1、销售人员培训教材之建筑基本知识销售人员培训教材之建筑基本知识一、关于建筑图（了解）建筑总平面图-是表明需建设的建筑物所在位置和平面状况的布置图。建施图-建筑施工图，这类图纸是表明建筑物内部的布置和外部的装饰，以及施工需用的材料和施工要求的图样。包括平面图、立面图、剖面图、大样图。结施图-结构施工图，主要反映房屋骨架构造的图形，如基础、柱、梁、楼梯、楼板是怎么做的。结施总说明：说明结构构造要求、所用材料要求，钢材和混凝土强度等级，砌体的砂浆强度等级技术要求。给排水施工图-给水管和排水管的走向布置及安装图。电气施工图、暖通施工图、消防施工图二、房产面积概念及相关建筑指标商品房销售面积:商品房整栋销
2、售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。房屋建筑面积-指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、具有上盖，结构牢固，层高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。建筑面积=该套房使用面积+结构面积+阳台建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积： 是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积（套内净使用面积+套内墙体面积）以及阳台的面积之和。套内面积=套内使用
3、面积+套内墙体面积+套内阳台面积套内使用面积-套内使用面积是套内房屋使用空间的面积（俗称地板砖面积），以水平投影面积按以下规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装饰厚度计入使用面积。5、利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米的情况下才可计入使用面积；否则不算使用面积。在符合前面条件的情况下，净高不低于2.1米的部分面积全计入使用面积，净高为2.11.5米的部分面积按一其一半计入使用面积，净
4、高低于1.5米的不计面积。套内墙体面积-指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用及非共用墙两种：各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共有墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积-套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。公摊面积-是指产权主共同占有或共同使用的面积。公用建筑面积的组成：、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管
5、理用房建筑面积；、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积+公共建筑面积建筑用地面积：指城市规划行政主管部门确定的项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑退距、建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑
6、物所占面积、运动场地等。建筑基底面积（建筑占地面积）：指建筑物首层的建筑面积。总建筑面积 容积率 = （%）建设用地面积 总绿化面积 绿化率 = （%）建设用地面积 建筑基底面积 建筑密度 = （%） 建设用地面积 使用面积商品房使用率 = （%） 建筑面积三、建筑风格及分类1、建筑风格：A 是一个建筑物的个性或独特表征2、建筑风格的表达要素 A 立面 B 重点和细部处理 C 材质 D 色彩 E 空间及其组合 F 外部环境3、建筑分类按结构分类砖木结构：指承重的主要构件是用砖、木材建造的。砖混结构：用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑。框架结构、框剪结构：也称为钢筋混凝土结构，
7、其建筑物的主要承重构件（柱、剪力墙、梁、板）全部采用钢筋混凝土。钢结构：建筑特的主要承重构件全部采用型钢（如钢柱梁建造的超高层建筑）。按施工方法分类：装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式为代表。装配整体式建筑：混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。4、建筑住宅类型1、按楼层分：A、低层住宅为一层至三层B、多层住宅为四层至六层C、中高层住宅为七层至九层D、高层住宅为十层以上。E、（二十四层以上称为超高层建筑）2、按使用类型分：A、单元式住宅B、公寓式住宅C、花园式住宅(别墅)
8、3、按套内建筑形式分类A、平层住宅：B、错层住宅C、跃层式住宅D、复式住宅 四、关于建筑结构施工（了解）1、关于建设工程项目监理监理公司依照相关政策法规、规范标准、项目政府批文，在项目施工过程中，指导、检查施工单位是否按照规定的技术要求、质量要求、进度要求和费用要求组织建设施工。3、关于建筑构造（结构施工方面）房屋建筑物由六大部分组成：基础、墙体、柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗A、土方工程：土方平整、基础开挖B、桩基础工程：1人工挖孔桩 2机械钻孔灌注桩3气锤打预制桩 4静压预制桩 5桩承台概念C、基础工程1基础垫层 2砖石基础 3基础放大脚4混凝土及钢励混凝土基础：A独立柱基础（基础梁）B条形
9、基础C满堂基础（无梁及梁式）d墙基防潮层。D、墙体工程：混凝土砌块。砂浆强度M5、M10 、M15、M7.5E、混凝土工程：柱、梁、板、墙、楼梯、阳台、雨蓬等。 梁：框架梁、单梁、边续梁、圈梁、地圈梁、挑梁、过梁、主梁及次梁板：肋形楼板、梁式楼板、井式楼板、密肋楼板、平板、无梁楼板墙：剪力墙、地下室墙、水箱墙F、门窗工程：平开窗（门）、推拉窗（门）。 单扇（门、窗）、双扇（门、窗） 、带亮子（门、窗）。G、楼地面工程垫层（C10砼）、找平层（1：3水泥砂浆）、面层、防潮层 各类面层（釉面砖、玻化砖、大理石、花岗岩、木地板） H、屋面工程瓦屋面、平屋面、女儿墙、防水层、保温层、隔热层柔性防水层-
10、SBS改性沥青，聚胺脂屋面排水-排水坡度、出水斗、落水管I、装饰工程抹灰一般采用混合砂浆：天棚抹灰、内、外墙抹灰、卫生间防水砂浆抹灰，（水池防水）墙面面层刮腻子、内外墙涂料、块料面层4、几个条件：七通一平 通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热、 场地平整三通一平 通路、通水、通电 场地平整“五证两书” A 土地使用权证（简称：土地证）B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证D 建设工程施工许可证E 商品房预（销）售许可证F房屋质量保证书G房屋产品说明书五、建筑产品基本概念房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，按楼板、地板结构分层的楼层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外
11、地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包插层高在2.2m以下的半地下室)。搁楼(暗楼)：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。住宅的层高：住宅的层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，也就是一层房屋的高度。在国家住宅设计规范GB50096-1999中把住宅层高控制在2.8m以下，不仅是控制投资的问题，更重要的是为住宅节地、节能、节材、节约资源，
12、北京、天津等市能做到2.7m；同时规定室内净高不低于2.4m，在国际上，把室内净高定为2.4m的国家很多，如：美国、日本、英国和我国的香港地区。住宅的净高：住宅的净高是指下层地板或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。净高和层高的关系可以用公式来表式：净高=层高-楼板厚度标高标高分为绝对标高与相对标高。绝对标高：将青岛黄海的平均海平面绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准。相对标高：把首层标高室内主要地面标高为相对标高的零点。标高数值以“米”为单位，一般标注至小数点后三位数（总平面中为两位数）。住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴
13、线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的进深：住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。房屋的要素：朝向 长度 楼高 栋距 山墙 分户墙 户内墙 外墙 女儿墙 柱梁 楼板 立面 天花户型功能分区 玄关 储藏室 起居室 屏风 主卧室 酒吧 卧室 洗衣间 儿童房 过道 书房 生活阳台 客房 观景阳台 工人房 LDK一体化关于住宅知识二、项目价值的重要影响因素：地段1、关于地段的含义：地段主要包括如下两个层面：A、社会位置：人口素质、教育水准、服务业水平、交通、通讯、生活设施、风景环境等。
14、B、地理位置：地形、地质、标高、位置、朝向2、地段对项目的影响土地价格、商品房售价、主要客户群分布等3、住宅项目对地段的要求住宅项目开发商是通过为使用者创造最大的舒适性来达到盈利目的的。一个好的住宅区必是治安良好、交通及景观（内外部）优越，附近有良好的教育和公共设施配套，居民享有一致的生活水准。4、商业项目对地段要求商业用地强调接近顾客强调交通、通讯状况、区域商业历史及传商业氛围，营业种类等等。因此企业总部、百货公司、饭店一般都建在有名望的地段，而且要靠近主要商业中心和时髦的购物区。三、建筑住宅类型1、按楼层分：A、低层住宅为一层至三层B、多层住宅为四层至六层C、中高层住宅为七层至九层D、高层
15、住宅为十层以上2、按使用类型分：A、单元式住宅：又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。B、公寓式住宅：公寓式住宅大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。C、花园式住宅(别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。3、按套内建筑形式分类A、平层住宅：B、错层住宅：每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。住宅室内环境错落有致，极富韵律感。C、跃层式住
16、宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。D、复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）。因此虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种住宅类型精巧实用，经济效益十分明显，价格相对偏低
