62个，面积3025平方米。二、市场预测1、通江是旅游大县，诺水河、空山坝闻名遐迩，“十二五”期间，巴中将建设经通江县到达州万源市的高速公路。在“
10、十二五”规划草案中，县委、县政府将带领全县人民，认真落实省委“两个加快”、市委“两个强力推进”的重大决策部署，始终坚持“四大产业富民、开发资源强县”的发展思路，全力拼抢机遇，奋力破难攻坚，推动通江加快发展、科学发展、又好又快发展。计划到“十二五”末，全县地区生产总值将突破100亿元，年均递增13%以上；地方财政一般预算收入将达 1.3亿元，同口径年均增长11%；全社会固定资产投资将达100亿元，年均增长 15%；社会消费品零售总额将达49.7亿元，年均增长18%；城镇居民人均可支配收入将达21650元，年均增长15%；农民人均纯收入将达 7630元，年均增长16%。通江将成为绿色经济示范区、红
11、色旅游目的地。一个产业特色更加突出、经济文化更加繁荣、人民生活更加殷实、发展环境和人居环境更加良好，市区人口将逐年增长，城市旧城改造和拉大城市框架的步伐将进一步加快，新一轮住宅升级换代和形成的农村人口城市化将会产生一批潜在的较大数量的住宅消费群体，使得通江房地产市场及商业机遇将在未来几年内面临一个大好的发展高潮，前景十分广阔。2、该项目位处城市中心的黄金地段，周围医院、学校、酒店、农贸市场、公共交通等配套设施齐全，商业繁华度高，人流量较大，交通比较便捷，地理位置优越，具有较强的商业竞争能力，地段较佳，位置处优，学生上学、集市采购等方便快捷，建成后本项目的销售定势能达到预期效果。3、经市场考察测
12、算，产品做到极致，价格定位预测为：地下车位均价可销售到10万元/个，一层商业26500/平方米，二楼商业13500/平方米，三楼商业8500/平方米，四楼商业6500/平方米，住宅均价3650/平方米。注：5-8层打造特色服务中心的设计理念在测算中不作考虑。4、该项目开发单位-黎明房产公司，组织管理及技术能力强，信誉度高，房地产开发实战经验丰富，融资渠道通畅，银行贷款风险小，还贷目标切实可靠。项目预计工期三年，周期短，回收快，资金效率高。第四章 投资估算及效益分析一、建筑面积37279平方米。商业性面积9944平方米，住宅面积24310平方米，地下停车面积3025平方米。二、投资估算该项目采用
13、总承包方式对外进行承包，含土建、装饰、水电安装、小区内挡土墙、道路硬化、绿化、景观设计、主次入口工程、围墙、光彩工程、化粪池、地下管网、消防设施、电力配套设施、场地平整、土石方工程、附属设施等。1、建设期相关费用（1）城市建设配套费:3727925元/=93.19万元（2）质监费: 372791.2元/= 4.47万元（3）质量检测费:2.5元/=9.32万元（4）质量安全监理费:1250元/1%=46.60万元（5）设计费:12元/= 44.73万元（6）环境卫生费372793元/= 11.18万元 （7）环保排污费:10元/= 37.28万元（8）环境评估费:0.45元/= 1.68万元
14、（9）墙改基金:6元/= 22.37万元（10）散装水泥费:0.23吨/3元/吨= 2.57万元（11）空气检测费:1.4= 6.52万元（12）白蚂蚁防治费:2元/= 7.46万元（13）工程定额测定费：625元/1.4= 3.26万元 （14）房产测绘费:2.70元/= 10.06万元（15）避雷设施检测费:0.8元/= 2.98万元 （16）单位建房的收取异地绿化费：旧城区绿地率不达30%的按100元/平方米计算为（地产开发企业）：5190100/=51.9万元.以上合计:355.57万元。2、建筑工程费（1）土建投资1250/=4660万元。（2）绿化建设：绿地率10%100元/= 5
15、1.9万元（3）内部管网建设：500200元/= 10万元（4）开挖：10000立方米80/立方米1.2=96万元。（5）红线内强弱电预计费用6650208户+外接电安装及桥架等费用预计120万元=258万元。（6）消防安装费用预计250万元。（7）电梯安装费用预计300万元。（8）附属工程及不可预见费用：100万元5726万元。3、税金及附加（1）销售不动产营业税23166万元5%=1158.3万元。（2）城市维护建设税1158.3万元7%= 81.08万元（3）教育费附加3%= 34.75万元（4）地方教育附加1%= 11.58万元（5）印花税0.05%= 0.58万元（6）土地增值税:
16、231662%=463万元（采用查账征收方式）（7）企业所得税2316615%25%=868.73万元。以上7项合计:2618.02万元4、企业管理费用建设项目计划3年内完成，管理费用支出3年共计23166万元1%=231.66万元（含职工工资、办公费、业务招待费、水电费、邮电通讯费、交通工具燃修费、旅差费、职工福利费、员工培训费、劳动保护费、固定资产折旧费等）。5、建设期财务费用（贷款利息）支出：项目总投资6081万元（不含税），开发期为3年。开发建设项目流动资金以自筹为主（80%以上），银行贷款为辅，最高贷款余额（人民币）1200万元，按常规集资或贷款成本年息18计算,共支付利息 432万
17、元（两年偿还）。6、营销费用广告及策划及销售费用 23166万元1.2%= 278万元以上共计成本费用（除土地成本）9641.25万元。三、效益分析（一）项目销售收入结合通江目前房地产的市场行情，经过行内营销专业人士的科学分析，该项目前景看好，保守预计可实现销售收入 23166万元。62个车位10万元/个+一层商业26500/平方米2486平方米+二楼商业13500/平方米2486平方米+三楼商业8500/平方米2486平方米+四楼商业6500/平方米2486平方米+住宅均价3650/平方米24310平方米= 车库620万元+一层6588万元+二层3356万元+三层2113万元+四层1616万
18、元+住房8873万元=23166万元。（二）估算及倒推土地成本极限额销售23166万元-总成本费用（不含土地成本）9641.25万元-预计投资利润（1058250%）5291万元（计划土地最高限额买入价4500万元）=8233.75万元。土地成本空间较大。第五章 财务评价根据项目的建设期和预计销售期，参照当地的工程直接成本费用，以及间接工程费用。该估算坚持了一定的谨慎性原则，对未来预期持有或有收益或潜在的风险评估，其投资指标预测如下：1、假定土地成本空间趋于“0”投资利润率=利润总额/投资总额100%= 5291万元/（9641.25+8233.75）万元100%= 30%2、假定土地成本空间
19、按市值评估计价法4000万元投资利润率=利润额/投资总额= （23116-9641.25-4000）万元/（9641.25+4000）万元100%= 9474.75/13641.25=69.46%以上各项指标均达到了财务投资指标的要求，表明该项目在经济上切实可行。 第六章 结 论通过上述各方面的综合分析和论证，我司认为：通江158队工程改造项目的土地成本或买入价可控极限价额在8000万元以内（包含赌博性风险范围），一般性情况下的谨慎性控制价应在5000万元以内，特殊情况下应将6000万元的标的作为残酷性竞争压价、预警指数。操作流程及办法应符合政策支持的拍卖规定，拆迁风险应列为重点关注范围，邀标方的拍卖标的的控制性额度与是否构成进行联合开发，形成了法理上的技术障碍，应于谨慎。二一一年九月二十日11
