1、房地产财税资料收集1目录关于诚意金的税务处理 2房地产公司订购材料直接收到增值税发票可否入账 5房地产建筑参考成本 8房地产拆迁业务如何做账 10购房定金转房款的处理 11土地使用税处理要准确把握三要素 12返还土地出让金的财税处理 15房地产企业成本分摊 18房地产预缴税金的会计处理 23地下车位的所得税处理 24地下车位出租一次性收费的涉税分析 25职工午餐补贴税前扣除的几个具体问题 32公司食堂费用的涉税分析 35房地产公司设置内外账偷税稽查案例 39应对税务检查宝典 48房地产企业收款流程 51房地产企业哪些费用计入销售费用 53房地产企业取得房屋拆除收入如何处理 54停车场所和售楼处
2、的成本结转问题 54销售地下停车位开具发票的问题，地下人防设施缴税规定 55关于诚意金的税务处理开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得商品房预售许可证的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、VIP会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？案例：某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万，土地价款为1亿元，约定于2009年11月付清。该公司拟建设电
3、梯公寓20万、商铺2万。2010年2月取得施工许可证开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取商品房预售许可证。许多购房准业主在“申请VIP会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“VIP会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础
4、上的。新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照订房单（或类似凭据）约定收取的，它不受合同法约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税1，企业所得税:国税发200931号文件第六条明确规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入
5、，应该以签订预售合同或销售合同为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了预售合同或销售合同，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、VIP会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。2，营业税:（1）修订后的营业税暂行条例（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取
6、得索取营业收入款项凭据的当天。”（2）修订后的营业税暂行条例实施细则第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应 税行为完成的当天。 第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”（3）营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时
7、间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为根本就没有发生。房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。城市商品房预售管理办法第十条、商品房销售管理办法第十六
8、条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”时，是没有签订商品房销售合同的，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意 金”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。3，土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。按照土地增值税暂行条例实
9、施细则第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订预售合同或销售合同，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受合同法保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。因此，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需要缴纳土地增值税的。房地产开发企业在未取得商品房预售许可证、未与购房业主签订商品房预售合同的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从会计处理角度看，应该纳入“其他应付款”科目核算，而不应该在“预收账款”科
10、目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。房地产公司订购材料直接收到增值税发票可否入账 房地产公司收到增值税发票可否入账？如果房地产公司在总包之外单独签订合同，购买材料，如防盗门、铝塑窗、航空障碍灯由对方提供材料包施工安装，收到增值税发票可否入账，要分以下情况进行：1、如果销售方是商贸企业，则一律征收增值税，房地产企业应当取得增值税普通发票即可入账。依据：混合销售行为，是指在实际工作中，一项销售行为常常会既涉及货物销售又涉及提供应税劳务。 凡是确定的尺度从事货物生产、批发、或零售企业、企业性单位及个体经营者的混
11、合销售行为，视为销售货物，应征增值税；其他单位和个人的混合行销行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。 商业企业已外购并销售材料为主业（未自产）且从事建筑安装劳务，故属于混合销售行为， 一律征收增值税。2、如果销售方是如果销售方是工业企业，其销售的是自产货物，则对方全部开具增值税普通发票，房地产公司将其入账是不对的，应就材料部分征收增值税并取得对方增值税普通发票入账，劳务部分征收营业税并取得对方建筑业发票入账。根据营业税暂行条例实施细则第七条第一款规定：“纳税人提供建筑业劳务同时销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税
12、，未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务营业额。”增值税条例细则也有同样规定。3、上述规定未区分其是否具有建筑安装资质，且上述行为属于混合销售行为不属于甲供料。依据：国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告国家税务总局公告2011年第23号：纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第六条及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营
13、业额。 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。本公告自2011年5月1日起施行。国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发2002117号）同时废止。本公告施行前已征收增值税、营业税的不再做纳税调整，未征收增值税或营业税的按本公告规定执行。国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发200
14、2117号全文废止，其要求“纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务分别征收增值税、营业税的前提条件（一）必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；”也随之不能作为法律依据。考虑“建筑业劳务”因素，建筑业劳务是指必须具有建筑业资质的单位从事的施工、安装业务才是建筑业劳务吗？根据营业税暂行条例实施细则第七条第一款规定：“纳税人提供建筑业劳务同时销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税，未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务营业额。”在这里并没有提及纳税人是否必须具备建筑业资质，之所以出台此项规
15、定，主要是解决重复征税的问题。因此上述规定不再区分其是否具有建筑安装资质。房地产建筑参考成本 房地产建筑成本1、桩基工程（如有）：70100元/；2、钢筋：4075KG/（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/；3、砼：0.30.5立方/（多层含量较低、高层含量较高)，合100165元/；4、砌体工程：60120元/（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：2540元/；6、外墙工程（包括保温）：50100元/（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000元/；7、室内水电安装工程（含消防）：60120元/（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：1530元/（多
16、层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每建筑面积门窗面积约为0.250.5(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300元/，一般为90150元/，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40100元/（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200元/，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/；13、人工费：130200元/；14、室外配套工程：30300元/，一般约为7
17、0100元/；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约6090元/；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050元/；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90180元/；20、上交国家各种税费（总造价3.33.5%):3370元/，高档的可能高达100元/。以上没有算精装修，一般造价约为10002000元/，高档小区可达3500元以上。以上
18、没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500元/，这要看档次高低，也有300元/简装修，更有300010000元/超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100元/；22、监理费：330元/；23、广告、策划、销售代理费：一般30200元/，高者可达500元/以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70100万/亩，容积率一般为1.02.0，故折算房价为：5251,500元/，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：15003000元/，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/以
19、上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/，也有高达2000元/以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100500元/，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1,000元/。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1,200元/左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1,5001,800元/左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如
20、果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100200元/。房地产拆迁业务如何做账问：我公司是房地产开发企业，和拆迁户达成拆迁协议。被拆迁户甲取得我公司住宅拆迁补偿款71,304元，同时我公司还原其房屋面积为92.56。其中：属于拆迁置换面积为59.42（置换单价为1395元/），超置换面积33.14（市场单价为3271元/）。我公司为甲开具不动产销售发票，开具金额为191,292元（59.421395+
21、33.143271）。该房屋单位成本为1921元/。请问应如何进行财税处理？ 答：账务处理如下： 1、支付拆迁补偿款：借：开发成本土地征用费及拆迁补偿费 71,304 贷：银行存款 71,304 2、销售房屋给拆迁户： 借：银行存款 191,292 贷：主营业务收入 191,292 3、计提税金及附加： 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转
22、让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 9,564.60 应交税费应交城建税（依企业适用城建税税率确定） 应交税费教育费附286.94 营业税计税营业额为191,292元（59.421,395+33.143,271），应缴纳营业税9,564.60元。 4、结转成本 借：主营业务成本 177,807.76（1,92192.56） 贷：开发成品 177,807.76购房定金转房款的处理 问：收取定金向客户开了收据，收取顾客第一笔房款后，定金作为楼款的一部分处理。收回的收据联应放在第一笔楼款后还是与收据的存根联一起保管？ 答：收回的收据要求购房人签注：
23、同意定金转房款，其金额和第一笔房款一起开具销售发票给客户。该件附在此凭证后。土地使用税处理要准确把握三要素 2006年11月，某省国土厅批准了某市用地申请方案，同意该市将轮窑村的12.8公顷集体农用地(其中耕地12.4公顷)转为建设用地并征收为国有；12月12日，该市国土局挂牌出让其中甲地块(12.8公顷)；12月20日，某房地产开发公司（以下称A公司）竞拍成功并与国土局签订了国有土地使用权出让合同。合同约定，A公司在1个月内缴清出让金，国土局“同意在受让人付清挂牌成交价款后向受让人交付净地”；A公司在2007年10月7日才交清出让金，10月24日，国土局向A公司移交了甲地块（非净地）并签署了
24、交接书；2007年11月4日，国土局向A公司颁发了国有土地使用权证。 另外，2006年8月出具的建设项目用地勘测定界成果报告书标明，甲地块耕地面积12.4公顷；B公司按12.4公顷的耕地面积在2007年1月缴纳了耕地占用税，A、B公司没有经济关系，现主要就甲地块的土地使用税缴纳问题展开讨论。 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定：征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。正确执行这个政策，需弄清三个关键点，一是纳税义务发生时间，二是耕地与非耕地，三是批准征用之日。 关于纳税义务发生时间：财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税
25、有关政策的通知（财税2006186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本例土地的国有土地使用权出让合同约定了交付土地时间，具体日期又是不确定的，出让人同意在受让人付清挂牌成交价款后向受让人交付净地，A公司“付清挂牌成交价款”，就是约定交地时间。2007年10月，A公司交清挂牌成交价款后，国土局当月即交地（非净地），这和合同约定是一致的。根据财税2006186号文件规定，甲地块城镇土地使用税纳税义务发生时间应是2007年11月。至于A公司没有按期交清挂牌
26、成交价款，国土局没有交净地，是合同双方履约问题，与纳税义务发生时间的确定没有关联。 关于耕地与非耕地：国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地199815号）规定：征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定，这是确定耕地面积的文件依据，在本例中，省国土厅批文已明确了耕地面积为12.4公顷，建设项目用地勘测定界成果报告书也标明甲地块的耕地面积是12.4公顷，在计算应纳税额是应当按耕地处理的。 需要强调的是，国家对土地征用进行了重大改革，所有土地征用在要上报建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案及征收土地方案，经有权部门批准后，再实施且必须是“招
27、、拍、挂”出让。从政府申请，到上级批准，再到挂牌出让，是有时间过程的。只要土地在批准征用后首次挂牌出让成交，耕地与非耕地确定依据就是批准征用的文件。如果认为耕地在经过批准征用和“招、拍、挂”（从批准到交地）这些过程后，就变成了非耕地是没有依据的，这样将使城镇土地使用税暂行条例中规定的”征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税“的税收优惠无法落实。 关于批准征用之日 什么是批准征用之日？在土地管理法实施条例第三条“实行土地登记发证制度”中明确，依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地使用证是土地使用权唯一的确权标志，法律没有规定其他形式可以确认土地使
28、用权。如果把颁发土地使用权证（以下称发证）前的某一时间（如签订合同日）作为批准征用之日，而这种批准又不被法律承认所确权，二者自相矛盾。所以，颁发土地使用权证之日是国家实质批准征用之日。 如果把发证之日作为批准征用之日，根据城镇土地使用税暂行条例规定，征用的耕地自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。确定的纳税义务发生时间是在发证后次月，即2007年12月。根据财税2006186号文件规定，甲地块纳税义务发生时间是在2007年11月。这里，纳税义务发生的时间相差1个月，是由于交地时间跨月形成的，在本质上是一致的。反之，如果不把发证之日当成批准征用
29、之日，那么按照城镇土地使用税暂行条例的规定，应该是2007年1月。两个结果相互冲突，就会造成文件与条例的对抗。只有把发证之日当作批准征用之日，才能使城镇土地使用税暂行条例和财税2006186号文件所确定的纳税义务发生时间一致。所以，颁发土地使用证之日就是批准征用之日。 免税是国家依法给予纳税人的一种优惠规定，免税并不是不征税，免税一定是在征税期内，征用耕地免征土地使用税1年，是国家对征地人的纳税义务的定期免除。2007年11月发证后，甲地块才有纳税义务，如果把发证前的时间当成批准征用之日，就表示A公司在没有纳税义务时却在享受税收优惠，这没办法解释。所以，批准征用之日就是颁发国有土地使用证之日。
30、则上述A公司甲地块土地使用税纳税义务发生时间是2007年11月，其中，耕地为12.4公顷可在2008年11月4日申报纳税。返还土地出让金的财税处理出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金，用于企业经营奖励、财政补贴等。 案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000万元，企业交纳土地出让金10,000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。税务处理（一）营业税 营业税暂行条例实施细则第三条规定，营业税暂行条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售
31、不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3,000万元，但未发生营业税暂行条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。 （二）企业所得税 本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3,000万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税2008151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。 财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通
