1、3.75住宅容积率：3.00绿地：30.27%,项目四至四至优于一期，临路受噪音影响，观景受到阻挡,西藏政法住宅小区,住宅安置小区,新广国际（军区住宅）,较新的矮房子,金色海蓉一、三期,规划路,锦江,芙蓉风情饭店、高攀商务酒店及高攀农贸市场,二期周围均临规划路，受到一定噪音影响；从四至看，周边以新建住宅为主，整体环境优于一期；景观方面（东湖、锦江）受一、三期的阻挡。,项目规划点式围合布局，中庭完整，绿化面积大,二期呈点式围合布局，存在较大体量商业配套，规划绿地及中庭景观保证了二期整体绿化面积和景观。,一期,三期,东湖,64变87套二,74变101小套三,88变117大套三,4,3,2,1,1,
2、户型配比中小户型为主，附加值高，设计偏经济实用,二期产品从一期单一的套二产品，调整为套二和小套三为主，同时，大套三的比例也超过20%，产品依然是可变空间较大，产品设计偏经济实用；,本项目二期产品配比,S1户型63变84平米套二,优点：该户型方正，动静分区合理，尺寸合理；厨房通过阳台采光，餐厅可通阳台；各个功能房间全采光，通风良好；主卧带衣帽间，舒适度高；次卧尺寸舒适；缺点：卫生间洗漱台位于次卧过道，干湿分区不理想；进门即见卧房区，有一定的私密性影响。,套二产品为一期畅销A2户型优化版，经济实用，客户接受度高，竞争力较强。,M1户型74变102平米套三,优点：该户型方正，动静分区合理；各房间尺寸
3、合理，利用度高；无飘窗及景观阳台设计；,户型设计经济实用，功能空间尺寸合理、舒适度高，具有明显竞争优势。,M2户型93变96平米套三,户型设计经济实用，横厅大气，功能空间尺寸合理，具有明显竞争优势。,优点：横厅设计，大气舒适；该户型方正，通风采光较好；餐厅可通阳台；,L1户型89变119平米套三,优点：该户型方正，无浪费，动静分区合理；主卧舒适度高，两间次卧尺寸合理，实用性高；独立玄关设计，卧室区相对独立，私密性均较好；横厅设计，开间大、舒适、大气、采光通风好；三面采光，通风良好；厨房较小，采光面小，采光及通风效果略差；,功能空间合理、舒适、大气，作为此面积段的套三产品，竞争力强。,二期相对规
4、则方正，相比一期，规模较大，容积率较低，且有四亩规划绿地；二期周围均临规划路，受到一定噪音影响；景观方面（东湖、锦江）受一、三期的阻挡；二期整体产品以套二和小套三为主，主力产品偏经济实用，同时产品可变附加值较高；套二产品为一期畅销A2户型优化版，经济实用，客户接受度高，竞争力较强；小套三户型设计经济实用，空间尺寸合理、舒适度高，具有明显竞争优势；大套三产品设计较佳，功能空间合理、舒适、大气，竞争力强。,项目分析结论,项目整体环境优于一期，产品定位准确，户型设计合理实用，可变空间大，产品竞争力强,客户分析,二期意向客户特征二期意向客户购买特征客户结构交叉分析,说明：客户数据来源10-12月来访客
5、户中相对意向客户（574组），数据截至12.13。,2期VIP客户特征,2期VIP客户购房特征,套二意向客户分布地图,1,3,1,4,3,5,9,10,4,2,2,2,7,2,15,11,18,13,19,5,14,9,3,3,4,4,2,1,3,2,3,1,郊县3%省内11%省外4%,城南50%,城中4%,城北3%,城东18%,城西7%,小套三意向客户分布地图,1,1,1,1,4,2,3,12,7,6,4,4,5,5,4,17,2,5,28,8,20,6,8,1,4,2,3,1,1,1,1,2,3,1,5,1,郊县2%省内10%省外2%,城南53%,城中5%,城北2%,城东21%,城西5%,
6、套三意向客户分布地图,2,1,1,2,1,2,4,4,5,1,1,3,3,1,2,4,21,3,12,1,7,2,5,1,2,2,1,2,3,1,郊县0%省内9%省外2%,城南55%,城中7%,城北3%,城东19%,城西4%,交叉分析的必要性,海蓉的客户以城南客户为主，占比达到52%，城东为辅占比20%，另外省内占比达到10%；以客户区域分布的视角对客户特征进行研究，研究不同区域客户的相关特征。,12月15日国务院要求遏制部分城市房价过快上涨信息出来后或将对投资/改善型购房需求造成冲击；以客户购房目的为视角对客户特征进行研究，探讨本项目客户的“抗风险能力”。,交叉分析各区域客户特征,城南客户职
7、业构成主要以事业单位类、国企类、公务员类为主，此类客户购买力较好，属于优质客户；城东、城南客户家庭结构较为接近，以三口之家和青年两口居家庭构成为主；省内客户家庭结构则相对更为成熟。,城南客户置业目的主要体现为自住等刚性需求，占比达到60%；城东则是自住和居住改善均比例较高；城南、省内二级城市客户置业次数以首置和二次购房为主，而城东客户二次置业比例更高；各区域套型需求均以首置和首改产品为主。,城南客户以公务员类、国企类、事业单位类为主，属于优质客户；城南客户置业目的主要体现为自住等刚性需求，而城东居住改善型的比例更高；城南客户置业次数以首置和二次购房为主，而城东客户二次置业比例更高。,项目核心客
8、户群城南客户受政策影响小于其他区域客户。,交叉分析各区域客户特征,交叉分析不同置业目的的客户特征,投资需求客户职业构成中个体商户构成比例明显高于自住和居住改善类；居住改善需求客户家庭结构明显较自住类客户成熟，以三口之家和青年2+1家庭为主。,自住客户套型需求以套二和小套三为主，居住改善型客户套型需求以小套三和套三为主，投资类客户套二比例明显偏高。,自住客户首次置业比例远高于改善类客户和投资客，改善类客户以二次置业为主，投资类则多次置业比例较高；,交叉分析不同置业目的的客户特征,自住客户职业结构合理，投资客户的个体户比例比居住类高；自住客户的家庭结构较小，而改善类基本以三口为主，家庭较成熟；自住
9、客户首次置业为主，改善类客户以二次置业为主，投资类则多次置业比例较高；投资客户倾向套二产品。,项目核心客户群自住及改善类客户，其购房特征较合理，受政策影响较小。,交叉分析客户分级,客户质量,优,劣,说明：优质客户，是指职业为公务员类、事业单位类、国企类；非优质客户，是指职业为私企、外企、个体等其他职业（与银行贷款政策相关）。,竞争市场研究,板块间竞争关系片区内竞争格局典型竞品分析,城南板块,天府新城及南延线板块,华府板块,区域板块划分根据区域楼盘的集中度并结合区域属性,城南板块：界限：东至顺江路-锦华路，西至创业路，南至三环路，北至一环路典型项目：金色海蓉、翡翠城、望江橡树林、东湖国际、欧城、
10、神仙树大院、中海翠屏湾等等华府板块：东至三环路，西至一环路，南至顺江路-锦华路，北至成洛路典型项目：二十四城、金润华府、比华利国际城、上海东韵、优品尚东等等天府新城及南延线板块：东至锦江，西至成雅高速，南至世纪城，北至三环路典型项目：南城都汇、中海兰庭、华润凤凰城、晶科名苑等等,城市规划,成熟度高的国际化商务区和相对高尚住宅区；,交通利好,地铁1号线明年开通，沿线物业有一定增值空间；,区域配套,区域内商业、生活配套十分完善；,品牌集中度,主力住宅开发项目少，品牌集中度低;,产品特点,普通住宅，以中小户型为主。,地产开发程度,区域内地产开发度较高，待开发地块少；,项目特点,以中小项目为主，城市中
11、心线出现城市综合体项目;,城南板块属性研究,城南板块是成熟板块，房地产开发逐渐进入尾声，现有开发项目较少（东湖片区为主），后续项目以城市综合体为主（住宅产品为高端公寓）。,城南板块市场研究,城南板块新增供应少，且为集中供应（项目少，与节点相关），主要集中在5/7/9三个月；由于销售量远高于新增供应量，板块内库存量快速减少，由5月底6743套下降至12月的2640套；成交情况也与重点项目供应节点相对应，呈现明显成交波动走势；存销比处于波动但较为合理的状态，持续在3.37之间波动；均价处于快速上升的状态，自5月份的6607元/平米上涨至12月底7726元/平米。,新增供应量远小于销售量，库存量不断
12、减少，存销比较低，价格快速上涨。,城南,城南,城南,城南,城南板块市场研究,城南板块销售量以90平米以下的刚需产品为主，同时由于可变空间的日益普及，面积开始逐步小型化，且出现部分90平米可变大户型的改善型产品。,城南板块存量产品，60%为90平米以下的产品，后续刚需型产品依然是主力。,由于90平米以下产品销售走势较好，存销比持续较低，出现供销不足的情况，而改善型的产品销售不稳定，存销比也出现明显的波动。,各面积段的销售价格均明显上涨，而涨幅最大的为刚需和首改产品（70-120平米），均总价都上涨10万以上，上涨幅度均大于20%。,城南板块市场供销均以刚需产品为主，出现一定的供应不足，存销比较低
13、；而价格段为刚需和首改产品上涨最快（20%以上）。,预告楼盘,蓝光项目,保利中心,万科.金色海蓉,华宇.蓉国府,地铁1号线,待推项目,朗基地块,开元地块,双发地块,燕宇地块,城南板块市场研究后续土地供应,城南板块后续土地供应，以小规模非品牌为主，楼面地价较高；华宇、保利等品牌开发商将开发综合体项目；后续普通住宅竞争相对有限。,城市规划,东大街金融区两侧高尚住宅区逐渐开发成型；,交通利好,地铁2号线2012开通，沿线物业价值将大幅提升；,区域配套,目前较匮乏，规划较为完善（属于欠成熟区）；,品牌集中度,万科、华润、新鸿基、信和等等，品牌集中度高;,产品特点,目前以中小户型为主，未来将出现高端大户
14、。,地产开发程度,区域内地产开发度较低，属于开发起步期；,项目特点,以规模品牌项目为主，并有大型城市综合体项目;,华府板块是非成熟板块，房地产开发刚起步，大量品牌开发商进驻（明年未启动），且有数个大型城市综合体项目，随着开发节奏，后续将成为开发热点，将可能分流项目城东客户。,华府板块属性研究,华府板块新增供应主要集中在9月之后，区域大量新项目推出，供应激增；板块内库存量和成交情况出现激烈变化，均与大量新项目推出的节点相关；虽然供应激增，但需求较大，存销比处于较为合理的状态，持续在1.65.6之间波动；均价处于快速上升的状态，自5月份的5330元/平米上涨至12月底6440元/平米；,华府板块属
15、性研究,9月之后，新项目陆续推出，供销激增，价格快速上涨，区域热度加大。,华府板块属性研究,9月份后，新项目推出，90平米以下的刚需产品销售比例快速上升，达到70%，同时由于可变空间的日益普及，面积开始逐步小型化，且出现部分90平米可变大户型的改善型产品。,板块存量产品，70%为90平米以下的产品，后续刚需型产品依然是主力。,除了130平米以上的产品，其他各面积段的产品均处于低存量的状态，存销比持续较低。,各面积段的销售价格均明显上涨，而涨幅最大的为刚需和首改产品（60-90平米、100-120平米），均总价都上涨10万以上，上涨幅度均大于20-50%。,华府板块市场供销均以刚需产品为主，出现
16、供销两旺，存销比较低；,在售楼盘,预告楼盘,万科.金色海蓉,地铁2号线,成都东客站,待推项目,万诚地块,佳宏地块,新鸿地块,绿地地块,新希望地块,仁恒地块,信和地块,新鸿基地块,正成地块,华府板块市场研究后续土地供应,华府板块后续土地供应巨大，以规模品牌项目为主，楼面地价较高，加之现有万科、华润未开发部分，后续将出现集中的品牌项目竞争局面，区域热点有望出现。,城市规划,随着市政府南迁，区域城市化将极大提速；,交通利好,地铁1号线明年开通，区域将与城区无缝连接；,区域配套,区域内现有商业、生活配套匮乏，后续规划完善；,品牌集中度,中海、华润、复地等等，品牌集中度高;,产品特点,高端住宅为主，以改
17、善型中大户型为主。,地产开发程度,区域内地产开发中，正处于高速发展中；,天府新城及南延线板块属性研究,天府新城及南延线板块是快速成长中板块，伴随市政府南迁和地铁1号线通车，区域城市化将大大加快，区域居住价值将大大提升，将可能分流三环内的客户。,天府新城及南延线板块新增供应较少，且呈现不断减少趋势；板块内库存量有小幅波动，整体来看处于3000套左右；成交情况较不稳定，主要随春秋季房交会等关键节点有所波动；存销比相对较大，持续在3.99.7之间波动；均价处于有所波动，上涨幅度较小，自5月份的6043元/平米上涨至12月底6492元/平米；,天府新城及南延线板块项目集中在南城都汇、凤凰城片区，整体新
18、增供应相对较少，销售量有所提升，但存销比依然较大，价格涨幅相对市区小。,天府新城及南延线板块属性研究,天府新城及南延线板块各面积段总价配比走势变化,天府新城及南延线板块各面积段存销比走势变化,天府新城及南延线板块各面积段存售配比走势变化,天府新城及南延线板块各面积段销售配比走势变化,天府新城及南延线板块的销售产品构成，改善型的产品比例达到50-70%，刚需产品比例不断下降，并集中在南城都汇等项目。,天府新城及南延线板块库存量基本稳定在30%以下，且集中在南城都汇等少数项目，改善型的产品已经成为区域主力供应产品。,板块内各产品存销走势变化较大，但整体上刚需产品存销比相对较低，而改善型产品的存销比
19、相对较高，这与板块的产品供应结构有关。,各面积段的销售价格均明显上涨，而涨幅最大的为刚需和首改产品（80-110平米），均总价都上涨10万以上，上涨幅度均大于20%。,天府新城及南延线板块属性研究,天府新城及南延线板块市场供销均以改善型产品为主，刚需产品供销相对集中，板块整体存销比较高；,三环路,13,12,1,1,3,2,3,2,5,2,6,1,3,4,8,9,10,11,12,13,7,5,4,6,3,7,8,9,11,14,15,17,18,16,19,20,21,23,25,33,1,26,27,28,29,30,31,32,31,31,14,15,2,10,天府大道,锦城大道,住宅：
20、,1,和黄.南城都汇,2,融城理想,3,时代.晶科名苑,4,蓝光.御府花都,5,华敏.世家花园,6,瑞光.五洲花园,7,天府长城,8,天府名居,9,蓝光.凯丽滨江,11,长城.半岛城邦,12,合景泰富.誉峰,13,中海.城南1号,14,南苑小区,15,天府新城,商业及写字楼：,1,高新区检察院,2,国投电力,3,石油管理局,4,曙光科技,5,高新区管委会,6,中航时尚购物广场,7,成都茂业中心,8,成都电业局,9,成都海关,10,川投,11,恒泽动力,12,三峡广场,14,四川电力,15,新华社,绕城高速,10,泰和佳园,13,特拉克斯,16,中国华电,17,网通西南枢纽,18,政府办公楼,2
21、4,22,19,西南建筑设计院,20,神旺集团,21,美美集团,22,仁和集团,23,天府新谷,24,中航国际广场,25,友谊集团,26,东方国际广场,27,深圳创新投资,28,成都投资控股,34,29,中航集团,30,北大青鸟,31,柏仕,32,行政中心楼,33,政府行政中心（鸟巢）,34,柏仕,其他配套：,1,第一医院,2,成都职业技术学院,2,七中初中部,公园绿地：,1,新益州公园,2,体育公园,3,海洋公园,站南组团现状及未来规划：站南组团目前成熟度较高，大规模住宅社区呈现状况较好，且未来具有强势规划支撑。,绕城高速,1,1,2,1,3,3,4,2,4,5,6,7,8,5,9,10,1
22、1,12,14,15,13,6,16,16,17,7,8,18,2,19,20,21,22,23,24,25,26,27,6,9,1,28,10,11,12,3,13,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,40,42,43,44,45,46,47,48,49,49,3,4,5,50,6,14,15,51,住宅：,1,外籍人士居住社区,2,海洋世界配套住宅,3,高新置业,4,海特,5,世纪城.天鹅湖,6,龙湖.世纪峰景,7,英郡,8,盛南领地,9,上海复地,11,中海.兰亭,12,嘉里.雅颂居,13,建发.鹭洲,14,逸都国际,15,保利,10,商业及写字
23、楼：,1,川化控股,2,鼎立,3,保利核心塔,4,四川富润,5,华西证券,6,蜀都嘉泰,7,东方希望,8,地铁OCC大厦,9,成达大厦,10,广电中心,11,洲际大饭店,12,三峡广场,14,四川电力,15,新华社,13,特拉克斯,16,软件园1期,17,软件园二期,18,软件园三期,19,通威大厦,20,中信广场,21,中国水电大厦,22,川大科技园,23,30所,24,中国移动,25,兴州数字大厦,26,上海复地,27,农行客服中心,28,工行后援服务中心,29,建行数据中心,30,北大青鸟,31,中石化,32,中节能,33,34,希尔顿酒店,华润.凤凰城,诺亚舟,其他配套：,1,七中高中
24、部,2,美视国际学校,3,德国国际医院,公园绿地：,1,市政公园,2,体育公园,2,海洋公园,35,创世纪广场,36,海洋中心,37,新希望国际大厦,38,天合.凯旋广场,39,中石油CPE大厦,40,鼎能电力,40,安捷伦,41,中兴.成都研发基地,42,长虹研发中心,43,凌阳成芯科技大厦,赛门铁克,44,45,泰康人寿,46,易方达,47,中国电信西部信息中心,48,49,大源科技园1期,大源科技园2期,4,锐力医院,5,康丽医院,50,美年广场,6,华西二分院,51,成都金怡源,大源组团现状及未来规划：大源组团目前成熟度略低，但后续规划强劲，其中商务配套档次高、数量多，区域前景较好。,
25、41,天府大道,板块属性比较,城南板块,天府新城及南延线板块,华府板块,城南板块成熟板块，交通配套齐全，房地产开发进入尾声 刚需产品为主，供应少，价格快速上涨 土地供应有限，以小规模非品牌项目为主 人南线将出现高端城市综合体,天府新城及南延线板块 快速成长中板块，市政府南迁和地铁1号线通车，区域城市化将大大加快 改善型产品为主，刚需产品集中在南城都汇，价格上涨幅度低于市区 土地供应以商业为主，新增住宅项目较少，且基本为高端项目 作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升，城区客户分流将成为趋势,华府板块 非成熟板块，配套不完善，地铁2号线2012年通车 刚需产品为主，新项目集中供应，价格快速上涨
26、 土地供应巨大，以规模品牌项目为主 品牌集中、强势规划支撑，区域热点有望形成,城南板块PK华府板块,城南板块（海蓉）：属性：交通配套齐全，非热点板块；客户交叉（城东客户）：套二18%，小套三21%，套三19%；均总价：套二75万，小套三90万，套三110万。,城东板块（华府）：品牌开发商集中，地铁2号线利好，后续强势规划，热点板块客户交叉（城南客户）：套二11%，套三7%；套二63万，套三90万。,城南区位交通便利配套成熟,规划前景热点片区价格便宜,海蓉项目对城东客户的拉动力，比城东板块项目对城南客户拉动力更强。但，当海蓉价格比城东板块项目价格高10万以上，且城东板块逐渐成为热点，可能海蓉的城
27、东客户可能将被分流。,城南板块PK天府新城及南延线板块,当“遏制”政策对改善型产品调控影响有限，海蓉与天府新城及南延线的改善型产品的客户群交叉较小（价格杠杆，自然分流），客户分流有限。,条件一：政策对改善型产品调控影响有限,城南客户（不包括南延线）,城南板块（海蓉）成熟板块，交通配套齐全：刚需产品，中小户型为主；万科品牌，精装产品,天府新城及南延线板块 市政府南迁和地铁1号线通车，后续规划非常强大；改善型产品为主（120平米以上）；作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升,政策没有明显的压制倾向各线产品价格同步提升,自然分流,中小户型,大户型,城南板块PK天府新城及南延线板块,当“遏制”政策对
28、改善型产品调控影响较大，海蓉与天府新城及南延线的改善型产品总价比较接近，城南客户可能大量被分流。,条件二：政策对改善型产品调控影响较大 当政策影响较大，改善型产品价格上涨有限，甚至出现09年价位盘整；而市区中小户型影响有限。,城南板块（海蓉）成熟板块，交通配套齐全：作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升,预计套二：80-85万预计小套三：95-100万,120-130：78-85万,备注：维持6500元/的价格,海蓉的套二价格比天府新城的改善型产品价格高，客户是否会放弃海蓉，而选择改善型产品？,竞争市场研究,板块间竞争关系片区内竞争格局典型竞品分析,片区内的竞争格局在售项目战略预判,翡翠城,
29、东湖国际,MOMA城,望江橡树林,凯丽香江,叠翠峰,翠屏湾,神仙树大院,欧城,万科.金色海蓉,地铁1号线,项目周边的品牌项目华润翡翠城、中海翠屏湾、凯丽香江，基本进入收官或尾盘期，而南城都汇、望江橡树林则进行新一期的销售或预告。,南城都汇,在售项目战略预判华润翡翠城,翡翠城五期余房情况,4售罄,1售罄,未售,未售,未售,未售,未售,若2010年翡翠城以09年的速度进行销售，翡翠城将在10年上半年售罄（套二和小套三），问题的关键是翡翠城是否会通过价格控制速度。,翡翠城09年销售走势,主推四期刚需产品,主推四期临河高端/SOHO产品,主推五期刚需产品,刚需产品销售速度：183套/月；改善型产品销售速度：50套/月,在售项目战略预判开发商研究,根据华润置地09年中报，成都销售金额占集团20%，为列第二；销售面积占集团28%，为列第一。成都华润对于华润置地集团整体运营，影响重大。,在售项目战略预判开发商研究,根据华润的土地储备可开发总量分析，成都可开发面积为468万平米，占据全国首位，约18.5%。2010年成都也将成为华润集团的重要区域之一。,表：2009年111月成都华润各项目销售情况及占比（单位：万平米、亿元）
