1、2010-1-20 十、房地产开发企业广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的税前扣除基数问题按照企业所得税纳税申报表规定，房地产开发企业预售未完工开发产品取得的收入不作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用税前扣除的基数。辽宁省和大连市唱反调，啊啊。支持大连市，辽宁省地方税务局的认识有待提高，还省局呢！税务局的文件一出，就是覆水难收。起码一年内，辽宁省都会有效。以前，云中飞很傻很天真的认为，税务局即使出错了，也可以改。云中飞现在才知道税务局是从来不会承认文件出现错误的，税务局如果发现文件错误了的通常做法是不出声，等过一段时间后才说不执行。这个一段时间有多长呢？啊啊，少则1年，多则N年，
2、有的明知是错误也不改正。好在这只是时间性差异，辽宁省的房地产企业要忍一忍了。还是没有出文件的省高啊，或者说实在是高。没有出文件的省就意味着完全可以扣除。三、房地产企业的预收账款如何填申报表？目前全国流行的三种填表方法（一）（无锡）预收账款同时做视同销售和视同成本 汇缴申报： 本年预售收入-本年结转销售的预售收入附表一16行“其他视同销售收入” 本年预售收入预计计税成本-本年结转销售的预售收入预计计税成本附表二15行“其他视同销售成本 预售收入预计计税成本=预售收入（1-预计计税毛利率） 待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其它”调增调减。（二）青地税
3、函20102号 直接在附表三第40行“其他”调减，填表方法：第一步取得预售款时：当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。第二步预售款结转销售收入时：完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率填到附表三第52行第4列。同时，应当将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”，避
4、免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。（三）北京的填表方法年度汇算清缴申报时的处理 1、销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）收入明细表第4行“销售货物”栏及 附表三第19行“其他”栏第4列“调减金额”。2、预计毛利额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业税 金及附加、土地增值税的填报企业销售未完工开发产
5、品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算，季度预缴申报时，其数额在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”栏减除；年度汇算清缴申报时填入附表三第19行“其他”栏第4列“调减金额”。现在市面上有很多自称是房地产税务专家的人，可以说是多如牛毛。那么，怎么分辩是真专家和伪专家呢？云中飞教你一个简单的办法，你只要问他房地产企业的预收账款如何填申报表就可以了。如果他结结巴巴说不出来，或者左右顾而言他，这就是个伪专家。上面介绍的三种方法虽然都能达到目的，但都没有完全符合税法的本意。无锡的同时做视同销售和视同成本的做法云中飞不喜欢，因为预收账款属
6、于税法的收入，不是视同销售收入，而且平白无故多了个子虚乌有的视同成本出来；青岛的方法很简单，但没有体现预收账款属于税法的收入，属于白猫黑猫的权宜之计；云中飞比较喜欢北京的方法，他很好体现预收账款属于税法的收入的意思，不过，先确认主营业务收入却不符合企业所得税年度申报表的填报说明，按照企业所得税年度申报表的填报说明：第3行“主营业务收入”：根据不同行业的业务性质分别填报纳税人按照国家统一会计制度核算的主营业务收入。而会计上是不确认收入的。啊啊。没有一个完美的，那怎么办？只能白猫黑猫了。四、财税【2009】87号文件，是专门写给地方政府看的，不是写给税务局看的。 财税【2009】87号文件是对财税
7、【2008】151号文件的补充，是政策的松绑。不征税收入界定部门降低了门槛。 一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间（执行走着看，可能会延期）从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： （一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（容易） （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。（容易） 要理解财税【2009】87号文件，先要从二十六条说起，新企业所得
8、税法第二十六条 企业的下列收入为免税收入：（一）国债利息收入；（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；（四）符合条件的非营利组织的收入。税法列举了免税收入的四种形式之后，就没有等了。（没有等，就是没有兜底条款,是立法重大缺陷还是税法故意的？）所以，除了这四种之外，如果严格执行税法，后面总局发文就只能往不征税上面靠。也就是说，税务局没有免税收入的手段了，税务局没有子弾了。只能靠地方政府了，因此。87号文件是写给地方政府看的，不是写给税务局看的。地方政府要用，你就要出文件
9、配套，87号文件的三个条件太容易做到了。地方政府要招商引资，87号文件就要好好利用哦。现在，税务局对87号文宣传不够。每年的4月，是税法宣传月。云中飞的这篇文章选择4月发布，也算是应应节，算是税法宣传吧。云中飞渴望能得到地方政府领导的表扬，啊啊。思考1:即征即退的增值税属于不征税收入吗?（1）软件生产企业即征即退增值税 是不征税收入还是免税收入？财税20081号 一、关于鼓励软件产业和集成电路产业发展的优惠政策 （一）软件生产企业实行增值税即征即退政策所退还的税款，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产， 不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。财税20081号文件本身未明确软件生产企业
10、实行增值税即征即退政策所退还的税款到底是免税收入还是不征税收入。但是免税收入只有条例规定的四项。由于软件生产企业实行增值税即征即退政策所退还的税款有专项用途，因此该项收入可以认为归属为不征税收入。 （2）对安置残疾人的单位即征即退增值税或减征的营业税 属于不征税收入吗？财税【2007】92号财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知文件规定“取得的增值税退税或营业税减税收入，免征企业所得税”，但没有专项用途，不符合【2009】87号文件的不征税收入条件；并且，财税【2007】92号文件已经作废，如果财税【2007】92号文件继续有效的话，就没有必要出台财税【2009】70号文件。
11、关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知。因此，取得的增值税退税或营业税减税收入不属于不征税收入，要征税。思考2：减免（返还）的企业所得税是否征税？财税200780号文件中，符合条件的返回企业所得税不征企业所得税。该文件没有专项用途，不属于不征税收入，要征税。解决办法：你税务局的文件没有专项用途，县级以上政府可以出文件嘛，说明返回的企业所得税专门用于扩大再生产就可以了。请阅读：云中飞经典税务稽查案件点评系列房地产专辑案例十八：大道至简，依法纳税是正道。税务局要爱护龙头企业，要为企业做好服务，要为政府分忧。思考3：企业不征税收入如何填表？由于国税发【2008】101号文件和国税函【2
12、008】1081号文件在设计时都是将不征税收入的主体放在社会团体、事业单位上，并没有考虑企业。建议，由于附表三中第14行的不征税收入链接的是事业单位的收入表，填报在附表三第14行并不合适，企业的不征税收入在附表三第19行“18.其他”的第4列调减金额中反映。不征税收入用于支出所形成的费用在附表三第38行“18.不征税收入用于支出所形成的费用”项中进行调增。五、权益性投资收益如何填表？权益性投资收益如何填表目前全国没有多少人能讲的清楚。有个全国闻名的筹划大师在他的新作第185页竟然匪夷所思的说用附表三的19行纳税调增后才可以用免税收入调减。堂堂的投资收益竟然要麻烦到附表三的19行？附表三的19行
13、是干什么吃的？他只是兜底条款，没有地方填的你才要找他。比如。企业取得的不征税收入啊，房地产企业预缴的营业税调减啊等等。投资收益没有地方填吗？能填投资收益的地方多着呢。投资收益用附表三的19行来填，你不如把申报表只设计成附表三的19行就得了，所有的纳税调增你就填附表三的19行第3列，所有的纳税调减你就填附表三的19行第4列，多省事啊。权益性投资收益会计和税法差异的原因权益法：全方位的差异会计：按股份比例应分利润确认收入税法：实际分配多少才算收入成本法：不构成重大影响的基本不存在差异，所以填表只填与权益法的差异。云中飞最近听了广东地税企业所得税主管刘珂的一堂课，别看刘珂这个小伙子长得一脸官相，水平
14、还真不错，云中飞问的几个问题他都都能对答如流，让云中飞暗暗叫绝的是他的投资收益案例很好，特别分享一下，让大家看看什么才是专业：A公司2005年分别购入甲企业和乙企业各25%的股权，并都采取权益法进行核算。假设A公司2008年利润总额为100万元，不考虑填报其他生产经营活动产生的申报数据。甲企业2008年实现利润100万元；乙企业2008年亏损60万元；2008年甲企业宣布分配2007年度利润合共88万元，A公司可分得22万元。会计核算：A公司按照权益法核算，应按照享有的被投资企业份额确认投资损益，因此应确认投资甲企业取得投资收益25万元（100万元25%），确认投资乙企业应分担的投资损失15万
15、元（60万元25%），并计入当年的利润总额。25-15=10税法规定： A公司持有的甲企业、乙企业股份期间，未被投资企业宣布分配的利润或当年的亏损，税收不予确认。当年被投资企业宣布分配的股息22万元，应确认为投资收益，符合企业所得税实施条例第八十三条规定条件的，可确认为免税收入。分4步填表权益法下分回股息红利所得的填表技巧，有一点复杂。 1、填主表 （1）13行利润总额 100万元 （2）14行加：纳税调整增加额12万元（填附表三） （3）15行减：纳税调整减少额22万元（填附表三）（4）17行免税收入22万元（5）23行纳税调整后所得90万元（6）25行应纳税所得额90万元 2、填附表3 （
16、1）在附表3第7行第3列按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益调增12万元，不能填22，关键点 （2）附表3第15行第4列免税收入调减22万元， 3、填附表5：免税收入填22 4、填附表（十一） ，最重要是算会计和税法的差异是12， 云中飞在这里特别要 提醒你注意的是:附表（十一） 的第6列（7+14）的逻辑是错误的,14列绝不是股息红利收入,第6列害人，第6列不要填，只填7、8、9列。附表（十一）这个破表是谁设计的？他只要把第6列的头伸出来就行了，成为一个独立的列，他偏偏搞了个“龟不出头”，是不是围棋下多了？如果哪一天你发现台上讲课的老师自称附表（十一）是他设计的时候，你知道应该怎么做
17、吗？什么？你只想把他臭骂一顿，太便宜他了吧？小沈阳说过：这个可以揍。他浪费了我们多少精力和细胞啊。六、减免企业所得税如何合理分摊期间费用？国税函2009212号三、享受技术转让所得减免企业所得税优惠的企业，应单独计算技术转让所得，并合理分摊企业的期间费用；用没有单独计算的，不得享受技术转让所得企业所得税优惠。但是，这个文件没有说如何合理分摊期间费用？只有一个税收优惠政策讲到如何合理分摊期间费用，你知道吗？这个文件就是：国家税务总局关于实施国家重点扶持的公共基础设施项目企业所得税优惠问题的通知 国税发200980号 六、企业同时从事不在目录范围的生产经营项目取得的所得，应与享受优惠的公共基础设施
18、项目经营所得分开核算，并合理分摊企业的期间共同费用；没有单独核算的，不得享受上述企业所得税优惠。 期间共同费用的合理分摊比例可以按照投资额、销售收入、资产额、人员工资等参数确定。上述比例一经确定，不得随意变更。凡特殊情况需要改变的，需报主管税务机关核准。国税发200980号提出可以按照投资额、销售收入、资产额、人员工资等参数确定，很好，就是他了。记住，单项指标就可以了，比如按销售收入分摊，这样比较简单。思考：用调整前的费用分摊还是调整后的费用分摊？这个问题，云中飞在2009年10-11月在四川税校参加总局教育中心标准化课程企业所得税法规编写的时候，编写组的成员一致认为要按调整后的费用分摊，例如
19、：企业共发生了300万的业务招待费，可以税前扣除的是200万，分摊的基数是200万不是300万。说起四川税校，太留念了，那里的风景太美了，老师也挺热情的，他们也张口说云中飞的名气很大闭口说云中飞的名气很大，弄得云中飞飘飘然的，就想给他们免费讲一天房地产的课程，但是，他们总是说安排不下来，一个月都按排不下来啊。云中飞免费送上门人家都不要啊，超级郁闷。还好，云中飞在那里认识了许多全国企业所得税精英。七、除了分红发钱的个人所得税，税务机关一般不管企业税后利润的使用。某电力总公司从税后利润奖励给下属子公司200万，子公司拿来发给员工。当地税务机关对子公司征企业所得税和个人所得税，该税务机关的处理是否正
20、确？正确云中飞理解: 税后利润奖励和分配的处理是不同的，税后利润分配免企业所得税，但拿税后利润奖励子公司，子公司是要交企业所得税的。总公司应该直接发给子公司员工，这样子公司就不用征企业所得税了，当然还要代扣代缴个人所得税。除了分红发钱的个人所得税，税务机关一般不管企业税后利润的使用。写到这里，你可能突发奇想，既然税务机关不管企业税后利润的使用，那公司股东就可以多拿餐票回来报销不就少交个人所得税了吗？啊啊，虽然可以少交个人所得税，但超标准的餐票要交25%的企业所得税呢。要权衡好。如果你马上说，我目前如果免征企业所得税呢？啊啊，孺子可教也。八、应税所得可以弥补免税亏损吗？国税发2008111号 企
21、业所得税的各类减免税应按照（国税发2005129号）第五条的相关规定办理。 纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经的税务机关审批确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。不去备案就不是免税所得，绝招 ，应税所得就可以弥补免税亏损，例如三免三减。写到这里，你可能瞪大眼睛问：这样可以吗？啊啊，有句话说得好，信春哥，得永生；信云中飞哥，应税所得可以弥补免税亏损。你还记的哥伦布的故事吗？不，我不是说哥伦布发现新大陆的故事，而是哥伦
22、布把鸡蛋竖起来的故事：在一次宴会上,有人对意大利航海家哥伦布（约1451-1506）说:“你发现了新大陆,可我看不出这有什么值得大惊小怪的。任何一个人都会发现，这是再简单不过的事了。” 哥伦布略一沉思，取来了一只鸡蛋，对在座的人说：“先生们，你们当中有谁可以使这个鸡蛋竖起来吗？ 人们呆住了，没有一个人能竖起来。哥伦布把鸡蛋接过来，轻轻地敲破了它的底部的壳，于是，鸡蛋就竖立在餐桌上了。接着，他以极其平静的语调说：“先生们，这是再简单不过了！任何人都可以做的在有人做过以后。”（未完待续）九、国税函201079号的精华是什么？先学习一下张伟老师对国税函201079号的解读文章：国家税务总局关于贯彻落
23、实企业所得税法若干税收问题的通知国税函201079号 一、关于租金收入确认问题根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（本条实际上是对19条的实质性改变。 ）出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。1、提前收到的租金收入可以分期确认收入。例如：2009年A
24、企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。会计处理：2009年确认100万租金收入，而税法根据条例第19条确认300万收入，属于税法同会计的差异，应在纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。2010、2011两个年度应该调减100万元。 国税函201079号文件下发后，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。法律用语如果表述为“可”意味着企业可以有选择权。某企业2009年是免税年度，可能会愿意选择将一次收取10年的租金
25、全部确认为收入。2、跨期后收取租金的规定未发生变化，因此在租金问题上仍有可能出现税收通会计的差异。2009年签订租赁合同，租赁期3年，2011年一次性收取租金300万元。2009、2010、2011年每年确认收入100万元，而税法在2011年一次性确认收入，因此附表3第5行在2009年每年调减100万元，而2011年，做纳税调增200万元。税法只所以这样规定，是出于纳税必要资金的原则。因为2009、2010年没有实际收到租金，如果规定按照权责发生制纳税，企业缺乏纳税必要资金，因此纳税义务确定在根据合同规定收到租金的2011年。因此，目前租金收入的纳税义务发生时间，体现了“权责发生制”+“纳税必
26、要资金的原则”。3、非居民取得的租金，如果需要交纳预提所得税的，依然坚持收付实现制。4、提前收取租金的营业税纳税义务发生时间同所得税纳税义务发生时间产生了差异。（1）2008年以前，所得税同营业税一样权责发生制（2）2008年，所得税按照收付实现制，而营业税依然按照权责发生制（财税【2003】16号文件）（3）2010年，所得税改为权责发生制，而营业税改为了收付实现制。两项政策均发生了变化。根据租赁合同规定的付款时间，一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？营业税（1）依据16号文件，根据财务会计的收入计入（已废）（2）依据新营业税暂行条例及实施细则规定实施细则
27、第24条： 条例第十二条所称取得索取营业收入款 项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；实施细则第25条：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。结论：营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。5、关于开票问题。营业税同企业所得税的冲突与协调。（1）由于营业税2009年就要确认收入，所以发票已开具。而企业所得税，虽然开具了发票，仍然不需要确认收入。（2）对于承租方，虽然第一年取得了全额发票，但是不能一次性扣除费用，而是按照企业所得税法实施条例第49条的规定，分期摊销。（3）如果是第三年收取租金，虽然第一年没有收到发票，仍然可以税前扣除。这也是权责发生制的体现。属于以票控税的困惑。6、条例对利息、租金、特许权使用费，出于纳税必要资金原则的考量，都规定按照合同规定的收取款项时间，确定纳税义务时间。而79号文件对提前收取的租金的政策做了改变，利息、特许权使用费依然坚持按照合同规定的时间确定。（企便函【2009】33号文件的规定）7、文件执行时间问题。本文件没有明确执行时间，但是由于该文件是对执行企业所得税法的解释，一般认为应该
