1、多媒体多媒体教学课后分析教学过程设计步骤教学方法教学手段学生活动时间分配注 释告知教学内容：讲授课件演示、板书提示明确本次教学任务2分钟引入1案例：未经开发直接转让用于房地产开发的建设用地使用权被认定无效的案例分析任务驱动明确任务目的5分钟操练启发引导个别指导课件演示板书学生操练集中讨论代表发言对比修改30分钟重点记录难点提问45分钟归纳所有权，是指所有人依法对自己财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。在我国，所有权的种类主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权等。建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以
2、上的权利主体共同享有所有权。根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。结合物权法的相关规定，用益物权包括：（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权。学生总结老师归纳结合板书集中注意分别回答作业课后作业： 1、财产所有权能包括哪些？财产所有权的取得方式有哪些？2、简述财产相邻关系的特征；3、什么是用益物权？其特点有哪些？老师说明作业要求 学生明确作业任务3分钟第19讲 所有权、用益物权和担保物权制度第三节 所有权制度一、所有权的基本理论（一）所有权的概述其法律特征表现在：1、所有权具有完整性。所有权与他
3、物权的区别主要表现为所有人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，他物权只能具有所有权的部分权能。所有权有完整性并不意味着所有权人必须实际行使各项权能，它可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使，从而更好地实现所有权人的意志和利益。2、所有权是一种绝对权。所有权人对权利的行使不需要借助他人的作为，即可直接实现对其财产的占有、使用收益和处分。所有权的义务主体是权利人以外的所有主体，具有不特定性。义务主体负有消极不作为的义务，不得干涉所有权人行使自己的权利。3、所有权具有排他性。一方面，所有权通过排斥他人的非法干涉体现排他性；另一方面，所有权实行一物一权，不能在同一物上有两个所
4、有权，这也体现所有权的排他性。4、所有权具有存续上的永久性。所有权因标的物存在而永久存在，不预定其存续期间。（二）所有权的权能所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。1、占有权。占有权，是指民事主体依法享有的对于某项财产的实际控制权。与占有强调事实管领不同，占有权是基于合法占有产生的权利。2、使用权。使用权，是指民事主体按照物的性能对物进行利用，以满足生产或生活的某种需要。使用权是民事主体对于财产进行合法利用的权利。3、收益权。收益权是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益的权利。收益包括孳息和利润。4、处分权。处分权是财产所具有的最基本的权利，也是所有权的核心内容。
5、按照财产处置方式不同，可把处分划分为事实上的处分与法律上的处分；事实上的处分，是指在生产或生活中直接消耗财产，其法律结果实质上是消灭了原财产的所有权，如消费粮食，耗用掉燃料等。法律上的处分，是指在不改变物本身的情况下，通过民事法律行为或者其他法律事实处置财产的权利，其法律结果实质上是转移原财产的所有权或者处置了所有权的某项权能。如出卖房屋等。占有、使用、收益和处分，构成了完整的所有权能。财产所有权人可以将这四项权能集于一身统一行使，也可以将这四项权能中的若干权能交由他人行使。在社会生活中，财产所有人正是通过这四项权能与自己不断分离和回复的方式，来实现生产和生活的特定目的。【例4-5】租赁合同期
6、满被判腾房并支付租金案2007年1月1日，原告张某将自己所有的座落在江西兴国建材大市场南二街的店房租赁给被告吴某。合同约定：租赁期间自2007年1月1日起至2007年12月底止；年租金为8600元，按年收取；合同期满后，被告在同等条件下享有优先承租权。2007年12月18日，张某在未通知吴某是否愿购买租赁店房的情况下，将南二街店房卖给案外人黄某，双方订立了买卖合同。2007年12月22日原告告知被告其租赁房已卖出，请被告在12月底腾出店房。原、被告租赁合同期满后，被告仍占用原告店房。2008年，原告店房南二街正对面29号、26号、28号、30号店房每间租金500元，斜对面25号、27号店面每间
7、每月租金800元。被告对租赁店房南二街第38号、50号享有优先购买权已另案提起诉讼。现原告张某起诉，要求被告吴某腾房并支付租金。【解析】法院审理认为：中华人民共和国民法通则第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”物权法第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”吴某承租张某房屋的租赁期已届满，张某不愿再将房屋出租，其要求吴某腾房，是其行使房屋所有权人的权利，符合法律规定，应当给予支持。至于吴某提出张某出售本案争议房屋其优先购买权，属于另一法律关系，本院不予审理。吴某在尚未取得本案争议房屋所有权的情况下，继续占有、使用房屋
8、，其应当向房屋的所有权人张某交纳房屋租金。对于租金标准，应参照建材大市场与争议地区房屋地理位置相近的店面租金来计算。据此，判决吴某腾房并支付租金。（三）所有权取得的特别规则物权法第106条至116条就所有权取得的特别规则作了规定，主要涉及所有权的原始取得制度。原始取得是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产所有权。原始取得的方式有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。物权法规定的原始取得方式中，重要的有：1、善意取得。所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产依法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依
9、法取得该财产所有权或其他物权的法律制度。因此，善意取得是原始取得。但善意取得必须具备以下要件：（1）受让人受让财产时主观上为善意。（2）以合理的价格有偿受让。无偿方式取得财产的，没有善意取得制度的适用。（3）依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果双方当事人仅仅达成合意，没有物权变动的公示行为，当事人之间只有债权债务的法律关系，没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。【提示】物权法的规定，在理解善意取得制度时，应当注意以下几点：（1）除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度。当然不动产的善意取得以登记为要件。（2）物权法第107条规定，“对于
10、遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物，由于所有权人可以要求返还标的物”。因此，原则上不适用善意取得制度，但在特定情形下，即所有权人超过两年期间仍没有主张原物返还请求权的，有善意取得制度的适用。赃物不适用善意取得制度。（3）善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此，建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以适用善意取得制度。2、拾得遗失物。遗失物是指他人不慎丧失占有的动产。拾得遗失物，是指发现他人遗失物而予以占有的法律事实。根据物权法第109条规定，“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门”。拾得人与权利人之间法律关系的处理规则是：（1）拾
11、得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门；（2）拾得人在返还遗失物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发布悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔；（3）有关部门收到遗失物，知道权得人的，应当及时通知其领取，不知道的，应当及时发布招领广告。自发出招领广告之日起六个月内无人认领的，遗失物归国家所有；（4）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物；（5）拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理；拾得人不得要求支付必要的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。【提示】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用拾得物
12、的处理规则。二、所有权分类（一）国家所有权国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。根据物权法第46条至52条规定，国家所有权最广泛的客体，具体包括以下几种：1、城市土地、矿藏、水流、海域；2、无线电频谱资源；3、国防资产；4、法律规定属于国家所有的野生动植物资源；5、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。6、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有；7、法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。【例4-6】大学实验楼抵押案某大学是国家举办的综合性大学，某海洋生物科
13、技开发有限责任公司是一家小型的科研公司，两家常有协作。有一次，公司董事长对大学校长说：“我们这单位太小，随便贷点款，将整个家当就都抵押出去了。 您能不能帮点忙，给我们抵押担保一下？实验楼最好，房产、土地附带设备”【思考】学校有权以实验楼作抵押吗？【解析】根据物权法第40条和第184条的规定，该校实验楼不能作抵押！根据物权法第54条规定，国家举办的大学等事业单位对其直接支配的财产只有用益权，而没有所有权，所有权者是国家。正因为没有所有权，所以它行使处分的权利、甚至收益的权利，要受法律和国务院有关规定的限制。（二）集体组织所有权集体组织所有权是指由集体组织享有占有、使用和处分其财产的权利。根据物权
14、法第58条规定：集体所有权的不动产和动产包括：1、法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；2、集体所有的建筑物、生产设施农田水利设施；3、集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；4、集体所有的其他不动产和动产。（三）私人所有权私人所有权是指私人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。根据物权法第64条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”物权法第65条还规定：“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。三、业主的建筑物
15、区分所有权（一）业主的建筑物区分所有权概述根据物权法规定，建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。专有所有权、共有权及成员权三种权利共同作为一个整体出现，不得分离。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。（二）建筑物区分所有权的客体区分所有权的客体包括专有部分和共有部分：专有部分是指通过物理方法分割，兼具构造上和使用上独立性的特点空间。专有部分要求具备以下要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权客体，规划上专属于特定房屋
16、且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的阳台等，应当认定为专有部分的组成部分。共有部分包括：共有部分及附属的共有设施等，它们都是建筑物区分所有权的客体。1、专有部分所有权。根据物权法第70-71条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵循法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
17、。”2、共有部分的共有权。根据物权法规定，属于业主共有的一般包括：（1）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地的使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；（2）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；（3）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外；（4）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。【例4-7】顶层房主擅自搭建房屋被判拆除案天龙家园业主委员会系沈阳市大东区家园小区业主选举成立的业主委员会。张某居住天龙家园
18、小区某栋楼房的顶层，其私自在其房屋的楼顶搭建房屋一处，天龙家园业主委员会及该小区物业管理工作服务公司多次要求张某予以拆除未果。天龙家园业主委员会遂向法院起诉，要求张某将其自行搭建的房屋建筑拆除。【解析】本案中，张某自行搭建的房屋所占用楼顶部分属于业主共有，而不属于张某专有使用其行为属于违章搭建行为，违反了物权法第83条规定和我国相关法律规定。该行为亦侵害了天龙家园全体业主的合法权益，故天龙家园业主委员有权依法要求张某拆除所搭建的房屋建筑，故对天龙家园业主委员会的诉讼请求予以支持。四、共有（一）共有概述物权法确定的共有方式分为按份共有和共同共有。共有的法律特征是：（1）共有的主体是两个或两个以上
19、的公民或法人。但是多数人共有一物，并非有多个所有权，只是一个所有权由多人共同享有。（2）共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。每个共有人的权利属于整个共有财产，因此，共有不是分别所有。（3）在内容方面，共有人对共有物按照各自份额享有权利并承担义务，或者平等的享有权利、承担义务。在处分共有财产时，必须由全体共有人协商，按照法律规定的方式决定。（4）共有法律关系的权利内容原则上只能是所有权，用益物权及担保物权的共有，称之为准共有，可以参照共有制度的相关规定。（二）按份共有按份共有，又称分别共有，是指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有
20、权利和承担义务。按份共有人的权利义务如下：1、按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用应由全体共有人协商决定。按份共有人死亡以后，其份额可作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。2、按份共有人有权自由处分自己的共有份额无需取得其他共有人同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。（三）共同共有共同共有是指两个或两人个以上的公民或法人，根据某各共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有基于共同关系产生，以共同关系的存在为前提。共同关系可以表现为夫妻关系、家庭关系等。共同共有中，共有人对
21、共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有和使用的权利。对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。共同共有关系终止，才能确定各个共有人的份额，分割共有财产。（四）共有物的处分1、共有物的处分。根据物权法规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额以上的按份额共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。一个或几个共有人未经占份额以上的按份共有人同意或者其共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。2、费用的承担。对共有物的管理费用以及其他负担，有约
22、定的。按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。【提示】建筑物共有部分及其附属设施的费用是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用，如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等，它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益是指通过对上述这些部分的使用所获得的利益，如租金等。对于建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则，即首先依照区分所有权人约定的方案确定，仅在没有约定或约定不明确时，才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是，区分所有建筑物的共有
23、部分，有供全体区分所有权人使用，为“全体共有部分”；有仅供部分区分所有权人使用，如建筑物专有部分的共同墙壁、楼地板等为“一部共用部分”。对全部共用部分的费用分摊和收益分配，由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享；对一部共用部分的费用分摊和收益分配，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担和分享。3、共有财产的分割。根据物权法第100条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当
24、分担损失。”根据这一规定，对共有财产的分割可以采取三种方式：即协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。共有财产分割以后，共有关系消灭。第四节 用益物权制度一、用益物权的基本理论准物权具体包括海城使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。【提示】物权法第120条规定：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。二、主要用益物权的介绍（一）土地承包经营权1、土地承包经营权的概述。土地承包经营权是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地、荒山、草原、荒地、滩涂、水面等，依照承包合同的规定而享有占有、使用和收益的
25、权利。土地承包经营权的承包人原则上是土地所属的集体经济组织的成员，其权利客体是农业用地。土地承包经营权具有以下法律特征：（1）权利主体是一切农业经营者。土地承包经营权的主体是从事农业生产的自然人或集体，物权法第125条规定：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。非从事农业生产者不能成为该权利的主体；（2）权利客体是集体所有或者国家所有由集体长期使用的土地。（3）土地承包经营权是一种在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或者畜牧用益物权。（4）土地承包经营权不以有租金为必要。2、土地承包经营权的承包方式及其相关规定。土
26、地承包经营权的设立方式。对于农村土地，原则上采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式进行。对于荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取家庭承包方式，可以采取招标、拍卖、公开招商等方式承包。根据物权法第126条规定：承包经营权的期限因其内容不同而有所不同，“耕地的承包期为30年；草地的承包期为30至50年；林地的承包期为30至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期限届满，由土地承包经营权人可按照国家有关规定继续承包。【例4-8】承包的荒地转包用于开采矿石案申某在未经妻子金某同意的情况下，将与妻子共同承包的荒地转包给王某从事经营开采矿石，并且以妻子的名义和王某签
27、订了开采矿石合同书，改变了土地的农业用途，造成土地永久性灭失。金某在劝说无效后将丈夫申某诉至法院，要求解除转包约定，确认开采矿石合同为无效合同，【解析】根据物权法第128条规定，“土地承包经营权人依照农村土地承法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”可见，转包是合法的。但本案中申某将自己的承包地转包给王某是从事矿石开采，而矿石开采必将会对土地的地表造成破坏，而且被破坏后的土地会永久性灭失，从而影响到发包方的土地所有权。况且，王某把转包回来的土地不是用于农业开发和经营，违反了土地承包法的规定。法院认定，申某与王某订立的土地转包合同为无效合同。（二）建设用地使用权1、建设用
28、地使用权的概述。建设用地使用权，是指民事主体对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权有以下法律特征：（1）权利客体为国有或集体所有的土地。集体所有的土地只有在被国家征收转变为国有土地的前提下，才可用于非农业建设，成为本法意义上的建设用地。建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的一项民事权利，独立于土地所有权存在。（2）权利取得具有有偿性与有期限性。在特别法中，通过划拨方式无偿取得土地使用方式仍然存在。不过，通过划拨方式取得的土地使用权如进入流通领域，则仍须贯彻有偿取得的原则，先缴纳出让金才得流转。（3）建设用地使用权是可以自由处分的物权。权利人可以将之转让或者设定抵押等。2、建设用地使用权的取得。建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等方式。其中划拨是无偿取得使用权的方式，因此，物权法第137条规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”另外物权法第137条还规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公
