1、1000成交登记面积（万平方米）578316296506802房地产市场发展趋势因素分析近几年，广州的GDP保持了持续增长，从1998年到2000年上半年，增长速度分别为13%、13.3%、13.8%，从而带来广州居民收入的持续增长，2001年，市政府预计增长速度仍会达到13%。从整个经济形式来看，居民的有效购房能力进一步的提高，房地产市场的有效需求将进一步扩大，对住宅业的需求也相应提高，根据资料统计分析，在未来五年内，广州楼市的需求量依然庞大，而且一手市场仍将占据主流地位，发展前景明朗。、经济增长因素：广州市经济持续平稳增长，带来居民收入的持续增长，而楼价保持理性持平，居民的有效购房能力大大
2、提高。、政策因素： A税费调整：房地产租赁税费的下调，刺激购房者投资置业。 B房屋面积计价新规：从今年1月1日起实行套内建筑面积计价办法出台，使市民可以明明白白消费，不再犹豫入市，必将带动新一轮房地产销售热潮。C政府合理配置土地资源：政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度，严格控制土地供应总量，形成良好的供求关系，促进房地产市场健康发展。D简化办事程序：房地产部门进一步增强服务意识，提高办事效率，为市民提供方便、快捷的优质服务、交通、环境因素： A交通：内环路及环城高速的开通，打破房地产市区发展的格局，交通路网的改善，使市场热点向郊区倾斜。 B环境：随着“三年一中变”工程的进一步深入，市
3、容市貌进一步改观，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势逐步增强。、住宅规划、设计：新的规划理念变革，将更多地融进环保意识与科技概念，在户型上追求更大的空间感，层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。、物业管理：随着数字化、网络化、智能化的发展，物业管理公司也向网上“转移”，住宅小区的栏栅或围墙将被打破，居住环境更宽松、自由、更具隐私性。由各种情况分析来看，广州市房地产发展趋势较去年形势看好，楼盘仍以中高档楼盘走俏，在户型上环境上、功能及层次感为综合的住宅是市场的发展方向。二、区域市场房地产分析：白云区地处广州市城郊边缘，随着番禺、花都的撤市建区，广州市山水城市的概念逐步成型，白云区成为广州的中
4、心区域之一，是广州市政府“青山、绿水、蓝天“工程计划的重点工程区域。有广州“市肺”之称的白云山就座落在白云辖区内，优越的自然环境，成为白云区内各楼盘的卖点。近年来，由于政府的合理规划给白云区带来了许多利好的消息，带动了该区房地产的发展。、九运会分会场场馆选址在东方乐园旁，将于今年11月九运会期间投入使用，新体育馆的落成，将改善该区的交通和市政配套，为该区域带来商机。、地铁二号线的运行路线，在白云区有多个站点，将于2004年投入使用。、广州新机场预计到2003年10月正式启用，白云国际机场将重新规划，变成真正的白云新城。、北二环高速及机场高速公路的建成，极大的改善白云区的交通条件。、广州市着力梳
5、妆“新广从” 市政对广从公路沿线景观进行规划整饰，依照“治山、治水、治路”的思想进行整治措施和远期规划的方向。、加大力度整饰“市肺” 白云山是广州的“市肺”，有28平方公里的山林，每日释放2500吨以上的氧气，白云山规划把新广从公路一带的白云山麓建成公园，共划分为八个主题性园区，目前已部分完工。、根据市政规划资料得知，2010年规划黄石路将建成是城市主骨架路网中的一级主干道。、新规划的广州科学院，位于东方乐园南侧，占地6公顷，属于广州市的又一个形象工程。二、 项目周边概况1项目周边住宅市场周边住宅市场向两个极端发展，一是以低档住宅为主，二是以高档住宅小区为主，占地面积较大，竞争较为激烈，以多层
6、及小高层建筑为主，高档住宅区以豪宅的市场定位为主导，而低档盘则以安居房的定位为主导。两者之间层次相差大，各楼盘的素质不一，主要有如下几个方面：A、 豪宅形象楼盘：以白云堡、保利白云山庄为代表，以山景为依傍，依湖而建，住宅以别墅为主，销售价格在800010000元/ M2之间。B、 高档住宅，竞争激烈，新广从路周边附近，有几个大型高档楼盘在售，销售均价在50008000元/ M2之间，且开发面积较大及周期较长，顾客选择的范围较为局限，楼盘素质大体相同，竞争激烈程度高。C、 以经济住宅形象出现的楼盘：新广从路两旁有新兴白云花园，教委宿舍云泉居，创业园，春庭花园，黄石路有祥景花园，富景居。D、 以山
7、景园林小区形象出现的楼盘：倚绿山庄，颐和山庄，松涛北苑、雍涛居等，以山景、自然生态园林绿化景观来吸引购房者。1 项目区域周边主要楼盘分布沿新广从路东方乐园段起，至外贸学院范围，由南向北分别有隆康花园，金兰花园，东方明珠花苑，由外贸学院向北段分布有保利白云山庄，新兴白云花园，春庭花园，云山别墅，白云堡豪苑，创业园及雍涛居等。2 项目周边在售楼盘情况A、 创业园：位于白云山风景区的松涛北苑内，紧贴白云山麓而建。小区总建筑面积约15万平方米，拥有山景楼盘概念。7栋不带电梯多层楼宇，号称为创业者而设，拥有多种户型，面积在（36 - 188 M2）之间，销售价格在2500 - 3000元/ M2之间。装
8、修标准为毛坯房。B、 雍涛居：与创业园相邻，山景楼盘概念，建筑面积45000平方米，全封闭六幢十层电梯洋房，顶层为复式单位，房型面积在100 - 130 M2之间，销售价格在3000 - 4600元/ M2之间，复式销售价格在4200 - 6200元/ M2之间，复式面积在200 - 285 M2之间，为毛坯房标准。2 项目街区功能调查分析。1 交通：新广从路是广州市的北向出口交通要道之一，近年来政府不断地对新广从进行规划整治，拓宽，绿化景观等，使新广从公路成为广州市道路的样板公路之一。由市区乘车经新广从路到项目所在地，交通相对便利。同时有多路公交车途经项目所在地，如下表所示：公交路线终始站途
9、经地点76童心南路东平柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、永泰广场、省警察学校76A童心路永兴村柯子岭、东方乐园、黄石路口、永泰路口、东平村、龙归路、永兴村223东华南白云花园东川路、农林下路、动物园、白云索道、柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、白云花园268陈家祠白云花园荔湾路、西村、瑶台、机场路、黄石路、外语学院、白云花园529广州火车站太和越秀公园、童心路、东方乐园、太营路、太和536越华路东平东前路、越秀公园、景泰坑、柯子岭、东方乐园、集贤庄、东平805广州火车站永泰新村火车站、瑶台、广园新村、柯子岭、东方乐园、外语学院、永泰路、永泰新村864海联路倚绿山庄海印桥、东川路、小北花圈、
10、童心路、柯子岭、东方乐园、永泰路口、颐和山庄、倚绿山庄2 商业繁荣程度：项目所在地与白云花园、元下田村、云泉居相邻，白云花园云泉居是广州市政府的安居房工程，商业设施配套相对完善，农贸市场、银行、电信等一应俱全，新广从路两旁是有名的饮食区，白云区政府在未来将黄石路至同泰路口的新广从路段划为饮食长廊。项目地现时尚未开发，商业配套尚无，周边小区的生活配套相对有一定的距离，尚未形成繁华商业氛围。项目附近的公建配套主要有： 银行：建行、农行、信用社 学校：广东外语外贸大学，亚加达国际学院、永泰小学、华联私立小学、幼儿园等。 公园景观：白云山保护区、东方乐园、大河马水上乐园、九运场馆、新广从路绿化休闲带。
11、 住宅区：白云花园、云泉居、春庭花园、元下田村，除云泉居尚未入住外，其它的住宅区均已入住。、项目所在地周边住宅市场环境新广从公路永泰收费站西侧，原来是大片农田地，由于早期政府的安居房工程选址在这里，建起了新兴白云花园，教师新村等，使部分市区居民迁到这些住宅里居住，与当地的村镇融合在一起，形成新的居住区。由于此区域是发展的新区，周边社区生活配套尚未成熟，且住宅档次较为低档，属于低档次的住宅小区范围，在一定程度上会影响项目的定位路向及销售。四、项目优劣势分析、项目优势A借助白云山及新广从路绿化自然景观优势。B成本价格较低优势。C新广从路交通畅顺，项目比其他同区域内在售楼盘的交通较为方便。D周边住宅
12、小区的生活配套设施，商业网点相对配套完善。E新体育馆建成九运会召开，新广从路沿线物业将成为热点。F三年后新机场的投入使用，白云机场的搬迁，是利好因素。、项目劣势：A目前处于飞机航线下，噪音影响较大。B项目西面是大片农田，影响景观。C项目四边有农田排洪沟渠，影响小区规划。D与安居工程的白云花园相邻，影响项目的形象定位。E公交车站离项目所在地距离较远，影响购买者的出入。五、项目机会因素分析 、主题式住宅市场前景看好从广州市住宅商品房供需状况分析，主题式园林小区住宅及环保健康型住宅，前景总体看好，存在进一步发展的空间。 、周边住宅市场存在的空缺A项目附近的多层住宅，均是档次较低的住宅，属安居房工程类
13、别。B新广从路段的住宅楼盘，档次参差太大，一则为高档楼盘，二则是低档楼盘，处于中档的楼盘相对很少。C项目地块在白云区内属小型项目，建筑以多层和小高层为主，在714层住宅为宜，售价应在43004600元/M2之间，相对同类的楼盘较少，竞争激烈程度不大。、项目投资前景分析今年，随着“三年一中变”的进一步深入，交通路网的改善，房地产市场热点向郊区倾斜，郊区在空气、环境及小区的配套等方面往往比老城区好得多，而且通过番禺、花都的撤市设区，内外环合围，地铁修建等措施，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势在进一步显现，北郊的花都、白云区将成为热点。项目所处区域属白云山景概念区域，附近区域集中有较多的大型开
14、发项目，高、低档楼盘均有，白云堡豪苑、保利白云山庄等楼盘以别墅为主，价格在10000元/M2 以上，倚绿山庄、颐和山庄、松园山庄等楼盘以洋房为主，价格在60008000元/M2之间，低档楼盘有白云花园、创业园等价格在3000元/M2左右。中楼楼盘形象的雍涛居，价格在4000-4500元/M2之间。附近区域高、低档住宅均齐，目前欠缺的是独具品味，精品型的中档楼盘，将项目设计定位，锁定在中档水平，价格定位在中档水平，以唯美居家的形象出现，对购买者的吸引力较大。随着新机场的动工，白云机场将在3年后迁出，新广从路将开辟8.5公里长的休闲绿化带，对于目前正处在航线之下的项目是极利好的因素，结合以上的因素
15、综合，该项目前景看好，有着其他区域难以比拟的优越居住自然环境、有潜在升值的有利空间。第二部分 项 目 规 划 设 计 方 案规划设计经济技术指标汇总表规划总用地53096总建筑面积总建筑面积（地上）93992其中居住建筑面积配套公建面积3180商 场会所（地上）1000容 积 率2.0中心绿化面积12800绿 地 率32%建筑密度23%地下总建筑面积10800机动车库面积6792自行车库面积1200设备房面积1408会所（半地下）规划户数1080户规划总人口3780人居住人口毛密度712人/公顷人均集中公共绿地3.38/人公建配套一览表1幼儿园8002综合商店5003药 店2004日杂商店10
16、05居委会506物业管理7卫生所8公 厕9垃圾转运站3010配电房第三部分 开 发 建 设 经 营 方 案本项目共分两期进行开发，第一期为北面15栋12层带电梯商住楼（首层架空做配套），建筑面积为60439.3,其中住宅建筑面积为54535.4；商场建筑面积为4520；公建配套建筑面积为1383.9。第二期为南面6栋12层带电梯住宅楼 （首层架空做配套）, 建筑面积为33552.7,其中住宅建筑面积为30756.6。建设期为3年。第四部分 项 目 投 资 估 算一、开发成本1 土地成本 1）土地使用出让金（按建筑面积计）250106192=2654.8万元 2） 征地费（按80万/亩计） 80
17、（5.309615）=6371.52万元合计: 9026.32万元 2. 建安工程费住宅建安工程费组成汇总表序号项目单价（元/平方米）工程量（平方米）金额（万元）桩基础9085292767.6 土建工程8006823.4 水电安装1801535.3 电梯100852.9 消防60511.8 通讯85.3 煤气对讲话系统15127.9 有线电视34.1 地下室费用2001705.8 11绿化工程1251061921327.4 12合计159413856.8 商场建安工程费组成汇总表452040.7 361.6 81.4 45.2 空调158.2 27.1 4.5 玻璃幕墙5022.6 90.4
18、1840831.7 3.前期工程费金额（万元） 规划设计费（按建安费的2%计）293.8 可行性研究费（按建安费的1.5%计）220.3 地质勘察测绘费（按建安费的0.5%计）73.4 三通一平费（按50元/平方米计）265.5 合 计853.0 4.基础设施费（按150元/计）一般而言,基础设施费为150-200元/平方米，本项目取费为150元/平方米，则基础设施费总价为1592.9万元。5.公建配套设施费公建配套设施费汇总表建筑面积（平方米）75060.0 40050020.0 药店4809.6 2082.1 3001.5 物业管理所2.0 2.5 公厕2.4 会所130.0 250300
19、.8 1.3 1346683880232.1 6.不可预见费一般按2-5项的3%-5%,本项目取3%，故不可预见费为791.8万元。 7.开发期间税费投资方向调节税（按建安费的0%计）0.0 配套设施建设费（按建安费的6%计）881.3 建筑工程质量安全监督费（按建安费的0.4%）5.9 物业管理费（按建安费的2%计）其他（按建安费的2%计）1474.7 总合计: 28659.3万元三、 开发费用管理费用（按开发成本的3%计）859.8 销售费用（2.1+2.2+2.3）2593.8 2.1广告及市场推广费（按销售收入的3%计）1296.9 2.2销售代理费（按销售收入的2%计）864.6 2
20、.3销售手续费（按销售收入的1%计）432.3 贷款利息另计3453.6 四、 项目投资成费用汇总表成本项目总额（万元）（一）土地成本9026.3 （二）建安工程费14688.5 （三）前期工程费（四）基础设施费1592.9 （五）公建配套费（六）不可预见费791.8 （七）开发期间税费（八）开发费用（九）合 计32112.8 第五部分 项目融资方案一、融资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；若还缺资金则向银行贷款。本项目开发总投资为32707.2万元，目前
21、发展商可用于15000万元，向银行贷款为5000万元，预售收入再投入为12112.8万元。投入计划与资金筹措表项目名称建设经营期投资总额32707.2 13081.911508.1 8117.3 1.1建设投资1300011285.27827.6 1.2594.4 81.9222.9 289.6 资金筹措13081.9 11068.0 8557.3 自有资金15000100004000借款（含利息）5594.4 3081.92222.9 销售收入再投入12112.8 4845.1 7267.7 二、还贷计划贷款还本付息估算表万元借款还本付息年初借款累计5304.8本年借款500030001.3
22、本年应计利息594.4222.9289.61.4年底还本付息5594.41.5年末借款累计资金来源投资回收第六部分 收入及成本计划本项目住宅定价为4300元/,商铺定价为8500元/,车位定价为12万元/个。销售收入预测表分类数量建议销售价销售收入（万元）住宅430036675.6 商铺85003842.0 车位2262712.0 43229.6 销售收入分期按比例预测表销售计划期数面积/个数（万元）一期住宅 54535.4平方米18760.2 4690.0 23450.2 商铺 4520平方米2689.41152.63842车位 147个13234411764二期住宅 30756.6平方米2645.1 10580.3 13225.3 车位 79个189.6758.4948住宅 85292平方米25607.217622.343229.6车位 226个销售税金及附加估算表销售收入43229.
