1、国有资产评估每章习题及答案国有资产评估 每章习题及答案第一章 导论一、练习题1、术语解释（1）资产评估 （2）资产评估的时点性 （3）市场价值 （4）非市场价值2、单项选择题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（ ）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未（2）不可辨认的资产是指（ ）。a、 没有物质形态因而无法辨认的资产 b、 因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产 c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（ ）。a、 原先的购买价格 b、生产成本 c、预期效用 d、
2、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。这体现了资产评估的（ ）。a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则 （5）下列不属于资产评估工作原则的是（ ）a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性（6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（ ）。 a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设（7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（ ）。a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设
3、（8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（ ） a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者 c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（ ）a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性（10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（ ）万元 a、500 b、300 c、280 d、3603、多项选择
4、题（1）资产评估行为涉及的经济行为包括（ ）a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿（2）资产评估的科学性原则是指（ ）a、选择适用的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案 d、以充分科学的事实为依据 e、遵循科学的评估程序（3）资产评估的公正性表现为（ ）a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。c、资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。 e评估价值是为资产业务提供的
5、一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。（4）在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有（ ）a、保持利用现状前提 b、转换用途前提 c、投资改造前提d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合（5）适用于资产评估的假设有（ ）a、继续使用假设 b、公开市场假设c、持续经营假设 d、清算假设 e、交易假设（6）确定评估基准日的目的是（ ）a、确定评估对象的计价时间 b、将动态下的资产固定在某一时点c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日 e、遵循科学的评估程序4、问答题（1）资产评估的基本要素有哪些？（2）资产评估假设的具体内容是什么？（3
6、）资产评估的经济原则有哪些？二、参考答案1、（1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。（2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将
7、来的某一天。（3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。（4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b3、（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abde （6）ab4、（1） 资产评估的基本要素有哪些？资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、
8、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。特定资产是待评估的对象。国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序是资产评估业务的工作步骤。评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。（
9、2） 资产评估假设的具体内容是什么？资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，
10、因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。按照寻找购买者的时间的长短，可以将清算分为强制清算和有序清算。清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。（3）资产评估的经济原则有哪些？资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。规定评估原则是为了确保不
11、同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。资产评估的经济原则包括贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。 替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价值。对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的；对价格相同而效用不同的物品进行选择时，
12、理性人必定选择效用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。 预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。最佳（也称最高最佳）使用原则即按照估价对象的最佳使用方式，评估资产的价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到
13、技术上的支持，不能将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。在估价对象已经处于使用状态的情况下，应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择：（1）保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提；（2）转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提；（3）投资改造前提，即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用假定为估价前提；（4）重新利用前提，即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时，应以拆除该部分
14、后的使用假定为估价前提；（5）上述四种情形的某种组合。 第二章 资产评估的程序与基本方法一、练习题1、术语解释（1）复原重置成本 （2）更新重置成本 （3）实体性贬值 （4）功能性贬值（5）经济性贬值 （6）总使用年限 （7）实际已使用年限 （8）资产利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比较法 （12）收益法2、单项选择题（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ ）万元。a、15 b、12.6 c、10 d、50（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ ）。a、复原重置成本 b、既可以是复原重置成本，也可以是
15、更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本（3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（ ）元。a、145000 b、115000 c、152000 d、151800（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（ ）万元。a、50 b、70.8 c、35.3 d、85（5）某设备的年收益额为5
16、0万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ ）万元。a 、200 b、250 c、300 d、350（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ ）。 a、成本法 b、收益法 c、市场比较法 d、残余法 （7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ）。 a、相同的原材料 b、相同的建造技术标准 c、资产的现时价格 d、相同的设计（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（ ）。 a、实体性贬值 b、经济性贬值 c、功能性贬值 d、资产利用率（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产
17、的（ ）。 a、总经济使用年限 b、总技术使用年限 c、总物理寿命 d、以上三个都可以（10）某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（ ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5（11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为
18、3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ ）元。 a、160000 b、150000 c、10000 d、40000（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（ ）万元。 a、357 b、448 c、400 d、417（13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万
19、元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ ）万元。 a、136 b、219 c、127 d、145（14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ ）万元。规模效益指数为0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6（15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ ）万元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、10（16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ ）a、专利权 b、专用机器设备 c、通用
20、设备 d、专有技术（17）在应用市场法时，一般应该选择（）参照物进行比较。a、3个或3个以上b、2个或2个以上 c、1个或1个以上d、4个或4个以上3、多项选择题（1）资产评估业务约定书的内容包括有（ ）。a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设 d、评估基准日 e、评估工作日期（2）重置成本的估算方法有（ ）a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重置核算法 e、观察法（3）实体性贬值的估算方法有（ ）a、观察法 b、经济使用年限法 c、使用年限法 d、修复费用法 e、成新率法（4）功能性贬值包括（ ）a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值 c、复原重置成本的
21、功能性贬值 d、更新重置成本的功能性贬值e、修复性功能性贬值（5）估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（ ）a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用 d、资金成本 e、管理费用（6）造成资产经济性贬值的主要原因有（）。a、该项资产技术落后b、该项资产生产的产品需求减少c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧e、政府公布淘汰该类资产的时间表（7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ）a、相同的功能效用 b、相同的建造技术标准 c、资产现时价格 d、相同的设计 e、相同的材料4、问答题（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？（
22、3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？（4）如何确定折现率？5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。二、参考答案1、（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。（2）更新重置成本是指在评估基准日，
23、运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。 （3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。 （4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。（5）经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。（6）总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。 （7）实际已使用年限
24、是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。 （8）资产利用率表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间。（9）成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。 （10）成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。
25、（11）比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。 （12）收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。2、（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、（1）资产评估工作是指从接洽资
26、产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：资产评估项目的接洽；组建资产评估项目小组；拟定资产评估的工作方案；收集与资产评估有关的资料；待评估资产的清查核实和实地查勘；资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；选择评估方法并进行估算；编写资产评估报告；与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续（2）比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。估计待评估资产的剩余使用寿命。以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营
27、成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值 = 复原重置成本 - 更新重置成本（3）对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用
28、。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。（4）折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。折现率的估算方法主要有以下几种：市场比较法。即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。资本资产定价模型法。即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益成
29、本，而非资本成本。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险。可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的，可以通过投资多样化（组合）来降低或消除。不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某一项投资产生影响的事件带来的，无法通过投资多样化降低或消除。因为可分散风险能够通过多样化来消除，所以投资市场不会给予它回报，投资市场只对无法避免的风险即不可分散风险予以补偿。由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿。国库券是最安全的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（）。因而可以将资产的期望回报率表示为：资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 = 无风险利率 +（资产平均回报率 - 无风险利率）加权平均资本成本法。加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本，也考
