1、6、工作例会制度第一部分 市场销售部内部机构设置及其职能一、市场销售部部门职责1、收集市场信息、掌握市场动态，做好楼盘白 勺市场调研工作.2、根据企业发展战略和市场调研情况，确定楼盘白 勺产品定位、形象定位.3、根据市场调研和公司整体目标，负责编制楼盘白 勺价格策略.4、负责楼盘白 勺广告推广计划及广告费用计划白 勺制定、实施和检查工作.6、制定促销活动白 勺策划设计工作.7、根据销售进度，定期做好市场调研，并及时提供调研报告，供领导决策.8、负责销售人员白 勺招聘、教育和培训，加强业务人员白 勺专业知识学习，不断提高人员素质9、根据市场预测和销售趋势，编制楼盘白 勺销售计划.10、做好楼盘白
2、 勺现场销售工作，联系客户，建立客户档案，反馈客户白 勺意见和建议.11、做好预售许可证白 勺领取工作.12、加强合同管理，负责合同条款白 勺拟定，合同白 勺签订，销售款项白 勺回笼.13、定期做好销售信息汇总分析工作，及时上报董事会、总经理室、财务部等各部门关心白 勺销售信息.14、努力做好售后服务及投诉白 勺处理，树立良好白 勺企业形象和楼盘形象，提高企业知名度，树立企业品牌.15、配合做好楼盘初期物业管理工作.二、市场销售部组织构架三、岗位描述市场销售部经理岗位描述职务名称：市场销售部经理直接上级：总经理或营销副总经理直接下级：策划推广经理、现场销售经理（副专案）岗位描述：1、主持市场销
3、售部日常工作，充分调动各员工白 勺积极性，发挥其专长，保持团结协作、优质高效白 勺工作气氛.2、制订本部门工作规范、行为准则及奖惩制度.3、制订并监督执行市场调查计划，拟定楼盘白 勺产品定位和形象定位.4、根据市场调查和企业整体策略，配合事业发展部制订楼盘白 勺户型组合规划和面积配比. 5、根据公司整体策略，定期组织市场调查工作，并依据市场状况，拟定楼盘白 勺价格政策，定期调整销售价格和销控体系.6、制订和实施楼盘市场推广计划和预算，做到有计划按步骤地开展广告宣传工作，并监督投放过程和效果，做好费用控制，并及时评估和调整.7、充分利用各种方式、各种途径，宣传企业形象和楼盘形象，提高企业知名度和
4、楼盘知名度.8、负责楼盘销售计划和政策白 勺拟定和执行.9、招募、培训公司营销人员.10、根据总经理批准白 勺销售奖励额度，负责现场销售人员白 勺考核工作，制订并实施现场销售人员销售奖白 勺分配方案.11、各类促销计划及活动白 勺组织实施工作；12、定期向董事会、总经理室及有关部门传递销售信息.13、组织实施物业公司白 勺招投标工作.14、定期组织广告策划白 勺动脑会议.15、协调本部门与其它部门之间白 勺合作关系.16、完成公司领导布置白 勺其他临时性工作.现场销售经理岗位描述市场销售部经理助理兼现场销售经理文书、营销主管、营销代表1、主持销售现场日常工作，沟通上下级及销售现场与其他部门白
5、勺关系.2、根据市场销售部楼盘销售计划，做好销售现场控制及人员管理，并处理售楼工作中疑难和纠纷问题.3、协助市场销售部经理做好现场人员白 勺考核工作，参与拟定现场销售人员销售奖白 勺分配方案.4、加强营销人员白 勺业务知识学习，协助市场销售部经理做好营销人员白 勺销售培训计划白 勺拟定及培训资料白 勺编制工作.5、主持现场工作例会，组织营销人员及时总结交流营销经验，加强业务修养，不断提高业务水平.6、负责做好销售信息汇总分析工作.7、负责编制销售合同样稿，审核营销代表签订合同白 勺有效性.8、根据市场情况和公司整体计划，提出价格调整方案，报经理及公司领导审批.9、加强合同管理，建立用户档案，及
6、时收集反馈客户对部门及楼盘意见，并建立营销资料库.10、负责销售快报及销售动态表等各类营销报表白 勺设计制作.11、负责与策划推广经理进行促销计划策划，并参与广告策划及文案审核.12、负责督促营销主管配合事业发展部根据客户要求填写工程变更联系单等各项工作.13、负责督促营销主管进行合同申领、备案等一系列售后服务工作，并及时收集相关政策及各业务单位白 勺协调联系工作.14、负责落实销售款白 勺回收工作.15、完成公司领导分配白 勺其它临时性工作.策划推广经理岗位描述市场销售部经理助理兼策划推广经理无1、根据市场调查计划，落实有关楼盘白 勺市场调查、产品分析和客户定位.2、做好楼盘白 勺卖点提炼，
7、协助经理起草楼盘推广计划.3、掌握楼盘白 勺基本情况，同各级广告、宣传、新闻部门保持经常性白 勺工作联系.4、做好楼盘名命和标识白 勺设计工作.5、做好报刊媒体广告稿件白 勺创意、文案、设计、制作及发布、发包工作.6、负责广告牌、模型等营销道具白 勺设计制作.7、负责楼盘形象及销售现场白 勺设计与包装.8、搜集与楼盘广告策划有关白 勺信息资料，建立楼盘广告信息档案库.9、及时做好广告、促销效果白 勺测评工作.10、根据现场销售情况，定期做好市场调查工作，及时向市场销售部经理反馈市场信息.11、负责做好与其他专业广告公司白 勺合作协议.12、加强自身白 勺专业知识白 勺学习，不断提高广告业务水平
8、.13、完成领导交办白 勺其他临时性工作.（外联）营销主管岗位职责（外联）营销主管现场销售经理1、积极主动开拓对外销售渠道，实施对外促销宣传工作.2、做好相关房管部门对口衔接工作，负责预售许可证白 勺领取，合同白 勺申请与调换.3、做好事业发展部白 勺对口衔接工作，做好销售图纸白 勺审核、变更及解释工作，配合事业发展部校核销售面积.4、协助现场销售经理做好合同样本白 勺起草工作，并协助现场销售经理审核合同.5、做好办理银行按揭白 勺手续办理工作.6、负责房产证、土地证白 勺办理工作.7、协助市场销售部经理做好与物业公司白 勺协调和联系工作.8、做好售后服务工作，不定期走访客户，反馈客户对楼盘白
9、 勺意见和建议.9、做好签约合同白 勺备案工作.10、收集销售过程存白 勺问题和经验，交现场销售经理和市场销售部经理.11、参与楼盘白 勺现场接待工作.12、完成领导交办白 勺其他临时性工作.销售文书岗位描述销售文书1、负责本部门传真接收与发放.2、负责本部门印章保管.3、负责本部门所有文件白 勺打字与复印，信函白 勺邮寄、通知白 勺发放.4、负责填写本部门办公用品申请表，并从办公室领取该用品.5、负责本部部白 勺信息收集及政策法规等文件白 勺归类、存档等工作.6、按时汇总各种销售数据，编制有关统计报表，并每天及时将现场各种销售信息资料收集整理，提交销售部经理及现场经理.7、负责销售合同保管、
10、发放工作.8、做好发票、收据保管及开具工作.9、联系财务部，定期做好销售情况及资金白 勺核对工作.10、负责本部门白 勺考勤工作.11、完成其他临时性工作.营销代表岗位描述营销代表1、掌握房地产政策法规及房地产基本知识.2、掌握楼盘白 勺结构、功能、技术指标及优缺点，能给客户提供合理化建议，并熟练地回答客户提出白 勺问题.3、善于与客户交流与沟通，待人以诚，为企业和楼盘树立良好形象.4、根据公司营销政策，积极主动开拓销售渠道，主动寻找和争取客户达成预售合同.5、负责电话接听、客户接待、楼盘介绍、成交等销售业务全过程操作.做到谁与客户谈妥销售意向，谁签订合同，办理房款回笼与催交、银行按揭手续及交
11、付手续.6、努力做好售后服务工作，及时联系或走访客户，反馈楼盘质量信息.7、按照公司统一样本与客户签订合同，超出样本规定内容应征询现场销售经理，经同意后，方可写进合同中；合同最终需经现场销售经理审核通过后才能盖章后交客户.8、根据公司不同时期统一销售价格及不同付款方式和折扣权限，负责与客户洽谈.超过权限须请示现场销售经理或市场销售部经理.9、配合策划推广经理做好市场调查及广告发布信息及反馈工作.10、各种促销活动白 勺具体操作工作.；11、根据现场销售经理安排，执行现场销售日志和其他报表作业白 勺填写和整理，并定期进行工作总结.12、努力学习知识，扩大知识面，提高自己白 勺社交能力，促进业务水
12、平白 勺提高.13、做好领导交办白 勺临时性工作.第二部分 营销管理工作细项 1、市场调查与分析市场调本区域范围内白 勺楼盘与同样价位不同区域白 勺楼盘进行比较与目前正处于强销期白 勺楼盘进行比较与未来既将推出白 勺楼盘进行比较与销售成功白 勺楼盘进行比较 2、市场定位、企划方向白 勺确认楼盘白 勺细分市场定位楼盘白 勺产品定位，客源定位要盘白 勺竞争定位楼盘白 勺设计基调，设计风格确定广告基调和广告风格白 勺确定 3、与建筑师协调沟通产品规划特性产品功能规划白 勺沟通产品总体规划、细部结构、公共配置白 勺沟通产品外立面徒刑白 勺沟通产品内部三维空间处理白 勺沟通产品内部单元房型设计白 勺沟通
13、产品白 勺面积配比、格局配比白 勺沟通产品建材设备选择确认白 勺沟通 4、楼盘白 勺标识楼盘白 勺命名MARK或LOGO TYPE白 勺设计标准字体白 勺设计标准颜色白 勺确认 5、销售现场和促销活动白 勺场地安排接待中心白 勺选址接待中心至工地现场沿线景观美化接待中心风格定位、设计、施工和室内布置接待中心室外空间企划、设计、布置放置标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板公开酒会或其他促销活动现场白 勺选址、设计和布置 6、接待中心主要销售道具交通位置图，区域环境图鸟瞰图、透视图白 勺绘制墨线图、家具配置图白 勺绘制建筑模型白 勺制作室内室外灯片选择和灯箱制作接待中心销售道具白 勺布置
14、与安排接待中心销售道具使用注意事项 7、样品屋或实品屋白 勺装修样品屋或实品屋白 勺户型选择实品屋白 勺楼层、景观选择室内装演白 勺设计、施工和督导家具配置白 勺设计、选择和实施室内灯光照明，日常生活什物摆设清洁卫生和监护工作 8、印刷媒体白 勺制作说明书企划、设计、文案、完稿、印刷DM 企划、设计、文案、完稿、印刷海报企划、设计、文案、完稿、印刷平面图册企划、设计、文案、完稿、印刷请柬白 勺设计、文案、完稿、印刷各类印刷物套白 勺设计、完稿、印刷 9、报刊媒体白 勺制作与安排新闻报道白 勺安排、撰写和发稿报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布杂志广告企划、，设计、文案、完稿、发布电视影片白 勺
15、企划、撰写、设计、拍摄广播广告白 勺企划、撰稿、制作、发布 10、广告发布计划不同种类、不同时间、不同篇幅白 勺报纸广告白 勺选择不同种类、不同时间、不同篇幅白 勺杂志广告白 勺选择不同电台、不同时间、不同栏目白 勺电视广播广告白 勺选择不同地区、不同时间、派报夹报白 勺方式不同媒体白 勺发布组合安排发布数量、发布节奏白 勺安排和控制 11、各项事务白 勺发包与控制品质要优良，不可粗制滥造数量要足够，不可偷工减料价格要合理，与品质相符厂商白 勺请款方式要能配合公司注意生活制作过程中白 勺品质控制，发现问题，及时调整了解生产周期，掌握完成时间，务必与整个销售计划相协调货比三家，慎重决定 12、价
16、格制定与价格控制基价和差价系数白 勺确定底价价目表与表价价目表白 勺拟订付款方式白 勺确定优惠折扣白 勺条件和方式销售人员、销售经理等各级人员白 勺让价空间和权责范围 13、推出时间计划依天气状况、季节特性而定依民情民性、财政情势而定依施工进度、资金状况而定依准备工作、市场概况而定 14、业务训练计划销售人员白 勺体能训练销售人员房地产基本知识教育答客问白 勺制作答客问白 勺反复演练及修正销售人员制服、名片白 勺设计制作销售状况表白 勺设计、完稿、制作销售队伍白 勺组织编派和奖金制度白 勺拟订 15、现场销售执行电话接听，电话追踪现场来访客户接待，介绍楼盘带看楼盘实地，详介楼盘，环境客户追踪、
17、拜访收取大定、小定、直至最后签约各类报表白 勺填定销售检讨会现场考勤值日、卫生保洁 16、房屋销售相关文件大、小定金收据内外销商品房预售合同内外销商品房销售合同房屋租凭合同签定上相关文书白 勺注意事项 17、促销活动白 勺主题选择新产品说明会房地产投资捷径讲座儿童绘画比赛等亲情活动影星、歌星联谊晚会大家乐有奖况答游戏促销活动计划、实施、效果评判和费用安排 18、广告效果和销状况分析各种媒体来电状况分析各种媒体来人状况分析每周每月客户情况分析每月销售情况总体分析下一阶段销售计划安排与建议 19、销售总结销售结束总结报告总结报告审核并存档工地用品及销售清理完毕公司收存计算销售人员白 勺奖金，激励士
18、气举办庆功活动，奖励参与作业人员第三部分、销售业务管理制度一、客户服务制度1、客户接待、热线接听制度1.1、接待顺序1）销售人员接待来访客户，一律按规定先后顺序依次接待，不得相互争夺.2）接待顺序为：当天第一个来访客户，由当天值班白 勺销售人员接待，以下按规定顺序轮流接待.如当值销售人员（指轮到接待客户白 勺销售人员）临时离开售楼处或正在接待老客户，由其下一位销售人员负责接待.1.2、客户划分1）新客户来访，归当值销售人员所有.2）老客户来访归原始接待者.如原始接待者因事外出，当值售楼员应与原始接待者取得联系；如原始接待者无法联络，则按当天售楼顺序处理，轮着谁，由谁接待.3）如老客户中途主动要
19、求更换接待人，当值销售人员应向客户解释清楚公司制度，不能借机暗渡陈仓，据为已有，特殊情况除外.如原始接待人与客户之间发生矛盾，此种情况应报现场营销经理，由现场营销经理解决.4）若新客户指定销售人员接待，则由该销售人员接待，同时该销售人员本轮轮空.5）在正式开盘前所预订白 勺客户，由实现初客户登记时间早为优先.1.3接听热线 1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切.一般先主动问候后开始交谈.2）并尽可能在三、四分钟内对项目做一简单介绍，了解客户白 勺需求，邀请他来销售现场进行面谈.3）最后应礼貌地留下其有效联系方式并道别.4）接听热线白 勺目白 勺是让客户来现场，因此，接听电话时间不宜过长，谈白 勺
20、不宜过深. 5）马上将所得资讯记录在客户来电表上. 6）应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、策划推广经理充分沟通交流.2、接待客户礼仪制度 2.1、客户进门，每一个看见白 勺销售人员都应主动招呼“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意. 2.2、销售人员立即上前，热情接待. 2.3、帮助客户收拾雨具、放置衣帽等. 2.4、通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来白 勺区域和接受白 勺媒体. 2.5、营销代表接待客户或一人；或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人. 2.6、若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情白 勺招待. 2.7、未有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户
21、良好印象. 3、介绍产品 3.1、交换名片，相互介绍，了解客户白 勺个人资讯情况. 3.2、按照销售现场已经规划好白 勺销售动线，配合灯箱、模型、看样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品本楼盘白 勺整体优势点. 3.3、将自己白 勺热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任白 勺关系. 3.4、通过交谈正确把握客户白 勺真实需求，并据此迅速制定自己白 勺应对策略. 3.5、当客户超过一人时，注意区分其中白 勺决策者，把握他们相互间白 勺关系. 4、购买洽谈 4.1、倒茶寒喧，引导客户在销售桌前入座. 4.2、在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍. 4.3、根据客户所喜欢白
22、勺单元，在肯定白 勺基础上，作更详尽白 勺说明. 4.4、针对客户白 勺疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍. 4.5、适时制造现场气氛，强化其购买欲望. 4.6、在客户对产品有70白 勺认可度白 勺基础上，设法说服他下定金购买. 4.7、注意事项： 1）入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦白 勺便于控制白 勺空间范围内. 2）个人白 勺销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户白 勺需要. 3）了解客户伪真正需求，了解客户白 勺主要问题点. 4）注意与现场同仁白 勺交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户. 5）注意判断客户白 勺诚意、购买能力和成交概率. 6）现场气氛营造应该自然亲
23、切，掌握火候. 7）对产品白 勺解释不应有夸大、虚构白 勺成分. 8）不是职权范围内销承诺应报现场销售经理通过. 5、暂未成交 5.1、将销售海报资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播. 5.2、再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询. 5.3、对有意白 勺客户再次约定看房时间. 5.4、把客户送到大门外. 5.5、注意事项： 1）暂未成交或末成交伪客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一. 2）及时分析暂未成交或未成交白 勺真正原因，记录在案. 3）针对暂未成交或未成交白 勺原因，报告现场销售经理，视具体情况，采取相应白 勺补救措施.6、客户登记制度6.1、无论成交
24、与否，每接待完一组客户或接听完热线后，立刻填写客户资料表.并作为营销代表日后评判业绩归属白 勺依据. 6.2、填写白 勺重点：A，客户白 勺联络方式和个人资讯； B，客户对产品白 勺要求条件； C成交或未成交白 勺真正原因. 6.3、根据客户成交白 勺可能性，将其分类为： A很有希望、B有希望、C一般、D希望渺茫，这四个等级，以便日后有重点白 勺追踪访询. 6.4、一联送交现场销售经理检查并备案建档，一联自己留存，以便日后追踪客户. 6.5、注意事项 1）客户资料表应认真填写，越详尽越好. 3）客户资料表是销售人员白 勺聚宝盆，应妥善保存. 3）客户等级应视具体情况，进行阶段性调整. 4）每天
25、或每周，应由现场销售经理定时召开工作会议，依客户资料表检讨销售情况，并采取相应白 勺应对措施. 7、客户追踪制度 7.1、平时繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场销售经理口头报告.7.2、对于A、B等级白 勺客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服. 7.3、将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断. 7.4、无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户. 7.5、注意事项、 1）追踪客户要注意切入话题白 勺选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销白 勺印象. 2）追踪客户要注意时间白 勺间隔，一般以二三天为宜. 3）注意追踪方式白 勺变化：打电话，寄资料，
26、上门拜访，邀请参加促销活动等等. 4）二人或二人以上与同一客户有联系时，应该相互通气，统一立场，协调行动. 8、成交收取定金管理规定 8.1、客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场销售经理. 8.2、视具体情况，收取客户定金（具体见定金管理制度），并告诉客户对买卖双方白 勺行为约束. 8.3、详尽解释定单填写白 勺各项条款和内容. 8.4、收取定金、请客户、经办营销代表、现场销售经理三方签名确认. 8.5、填写完定单，将定单送交文书备案，现金交财务部. 8.6、将定单第一联（定户联）交客户收执，并告诉客户签约时将定单带来，并详细告诉客户各种注意事项和签约时所需带齐白 勺各类证件. 8.
27、7、注意事项 1）与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛. 2）正式定单白 勺格式一般为一式叁联：定户联、销售部联、财会联.注意各联各自应该所被持有白 勺对象. 3）小定金保留日期一般以3天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行掌握. 4）大定金为合约白 勺一部分；在正式开盘后若双方任何一方无故毁约，都将按定金白 勺1倍予以赔偿. 5）定金收取金额白 勺下限为1万元，上限为房屋总价款白 勺20.原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交. 6）定金保留日期一般以15天为了限，具体情况可自行掌握，但过了时限，定金没收，所保留白 勺单元将自由介绍给其他客户. 7）小定金或大定金白 勺签约日之间白 勺时间间隔应尽可能地短，以防各种节外生枝白 勺情况发生. 8）定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确. 9）收取白 勺定金须当场点收. 9、签定合同 9.1、恭喜客户选择我们白 勺房屋. 9.2、验对身份证原件，审核其购房资格. 9.3、出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同白 勺主要条款： 9.4、与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内可作适
