1、安徽定远县房地产市场研究报告合蚌路15号地块调研报告第一部份 决策背景一、定远概述二、城市建设现状和城市计划进展对项目阻碍第二部份 市场分析一、政策导向分析及风险评估二、定远房地产市场分析1、整体进展概述2、土地市场分析3、在售个案分析4、竞争策略分析三、房地产市场前景预测第三部份 项目分析一、项目概况二、项目资源分析1、周边环境资源2、自身资源三、项目SWOT分析四、项目市场目标客户层研究1、 主力客户定位2、 目标客户描述第四部份 项目开发研究一、项目价值初步评估二、项目进展建议第五部份 结论和建议第一部份 决策背景一、定远概述1、概况定远县地处安徽省东部，是皖东地域第一大县。国土面积29
2、98平方千米，耕地万亩，人口万，辖22个乡镇，253个行政村。 3、交通定远东接，西邻，南依，北连。近入、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。与经济最发达的紧密相连，具有明显的区位、交通、资源、本钱和市场优势。地理位置优越，交通十分方便，贯穿境内，紧邻而过，新建的横跨境内。建设中的在定远穿行，并有设站。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。4、历史文化秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国，南北朝梁武帝一般五年（公元524年），置定远县。千百年来涌现出一批又一批叱咤风云人物。如：“建独断之明，出世人之表”的东吴名将鲁肃；明大义，敢直言，察民情，有口皆碑
3、的南宋名相董槐等。定远县文墨也曾一度佳誉天下，素有“寿(县)字,怀(远)画,定(远)文章”之佳誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明代抗倭英雄戚继光等均出于此二、城市建设现状和城市计划进展对项目影响1、定远县城整体进展计划定远县城用地进展方向确信为：重点向东、向南进展，操纵向北、向西进展。计划期内，城市用地拓展依托现状建成区周围、具有较大进展潜力的区域向外拓展，要紧用地进展方向：依托东部政务区向东进展，依托工业园区向南拓展。远景依照建设用地进展需要，重点向南、向东北（不跨越泉坞山），适当进展向西南拓展。城市空间进展策略为：“依托老城，南进东扩，紧凑进展”。居住用地计划为：依照城市用地整体布局结构，
4、依托城市功能分区组织居住用地，计划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共3个居住片区，10个居住区。居住总人口40万人。2、城市计划进展对本项目阻碍从对定远县城的整体计划分析，目前进展方向是向东、向南。在政务新区、城东新区内，新建项目拔地而起，本项目处于县城开发重点区域。本项目所处的合蚌路，属于县城形象大道。十里商业示范街区前瞻计划，目前，财政关于街区基础建设的投入庞大，街区面貌不断改善，为本案带来了必然的利好因素。与城东新区内众多楼盘扎堆的情形不同，本案所在的工业园片区内竞争对手较少，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。第二部份 市场分析一、政策导向分析及风险评估由于房地产业的特殊性
5、，因此政府的政策导向关于房地产的进展有着风向标的作用，关于本地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。在定远，房地产作为政府吸引外地资金投资，加速县城进展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有必然的倾斜，去年末，采取的五项方法有效促进房地产市场进展。（别离为：A、科学把握土地上市节拍。B、坚持净地出让。C、适当操纵宗地上市规模。D、加大土地供给信息发布。E、严防土地资产流失。）上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府关于支持房地产进展有着比较良好的愿望，这为项目投资开发来发提供了良好的外决条件。宏观政策对定远市房地产市场的阻碍分析1、关于起步较晚的定远房地产来讲，房价整
6、体水平仍然较低。老城区商品房成交均价仅为2400元/平米，给市场房价提供了较大的增加空间。2、在房地产需求方面，目前定远大部份购房者以自住为主，投机成份极少（以乡镇刚性需求型客户为主）。这也给了定远房地产市场提供了良性进展的市场空间。3、宏观政策推出目的是在抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性进展，因此，就目前定远的市场情形而言，宏观政策对定远房地产市场进展增进作用，整体市场将依县城及经济进展而进展。二、定远房地产市场分析1、整体进展概述（1）概况：目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。老城区房地产投资散布零散，开发量较小，要紧以多层为主；城东新区房地产投资目前要紧集中
7、在定滁路一带，开发量较大，以多层住宅为主。（2）住宅价钱：物业价钱是一个地域房地产市场进展状况的反映，同时也是衡量本地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现时期住宅市场价钱仍然是以地段价值为尺度。要紧分为二个层次：老城区多层住宅。地处定远县城中心繁华所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：2600元/平米左右；城东新区一带。随着定远县城南拓东扩，该区域将成为尔后定远进展的主力区域。但此刻区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。销售均价：2000-2200元/平米。（3）住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一样商品，加倍注重居住产品品质，其内容包括：社区计划、交通
8、、建筑质量、产品形态和物业配套、景观、环境等等。而定远目前的住宅对居住环境的考究甚少，缺乏景观园林、会所、教育配套计划等附加值考虑。2、土地市场分析2020年土地成交一览表出让日期供地方式土地位置土地面积用途容积率成交价受让单位5月7日挂牌定滁路南侧6188平米（折合亩）商服、住宅、办公626万安徽安元房地产有限公司5月18日挂牌定滁路南侧，47225平米（约70. 84亩），商业、 住宅2975万私人7月30日拍卖合蚌路东侧、人民广场西侧平米（约亩）综合3.7836万滁州金源房地产开发有限责任公司9月22日拍卖曲阳东侧，其四至范围为：东至原饮食服务公司宿舍，南至原百货公司二店，西至曲阳街，北
9、至城关供销社1677平米（约亩商业、住宅1000万私人9月28日挂牌合蚌路东侧，东至程桥路道路，南至幸福路，北至北环路南侧防护绿地183647平米（约亩）住宅12900万安徽中源房地产开发有限公司9月29日挂牌合蚌路北侧、市场路西侧25648 平米（约亩住宅。620万定远县瑞特置业有限公司总结：自2020年以来，定远县城土地市场成交量呈上升趋势，预示以后开发量大，市场供给充沛。而土地价钱成交均价整体呈上升趋势，预示着房价将有较大的增浮空间。3、在售个案分析名仕嘉园地理位置： 开发商：滁州铭威置业占地面积96416平米建筑面积：17万平米容积率：建筑密度：30%绿化率：35%建筑结构：框架物业类
10、型： 多层、高层面积区间：85126平米销售均价：2150元/平米销售状况：年初推出北侧17栋多层，现已售罄。当前在售10栋多层，处于持续销售时期，去化率70%左右。105平米以上房源去化较为缓慢，高层产品咨询客户甚少。小高层、高层产品在定远市场关注程度较低，抗性庞大，没有独特附加值，难以打开市场。借鉴点：与合蚌路15号地块同处于工业园区，相距千米左右，目前销售状况良好。关于购房客户而言，片区可同意。伟华 新天地 地理位置：位于定滁路以北，合蚌路以西，迎宾路以南。开发商： 安徽同济集团项目占地：公顷（亩）建筑面积：101494平米,其中住宅建筑面积：55486建筑结构：框架物业类型： 多层 主
11、力产品：80-90两房客户组成：乡镇客户占 60% ，县城客户40%销售均价：2300元/平米销售状况：凭借地段优势，8月8月住宅开盘，当天销售率95%，均价2300元/平米。10月18商业开盘，1、2层联体均价10000元/平米，认购率达到80%。自8万以来，共完成5万平米销售体量，年末5万平米体量推出。借鉴点：创新产品，赢取市场。凭借专业地产代理公司，提高营销水平，在竞争市场情形下，销售业绩迅速提高。景天东城 地理位置： 开发商： 滁州景天置业项目占地： 建筑面积：65898平米 容积率：建筑密度：% 绿化率：34% 建筑结构：砖混物业类型： 多层 主力产品：80-105平米销售均价：21
12、00元/平米销售状况：一期推出250套，现去化230多套，销售情形良好。 二期即将推出，共200套 现记录预约中。书香茗邸开发商： 滁州正溢房产建筑面积：23355平米 容积率：建筑密度：% 绿化率：37% 建筑结构：砖混物业类型：多层 主力产品：95-105平米三房销售均价：2250元/平米销售状况：目前去化率达到80%，3#楼因户型面积因素，销售速度滞后。借鉴点：书香茗邸与景天东城同处于城东新区，占据定滁路地段。通过销售人员了解，由于定远盐碱矿藏挖掘，造成城东片区地质结构存在塌方隐患，客户在购房行为中有较多考虑， 相较合蚌路15号地块而言，虽有进展方向优势，但具有质量亮点。伟业幸福城 开发
13、商：安徽九华房地产开发和安徽同济集团一起投资建筑面积：40万平米 物业类型：精品多层、景观高层、临湖别墅、花园洋房户型区间： 74-132平米，其中以74平米两房、91平米三房最为畅销客户来源：烟厂、税务局 国税局、国家电网改善型购房客户、乡镇第一次置业客户销售均价：住宅：三期2400元/平米 商业：二期5700元/平米销售状况：一期和园 去化率100% 二期泽园去化率90% 三期福源去化率60%。借鉴点：与伟业新天地比较而言，伟业幸福城座落位置并非定远县城核心地段。在调研进程中得悉，该地块在本地百姓心中，仍是较为偏远的，销售状况良好，在于景观环境附加值。开发商投资8000万的花园湖景观，给予
14、项目销售增进作用。总结:a)项目以多层为主流、小高层、高层产品稀少。在售的个别小高层产品，销售状况也极为一样。个别凭借景观因素高附加值，取得年轻购房客户认可。b)市场以90平米两房、小三房为主流畅销产品（70-80平米两房、总价在15万，乡镇购房客户较多认可），超过105平米三房产品销售周期较长。c)伟业新天地平顶结构的多层产品，一改市场主流的坡顶多层产品，取得客户认可。针对创新产品，能够引导客户同意，后期更增进销售。d)注重产品包装的开发商，凭借专业营销策划公司进行产品整体策划，提升产品形象，取得市场追捧。e)伟业幸福城座落位置偏远，但因景观环境的营造，对改善型需求购房客户阻碍较大，增进销售
15、。f)关于年轻购房群体而言，小高层产品逐步同意，产品凭借景观园林等高附加值取得客户认可。4、竞争策略分析1）、创新产品、品质取胜品质是项目的生命。在定远目前在售楼盘中尚未显现一个相对高品质的小区，在售项目产品缺乏创新、品质较为一样。关于合蚌路15号地块，尽管周边景观环境较为一样，但后期通过尽力，在建筑、套型、用材、绿化景观、物业配套及治理等方面，可做出本地品质一流的楼盘，从而给消费者眼前一亮的感觉，在本地市场中树立起第一品牌、第一品质的坚实形象。2）、低总价，高性价比通过对在售楼盘调研分析，能够看到总价的高低将直接决定客户面。在购房客户组成方面，乡镇购房客户比例占了绝大多数（60%）、县城内购
16、房客户（40%），而以定远县的经济实力，能经受高总价的客户相对较少。从销售情形看，在售项目90%为多层住宅产品，由于多层公摊较少，物业费较低，较为认可；小高层因物业治理费、公摊因素，抗性庞大。综上所述，高品质加低总价将对吸引客户有着超级重要的阻碍。3）、用营销和标准的案场治理感动客户一个超卓的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用必然的销控手腕及销讲资料将更有效的感动准客户，有利于楼盘的销售。在定远目前销售的楼盘中，除伟华幸福城、伟华新天地有比较良好的平面、企划广告和案场布置治理外，各楼盘的营销手腕和案场管理都属于较低层次。在楼盘销售的案场，很难见到一个标准的案场执行。能够说，销售人
17、员专业知识甚是缺乏。因此，关于合蚌路15号地块可通过抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出专业性，成为项目成功开发销售的关键所在。四、房地产市场前景预测目前，定远经济进展呈现良好的进展态势，但房地产市场的进展尚未达到城市建设应有的空间，但依照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加速，居民经济收入的不断增加，进城生活的乡镇居民增多，能够预测定远房地产市场潜力无穷，蕴藏着庞大的进展空间。一、房地产市场维持旺盛需求依照定远县城市整体计划（20202030年），近期至2021年定远县县城人口规模为1921万人，城市建设用地规模为20平方千米，人均建设用地按100平米/人操纵，以后市场需求旺盛。2、楼市
18、房价仍将稳步爬升目前，定远房价维持在2100-2400元/平米，在售产品以多层为主流。随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，能够预见房价仍有较大的增加空间。3、居民对住宅品质需求提高由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板，计划、绿化、配套等不尽人意。随着经济的快速进展，人民生活水平日趋提高，居民对住宅品质需求日趋旺盛，舒适性、平安性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。4、房地产市场竞争进一步加重据定远县国土资源局统计数据分析，2020年土地供给充沛，预示市场供给将会大幅增加，市场竞争也会日趋猛烈。5、商品房价钱水平低，有必然进展空
19、间随着城市建设的不断完善，经济持续增加，房地产市场慢慢的成熟，商品房价钱将有必然程度的上涨。第三部份 项目分析一、项目概况地理位置：合蚌路15号地块，位于定远县定城镇合蚌路，东侧至园区道路，南至经一道路、西至合蚌路，北至纬二道路，容积率2，占地面积为平米（148亩）二、项目资源分析区域位置：地处工业园区，占据县城形象大道合蚌路，依托十里商业示范街区的计划，进展潜力庞大。交通资源：占据骨干道合蚌路，临定滁路。距汽车站约千米之距，交通十分便利。商业气氛：随着十里商业示范街区开发建设，商业气氛日渐形成，带来了较大的人流，商业气氛一流。教育资源：定远中学近在咫尺，为本案提供了良好的教育资源和文化气氛。
20、升值潜力：处于向南进展方向，占据合蚌路十里商业示范街区南端，升值潜力庞大。三、项目SWOT分析S：优势1、占据骨干道合蚌路，交通便利；2、合蚌路属于是市政形象大道，十里商业示范街区的计划，市政对其建设支持；3、名仕嘉园、日源蓝公馆等住宅的新建，形成必然的板块效应；4、地块周边的配套持续完善。W：劣势1、地块沿合蚌路，车流较多，有必然的噪音污染； 2、处于工业园区，对小区的环境和品质提高有必然的阻碍；3、狭长地块对小区计划有必然阻碍。O：机遇1、合蚌路外移，十里商业示范街区开发建设，吸引市民的目光；2、拆迁力度加大，改善性购房客户置业需求存在；3、定远经济的进展、收入的提高必然带动市民对品质楼盘
21、需求的加大；4、定远目前城市化水平不高，随着县城建设的推动及经济的进展，城市化水平将慢慢提升，房产市场也将面临专门好的进展机缘；5、房地产市场价钱水平低，目前定远房地产成交均价相对较低，给市场足够的进展空间。T：要挟1、随着定远城市化进程步伐的加速,专门是政务新区、城东新区大面积开发,一方面能够提高县城体味,带动市场需求,但另一方面,由于政府开发资金有限,极可能以出让土地的方式来筹措要紧资金，如此必然会增加土地投放量,给市场带来必然压力。2、二套房政策的紧缩，给整体房地产市场带来的负面阻碍将延缓一部份人的购房打算。四、项目市场目标客户层研究1、 主力客户定位结合定远县的政治文化、经济收入、消费
22、特点，和对整个定远房地产市场的调查研究与综合分析，咱们以为本案的主流目标消费群定位为：定远县中高级收入群体 2、目标客户描述盐厂、税务机关、国家电网、教师此类消费群体多为定远中高层次工作人员或中高收入行业人士，他们工作相对稳固，有较高的固定收入来源，因此对上档次、高品质的住宅社区认可。定远下属市县乡镇工作人员据市调了解，定远下属乡镇人员在县城购房较多，比例达到60%，要紧年轻在外务工人员，购房为婚房需求，抓住这种消费者可带动项目销售。二次置业者通过调研了解，二次置业者是在售个案大户型产品主力消费群体之一，他们现多居于县城内，但对目前的住房不是很中意，有想通过现有衡宇的租赁或出售来换取新房的欲望
23、。第四部份 项目开发研究1、项目价值初步评估本案地处定远县城工业园区内，地块价值较高，体此刻：区域前景性合蚌路外移，十里商业示范街区开发建设，片区以后进展有良好的优势，区域的以后前景被广大市民认可；交通便利性本案占据定远县城形象大道合蚌路，交通便利；土地增值性由于老城区地块供给稀缺，城东地块价值，县城土地价钱一路上涨，因此本地块的土地价值增值潜力不可限量。品质可塑性容积率3，产品形态及社区品质可塑性较强；二 、项目进展建议1、产品形态市场化在售楼盘产品供给，以多层为主流。小高层、高层产品抗性较大，销售周期较长。由于回籍购房年轻群体慢慢增多，小高层、高层产品慢慢被同意，故在充分结合项目的地块特点
24、及容积率要求的情形下，我司建议产品计划以多层为主，小高层、商业为辅。通过调研了解，建议如上产品比例可操纵在3：1：1。本项目商业配套定位于社区型商业配套，利用十里商业示范街区的互动效应，保证较好的销售速度；可利用小高层的计划提高项目绿化率，从而提升本案整体的产品品质；当前定远房产市场，在售多层产品概念缺乏、单调。创新多层产品，引入情景洋房、退台洋房概念，吸引市场关注。2、户型设计多样化通过市场及客群调查中发觉：自住型需求明显，80平米两房、90平米三房供给及需求比例突出；市场产品供给以多层为主流；随着房价的慢慢爬升，客户购房对总价灵敏度也会愈来愈高，因此在结合市场情形及本案的定位下，提出户型定
25、位，即以80平米两房、90平米三房为主力产品，同时以较为丰硕的产品类型以实现项目梯级化产品销售; 在户型结构上考虑了空中入户花园、(双)露台、飘窗、底层私家花园等创新结构，和南北朝向、户内观景成效等系列产品品质上的深切挖掘，也为产品力求在竞争力上有较大的冲破，从而取得市场竞争优势。3、园林设计艺术化随着生活水平的不断提高，买环境的观念已为大多数居民所同意，景观优势也成为众多小区的一个核心卖点之一。建议聘请知名园林景观设计公司介入，以提升园林品质及形象。4、其他建议设置社区会所，并内设幼稚园、儿童游乐场、健身房，娱乐室等硬件设施，提高产品附加值。第五篇：结论与建议通过对定远调研分析，最近几年县城
26、经济持续稳固进展，乡镇居民城市化进程加速，居民对改善居住条件的期望与购买力水平持续上升，关于房地产开发投资，拥有一个较好的较好的投资环境与机缘。合蚌路15号地块，其所处片区（工业园区内，但在南向进展方向）、地理位置（占据骨干道合蚌路，合蚌路为市政形象大道，现计划为十里商业示范街区）、所处地块的进展前景（处于示范街南端位置，依托示范街的开发建设，地块价值慢慢认可）。考虑市场因素，当前在售项目众多，但优质、创新产品缺乏。我司以为，本项目假设能在产品设计方面，能够创新，推出市场不同化产品，并以景观园林、会所、幼儿园等硬件配套的投入，凭借高附加值增进项目销售。综观而言，合蚌路15号地块存在开发价值。
