1、加油站项目土地评估技术过程一、估价方法根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总
2、价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。二、估价过程：1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。基准地价成果介绍及内涵根据某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知（某政发201113号），某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途
3、不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准地价见下表。某县乡镇国有建设用地基准地价表单位：元/平方米等别乡镇名称用途级别基准地价一二三一商业430370300容积率1.01.01.0住宅380320260容积率1.41.41.4工业220200180二商业380330260容积率1.01.01.0住宅340280220容积率1.41.41.4工业210190170三商业330280220容积率1.01.01.0住宅300240190容积率1.41.41.4工业200180160根据城镇土地估价规程与当地基准
4、地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：估价设定开发程度下的宗地地价（基准地价Kf）（1+Ki）KaiKYKvKtKai式中：Ki宗地区域修正因素修正系数Kai宗地个别修正因素修正系数KY年期修正系数Kv容积率修正系数Kt估价期日修正系数Kf开发程度修正额Kai特殊因素修正系数。确定估价对象土地级别及基准地价根据估价对象的具体位置及某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“某县乡镇土地级别范围表”，确定估价对象所在土地级别为一等3级，估价对象设定用途商业用地基准地价为300元/平方米。区域因素修正系数Ki根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“宗地地价
5、区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”，按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修正系数表”。某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表因素因 子优较优一般较劣劣商服繁华度距商业中心距离(米)5000交通条件临道路状况综合型主干道生活型主干道生活次干道或交通型主干道交通型次干道巷道或支路距公交站点距离500客运码头2000距火车站距离1500距长途汽车站距离1400基本设施状况供水保证率(%)100100-9898-9595-9090排水状况好较好一般较差差电力保证率(%)10099-9898-9696-9494距银行网点距离3500距电信营业厅距离20
6、0人口状况人口密度人口稠密区人口较稠密区一般区域人口较稀疏区人口稀疏区城市规划道路规划综合型主干道生活型主干道生活次干道或交通型主干道交通型次干道巷道或支路用地规划最佳用途较适合用途一般适合用途不太适合用途不适合用途某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁华度0.3959距商业中心距离0.39590.15450.07730-0.0799-0.1598交通条件0.2135临道路状况0.07760.02580.01290-0.0135-0.0270公交便捷度0.06850.02280.01140-0.0119-0.0238客运码头0.0130.00430
7、.00220-0.0023-0.0045距火车站距离0.02330.00770.00390-0.0041-0.0081距长途汽车站距离0.03110.00740.00370-0.0038-0.0077基本设施状况0.1525供水保证率0.0320.01240.00620-0.0065-0.0129排水状况0.02320.01040.00520-0.0054-0.0109电力保证率0.040.01330.00670-0.0070-0.0139距银行网点距离0.03510.01260.00630-0.0066-0.0132距电信营业厅距离0.02220.01420.00710-0.0074-0.0
8、149人口状况0.1321人口密度0.13210.04640.02320-0.0242-0.0485城市规划0.106道路规划0.06310.02440.01220-0.0128-0.0256用地规划0.04290.01640.00820-0.0086-0.0172宗地商业用地区域因素修正系数因素因 子优劣程度修正系数商服繁华度距商业中心距离(米)优0.1545交通条件临道路状况优0.0258距公交站点距离优0.0228客运码头优0.0043距火车站距离优0.0077距长途汽车站距离优0.0074基本设施状况供水保证率(%)优0.0124排水状况优0.0104电力保证率(%)优0.0133距银
9、行网点距离优0.0126距电信营业厅距离优0.0142人口状况人口密度优0.0464城市规划道路规划优0.0244用地规划优0.0164合计个别因素修正系数商业用地临街深度修正土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。临街深度修正系数表深度系数44-66-88-1010-1212-1414-1616-1818-20主干道1.671.451.301.251.161.101.051.3021.00次干道1.451.301.251.161.101.051.021.
10、00支 路1.301.251.041.101.051.021.00由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“临街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。宗地面积修正系数估价对象评估土地面积为1681.0平方米，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“宗地面积状况修正系数表”确定估价对象宗地面积状况修正系数为Ks1.04。宗地面积状况修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明1000m2800-1000 m2500-800 m2200-500 m22000m21500-2000 m2100
11、0-1500 m2500-1000 m210000m28000-10000 m25000-8000 m22000-5000 m22000 m2工矿仓储1.051.031.000.960.94宗地形状修正系数估价对象宗地形状规则，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状修正系数为Kv1.04。宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则形状较为规则对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用不合理形状不规则，对土地利用产生严重影响商服用地1.041.021.000.980.96住宅用地1.051.031.000.970.95
12、工矿仓储用地1.061.041.000.960.94宗地用途修正系数根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数为KLU1.0。商服用地宗地用途修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明商场、超市、各类批发（零售）市场、加油站宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、酒吧小型商店、餐馆、度假村写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等企业、服务业办公用地，以及经营性的办公场所用地洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所修正系数1.101.051.000.960.92个别因素修正系数商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数宗地面积状况修正系
13、数宗地形状修正系数宗地用途修正系数=1.01.041.041.10=1.1898。年期修正系数KY当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为： 公式中： KY- 估价对象的土地使用年期修正系数r土地收益还原利率 m估价对象设定使用年限 n基准地价设定土地使用年期根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告，某县基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期，即商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。估价对象设定年期为40年与基准地价内涵一致，故不需作年期修正。KY1.0。容积率修正系数Kv估价对象设定容积率0.2，根据某县城区和乡镇集镇规划区
14、基准地价成果更新技术报告中“容积率修正系数表”确定估价对象容积率修正系数为Kv0.44。乡镇商业用地容积率修正系数表容积率0.20.40.60.811.21.41.61.8修正系数0.600.811.04621.09231.13851.1846容积率22.22.42.62.833.23.43.6修正系数1.23081.27691.32311.36921.41541.46151.50771.55381.6估价期日修正系数Kt由于基准地价所对应的基准日为2009年7月1日，而本次评估的估价基准日为2011年9月26日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据当地的地价指数水平，确定
15、估价对象期日修正系数。根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“某县城规划区地价交易时间修正系数表”，在综合考虑当地历年以来房地租金、物价指数的实际变化情况下确定地价交易时间修正系数。某县乡镇地价交易时间修正系数表类 别商业用地住宅用地工业用地地价月上涨幅度0.64%0.30%0.20%估价对象所在的区域自2009年7月1日至估价基准日商业用地地价期日修正系数Kt=10.64%271.1664。开发程度修正Kf某县基准地价内涵界定的土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，本次评估设定估价对象土地开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、通讯、供电、供
16、水、排水）及宗地红线内场地平整，与基准地价设定开发程度不一致。故需作土地开发程度修正。根据某县县城规划区各项土地开发费用表，确定估价对象土地开发程度修正额Kf=16元/平方米。土地开发费表单位：元/平方米级别道路设施费用供水设施费用排水设施费用供电设施费用通讯设施费用供气设施费用场地平整乡镇1级19-229-107-897-810-1216-19乡镇2级18-198-96-78-96-71015-16乡镇3级16-178-96-7861014-15特殊因素修正系数Kai当估价对象有特殊因素会影响到地价水平时，应确定特殊因素修正系数以体现该影响情况。由于估价对象所在区域的基准地价基准日为2009
17、年7月1日，根据2010年8月X日XX省人民政府办公厅关于印发XX省耕地开垦费征收使用管理办法的通知（X政办发2010XX号）文件规定，某县耕地开垦费征收标准由原来的水田12元m2、旱地7.5元m2调整为水田2万元/亩（即30元m2）、旱地1.2万元/亩（即18元m2），估价对象所在区域由于政策因素的原因，土地价格每平方米大约增加了10.5元18元，平均上涨14.25元m2，故可根据上述情况确定估价对象特殊个别因素修正系数Kai1.0475。测算地价宗地地价=（基准地价Kf）（1+Ki）KaiKYKvKtKai（30016）（1）1.18981.00.61.16641.0475=378.32（
18、元/平方米）2、收益还原法收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产
19、的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。公式：无形资产收益=总收益收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格折旧总额配套机器设备重置价格年折旧费已使用年限房产价值=房屋重置价格折旧总额重置价格年折旧费房屋已使用年限待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。通过估价人员选取与估价对象类
20、似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表实例A： 建筑面积：3210平方米 单位：万元、元/平方米年份销售收入营业成本与费用利润总额所得税净利润每建筑面积净利润2008年121311873892990.342009年14001340491138118.382010年16001500782256174.45合计4213402716542123平均每年127.73实例B： 建筑面积：2080平方米 单位：万元、元/平方米年份销售收入营业成本与费用利润总额所得税净利润每建筑面积净利润2008年5044762891
21、991.352009年684656391425120.192010年864832551540192.31合计205219641223884平均每年134.62实例C： 建筑面积：1945平方米 单位：万元、元/平方米年份销售收入营业成本与费用利润总额所得税净利润每建筑面积净利润2008年4724452791892.542009年639614381424123.392010年808778511437190.23合计191918371163779平均每年135.39该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在
22、未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。由于周边类似加油站实例近三年综合平均净利润差额不大，且不大于20%，均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均净利润的算术平均值作为估价对象的年净利润水平，即：（123.73134.62135.39）3132.58元/建筑平方米。根据该地块规划设计条件分析，用地规模1681.0平方米，规划建筑密度为15%，建筑限高为7.5米，容积率0.2，总建筑面积397.0平方米，钢结构网架长约45米，宽约27米，面积最多不超过1215平方米。包括钢结构网架建筑面积约1
23、612平方米。则该加油站年净收益=132.5816121000021.3719万元。该加油站整体资产价值收益还原法计算公式：Var1-（1+r）-nV表示整体资产价值；a表示年纯收益(即年净利润)；r表示房地产资本化率；n表示房地产的剩余使用年限（房屋耐用年限50年，假定2011年9月竣工，尚可使用年限50年，土地使用权剩余年限40年，土地使用权剩余年限先于房屋使用年限结束，故取40年）资本化率的求取采用市场提取法，又称实例法，是利用收益还原法公式，通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。通过选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的交易价格、净收益等资
24、料，选用相应的收益法计算公式Va/r，反求出资本化率r=a/v。选取的可比实例及相关资料可比实例净收益（万元年）价格（万元）资本化率18.61028.00%218.419010.00%37.3987.00%424.62629.00%517.216111.00%由于周边类似加油站实例的资本化率差额不大，且均与当地社会平均水平接近，则采用上述实例的资本化率算术平均值作为估价对象的资本化率，即：（8.00%10.00%7.00%9.00%11.00%）59.00%则估价对象整体资产价值为：V=21.37199%1-（1+9%）-40=229.9052万元。特许经营权价值采用无形资产评估里的“三分说”
25、理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取33%，则P=V33%=229.905233%=75.8687万元。机器设备价值据估价人员现场查勘，该加油站可规划储油罐4个，容量均为20m3，假定2011年9月购置，可使用寿命20年；加油机4台，假定2011年9月购置，可使用寿命8年；配电瓶1台，假定2011年9月购置，可使用寿命30年；发电机组1台，假定2011年9月购置，可使用寿命20年。经估价人员市场调查，储油罐重置价格约500元/m3，加油机重置价格约1.2万元/台，配电瓶重置价格约1.2万元/台，发电机组重置价格2万元/台。机器设备均为新置，无需折旧。储油罐价值0.052044万元加油机价值1.244.8万元配电瓶价值1.211.2万元发电机组价值212万元机器设备现值S=44.81.2212万元房产价值该加油站规划房屋建筑面积397.0平方米，假定竣工时间2011年9月，建筑结构为混合结构，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；钢结构网架面积1215平方米，竣工时间2011年9月，建筑结构为钢架结构，建筑耐用年限60年，
