1、某县农产品批发交易市场建设项目可研报告陕西新贸物流配送连锁有限责任公司农产品批发市场及物流配送中心建设项目可行性研究报告陕西新贸物流配送连锁有限责任公司二一一年三月陕西新贸物流配送连锁有限责任公司农产品批发市场及物流配送中心建设项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目单位基本情况1.1.1概况项目单位名称：陕西新贸物流配送连锁有限责任公司所有制形式：有限责任公司企业发展历程：陕西新贸物流配送连锁有限责任公司于二六年三月，经陕西省工商行政管理局登记注册，注册资本2000万元人民币，由李林森等九人共同出资组建的流通型独立法人企业，其中李林森出资523.5万元，占注册资本的26.18%；朱安礼出资额
2、219万元，占注册资本的10.095%；卫公俭出资额190万元，占注册资本的9.5%；王润强出资额190万元，占注册资本的9.5%；齐天良出资额190万元，占注册资本的9.5%；梁建华出资额190万元，占注册资本的9.5%；赵宗宪出资额190万元，占注册资本的9.5%；薛红刚出资额168.25万元，占注册资本的8.41%；张冠宇出资额139.25万元，占注册资本的6.96%。陕西新贸物流配送连锁有限责任公司位于扶风县城关镇南大街15号，现有职工480人，主要从事农产品加工、包装、销售、购销储存、代购冷藏、信息咨询服务项目、农产品配送、日用工业品、五金交电化工、文体用品、建筑装饰材料、家具、农资
3、、农副产品经营业务。近年来公司充分发挥“万村千乡市场工程”实施企业职能优势，坚持以经营求发展，以扩张增实力，在激烈地市场竞争中，开拓进取，求实创新，先后兼并了扶风县商业大厦、百货大楼、华星商厦等商业网点。投资1300万元新建乡镇直营超市10个，投资2600万元发展村级直营店121个。改造发展农家店2292户，在扶风县城新区投资1500万元，新建二层钢结构新贸超市，营业面积达到7500 m2。在扶风、凤翔、凤县、陈仓、渭滨5县区和西安市临潼、阎良、高陵、长安4县区发展连锁经营网络。先后在9县区投资500万元，新建配送中心7处，形成了以连锁经营为纽带的发展模式，有效改善了农村购物环境，解决了农民消
4、费“不方便、不安全、不实惠”的现状，解决了农民卖难，买难的问题，受到了省、市、县各级表彰奖励。陕西省工商行政管理局授予公司“2008年度守合同重信用企业”。 授予4户直营超市2007年度“诚信经营示范店”荣誉称号。陕西省消费者协会授予2009年“诚信维权先进单位”。陕西省商务厅授于公司“2010年度拉动内需保障市场供应先进单位”。宝鸡市人民政府授予陕西新贸公司“2006年度创佳评差竞赛活动最佳单位”称号。“2007、2008、2009、2010年度商务工作先进单位称号”。 宝鸡市人民政府授予陕西新贸公司“2006-2007年度守合同重信用企业”。宝鸡市总工会授于公司“职工创业明星”荣誉称号。扶
5、风县委2008年6月授予陕西新贸公司“先进基层党组织” 荣誉称号。扶风县人民政府授予陕西新贸公司“2007、2008年度守合同重信用企业”荣誉称号。扶风县农村信用合作联社2008年将新贸公司评为AA级信用客户。扶风县农发行2010年将新贸公司评为A+级信用客户。1.1.2财务状况根据具有资质的社会中介机构宝鸡金正有限责任会计师事务所财务审计资料显示，陕西新贸物流配送连锁有限责任公司2008年至2009年财务状况如下：科 目2008年度（万元）2009年度（万元）2010年度(万元)资产总额314362148010固定资产215540174418流动资产123624862924负债总额92029
6、883920所有者权益222232274090销售收入515363946832净利润112804563资产负债率29%48%49%1.1.3法人代表基本情况陕西新贸物流配送连锁有限责任公司法人代表李林森，男、中共党员、大学本科文化、经济师、陕西省扶风县人、现年45岁，1985年参加工作，一直工作在商业战线。曾在百货公司担任保管员、调度员、采购员、业务组长，2001年任公司副经理，2004年调任零售公司经理，2006年兼任新贸公司董事长。他有多年从事商业工作的经验，目光敏锐，思维超前，敢于开拓创新。调任零售公司经理以来，大刀阔斧地处理和解决企业以前存在的矛盾和问题，整合资源，盘活资产，增加收入，
7、清理债务，创建新贸公司，投资建设直营超市，积极谋求企业发展，经营业绩蒸蒸日上，有决策管理和驾驭市场的能力，综合素质高，无不良信用记录。扶风县人民政府授予2007、2008、2009、2010年“十大优秀厂长(经理)”荣誉称号。宝鸡市人民政府授予2009年度宝鸡市“创业之星” 荣誉称号。宝鸡市商务局授予2006、2007、2008、2009、2010年度商务工作先进个人荣誉称号。1.2项目建设方案1.2.1项目名称、性质与建设地址项目名称：陕西新贸物流配送综合交易中心建设性质：新 建建设地址：扶风县城新区1.2.2建设规模及经营方案陕西新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中
8、心项目建设，新征土地89亩（合59274 m2），按照项目总体规划，建成分区明确、功能齐全、设施完善的大型物流中心。其中：一是建设钢结构金属保温层屋面交易大棚1920 m2，砖混单式商铺4608 m2，砖混结构农产品储存库、周转库660m2，100T地磅54 m2及附属设备，砖混凝土结构农产品展销厅、接待中心、检验中心、信息咨询服务中心、公司办公室1100 m2及附属设备，商务洽谈中心、餐饮服务中心1100 m2及附属设备，职工宿舍、食堂、活动中心1080 m2及附属设备, 多功能停车场3000 m2，垃圾转运站300 m2；二是建设冷藏库、月台3020 m2 及附属设备，砖混结构农产品储存库
9、1320m2，100T地磅54 m2及附属设备，职工食堂、活动中心及配套设施460 m2，职工办公室、机房及配套设施500 m2，多功能停车场1320m2。农产品批发交易市场建成后，场地、摊位等经营设施采用租赁经营方式，业主按照市场划行归市要求摆放，大宗批发业务和期货业务实行统一过磅验收、统一结算、统一装卸发运，减少中转环节，加快农产品周转。外地客商采购农产品由市场统一办理质量检验检疫手续，确保吃、住、行服务周到、方便安全。物流配送中心按照连锁经营网点需要和社会商业零售经营需要，由中心客户部统一管理，储运部组织货源，实行统一采购，统一配送结算。正常运转情况下，日均交易总额达到200万元，年交易
10、（销售）额2亿元以上。1.2.3技术设备技术环节陕西新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中心主要技术环节为农产品质量安全检测和预冷储藏。质量检测技术由扶风县农产品质量安全检验检测站提供技术支持，该站是扶风县人民政府编制设立的专业化农产品质量安全检验检测职能机构，负责扶风县农产品质量安全、市场准入和农业标准化生产的技术监管，在农产品质量安全评价、农业行政执法、农产品市场监管和农产品贸易等方面担负着重要的技术支撑职责。项目实施后，一是该站可承担市场农产品自测自检技术队伍培训，二是可承担大中型农产品生产供应基地高深难度综合检测检验协作业务。为推动扶风农产品“绿色生产”“绿色消费
11、”，拓展销售市场发挥作用。冷藏技术采用国内流行的氨式机械库预冷储藏技术，主要设备选择大连二冷成套设备和技术。项目主要设备检测设备：主要有气相色谱仪1台，原子吸收分光光度仪1台，原子荧光分光光度计1台，紫外可见分光光度计1台，全自动加压溶剂萃取仪1台，肉类水份速测仪2台（套），农药残留快速检测仪3台（套）及电子天平、烘箱、冰箱、试管、器皿、数据微机、档案资料柜等配套设施。冷藏设备：主要有6AW100制冷空气压缩机2台，冷风机10套，YF80油分离器1台，罐式储氨器1台，WN90卧式冷凝器1台，2D2W1.5桶泵机组1套。项目主体建筑物交易中心主要建设钢结构金属保温层屋面交易大棚1920 m2，砖
12、混单式商铺4608 m2，砖混结构农产品储存库、周转库660m2，100T地磅54 m2及附属设备，砖混凝土结构农产品展销厅、接待中心、检验中心、信息咨询服务中心、公司办公室1100 m2及附属设备，商务洽谈中心、餐饮服务中心1100 m2及附属设备，职工宿舍、食堂、活动中心1080 m2及附属设备, 多功能停车场3000 m2，垃圾转运站300 m2；二是配送中心主要建设冷藏库、月台3020 m2 及附属设备，砖混结构农产品储存库1320m2，100T地磅54 m2及附属设备，职工食堂、活动中心及配套设施460 m2，职工办公室、机房及配套设施500 m2，多功能停车场1320m2。建设期限
13、：陕西新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中心项目计划实施进度周期为两年（2011年4月-2013年4月）。工程分两期完成，一期工程为农副产品交易市场建设（从2011年4月2012年4月），建设期为一年。二期工程为物流配送中心建设，从2012年4月2013年4月完成。1.3投资结构及资金来源投资结构：陕西新贸物流配送综合交易中心项目投资总额估算为7008万元，其中固定资产投资6582 万元，流动资金49万元，建设期利息377万元。资金来源：申请银行贷款3800万元。 国家财政补助资金733万元。 企业自筹2475万元。1.4项目效益1.4.1社会效益陕西新贸物流配送综合交
14、易中心项目实施后，一是畅通了农产品产地流通渠道，为农副产品进入市场提供了服务平台，提高了农民组织化程度，便于千家万户分散生产与千变万化的市场有效对接。二是以市场为载体，扩大了农产品产销两地之间相互流通，调剂了市场余缺，活跃了城市经济。三是以交易市场为依托，扩大农产品流通规模，缓解农民“卖难”矛盾，促进农村经济发展方式转变，带动农村产业发展，提高农副产品产销效益，平均每年可帮助农民增收近1亿元。四是物流配送中心建设，整合了当地日用消费品营销网络，改善了传统经营业态，优化了城乡群众消费环境，有利于推进社会主义新农村建设。1.4.2经济效益通过陕西新贸物流配送综合交易中心项目实施，企业利用资产开发和
15、服务业经营，年平均可获得各种收益1486.71万元，上缴国家税金及附加86.71万元，企业年均利润可达721.71万元。一是增加了地方财政收入。二是增强了企业经营实力和发展后劲。三是通过创新发展拓展了经营门路，丰富了市场供应。1.4.3生态效益陕西新贸物流配送综合交易中心项目投运后，按照“公司 + 基地 + 农户”的产业化经营模式，强化了与农民利益联结机制。围绕市场需求，引导农民大力发展绿色无公害农产品生产，提高了农产品整体质量安全水平，杜绝了生产环节农残污染，有利于生态环境保护。二是市场交易坚持以制度为保障，强化市场准入监管，维护了消费者食用安全，有利于和谐社会建设。三是以交易市场为支撑，加
16、强了农产品集散地规范化运作和管理，杜绝了沿街摆摊，马路市场的脏乱差现象，维护了城镇市容形象，净化了市场环境。1.5可行性研究报告编制依据陕西新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中心可研报告编制依据是：1、国家关于推进“双百市场工程”的意见；2、陕西省关于促进县域经济发展的决定；3、国家农业综合开发产业化经营项目申报指南；4、中国人民银行关于贷款资金管理办法；5、按照建设项目经济评价方法与参数（第三版），通过市场数据采集、整理、分析及建设单位提供的信息资料进行预先评价。1.6综合评价陕西新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中心项目的实施，能够围绕当地产
17、业资源优势，遵循中央一号文件关于健全农产品市场体系的要求，把发展农产品大市场大流通作为着力点，坚持以统筹城乡经济社会发展一体化新格局为目标，以新的经营理念和经营方式，构建新型农产品购销市场网络，以规模化经营扩大农产品流通，带动农村产业发展，有利于现代农业和社会主义新农村建设，有利于加快农民增收致富奔小康步伐。项目建设符合国家产业政策，符合地方政府经济发展规划和广大城乡居民生活消费需求，项目建设是必要的。陕西新贸物流配送综合交易中心项目选址位于扶风县核心城镇县城新区，紧靠104省道和汤（峪） 法（门寺）二级公路，交通便利，物流顺畅，客流密集，市场贸易必然旺盛。项目经营方案在组织流通过程中，注重发
18、展冷链物流和农超对接模式，把开发普通市场与开发高端消费市场相结合，把订单农业与招商引客相结合，把就地批发与预约期货相结合，把组织农产品流通与日用工业品物流配送相结合，总体方案设计切实可行，技术路线明晰，项目管理措施得力，项目前景广阔，具有较强的可操作性。财务分析表明：项目投资预算充分，资金筹措方案合理，效益评价方法可靠，不确定因素分析，项目具有较强的抗风险能力，财务效益和经济效益分析可行。陕西新贸物流配送综合交易中心项目示范的产品属关中农业大县生产的优质农产品，由于当地土壤肥沃、水利条件优越、农业科技发达、农产品具有品质优、商品率高、生产成本低、增值空间大、市场竞争力强的特点，项目具有广阔的开
19、发前景。 总之，陕西新贸物流配送连锁有限责任公司拟建的物流配送结合交易中心建设项目选题准确，建设依据充分，拟建地点条件良好，项目建设方案合理，能够有效推进产地现代农业建设，保护农民生产积极性，扩大区域物流规模，改善农村消费环境，促进县域经济发展。项目内容匹配合理，推广技术先进，项目的实施，必将取得显著的社会效益、生态效益和理想的经济效益，建议给予立项支持，促进项目早建设、早投运、早受益。第二章 背景及必要性2.1项目建设背景进入新世纪以来，我国农业和农村工作在中央一系列惠农强农政策指导支持下，取得了世界瞩目的成就。当前，我国农业的开放度不断提高，城乡经济的关联度显著增强，气候变化对农业生产的影
20、响日益加大，农业农村发展的有利条件和积极因素在积累增多，各种传统和非传统的挑战也在叠加凸现。复杂多变的发展环境使促进农业生产上台阶的制约越来越多，保持农民收入较快增长的难度越来越大，转变农业发展方式的要求越来越高，破除城乡二元结构的任务越来越重。面对新形势带来的新机遇和新挑战，党中央、国务院把健全农产品市场体系支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地，发展农产品大市场大流通和加快“万村千乡市场工程”建设列入加大统筹城乡发展力度，进一部夯实农业农村发展基础的重要内容。扶风是传统农业大县，近年来县委县政府以科学发展观为指导，结合当地农业生产新特点、新优势，借助毗邻杨凌高新农业技
21、术示范区得天独厚的地理条件和辐射能力，加快产业结构调整，提出了发展高效、优质农业的新思路，采取目标规划、示范模式、投入主体、科技支撑、组织领导五到位措施，大力发展以粮食为中心的综合生产。截止2010年底，全县粮食种植面积40万亩，辣椒蔬菜面积12万亩，果业种植面积15万亩。产业的发展，产量的增浮，品质的提升，使农民收入较前大幅增加，生产积极性进一步增强。扶风县被列为国家商品粮生产基地县，全国优质苹果标准化生产县，百万头生猪养殖县，秦川牛养殖、保种基地和国家级旅游强县。由于千家万户的分散生产难以适应千变万化的市场，农产品“卖难”问题依然是困扰“三农”发展的主要因素。为此，陕西新贸物流配送连锁有限
22、责任公司紧贴本县农产品资源充裕、专业批发市场薄弱的实际，紧抓县城新区开发建设的黄金机遇，紧密结合公司自身经营实力强大，管理人才齐备，经营门路齐全，经营网络健全，业务辐射面广的优势，提出了陕西新贸物流配送综合交易中心方案，为当地农产品流通提供理想的交易场所，对于搭建产销之间桥梁，建设新农村现代流通网络，繁荣农村市场，满足群众消费，活跃农村经济，拉动产业发展，保障农民增收具有现实作用和长远意义。2.2项目建设的必要性2.2.1是提升农业产业化经营水平的需要受长期以来传统观念影响，农民应对市场的能力较弱，农产品产业链条短，增产不增收的现象十分普遍。为了提升优势农产品发展能力和产业化经营水平，县委县政
23、府在注重培育发展农产品营销龙头企业的同时，把农产品批发交易市场建设列为新的流通主体，鼓励社会资金积极参与，不断拓宽流通渠道，保障农村优势产业健康发展。陕西新贸物流配送综合交易中心建设项目的实施，一是营造新的农产品流通环境，组织农民共闯市场，将率先突破当地农产品“卖难”瓶颈。二是用统筹城乡发展的新理念，走出坐地经营的圈子，与大中城市建立农超对接、扩大冷藏运输、拉长产业链条，有利于农产品增值和农民增收。2.2.2是加快现代农业建设的需要大市场催生大流通，大流通促进大发展。这是市场经济条件下人们的共同认识。随着“一村一品”为特色的现代农业建设步伐不断加快，农民呼唤政府创建具有空前规模的交易平台。陕西
24、新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中心项目的实施顺应了群众和政府的心愿，盘活了农产品市场化的格局。为当地和周边地区生产者、经营者、农民经纪人和省内外客商提供了用武之地，有利于农业大县农产品资源优势转化为商品优势。是健全农业社会化服务体系，促进现代农业建设重要举措。2.2.3是构建和谐社会的需要扶风县总人口43万，其中农业人口38万，农业的丰欠直接影响到农民收入水平和全县经济社会的和谐发展。陕西新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中心项目实施既能沟通产销双方经济交流的渠道，减少中间环节，使农民获得增产增收的实际效果，又扩大了区域农产品交流的品种和范围
25、，为农村剩余劳动力提供新的就业岗位，对于调动农民生产经营积极性，稳定社会秩序，促进县域经济又好又快发展，具有十分重要的现实意义。第三章 建设条件3.1项目区概况3.1.1建设地点选择陕西新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中心建设地址选择在扶风县政治经济文化活动中心的县城新区，东距西安市110km，西距宝鸡市95km，北距法门寺旅游景区5km，南距杨凌农科城20km，项目区地势平坦，土壤肥沃，是粮食和经济作物高产区，土地类型为湿陷型黄土，属国有统征城市建设用地，该项目占地面积为59274m2（折89亩）能够满足项目用地需要。3.1.2自然条件扶风县地处陕西省关中平原西北部
26、，地势北高南低，北部为低山丘陵区，中部为黄土台塬区，系周原遗址中心地带，南部为渭河冲积区。全县海拔高度5501579米。位于北纬34123437，东经107451085，属暖温带湿润大陆型气候，平均气温12.4，日照2134.3小时，降雨量591.8mm，无霜期208天，土壤主要由黄土母质发育而成，土层压力大，有机质含量高，适宜多种作物生长。3.1.3社会经济状况扶风县辖9镇2乡169个行政村，耕地57万亩，人口43万，其中农业人口38万，属农业大县，随着产业结构的调整，全县基本形成了优质粮、秦川牛、生猪、果品、辣椒、蔬菜、养殖为主的农业支柱产业。2009年全县国民生产总值51亿元，地方财政收
27、入7808万元，农民人均收入4300元，扶风的农村城镇化进度不断加快，农业产业化水平正在快速提升。3.1.4本行业及关联产业发展现状（1）本行业发展现状：扶风县城镇带群发展受财力影响，建设相对滞后，农产品交易大多依靠古老的集贸市场方式，一是场地条件简陋，卫生状况较差，监管服务缺失，难以形成健全的体系。二是客商少，批量小，难以形成规模。三是仓储周转设施不足，大宗农产品无法上市交易。四是信息传播滞后，农民生产的农产品处于“闺中待嫁”境地。近年来在较大城镇建立的贸易市场，由于专业化程度低，农产品交易所占比重偏低，交易规模小，难以满足农村产业发展需要。（2）关联产业发展现状。本项目的源头产业是农业，其
28、次是电力，交通运输业和通讯业。现分述如下：农业：扶风县农业的优势产品有粮食、果品、辣椒、蔬菜、西瓜、生猪、秦川牛、蛋鸡等。小麦年产量为20万吨，玉米年产10万吨，果品年产20万吨，鲜辣椒4万吨，肉类5万吨，鲜蛋肉鸡3万吨，蔬菜5万吨，年国民生产总值51亿元。周边的岐山、眉县、乾县、武功、麟游等县区农业经济发达，部分农产品将进入扶风市场交易，销往全国各地。电力：县境内建有各种类型变供电站，电力容量充足，电网城乡覆盖率100%，项目区紧邻新区变电所，用电十分方便。交通：陇海铁路、西宝高速、104省道，关中旅游环线横穿东西，法汤、法乾公路纵贯南北，县境内乡村公路全线贯通，全部实现硬化，交通四通八达，
29、省际、县际客运和通村客运安全正点，运力充足，货运能力发达，农运事业发展迅猛，这些都是为项目实施提供了优越的条件。3.2项目建设条件优劣势分析3.2.1本项目建设的优势条件一是政策环境优越。陕西省商务厅把该项目建设列入全省“双百市场工程”重点项目之一，表示给予大力支持，宝鸡市政府将该项目列入率先发展的八大民生项目之一，扶风县人民政府把该项目列入产业振兴规划，并在项目用地方面给予优惠倾斜，县城新区建设委员会把项目建设作为提升城市功能的重点项目列入年度考核内容，督促项目尽早实施，这些都为项目建设营造了良好的政策环境。二是资源优势明显，以项目区为核心，南至秦岭北麓，北至乔山脚下，是关中平原优质农业经济
30、带，粮油果菜和土特产种植规模不断扩大，产量节节攀升，设施农业比例不断增长，农业发展方式快速转变，农产品商品化规模的扩张，为项目实施提供了资源保障。三是技术协作力量雄厚，项目建成后，除建立农产品质量自检系统外，在生产营销环节，项目单位与县农产品质量检验站、县技术监督局、县果业技术服务中心、县农技推广中心建立了协作关系，重点解决农产品源头质量安全监管，确保项目顺利实施。四是项目市场前景广阔。根据我国农村家庭承包联产责任制体制现状，当前和今后相当历史时期内，农产品批发交易市场将是拉动流通的重要载体和主要形式。该项目具有预冷储藏、营销监管，服务功能齐全，方式灵活多样的群体优势，引入现代企业制度管理和科
31、学运作，能够充分发掘项目的内在潜力，保持项目强大的生命力和可持续发展能力。3.2.2主要障碍因素及解决方案陕西新贸物流配送连锁有限责任公司提出的陕西新贸物流配送综合交易中心存在的主要障碍因素是资金短缺和实践经验不足。项目建设单位针对实际情况，将采取下列方案加以解决：一是采取企业自筹、申请银行贷款、争取国家及各级财政补助与社会力量相结合的方式，解决资金投入不足问题；二是经常性的选派高级管理人员和技术人员外出考察学习，不断吸取同类企业的先进经验和作法，进一步提高本市场和基地运营管理水平；三是通过实践尽快建立健全各项管理制度，完善项目运作机制，使项目实施进入科学化，规范化的管理程序之中。第四章 市场
32、分析与销售方案4.1市场分析4.1.1项目产品市场供求状况及前景分析农产品泛指食用农产品，它是维系人类生命运动的基本物质原料，没有食品，人类的新陈代谢就会失去平衡。我国地大物博，人品众多，由于各地自然条件差异，生产的农产品品种不同，各具特色，同时也形成了区域性生活习惯不同，可谓“一方水土养一方人”。改革开放后，中国与世界各国交流日益广泛，国内市场物资交流顺畅，随着人类关注亚健康，崇尚天然绿色食品，注重营养保健意识不断增强，生活质量和饮食结构发生巨大变化。农产品流通已经摆脱了地域限制，走向全国，走出国门，进入国际市场。农产品价格稳中有升，上涨趋势明显，这种趋势将持续较长时间。我国连续六年丰产丰收，以粮食为重点的农产品供求矛盾缓
