1、外部融资是企业利用企业外部资金来进行融资，目前可以采取的外部融资方式主要有：银行贷款、企业债券融资、阶段性股权融资、海外融资、上市融资（国内上市、海外上市）、私募基金、房地产信托等等。目前除了银行贷款之外，其他融资方式受到限制较多。而且，目前地产行业受国家调控政策影响以银行信贷方式进行融资难度较大。 （一） 银行贷款银行贷款是房地产开发企业的传统融资渠道。房地产开发的银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国内银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是中国房地产市场各种相关主体的主要资
2、金提供者。大量依赖银行贷款，也将风险过分聚集在银行，因此，近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整，使得房地产开发商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制。这有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化。例如，机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。（二） 企业债券融资 房地产企业
3、债券最早出现在1992年，由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，国家采取严厉措施限制企业发行债券，尤其是严格限制房地产企业发行债券。由于中国的企业债券市场运作机制不完善，近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格。其中，房地产项目因其具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，获得发行债券的机会很少，近10年来发行债券的房地产企业屈指可数。因此，中国债券融资在房地产开发资金来源中所占的比重一直很低。（三） 阶段性股权融资 阶段性股权投资即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿
4、意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款能够实现。阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。房地产行业存在土地储备丰富的企业没有资金，资金充备的企业拿不到地等情况，股权融资给房地产融资开辟了新的渠道。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会将大部分开发利益拱手相让。（四） 海外融资外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首
5、都经济圈和长江三角洲等热点区域。1、以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资n 以外方股东名义向国外金融机构借款n 以合资或合作企业名义向国外金融机构借款n 以项目融资方式向国外机构借款 以外方股东名义向外举债或以合资企业名义向外举债只需向外汇管理局备案，不占国家外债总规模。但向外举债不能超过该项目的投资总额。与有经济实力的外国公司合作成立合资房地产公司是从海外融资的最佳途径。同时在国内进行融资也是具有优势条件的。上述融资模式涉及到中外合资及中外合作的许多法律问题，同时也涉及到贷款银行国家的金融法律问题和外汇法律问题。2、房地产公司与海外房地产基金合作n 在中国申请成立中外合作的房地产基金n
6、 吸引海外房地产基金投入国内项目 A、股权转让 B、项目转让 C、定身制作项目 D、中外合作（固定收益分成）等方式合作 目前由于政策因素，只有极少数国内的房地产基金获得批准，尚没有中外合作的房地产基金获得批准，但这只是个时间问题。海外房地产基金目前直接投资国内房地产项目有一定困难，但有些房地产基金已经以外资企业入股的方式参与国内的房地产项目。因此，内地房地产企业在选择合作的设计院、规划院以及合作伙伴（包括融资渠道）最好逐步的向沿海地区过度，因为他们和国外机构有关联，最终达成直接和有外资背景的企业合作并且通过他们参加到海外房地产基金中。3、与外国大型房地产企业合作n 联合参加房地产项目招、拍、挂
7、程序，然后组建中外合作或合资房地产开发公司n 由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序， 然后把内资公司改组成中外合作或合资公司 n 由国内公司完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总投资25%后转让给外资房地产公司在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。国外房地产投资基金，对开发项目本身一般要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投入项目之后，在运作过程中要求规范而透明，这对房地产开发商的项目管理将是一个很大的挑战。因此，国内大的房地产开发企业往往容易得到国外房地产投资基金的支持。（五） 上市融资（国
8、内上市、海外上市） 上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产业盈利模式与其他行业不同，目前房地产开发商还是沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋，卖给业主实现增值，快速回笼资金。这种模式的缺点是房地产企业的业绩稳定性差，持续盈利很难，公司长远的现金流很难预测。因此，目前企业大多采取买壳上市方式。买壳上市需要大量现金，买壳上市成功后，主要是通过增发、配股来筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换，从而使上市公司达到再融资的要求。拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些条件都是最缺资金的中小企业很难具备的。1995年以前，上市融资的房地产企业比较多，1995年
9、以后国家严格控制房地产企业的上市融资，2002年以后房地产企业几乎停止了IPO融资，大多数是借壳上市。1、国内A股上市国内上市市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低；股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；A股市场对房地产企业融资需求持欢迎态度；但是，A股市场股票审批时间漫长，短期内实现IPO不具有可操作性。2、香港上市香港IPO融资成功可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份，但香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高，从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看尚可。3、美国上市美国上市融资成功则迅速与国际资本市场接
10、轨，并解决企业发展的资本瓶颈，但从已在美国上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前中国的房地产公司在美国首次公募发行上市的案例不多，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。若通过反向收购借壳在美国上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而且后期进行增发融资难度并未减轻。（六） 私募基金虽然大多数和私募股权投资基金要选择一些在生物科技，新材料和新能源领域里具有发展潜力的企业，但也有一些大型的私募股权投资基金倾向于投资一些具有上市发展潜力的房地产公司。这也是房地产企业发展中直接融资的一种渠道。目前私
11、募进入房地产企业主要有3种模式：1、增资扩股。企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；2、老股东转让股权。由老股东向引入的投资者转让所持有的房地产公司股权，满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；3、增资和转让同时进行。（七） 房地产产业投资基金房地产投资基金，实际上是一种投资于房地产业的集合投资制度，作为集合投资制度，其表现形式可以是投资公司、信托或合伙企业。由于其本身就可能是独立的法人或经营者，所以不仅可以管理自己的资产，而且可以管理别人的资产，相应地可由公司法、信托法和合伙企业法调整。国内主要房地产投资基金如下表：序号基金名称发起人1精瑞
12、基金全国工商联住宅产业商会、万盟等2伟业资产管理公司伟业顾问3北京世纪华夏资产管理有限公司中国五矿、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产等4中国房地产开发基金首创集团与荷兰国际集团（ING Group）基本运作方式。房地产投资基金基本运作方式有如下特点：1、基金形式：采用投资公司形式。2、资金来源：主要定向私募，在初期未得到投资者认同情况下，一般为熟人或指定资金用途以使投资者能进一步判断风险。投资者可以资产入资，也可资金入资，资金和资产在满足公司法要求的情况下可以分开，股权尽可能分散。3、内部运作：所有权与管理权分离，委托专业的管理公司运作，一般收取管理资产总额的1.52固定管理费，加20利
13、润提成。4、主要退出方式：股权投资再溢价回购，给投资者一定回报。（八） 房地产信托 相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，成为融资方式之一。信托资金主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整
14、合提升具有积极的作用。1、与信托投资公司合作开展房地产信托业务。房地产公司与信托投资公司合作，由房地产公司向信托投资公司申请，由信托投资公司依据信托法并根据房地产公司的项目具体情况制作信托计划，在社会上定向或公开发行单一或集合计划与信托受益凭证，将社会上的闲散资金汇聚起来，集中使用在房地产信托计划中。2、地产投资信托基金。房地产信托投资（Real Estate Investment Trust，REITs）属于房地产证券化的一种，是指信托机构面向公众公开发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金，然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所获得的利润将按比例分
15、配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟，新加坡首只房地产投资信托基金于2002年上市；中国香港也于2005年11月发行第一支房地产投资信托基金-领汇基金。发展房地产信托投资，有利于完善房地产金融市场、有助于疏通房地产资金循环的梗阻、有助于拓宽投资者的投资渠道，促进投资的多元化。房地产投资信托基金的基本要素：1、法律依据：证券投资基金法、合同法、合伙企业法和将要出台的房地产投资信托基金管理试点办法，及投资者利益保护依据 REITS发售时以及存续期间向投资者公开披露的包括基金合同、基金发售说明书、估值报告、资产运营情况报告、财务报告等一系列组成文件。2、基金管理人
16、：负责基金的设立、发售、申请上市和运作管理。3、资产管理人：资产管理人的管理职能包括：房地产资产管理和运营；市场策划和发展，投资和财务管理，提供人力资源和其他保障功能等。4、基金托管人：履行证券投资基金相关法规规定的基金托管职责。5、估值机构：对REITS房地产资产进行评估，包括对购入，卖出物业的估值和持有物业资产的定期估值。6、财务顾问：主要负责为基金份额定价和持续督导资产管理机构，也可代理基金销售。7、市场顾问：由资产管理机构选择，负责物业价值提升策划。8、物业管理机构：由资产管理机构选择，负责非资产经营性物业管理。9、律师和会计师：由基金管理机构和资产管理机构联合聘任，履行专业职责。房地
17、产资产类型：主要是可以产生长期，稳定适度增长的现金流的不动产资产都可以成为REITS。例如：办公楼，酒店、出租公寓、商场、工业厂房、游乐场物业、公路、铁路、桥梁、隧道、港口、机场等基础设施等。二、 房地产企业香港融资模式地产企业赴港融资形式多样。2005年开始内地地产企业赴港融资越来越多，并且融资形式不断增多。地产人士表示，除IPO之外，增发、债券融资、REIT（房地产投资信托基金）、合作融资等再融资手段均被广泛运用。n 赴港贷款。在国内信贷收紧的情况下，内地企业纷纷赴港融资，随着资金的逐步到位，回流内地除通过外汇局、商务部等最多六大部委正式核准的通道外，“内保外贷”、信托或者委托贷款、企业内
18、部定价转移和资金结算等多种渠道出现。目前内地激增贷款客户主要是内地大型国有企业、红筹公司或其附属公司，或者由省或是政府拥有公司。n 上市融资。2006年7月，绿城中国（3900.HK）在香港上市，筹集资金26.69亿港元。同月，世茂房地产（0813.HK）正式在香港挂牌上市，筹集资金约37亿港元，之后世茂房地产（0813.HK）又宣布计划通过摩根士丹利及高盛安排发行5亿美元票据融资。 2006年10月份，盛高置地和瑞安房产在香港挂牌上市，盛高置地IPO集资净额为11.32亿港元，瑞安房地产招股规模62亿港元。n 增发融资。IPO之外，在港上市地产公司也启动再融资计划。复地集团曾与摩根士丹利就配
19、售H股签订协议，本次配售集资净额6.844亿港元。合生创展（0754.HK）亦曾通过瑞士第一波士顿信贷作为中间代理商，通过配售集资9.96亿港元。富力地产称其通过摩根大通和摩根士丹利，配售1.69亿万股已分拆的股份，每股9.55港元，募集资金15.86亿港元。n 债券融资。继中国海外发展、合生创展发行债券之后，雅居乐地产（3383.HK）成为香港联交所今年第三个发行债券融资的内地房企，其债券在2006年曾经获得近19亿美元的认购。n 房地产信托基金。内地首只上市的越秀房产信托基金，2005年12月在香港挂牌，筹资约17.9亿港元，这是香港市场的第三只REIT。三、房地产企业香港融资案例1、投资
20、公司（investment companies）是指汇集众多资金并依据投资目标进行合理组合的一种企业组织。广义的投资公司，既包括信托投资公司、财务公司、基金公司、商业银行和保险公司的投资部门等金融机构，也包括涉足产权投资和证券投资的各类企业。其业务范围包括购买企业的股票和债券、参加企业的创建和经营活动、提供中长期贷款、经营本国及外国政府债券、基金管理等，资金来源主要是发行自己的债券、股票或基金单位，从其他银行取得贷款，接受委托存款等。狭义的投资公司，则专指公司型投资基金的主体，这是依法组成的以营利为目的的股份有限公司，投资者经由购买公司股份成为股东，由股东大会选定某一投资管理公司来管理该公司的
21、资产。2、资产管理（asset management）通常是指一种代人理财的信托业务。从这个意义上看，凡是主要从事此类业务的机构或组织都可以称为资产管理公司。一类进行正常资产管理业务的资产管理公司，没有金融机构许可证，如专业的房地产资产管理公司；另一类是专门处理金融机构不良资产的金融资产管理公司，持有银行业监督委员会颁发的金融机构许可证。金融资产管理公司一般情况下是商业银行、投资银行、证券公司等金融机构都通过设立资产管理业务部或成立资产管理附属公司来进行正常的资产管理业务。表1 房地产资产管理公司与金融资产管理公司的对比公司类型对比项目房地产资产管理公司 金融资产管理公司行业划分金融业、服务业
22、金融业主营业务房地产资产的收购、转让、经营、管理、开发等服务于资产增值的业务金融资产的资产评估、资产重组、资产拍卖服务项目来源1、金融机构上市处置的房地产存量资产；2、金融资产管理公司的房地产存量资产； 3、国有资产经营管理公司的房地产存量资产； 4、通过产权公开交易（中介）市场的存量资产。国有银行、企事业单位运营模式针对项目进行的资产收购、股权收购、经营管理、增值退出业务，并提供解决方案替政府处置不良债权产收益构成60%来自存量资产再开发30%来自投资、股本获利10%来自管理、服务佣金100%来自金融资产市场处置收益风险控制投资、经营、服务综合收益，风险结构合理，流转速度快运营结构丰富，行业
23、处于国有垄断状态（一） 恒基阳光资产管理有限公司 n 恒基兆业地产（HK 00012）：恒基兆业地产于1981年香港上市，已发展成为一家具领导地位之地产发展集团，业务遍及香港和内地。集团致力建设精品新型住宅及商业项目，集团的核心业务为物业发展和物业投资。n 恒基阳光资产管理有限公司：恒基阳光资产管理有限公司系恒基兆业地产有限公司（恒基地产）旗下，为香港联交所上市之阳光房地产投资信托基金之管理人。2006年12月7日恒基阳光资产管理有限公司在香港公开发售阳光房地产投资信托基金（阳光房地产基金）。n 阳光房地产投资信托基金架构：（二） 瑞安建业资产管理（香港）有限公司n 瑞安建业（HK 00983
24、）：瑞安建业有限公司于1997年2月在香港联合交易所上市，主要从事房地产丶水泥丶建筑和创业基金投资，业务遍及香港、澳门及内地。瑞安建业于2005年开始收购及发展停建房产项目，并注入中华汇房地产有限公司，目前已在北京、大连、青岛、成都、重庆、沈阳及广州等地均有地产投资项目。n 瑞安建业资产管理（香港）有限公司为瑞安建业有限公司之全资附属企业，担任中华汇房地产有限公司的投资经理，管理中华汇的物业项目及未来投资事宜。n 瑞安集团业务架构：（三） 越秀房托资产管理股份有限公司n 越秀地产 （HK 00123）：1992年12月15日香港上市。集团主要业务为房地产发展及投资，业务主要集中在广州地区，并已
25、逐步扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区。公司控股股东广州越秀集团有限公司（广州越秀集团）是隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的国有企业。n 越秀房托资产管理有限公司：为2005年12月21日在香港联交所上市越秀房产信托基金（00405.HK）的管理人。越秀房产信托基金为首只以中国内地地产为资产上市的房产信托基金，筹资约17.9亿港元，是香港市场的第三只REIT。n 越秀的REITs 之路: 首先，通过整合集团间资产，组建离岸城建公司，为REITs上市开辟道路；之后理顺集团内各个产权关系，实行物业产权转让，使资产产权关系更加明晰。但这一系列的动作广州人民政府是主要推动力。（四） 保
26、利（香港）投资有限公司n 保利（香港）投资有限公司（保利香港H.K.00119）n 简介：公司是由中国保利集团在香港设立，主要经营物业发展业务、物业投资及管理、酒店及餐厅营运、制造及证券交易及贷款金融服务。公司原为业务投资多元化的综合企业，业务涵盖基础设施、地产投资、能源、制造业、保险等范畴。2005年更名为保利（香港）投资有限公司，明确发展方向是在中国境内投资和开发房地产业务。n 上市时间：1973-08-30n 保利集团组织架构：香港已发行的REITS：对于内地房地产商来说，可以按照香港房地产信托投资基金守则成立房地产投资信托基金（REITs），然后注入其在内地的商业地产项目在港上市，从而
27、可以缓解内地房地产企业的融资困难，拓宽其融资渠道，内地房地产企业获得了一种新的融资渠道。QDII是Qualified Domestic Institutional Investors（合格境内机构投资者）的英文首个字母缩写。是指在人民币资本项下不可兑换、资本市场未开放条件下，在一国境内设立，经该国有关部门批准，有控制地,允许境内机构投资境外资本市场的股票、债券等有价证券投资业务的一项制度安排。由于REITs 具有投资回报稳定、风险低、流动性好的特点，所以香港REITs 将成为内地QDII 投资香港市场的重要投资对象，内地QDII 加入将会刺激香港REITs 二级市场的活跃。资产和收入来源：具体
28、分析如下：（1）REITs 投资的主要资产是住宅、写字楼和商业用房（如：商场、商铺、停车场等），主要收入是租金收入、物业管理费收入和出售资产收入。（2）依据香港房地产投资信托基金守则，REITs计划可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模开发、重建或修缮的建筑物未完成单位，但是，这些房地产项目的累计合约价值不能超过该REITs 计划在进行有关购买时总资产净值的10。（3）在SPV 为REITs 计划合法地及实益地拥有、并且是拥有大多数拥有权及控制权时，REITs 可以通过SPV 持有房地擦黑那项目，其中，酒店、游乐场和服务式公寓的投资，只能通过SPV 持有。（4）REITs 在所有时候均必须
29、拥有每项物业的大多数（50以上）拥有权和控制权。（5）REITs 直接或者间接通过其控制的SPV 持有物业时，可以与1 个以上的第三者共同持有，但该REITs 必须拥有大多数的权益和控制权，并且该计划有权自由处置其有关权益。（6）REITs 不能投资空置土地，不能从事或参与物业开发活动，但可以从事物业的修缮。加装和装修活动。（7）不可购买任何有无限债务责任的资产。（8）不可提供信贷，不可为任何一人承担债务，不可在没有受托人事先同意的情况下资产为其他债务担保。香港 REITs 必须持有计划内每项房地产项目至少2 年，除非该计划已将在该最低限度的持有期终止之前出售有关房地产项目的理由和依据，已清楚地传递给持有人，同时持有人又已经通过持有人大会特别决议，同意有关出售。领汇基金的运作根据领汇基金发售通函，其基本运作程序是：（1）香港房屋委员会组建领汇基金管理公司，领汇基金管理公司在香港注册成立FinanceCo，在开曼群岛注册成立HoldCo 和PropCo 两个公司，由PropCo 作为承接香港房屋委员会旗下商场及停车场等
