1、易居开发部 福州2018年福州市区房地产市场研究报告易居中国丨易居中国丨易居营销易居营销丨丨福州福州目目 录录 经济环境经济环境 宏观市场宏观市场 土地市场土地市场 商品房住宅商品房住宅市场市场Part 1Part 2SOHOSOHO市场市场20192019年研年研判判Part 3Part 4Part 5Part 6Part 7Part 8Part 9 商品房市场商品房市场商办市场商办市场年度龙虎榜年度龙虎榜PART1经济环境经济环境宏观经济快速下滑期缓慢下滑期底部探明期中国前三季度GDP同比增6.7%，经济总体平稳，稳中有进，目前依然处于转型升级深化发展阶段u 从2013年开始，中国GDP增
2、速呈现“阶梯式”下降趋势；至2018年第3季度，全国GDP增速稳定在6.7%，主要由于“政治任务”需要稳定经济增长。u 2018前11个月CPI有所回暖，在整体需求平稳、货币环境稳健中性大背景下，预计2019年整体不会出现明显的通胀压力。同时随着国内投资需求趋弱，对工业产品价格不存在拉高作用，未来PPI涨幅可能缓慢收窄。经济环境货币政策央行未跟进美联储加息导致中美利差进一步缩窄，但国内经济增速仍处于下行，通过”降准”释放流劢性资金入市，起到稳增长作用，货币政策将稳健进行u 自2015年12月开启加息周期以来，美联储迄今已累计加息9次，2018年全年累计加息四次，预计2019年还将加息2次；u
3、中国央行在美联储加息的同时进行了四次降准，随着美联储紧缩政策在2018年末出现转向信号，美债收益率已出现明显下降，而美元则可能面临新的贬值压力，人民币汇率趋稳，如果2019年经济下行压力不减，央行货币政策的宽松力度或将继续加码。经济环境房地产开发投资u 年末房企投资力度放缓，企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎，同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性，目前房企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还心，但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低，边际宽松初显。房地产开发投资增速维持相对高位，同时房企到位资金开始保持平缓并有小幅收窄，融资环境边际改善PART2宏观市场宏观市场全国楼市政策3月全国两会
4、坚持住房居住属性,深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳步推进房地产税立法，加大住房保障力度,积极推进租赁市场发展7月政治局会议解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制8月住建部座谈会反复强调坚持调控不放松，提出加快制定住房发展规划和对楼市调控不力的城市坚决问责两大要求，加大对违法违规房企及黑中介的处罚力度经济局、政治会议中央提出经济下行压力加大，将实行更加积极的货币政策，扩大减税力度，实施定向宽松，提出就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳预期，坚持住房不炒，明确地方
5、政府主体责任在坚持房住不炒和维护调控成果的前提下，强调因城施策、实行差别化精准调控，明确地方政府的主体责任宏观市场地方楼市政策2018年福州楼市政策趋严，“四限”贯穿全年、政府加大楼市监管、信贷政策收紧，利率上浮等，意在保障楼市平稳发展；同时增加公租房、共有产权房供应，长效机制措施正加快落地。四限限购：本市2套，非本市1套限贷：本市首套30%，非本市40%限售：取证2年内不得交易限价：备案价格必须“零增长”公积金制度2017年4月1日至6月30日公积金贷款最高额度双职工60万元单职工40万元一房一价商品房取得预售许可证后，同一批次房源应当在预售许可后10天内一次性全部公开销售。先网签后付款购房
6、未网签前严禁向购房人收取购房款（含首付款和全额购房款）利率上浮榕部分银行首套房贷款利率上浮10%，二套房上浮20%加大楼市监管严禁捆绑搭售、价外加价不得以委托装修、搭售地下车位、储藏间等捆绑搭售及采取限定方式销售商品房办公建筑规则办公建筑层高4.5-6m，6-8m，8m分别按1.5、2、3倍水平投影面积计容共有产权房共有产权纳入住宅用地供应计划；启动共有产权住房建设并实现常态化供应宏观市场福州城市建设绕城高速闭合地铁线路马尾大桥福马路项目动态运营时间地铁1号线剩余4站建设中2020年10月1日前试运行2号线主体基本完成5月1日前开通2号线延伸段公众意见征询中未定4、5号线站点陆续开建2021年
7、9月有望通车6号线在建中，预计2019年5月完成主体建设2020年12月31日前建成试运行3、8号线纳入福州轨道交通规划第三轮计划于2021年开启建设四环开始路面施工2019上半年建成通车马尾大桥主体结构全部完成计划2019年春节前完成通车道庆洲大桥主体在建中预计2020年和6号线同步通车福马路下穿通道投入使用已通车东部快速通道一期工程建设中预计2019下半年通车南台大道扫尾施工中南段已通车福州机场二期主楼北扩完成投入使用福平铁路加紧建设中预计19年9月竣工福州城市格局持续优化,地铁、四环、东部快速通达、马尾大桥等多维一体的交通闭环,加快形成同城一体化进城,1小时的大福州都市生活圈即将形成PA
8、RT3土地市场土地市场土地供求总建398万9.9%整体楼面价10524元/2018年五区土地成交量基本同去年持平，总建上涨9.9%，市场趋于冷静，大型企业频繁趁市场低迷，频繁夺地，整体楼面价10524元/，小幅下跌，贴合市场售价。土地市场占比及溢价区域编号案名板块土地面积计价总建起始价（万元）成交价（万元）楼面价（元/）溢价率（%）竞得人拍卖日期仓山区2018-21号地块三江岚隽仓山旧区143192863825000284009916.8913.6福州新区开发投资2018/7/202018-11号地块中建香樟南岸仓山旧区346286925649800521007522.814.61厦门顶斌实业
9、2018/5/72018-56号地块-仓山旧区682301364601153001079007907.07-6.42福州市建设发展集团有限公司2018/11/272018-36号地块-金山板块49489128671.418380018430014323.30.27绿城,中交,福州地铁2018/9/202018-29号地块-仓山旧区1723024983.5305003600014409.5118.03福州新区开发2018/8/302018-30号地块-仓山旧区1078217251.2242002430014085.970.41福州新区开发2018/8/302017-47号地块融侨悦公馆金山板块1
10、008716139.2275003560022058.0929.45融侨2018/1/112017-49号地块三江理想城仓山旧区817001879101514001646008759.518.71世茂2018/1/112017-48号地块碧桂园天汇金山板块387077741467200672008680.60碧桂园2018/1/112017-46号地块水晶山居金山板块385747714813120016640021568.9326.82厦门住宅2018/1/11鼓楼区2018-44号地块-中心城区410411901.6131001310011006.920福州城投建筑2018/11/26201
11、8-40号地块-中心城区1852950028.3540005470010933.811.29正祥集团2018/9/202018-41号地块-中心城区37778309.48500850010229.370顶斌实业2018/9/202018-42号地块-中心城区2413769997.3734007340010486.110顶斌实业2018/9/202018-28号地块-中心城区1388433321.6687006880020647.260.14巨成实业2018/8/302018-35号地块-中心城区1642116421417007170043663.671.94福州坊巷酒店有限公司2018/9/3
12、宗地2017-60号华润乌山府西区板块2004660138639006390010625.560华润置地2018/1/18宗地2017-59号榕发乌山郡西区板块3849594312.7511720012140012872.063.58建设发展2018/1/182017-52号地块-中心城区364210197.6199001990019514.390福州市鼓楼区建设投资有限责任公司2018/1/19土地市场占比及溢价区域编号案名板块土地面积计价总建起始价（万元）成交价（万元）楼面价（元/）溢价率（%）竞得人拍卖日期晋安区2018-18号地块榕发观湖郡东区板块3375194502.82080002
13、1740023004.64.51建发2018/7/202018-17号地块茉莉花园东区板块6566613133228540028540021731.180世茂2018/7/202018-10号地块汤斜华郡北区板块340196803859900627009215.434.67福州三桥建筑工程有限公司2018/5/72018-01号地块保利熙悦府北区板块105422231928.433120033120014280.260保利地产2018/4/192018-03号地块世茂云图三期北区板块2125651014.4518005900011565.3613.89世茂2018/4/192018-47号地块
14、-中心城区39888128838.2414070014610011339.83.83福州市城乡建设发展总公司2018/11/262018-46号地块-中心城区2381960262.07600006800011284.0413.33福州市城乡建设发展总公司2018/11/262018-48号地块-北区板块3174450790.444800392007717.99-12.5福州市城乡建设发展总公司2018/11/262018-45号地块-中心城区35195102065.510870010870010650.020深圳中海,深圳海泽2018/11/262018-38号地块-东区板块267756426
15、0724007240011266.720福州城乡2018/9/202017-55号地块绿城柳岸晓风北区板块6344515226824370029300019242.3820.22绿城2018/1/18宗地2017-56号龙湖云峰原著北区板块51596108351.616620022220020507.3133.69龙湖2018/1/18宗地2017-58号 世茂五四理想城二期 北区板块3448275860.463200704009280.211.39世茂2018/1/18宗地2017-57号 世茂五四理想城一期 北区板块343357553762900701009280.2211.44世茂201
16、8/1/182017-51号地块金鸡新苑三期中心城区2503855083.6708007080012853.190新榕地产2018/1/112017-50号地块金鸡新苑三期中心城区2684853696690006900012850.110三桥建设2018/1/11土地市场占比及溢价区域编号案名板块土地面积计价总建起始价（万元）成交价（万元）楼面价（元/）溢价率（%）竞得人拍卖日期马尾区马宗地2018-05号-亭江板块70617.9197730.12752001128005704.7450三盛2018/5/24马宗地2018-01号招商雍景湾快安板块35102.6791266.941096001
17、507001651237.5招商2018/2/2马宗地2018-03号三盛国际湾区琅岐板块75805.07136449.1250000750005496.5550三盛2018/2/2马宗地2018-02号雅居乐山海郡琅岐板块39096.3662554.1723800357005707.0550雅居乐2018/2/2台江区2018-27号地块-江滨板块5822816140069100691004281.280福州市城投建筑有限公司2018/7/312018-26号地块-中心城区490174901736500365007446.390福州市城乡建设发展有限公司2018/7/312018-05号地块
18、-江滨板块1623414610695500955006536.350福建宏龙实业有限公司2018/4/192018-06号地块建发汇成新时代大厦江滨板块13874123478.686100861006972.860厦门建发2018/4/192018-02号地块汇金鼎府东区板块1001622035.2392004400019968.0512.24福建乃春实业有限公司2018/4/19土地市场房企表现排名房企名称新增土储成交均价1世茂房地产237439124512三盛集团14642356203嘉里建设12833679724碧桂园12040787365绿城中国112934169896龙湖集团5159
19、6205077雅居乐3909657078中海地产集团35195106509华润置地2004610626总计89147210873 福州市场反响一般，面临优质地块，品牌房企谨慎续仓，竞争一般；世贸凭借自身硬实力，勇夺5幅地块，以23万新增土储，占据福州市房企续仓首位土地市场土地成交分布福州新区开发（仓山区）2018-21号地块成交楼面价：9916顶斌（仓山区）2018-11号地块成交楼面价：7522建设发展集团（仓山区）2018-56号地块成交楼面价：7907绿城、中交、福州地铁2018-36号地块成交楼面价：14323福州新区开发（仓山区）2018-29号地块成交楼面价：14409福州新区开发
20、（仓山区）2018-30号地块成交楼面价：14085融侨（仓山区）2018-47号地块成交楼面价：22058世贸（仓山区）2018-49号地块成交楼面价：9916碧桂园（仓山区）2018-48号地块成交楼面价：8680厦门住宅（仓山区）2018-46号地块成交楼面价：21568福州城投（鼓楼区）2018-44号地块成交楼面价：11006雅居乐（马尾区）2018-02号地块成交楼面价：5707三盛（马尾区）2018-03号地块成交楼面价：5496招商（马尾区）2018-01号地块成交楼面价：16512三盛（马尾区）2018-08号地块成交楼面价：5704鼓楼建设（鼓楼区）2017-52号地块成交
21、楼面价：19514建设发展（鼓楼区）2017-59号地块成交楼面价：12872华润置地（鼓楼区）2017-60号地块成交楼面价：10625福州坊巷酒店（鼓楼区）2018-35号地块成交楼面价：43663正祥（鼓楼区）2018-40号地块成交楼面价：10933顶斌实业（鼓楼区）2018-41号地块成交楼面价：10229顶斌实业（鼓楼区）2018-42号地块成交楼面价：10486巨成实业（鼓楼区）2018-28号地块成交楼面价：20647土地市场土地成交分布建发2018-18号地块成交楼面价：23004元/世茂2018-17号地块成交楼面价：21731元/汤斜华郡2018-10号地块成交楼面价：9
22、215元/保利2018-01号地块成交楼面价：14280元/世茂2018-03号地块成交楼面价：11565元/福州市城乡建设2018-58号地块成交楼面价：11339福州市城乡建设2018-57号地块成交楼面价：11284元/福州城乡2018-59号地块成交楼面价：7717元/福州城乡2018-38号地块成交楼面价：11266元/绿城2017-55号地块成交楼面价：19242元/龙湖2017-56号地块成交楼面价：20507元/世茂2017-58号地块成交楼面价：9280元/世茂2017-57号地块成交楼面价：9280元/新榕2017-51号地块成交楼面价：12853元/中海2018-45号地
23、块成交楼面价：10650元/三桥2017-50号地块成交楼面价：12850元/乃春2018-02号地块楼面价19968元/建发2018-06号楼面价:6972元/福州城乡2018-26号地块楼面价：7446元/宏龙2018-05号地块楼面价6536元/城投2018-27号地块楼面价4281元/PART4商品房市场商品房市场年度量价商品房供求至14年后呈市场次高位，成交量瓶颈被不断打破，18年成交量与成交均价创历史新高，18年整体市场呈现供过求的态势。商品房市场月度量价2018年商品房市场低迷，成交主要集中在下半年；成交均价呈现波动性起伏。商品房市场物业对比本年物业成交量除办公外，各物业成交量全
24、线上涨，住宅占主导约近5成的成交，商业、车位不相上下，办公占比小；价格方面，除商品住宅上涨外，各物业成交价格均下跌，车位下跌幅度比较大除办公外，各物业本年成交量全线上涨商品房成交456.75万，环比上涨35.16%；商品住宅成交212.04万，占比46%，环比上涨61.62%；商业成交84.35万，占比19%，环比上涨55.2%；办公成交21.42万，占比5%，环比下跌1.59%；车库/车位成交106.41万，占比23%，环比上涨47.92%。除商品住宅外，各物业本年成交均价全线下跌 商品房成交均价21358元/，环比上涨5.79%。商品住宅成交均价25355元/，环比上涨22.92%；商业成
25、交均价28384元/，环比下跌9.82%；办公成交均价22991元/，环比下跌10.76%；车库/车位成交均价7497元/，环比下跌18.34%。PART5商品住宅市场商品住宅市场年度量价近两年随着政策加码，2018年客户观望情绪浓郁，供应端大于需求端，楼市逐渐回归理性，市场余货多。商品住宅市场月度量价前三个季度商品住宅市场供求低迷，金九银十成交量小幅上涨，到了年中供应方面受房企集中放量影响，市场严重供大于求，成交均价4月呈下行波动至1字头，其余月份仍然保持2字头的价格，市场整体仍保持健康状态。商品住宅市场区域成交仓山区以成交面积85.22万市场份额领先，市场份额占比40%；其余四区除马尾与台
26、江区外，成交面积环比皆上涨区域供应面积（）供应套数成交面积（）成交面积占比成交面积环比成交套数成交均价（元/）成交金额（万元）鼓楼区 104215 66859874 3%280.21%38936952 221249 马尾区 434931 4264366102 17%-29.78%302516353 598701 台江区 173137 163575964 4%-10.23%62432818 249299 晋安区 1416521 14001766202 36%92.88%721326370 2020460 仓山区 1024861 9378852267 40%190.9%782526829 2286
27、534 商品住宅市场成交结构面积段：刚需及改善需求占据主流，其中80-100中刚需占30%，100-120的改善户型占27%；总价段：随着房价以及房型需求面积不福安上涨，客户的总价承受能力亦水涨船高，再次提升，其中300万以上累积占比34%。商品住宅市场在售项目仓山区在售20个鼓楼区在售1个台江区在售4个晋安区在售15个马尾区在售4个仓山区在售20个商品住宅市场市场存量截至2018年底，福州商品住宅累计库存285万，按近一月月均12万，去化周期为24个月受大市场环境传导影响，客户观望情绪渐浓，库存及去化周期上次。PART6商办市场商办市场商业年度量价2018年五区商业市场供应下滑明显，成交方面
28、量价齐升，市场去库存明显，整体市场表现供不应求商办市场商业月度量价2018年上半年供应不足导致成交量下降，全年成交主力集中在下半年；成交均价呈现波动起伏，在1月份达到年度峰值43025元后回落，9月份回落至年度低点。商办市场办公年度量价近两年五区办公市场供应下滑，成交方面量价提升，市场去库存明显。商办市场办公月度量价2018年上半年办公市场供应不足成交量持续走低，价格受低位项目主导，低位运行，8月带动成交量的上涨，但整体成交低迷。PART7SOHO市场SOHO市场年度量价五区SOHO整个市场供过于求态势较明显，17年供求保持相对平衡，18年福州五区SOHO市场供应量33.04万，成交量32.5
29、3万，相较去年供求双双下跌，供应量减少39.82%；成交价相较于去年略微下跌。SOHO市场月度量价2018年五区SOHO市场供应下滑，成交量量价齐升，市场去库存明显；成交均价在4月份为全年均价的至高点，12月受部分低价位项目影响为全年的至低点。PART8年度龙虎榜年度龙虎榜开发商排行榜2018年福州市区销售金额榜TOP102018年福州市区销售面积榜TOP10利嘉实业集团以成交74.82万，122.52亿元荣获榜首排名项目名称成交面积(m)市场份额市场份额1利嘉实业(福建)集团有限公司748232 28%2阳光城集团股份有限公司277660 10%3泰禾（福建）集团有限公司272170 10%
30、4融侨集团股份有限公司265166 10%5融信(福建)投资集团有限公司233373 9%6上海大名城企业股份有限公司232614 9%7世纪金源集团有限公司176437 9%8福建金辉集团有限公司172416 7%9世茂房地产控股有限公司154580 6%10正荣集团有限公司148387 6%排名项目名称成交总额(万元)市场份额1利嘉实业(福建)集团有限公司1225226 21%2泰禾（福建）集团有限公司734799 13%3融侨集团股份有限公司695181 12%4阳光城集团股份有限公司636997 11%5融信(福建)投资集团有限公司550289 10%6上海大名城企业股份有限公司489
31、257 8%7世茂房地产控股有限公司447666 8%8福建金辉集团有限公司353211 6%9正荣集团有限公司321103 6%10北京首都开发股份有限公司318252 6%从成交面积及成交金额排名来看，上榜门槛分别为14.83万、31.83亿元，市场份额分别为6%，比2017年TOP10市场份额高；从上榜企业来看，闽系房企占据重要的市场地位。利嘉地产以74.82万和122.52亿元拔得头筹，夺得福州市区销售面积及销售金额的双榜冠军。年度龙虎榜商品房排行榜2018年福州市区商品房销售金额TOP102018年福州市区商品房销售面积TOP10利嘉海峡国际商贸城荣获商品房销售金额及面积榜双榜首排名
32、项目名称区域成交面积(m)成交均价（元/)1利嘉海峡国际商贸城仓山区744834 16327 2闽江世纪城仓山区176437 13709 3阳光城檀府仓山区164880 24271 4金辉淮安半岛仓山区158111 19818 5阳光城大都会仓山区114920 20981 6世茂璀璨天城晋安区109901 32835 7融侨悦江南仓山区103655 27157 8世欧王庄晋安区97304 27494 9福州温泉城晋安区96261 9712 10鲁能公馆晋安区91379 24984 总计185768219617排名项目名称区域成交总额(万元)成交均价(元/)1利嘉海峡国际商贸城仓山区121607
33、7 16327 2阳光城檀府仓山区400184 24271 3世茂璀璨天城晋安区360860 32835 4金辉淮安半岛仓山区313344 19818 5融侨悦江南仓山区281496 27157 6世欧王庄晋安区267528 27494 7东二环泰禾广场晋安区250141 33644 8闽江世纪城仓山区241880 13709 9阳光城大都会仓山区241114 20981 10正荣府晋安区240924 26837 总计3813549 20792 利嘉海峡国际商贸城凭借单盘成交，以74.48万，121.60亿元夺得2018年商品房销售双榜销冠，成交均价16327元/；福州商品房面积榜及金额榜上榜门槛为9.13万、24亿元。年度龙虎榜住宅排行榜2018年福州市区住宅销售金额TOP102018年福州市区住宅销售面积TOP10阳光城檀府荣获住宅销售金额及销售面积榜双榜首排名项目名称区域成交面积(m
