1、北京市商业地产发展历程分析北京市商业地产发展历程分析一、北京市商业地产市场发展历史（一）商业形态演变历史2002年以前，我国的商业地产开发，基本不存在系统的规划和运营，其运营和管理基本也仅仅局限收取租金和提供简单的物业管理方面。随着经济的快速发展，原有的商品零售和批发的市场已经不能满足商业零售业的发展对物业的要求；复合商城、购物中心、商业步行街和专业市场等新兴的商业地产形态在社会需求的推动下获得了快速发展。1、住宅配型套商业此类商业是早期的住宅类开发商迫于规划中的“配套公建”面积要求而建，采取了集中大商场式设计，对商业业态的满足度较低，以致使用价值降低，造成后期销售困难。随着开发商项目经验的积
2、累和相互借鉴，原始的商场式规划逐渐向临街式配套商业建筑规划转变，对商业布局、铺位面积、商业配套设施的建设日渐成熟合理。为了迎合区域投资客群对商铺投资的需求，形成了以住宅项目为依托的临街独立商铺。业态以便利店、药店、美容美发为主。2、大中型集中商业此类商业最早发源于政府规划的大型商业项目或购物中心类开发，随着国际资金的介入，初期项目教训的积累，开发商视野国际化等因素开始朝两个方向转变：其一是集中商业的规模更合理化，更符合市场需求，更具备合理的风险控制。其二是对前期市场分析、商业定位、商业规划设计的研究日益深入。一些比较成功的商业项目诸如华贸中心、万达商业广场等开始出现。3、特色主题商业街此类商业
3、模式最初起源于非配套商业项目开发，经历了盲目定位到方向集中的历程。由最初的盲目打造商业步行街向细分市场转变。目前随着开发商的成熟和市场经验的增加，此类项目在北方更多的开始走细分市场的路线，选择消费过程中对周边自然环境要求较高的餐饮、酒吧、休闲服务类零售商业方向进行定位，同时规模更加合理化，因此开始逐步出现越来越多的成功的特色街区开发案例，譬如中国红街。从未来发展看，这种特色街区作为商业中心、区域性商业必要的组成部分，将会进一步放量。这种特色主题商业街目前收益模式比较灵活，从项目发展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进行街铺化
4、的分割销售，但此类项目的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在项目成功运营后，进行带租约销售。4、租售并举类集中商业最初商业地产的开发商无论项目规模大小，均盲目追求销售回款，导致很多集中式商业，或者大型商业的经营失败，如“巨库”、“碧溪”等项目。此后，万达地产率先尝试“主力店+商街”的模式，通过定制化的主力店引入，带动周边商铺的销售，但由于最初的摸索缺乏经验积累和借鉴，对商业经营特点和规划布局肌理认识不够，因此一些初期的项目遭遇经营危机。通过经验的积累和总结，目前，一批具有创新特点、规划的较为合理的租售并举类商业地产项目开始投入市场，分为两种模式，一种为“主力店+商街”模式，如望京“
5、六佰本”，50%进行主力商家的招商，其余50%商街部分，进行分割销售，创下望京商铺单价新纪录；另一种为“主力店+街铺”模式，如大钟寺商业广场，主体商业租赁为主，临街切出部分街铺进行销售，创下北三环商铺单价新纪录。5、专业市场模式此类地产区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已成熟或有一定市场基础的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。针对需要一定培育的市场，百荣世贸商城先租后卖，通过租赁权的出售回笼一部分资金，再经过一段养商期，充分释放商
6、铺价值，最后再进行产权销售的模式，或许将是未来此类项目的成熟模式所在。但由于这种商业地产项目对周边市场基础要求高，因此，未来一段时间内开发空间相对有限。综上，从商业地产开发日趋合理完善的趋势来看，不同模式的商业地产项目，其开发操作各有特点，合理进行项目操作，减少社会资源的无谓浪费，成就商业地产的长期繁荣。从最初由各小区临街底商、裙楼、门市房形成的配套商业，到以大型百货商厦为中心的区域商业，现今以超级购物中心为代表的专业商业地产，商业物业模式在经历了一系列变革之后，正在向复合型地产发展。（二）招商销售策略发展历史1、“分割出售”“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成
7、小面积商铺出售给买者。快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了整体性。难以引进主力店、品牌店，最后沦为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，也损害了开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。目前，大商场的产权分割已基本被禁止。2、“售后返租”开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经
8、营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。解决销售问题，快速回笼资金，使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应，经得起现金流量的考验。商业一般需要经过23年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。合同到期后面临再次选择的问题。“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。3、“地
9、产大鳄+商业巨头”“地产大鳄+商业巨头”的复合型经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。准确的商圈分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费，使房地产企业的资源效用最大化。商业巨头的稳定租金可提高商场整体经营的稳定性，房地产商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小店的招商进度
10、，房地产商的利润主要来源就是这些中小商业机构的租金或将商铺出售给中小商业业主；同时通过商业巨头树立开发商企业自身的形象。减少了对建设周期和资金统筹的影响因素，使投资估算更准确。规划之前确定了租户，减少了项目竣工后出现改造工程的可能性，避免时间和资金浪费外，也使项目预算更准确，资金统筹工作按计划进行。开发大型商业地产的融资工作本来就相当艰巨，如果出现了改造工程，整个项目的资金统筹将受到较大的影响。大连万达与沃尔玛结成战略联盟，在各地合作开发的购物中心就是这种模式最典型的案例。（三）经营策略发展历史1、零散销售、统一经营拆零销售是目前大部分商业地产开发公司采取的办法。物业一旦被分割出售，就意味着一
11、个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。物业被拆零销售后，一般有两种选择。一是由开发公司招一家或多家主力商户，采取返租的形式对全部或部分物业统一经营。二是由各个业主各自经营，开发公司提供指导意见并实施物业管理。这一策略的优点是能很快收回投资，单位售价很高，同时能保证商场经营规范和经营档次，适合规模较大、潜力大的物业。采取这一方式存在的风险是，由于整体物业被拆成一个个小块，给日后的商业经营管理埋下隐患，一旦经营业绩不佳，不仅开发商品牌受损，楼盘及附近住宅物业的品质都会下降，业主和投资者也不能获得稳定的租金收益。2、零散销售、各自经营这一模式非常适合规模不大、档次一般的物
12、业。采用这一经营策略的优点是开发商能尽快收回投资，且平均售价较高。风险是开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大。因为一个整体性差、经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，由于缺乏主力店，业主受短期利益驱动、各自小规模经营很容易使整个商场变成街头的大排档，实际回报与预期收益可能相差甚远。另外，如果是商住结合的物业，底商层次的下降有可能导致住宅商品房价值的下跌。3、整体出售、整体经营对一些物业，开发商希望尽快脱手，收回投资。他们往往通过拍卖或其他形式将自己的物业出售给商业公司。这些开发商往往对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域，企业实力较弱，有一定的资金压力。购买者往往是对商业投
13、资运作非常熟悉、资金实力雄厚的公司。这一策略适合于规模较小、档次一般的物业。其优点是开发商能尽快收回投资，风险较小，但由于一次性投入过大，与购买者谈判有一定难度，所以往往整体售价较低。这一模式的一个变化是采取先租后售、租金抵房款的方式进行。即在首付一定的现金之后，用每年的房租逐年抵算房款，实际上是一种按揭分期付款的方式。与一次性付款相比，这种方式的优点在于能够和经营者共担一部分风险，因而会吸引更多的投资者，有利于谈判的进行；缺点是开发商承担了一部分风险，资金回笼慢。4、整体出租、整体经营采取这一模式的开发商往往实力雄厚，并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开发前便组成了战略联盟。国
14、际和国内的大部分知名商业经营者往往采取租赁的方式与地产开发商合作，比如沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美等。其租期比较长，一般是1020年。与著名零售企业合作的优点是，合作时间很长，收益稳定，风险较小。也有一些企业采取保底销售提成方式，旨在降低风险。这一经营模式的另外一个变通模式是“租售”结合。其特点是整个物业被拆成两部分，大部分以较低价格出租给商业巨头，小部分则拆零高价销售、各自经营。主力商户的进入，可带来极大的人流，将极大地提高其他物业的租金或售价。5、零散出租、各自经营香港商业地产巨头在北京的投资项目比如恒基中心、东方新天地、新东安、国贸中心等都有一个共同点，就是只租不售。即使像恒基中心连年
15、亏损，发展商基于长远利益不会将其出售。有足够的资金培育商业氛围，等待市场成熟。源源不断的租金回报将使这些项目成为发展商的“奶牛”。与“整体出租、统一经营”策略相比，采取这一经营模式的物业一般处于黄金地段，不需要“主力商户”入住来提高物业档次。开发商的租金回报率较高，对商场拥有控制权，可以保证商场经营特色和档次，租赁的对象往往是国内国际著名品牌。随着商业地产的理性化发展、实力雄厚的开发商的进入，上述以“产权式商铺”为特征的第一、二种经营模式的比例将逐渐缩小，“整体出租、整体经营”策略将更多地受到欢迎。因为“地产+商业”运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高
16、度整合，分工明确，实现了双赢。一些大型商业巨头开始向地产行业渗透。二、北京市商业地产市场发展现状（一）现状整体分析1、2009年中国商业地产市场运行综述经历了08年的的国际金融危机，09年初的经济增长速度逐渐放缓，商业地产受到影响不可避免，具体表现为：商业地产投资开发速度回落，商业地产竣工面积增速放缓，商业地产新开工面积等指标下滑，商业地产销售幅度下降，商业营业用房价格下降，租金降低等等。但随着年初政府出台的一系列政策，商业地产市场正在逐渐回暖，其库存面积也在不断消化，商业地产的未来需求潜力逐渐扩大，前景比较明朗。总的来说，商业地产受到越来越多来自各方面的重视，在过去的一段时间内，从事商业地产
17、的开发商数量不断上升，而以住宅开发为主的开发商，其商业地产的比重也在增加。但在商业地产不断发展的同时，问题也是显著的。由于缺乏项目操作经验及成熟的市场规范，很多开发商在开发商业地产的时候都遇到了招商困难，社科运营等方面的困难。导致市场对优质商业地产需求很大，但存在很多空置商铺或没有发挥其最大效用的问题，市场的需求和有效供给不能对接。北京的商业地产经历了从综合的百货商店到专业的卖场，再从百货店和专业卖场到综合体和购物中心这样的一个转变过程。越来越多的购物中心在北京开工，它正在逐渐改变人们过去所习惯的购物方式和习惯，将休闲娱乐与购物集中在一起，辐射范围更广，所提供的服务也更加完善。但并不是所有的地
18、区都适合开发购物中心，每个商业项目都需要根据不同的地段、阶段，根据开发商实际的驾驭能力，根据各方面的一些客观因素，来进行市场定位，进而确定业态类型。而北京目前的商业地产开发模式总在效仿之前的成功案例，没有结合项目的实际情况来规划，业态组合、品牌组合也大多雷同，导致前期的定位跟后期实际要实施的运营不相匹配，无法取得预期效益。这些问题都有待解决，目前北京的商业地产还处于恢复调整期，机遇与发展并存，需求量逐渐恢复，市场成交活跃，开发体量也逐渐恢复到之前的水平，未来发展前景值得期待。2、目前商业地产发展特点北京的商业经过了几年的高速发展，已经形成了一定规模和格局，在经历了08年奥运会及年底国际金融危机
19、的影响下进入调整期。具体特点表现为：1）开发商自行持有商业物业比例加大，由于开发商自身实力不断壮大，拥有较为充裕的资金及管理团队，不急于出售物业产权在短期内获取利润，而是自行持有，对商业项目进行整体规划和统一管理，这种情况在成熟商圈如国贸、金融街等区域较为突出。2）多中心商业区域的发展，北京的商业项目不再集中在原有的西单、CBD等老商圈，随着住宅区域的不断外扩，商业规划也随之跟进，多个商业区域中心或新兴商圈在北京各个地区兴起，新兴商业项目分布多以城市郊区为主，消化了原本集中在城市中心的大量消费群体的购买力，也符合城市向周边辐射，完善新城商业服务的规划。3）中高端商业项目不断兴建，大量供应导致平
20、均入住率降低；多层级的商业经营系统，新兴区域的项目可能以较低的租金吸引更多的商家，而传统商业区的成熟项目的租金仍将保持在较高的水平，从而形成租金的两极分化。商业布局结构有待进一步平衡。4）内外资都看好商业地产，投资方式多样化，资本市场逐渐活跃，融资渠道也不断创新，投资机构和商业地产运营商的深入合作越来越明显。3、未来北京商业地产市场发展的动力1）根据2009年10月1日新保险法规定，保险资金可投资不动产；并对投资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等。相对而言，这一新保险法的推出为商业地产开发提供了投资市场，预示着新兴融资渠道的诞生，将会进一步促进商业
21、地产的开发建设。2）09年年末，北京商业地产发展重地海淀迎来新一轮井喷供应。包括大钟寺国际广场、华熙乐茂购物中心、国海广场、华联万柳购物中心、嘉茂购物中心在内的63万平方米商业面积，都将通过政府进行对外招商。政府的区域规划及政策支持将会缓解招商困难、空置率高的现象，提供良好的政策环境。海淀区在政府指导下优化商业格局，推动商圈升级改造的模式也为未来整个北京市商业地产的发展提供了新思路。3）未来几年中，政府推出的规划把南城的建设作为重点，将投资2900亿元用来发展南城。因此，未来的商业市场竞争的焦点也会多集中在南城区域。4）政府对重点区域的规划意见以及以地铁为首的轨道交通快速建设都将为北京的商业地
22、产提供动力，开拓新的发展空间。（二）重点商圈分析（整体、传统、新兴、最新）1、整体：随着北京城市规划的发展及各个区域性商业中心的形成，北京的商圈也不断更新发展，事实上，很难完全界定传统商圈与新兴商圈之间的区别，北京较传统的商圈有西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟等商圈，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构的周边形成了众多的商圈，新兴商圈不断形成，市场竞争日益激烈；“多中心”特征日益明显。而传统商圈也不断进行更新换代，焕发出新的活力，与新兴商圈构成了遍布北京各个区域的商圈网络。我司根据北京近十年的发展，将北京商圈划分如下：05年之前（紫色）：西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟、崇
23、文门、宣武门；O5年后至今（绿色）：西直门、中关村、四季青、亚奥、燕莎、石景山、金融街、东直门、望京、大钟寺、两广大街、前门；09年以后（蓝色）：奥北、朝青、五棵松、木樨园大红门、上地、通州、丽泽由此图可见，北京的目前的重点商圈多集中在城市的东北部区域，这些商圈地理位置优越，且经过较长时间的发展培育，已经逐渐成熟，辐射范围较广。而南部区域由于历史原因，虽然近年来新兴商圈发展迅速，但仍未能与成熟商圈相媲美。目前北京商圈整体还呈现为“北重南轻”，业态分布“北密南疏”的状态，但随着政府政策的倾斜和东北部市场的趋于饱和，大量新兴商圈在北京南部出现，并不断根据市场调整自己的定位，逐渐形成了北京市商圈南移
24、及多中心发展的趋势。多中心型商圈发展轨迹带来的格局特点及未来发展趋势表现为：整体布局从原有的传统商业核心区向周边主要居住区扩展，依托北京市整体城市发展以及人口集中化趋势，由原有的传统商业区域扩展为新的居住以及城市发展核心区域。随着城市功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，商业区域与商圈也随着商务区域消费人口的带动，逐渐的趋向于商务核心区。并在其周边形成了新的商圈与商业聚集区域。集中大型住宅区的兴建也使得区域人口大量聚集，带来了大量的消费潜力，从而形成了新的商业区域，市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、
25、产业化为主的商圈。2、传统商圈北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今属于游客、青年人的时尚商业中心。除此之外，位于西单南面的宣武门则依托于西单商圈的外扩得以发展壮大，兴起时间较早，也是北京的传统商圈之一。另外，CBD、朝外、建外、公主坟、崇文门几个区域也是北京城各个区域具有典型代表意义的早期形成的商圈。西单商圈西单商业中心主体部分以西单北大街南段为主，向南至宣武门，总营业面积40万平方米左右。最早的西单商业区始于50年代末，随着长安街的开发建设
26、以及城市人口的大量西移、北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”，在六七十年代，西单形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一体的市级商业中心。现在的西单已经成为周末或者节假日人们购物的首选之地，它也是各个年龄段消费者聚集的地方。据统计，西单商业区现有各类企业、商家120家左右。特别是图书大厦、中水大厦、现代汽车、西单文化广场地下商城的加入，使西单商业区的业态更加丰富，业态布局更趋合理。从交通方面来看，西单商业区道路网络系统已基本形成，保证了西单北大街作为交通干线的高效、畅通。目前1号线及4号线已经在西单设立站点，这是西单交通问题和促进人流问题的共同解决方案。很大一部分客流由乘坐公
27、交车转为乘坐地铁，缓解了公交拥堵，并且更多的人因为4号线的设立而选择了到西单逛街。据统计，目前仅在西单商场、西单南、东、西路口，就已经有23条公交线，足可以看出西单交通的发达。从业态来看，西单的大悦城可谓是西单商圈中典型的购物中心，它与中友、君太等百货的极大差异也引起了人们的关注和光顾。特色与发展方向：业态全面，分布较合理。未来发展将继续以升级为主要目标，更加完善业态组合、布局以及交通。也将继续提倡和发展“一站式”购物模式，使人们满足在西单吃、喝、玩、乐的所有需求。代表商业：新一代商城、中友百货、大悦城购物中心、西单图书大厦王府井商圈王府井商业区南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安
28、门大街，面积达45万平方米左右。王府井大街是北京唯一一条步行商业街，由南向北全长810米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。在这条具有七百多年历史的商业街上，有着众多最著名的商业老字号。随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈。其中新东安市场是“地铁上盖”项目的典型，从而使得客流量增加。特色与发展方向：经营日用品为主，目前餐饮、娱乐配套增多；主要定位在所有市民和国内外旅客；正在积极进行第三次升级改造，地下兴建巨大商场，希望还原历史特色，提升人气和效益。代表商业：新东安市场、东方新
29、天地、利生体育用品、王府井百货大楼CBD商圈北京CBD的规划范围是：东大桥路（西）西大望路（东）、朝阳北路（北）通惠河（南）之间约3.99平方公里的区域。据统计，CBD商圈商业地产存量已经将近60万平方米，远远超过了王府井和西单的商业面积。并且CBD是高端商品的代表。CBD商圈内几乎汇集了国际知名的顶级品牌，卡地亚、PRADA、爱马仕、GUCCI、BOSS、路易威登汇聚国贸商城，劳力士Rolex、俏江南落户LG双子座，PRADA、CHANEL、GUCCI等国际一线品牌则入驻新光天地，世贸天阶的品牌档次虽然整体低于国贸商城和新光天地，但是也引进了诸如GUESS、GINT、ZARA等国际知名品牌。
30、特色与发展方向：2000年出现CBD概念以来，这里是北京商务活动的中心，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。高档商业的需求日益增多；多经营高档时装、皮具手表、首饰等品牌；发展中等规模商业中心和社区商业街（城市综合体中的连锁经营店和休闲新概念店，小规模精品型的SHOPPINGMALL为主流）。CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。代表商业：贵友大厦、秀水街、双子座购物中心、国贸商
31、城公主坟商圈位于西三环公主坟地区的公主坟商圈，北起玉渊潭南路，南至新兴桥南，西起翠微路，东至国海广场。公主坟商圈是京城西部最悠久也最具规模的市级商业中心。在区域周边分布着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一应俱全，形成了北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西部和西南的消费人群。特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的百货商圈;主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，部队家属大院非常多，军人阶层比白领阶层的消费水平相对要低一些，消费观念也不太一样。目前，地铁
32、10号线二期公主坟站正在建设中，将同步建设地下走廊连通公主坟商圈的城乡贸易中心等商业设施。按照规划，翠微广场与翠微大厦，翠微广场和城乡贸易中心之间等重点部位将建设空中走廊。翠微大厦和城乡贸易中心之间的苑家村路将由现在的三四米宽拓宽到9米，方便行人及车辆通行。两年内，公主坟商圈将完成商圈交通系统及城市景观的升级改造。改造完成后的公主坟商圈将吸引更多的消费者，消费辐射区域也将加大。代表商业：城乡华懋商厦、翠微广场、翠微嘉茂朝外商圈政府将朝外商圈作为北京的“第三商业街”，该商圈紧邻使馆区，依托于外籍人士和商务人群。最早的朝外商圈是以丰联广场和蓝岛大厦为标志。特色与发展方向：商务气氛极其浓郁，是CBD商圈的延伸，也是多数公司入驻的理想地段。所以此地段大多为白领类收入较高的人群，与此同时形成了高档次的娱乐、餐饮业。未来发展应从地铁规划方面提出。现在仅有2号线可以到达朝阳门，并且距离购物场所较远。不过正在建设当中的地铁6号线在朝阳门设有站点，通车后该地区的交通拥堵问题将得到有效缓解，并且会带来更多的人流。代表商业：丰联广场、蓝岛大厦、华普大厦、旺市百利数码生活用品超市建外商圈
