1、全市共有各类养老机构123所，床位13773张（不含广德县）。社会办的养老机构181210张。全市每千名老年人拥有养老床位达到34目前，全省共有养老床位35余万张。按省政府皖政201460号文件要求，到2020年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张目标任务，宣城市还需新增床位4677老年人的居住状况不但展现了一个国家的国力和物质文明的发展水平，而且是政治文明、社会文明的重要标志。老人的居住状况很大程度上决定了老人的活动空间和范围，决定了老人的物质生活状况和交往空间，也决定了老人对社会和政府的满意度，直接影响社会的稳定和发展。如果老人的居住问题没有解决好，不能提供充足的社会养老设施，老人可
2、能会怀念养儿防老的传统养老方式，从而对我国实施的计划生育政策产生不满情绪在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，处于工作压力和职场竞争的夫妇，照顾孩子和四位老人，在精力和时间上不堪重负。通过优化老年人居住环境，提供适宜老人居住的空间和设施，以优越的社会辅助养老代替纯粹的子女养老，才会使社会良性运转，和谐发展。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中国老龄事业发展“十二五”规划（4）民政部、国家发展改革委等10部门关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（民发201533号）（5）安徽省“十二五”社
3、会养老服务体系建设规划（6）安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见（皖政201460号）（7）宣城市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见（8）老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）（9）项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对XX地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅适老化改造项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（
4、2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目建设单位简介1.4.1企业简介皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司绩溪分公司和艳阳（上海）度假连锁集团有限公司为打造绩溪瀛洲镇仁里村养老社区设立的养老服务机构。XX地产发展有限公司（以下简称“斯瑞集团”）始创于1999年，于2009年组建为集团公司，总注册资金8300万元，总资产8亿元，是一家以房地产 业为核心，服务产业和综合产业
5、为两翼，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多元化并举发展的大型投资集团公司，总部位于安徽省合肥市。集团自成立以来，凭借自强不息、锐意进取的精神，以前瞻性的眼光、稳健务实的管理风格，秉承“创效是第一要务”的经营思路，实现业务整合，提升集团战略发展格局，形成三大产业支柱。目前，集团拥有全资和控股子公司十余家，其中房地产项目涉及合肥、淮南、绩溪、宿州等多个地区；养老产业更是遍及长三角地区，如：上海、江苏、苏州、安徽等地。多年来，集团在发展的历程中，坚持以“富而思源，回报社会，乐于助人”的企业公民角色来自觉承担社会责任，积极参与社会公益事业，扶贫济困，为汶川、玉树、 舟曲等灾区
6、和社会困难群体捐资赞助逾千万元。集团董事长宋兴旺先后获得“合肥市首届优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀民营企业家”等荣誉称号。XX地产发展在“团结拼搏，开拓创新、诚实守信、科学管理、依法经营、务实高效”的企业精神指导下，将不断学习践行，总结提高，快速健康地发展，更好的服务社会。1.5项目概况1.5.1建设地点项目位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村旁，占地280亩。项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面环山），临近主干道，交通便利；项目地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。1.5.2建设规则利用绩溪中国北纬30度（处
7、于29.57-30.20间 ），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。项目建设突出三个重点：一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。1.5.2建设内容及规模本项目总投资约5.0亿元，建设集一个老年居养、老年教育、休闲娱乐等于一体的绿色生态养老社区项目，总建筑面积204797.26平方米，其中养老会所
8、33806.8平方米，养老社区50866.19平方米，养老公寓19692.66平方米，徽文化长廊32777.19平方米，多层住宅39778平方米，小高层住宅25264.61平方米，综合楼及配电房2612平方米；总容积率1.04，建筑密度28%，绿地率51%。目前该综合养老社区的住宅建筑已经建成，对既有建筑进行适老化住宅改造，满足老年人居住生活的需要。1.5.4项目总投资及资金来源本项目总投资50021.26万元，其中：包括工程费用35112.49万元，其他费用12160.87万元，预备费1418.20万元，建设期利息1130.0万元，铺底流动资金200万元。1.6主要技术经济指标表1-1 主要
9、技术经济指标序号名称单位数量或指标备注一建设规模1项目占地面积平方米186666.67280亩2总建筑面积204797.252.1养老会所33806.82.2养老社区50866.192.3养老公寓19692.662.4徽文化长廊32777.192.5多层住宅397782.6小高层住宅25264.612.7综合楼及配电房26123容积率1.044建筑密度%285绿化率51二设计床位张1600三新增职工人数人140四项目总投资万元50021.26建设投资48691.561.1工程费用35112.491.2工程建设其他费12160.871.3预备费1418.20建设期利息1130.00铺底流动资金2
10、00.00五资金来源项目单位自筹10021.26申请银行贷款40000.00六财务指标年均营业收入8418.0年均总成本费用3107.2年均利润总额5310.8年均净利润3983.1投资利润率10.66税后财务内部收益率10.197税后财务净现值5447i=8%8税后投资回收期年10.76建设期第二章 项目建设背景、必要性与可行性2.1 项目建设背景2.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快根据联合国相关调查，世界人口将在2050 年超过90 亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数据，从现在到2050 年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15
11、 岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。图2-1 我国老龄化速度概况资料来源：中国老龄委我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005年中国60 岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93 亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。预计到2013 年底，我国60 岁以上老年人口有望超过2 亿，2015 年则很有可能超过
12、2.21 亿。而到2020 年，我国老年人口数很可能超过2.43 亿，老年人口占比超过17%。图2-2 我国将迎来老龄化加速发展阶段按照联合国的传统标准，60 岁以上老年人口占比达到10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999 年已达到这个标准；60 岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012 年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015 年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。根据预测，从20152035 年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050 年老年人口比例将增加到30%，社会进入
13、深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030 年，中国65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。2.1.2 我国社会保障体系进一步完善“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了中华人民共和国社会保险法，修订了工伤保险条例。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。图2-3 我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况社会保障“十二五”规划纲要“十二
14、五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。图2-4 “十二五”时期社会保障发展主要目标其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年
15、提高10%。图2-5 20022010年我国退休人员养老金发展情况数据来源：WIND资讯综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。2.1.3 我国养老服务行业发展潜力巨大我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1 万亿元，2050 年左右将达到5万亿元。而目前中国每年
16、为老年人提供的产品不足1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030 年，预计我国养老产业规模有望达到20 万亿元以上。同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010 年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020 年，将达28145 亿元，到2030 年，退休金总额将达到73210 亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000 亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。图2-6 我国老年人消费需求展望其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015
17、年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。2.1.4 我国适老化住宅的经验及做法我国适老化住宅分为居家式社区养老和机构养老。在这个分类模式的基础上，适老化住宅开发建设，除了建设养老机构外，更要在居家式社区养老模式中大枣良好的开放式老年社区，建设适应老龄社会的通用住宅，新建、改建与扩建并举，打造社会效益与
18、经济效益均衡的良好局面。最近几年来，在我国政府的高度重视下，各地出台了相应的政策措施，加大了资金支持力度，让我国适老化住宅的建设取得了长远发展。养老机构的数量不断增加，服务规模也不断扩大，日益丰富了老年人的精神文化生活。截止2014年底，全国各类养老机构高达20万个，养老床位达2314.9万张。社区养老服务配套设施进一步改善，社区日间照料服务业逐步拓展，已建成的含日间照料功能社区服务中心4.5万个，留宿照料的床位4.0万张，日间照料的床位15万张。重点以保障三无、高龄、五保、空巢、低收入和独居老人为主，借助专业的养老服务机构，提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等居家养老服务框架初步形成
19、。养老服务运作模式、操作规范、服务内容等也在不断探索创新，积累了丰富的经验。为尽可能解决老年人的养老问题，不仅需要社会在老龄人口抚养和服务方面进行改革和创新，老年人本身对于生活的需求也将发生质的转变，过去集中住宿的养老院模式将会淡出，追求个性化适居环境的老年住宅将成为主流。目前中国的养老产业和养老地产发展迅猛，整个产业链的需求蕴藏着极大的商机，尤其是适老化住宅及老年公寓的规划、设计及内部装修部分。对于家装企业来说，在住宅设计前期环节介入已成为趋势。“老年住宅需要空间、结构、功能上的精细化设计，所以我们在与开发商合作时，会在住宅的设计环节提出合理化建议。”蔡明说，“第一步就是空间规划，整个楼体不
20、设立外立面结构，而是先确定房间内部规划，然后再完成外立面以及后期风格、产品的搭配。首先考虑房间的功能性，将老人的需求在住宅设计之初就考虑进去，这样更能便于老人实现居家养老。”如果没有合理的功能、结构规划，仅靠后期“小修小补”的装修方式很难完全满足老人的使用需求。比如，老人房需要配备洗手间便于夜间使用，而一些老人房距离洗手间太远，后期装修时就需要将配有卫生间的主卧配备给老人，这样则很可能打乱整个家庭的装修规划。如果在设计之初就考虑到老人房配备卫生间的问题，后期装修就会减少很多麻烦。但从目前的装饰行业来看，人们装修时大多注重风格、潮流，对于专业的居室适老化设计关注度并不高，如何通过住宅布局、功能的
21、合理化设计以及后期装修，来满足老人家庭养老的需求，还未得到足够的重视。从我国的社会经济发展和居住生活等状况来看，绝大多数的老年人将以居家养老模式度过自己的晚年生活，民政部也提出“9073”模式，即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占到90%、7%、3%。建设部在90年代末就针对社会老龄化这一问题，先后颁布了老年人建筑设计规范和老年人居住建筑设计标准等规范，为老年住宅的设计提出了一定的指导方针。2.2 项目建设必要性2.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基
22、础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发
23、展目标。本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。2.2.2 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，安徽省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济
24、社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。安徽省从1998年开始步入老龄化社会，截至2014年底，全省常住人口中，60周岁以上老年人口1030.9万人，占总人口的17%;其中65周岁以上老年人692.8万人，占总人口的11.4 %，均高于全国平均水平。如今，随着老年人口增速加快、高龄老人、失能老人明显增加和空巢化趋势日益突出，养老问题由过去的家庭问题迅速转变为社会问题，社会养老服务供需矛盾愈发突出。本项目将通过将既有住宅进行适老化改造建设现代化老年社区的方式，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康
25、保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。2.2.3 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年社区，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年社区。本项目建成后，在老年社区内应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携
26、带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年居住社区，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，
27、本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。2.3 项目建设可行性2.3.1 项目所处背景环境利好支撑项目可行从政策层面来看，本项目所涉及的老年人服务行业，分别在中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中国老龄事业发展“十二五”规划、社会保障“十二五”规划纲要、社会养老服务体系建设规划（20112015年）、安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、安徽省老龄事业发展“十二五”规划（皖政201248号）以及宣城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要等政策文件中有所提及并明确指
28、出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严。从政府支持力度来看，各级政府补贴力度可观：1、建设补贴安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见中指出：到2020年，全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡、具有安徽特色的养老服务体系，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张；符合标准的社区养老服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和80%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有特色的中小企业，形成一批养老服务产业集群和知名品牌。养老服务业政策法规体系建立健全，行业标准科学规范，监管机制
