1、小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题西南大学网络与继续教育学院毕 业 论 文论文题目： 小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题学生姓名 沈晓华 学 号 类 型 网 络 教 育 专 业 层 次 指导教师 日 期 小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题摘要：20世纪90年代，中国房地产业迎来了发展的春天，为中国的经济发展做出了巨大贡献。房地产业由于其高度的相关性和强大的推动力，已成为中国国民经济的支柱产业。经济需求和政策推动使中国小城镇进入快速发展阶段，小城镇的政治，经济和文化方面取得了很大进展。随着小城镇的不断扩大和房地产业的发展需求以及大城市房地产业竞争的日益激烈，许多房地产开发
2、公司已经开始涉足周边的小城镇。但是开发商需要在小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题上进行深刻的认识。因此，为了解决小城镇建设中房地产开发所面临的一些问题，本文分析了小城镇的特征和功能，小城镇建设的市场机制以及房地产业城市化进程的发展机遇。从宏观和微观角度分析了房地产经济活动对小城镇建设的深远影响。并将小城镇的概念、我国小城镇的发展现状、小城镇发展与房地产开发的辩证关系、小城镇房地产开发的特征以及小城镇房地产开发存在的突出问题进行了一一阐述。关键词：小城镇建设；房地产开发；问题；作用引言小城镇是城乡经济与城乡之间联系的纽带。它们是区域经济的重要组成部分。小城镇的发展具有重要意义。中国共产党
3、十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，大力发展小城镇将是中国未来发展的重大战略之一。小城镇建设必须依靠小城镇房地产业的发展。小城镇房地产业的发展极大地促进了中国小城镇的建设。农业、农村和农民问题是影响当今中国经济快速发展的重大问题。解决三农问题的基本思路是大力发展小城镇。小城镇位于城市的尽头，是农村的第一个城镇，也是城乡之间的桥梁和纽带。这一特征决定了小城镇在中国现代化和城市化进程中的独特和不可替代的作用。因此，小城镇的建设和发展一直是近年来备受关注的热点问题1。（一）本文研究的目的和意义1.本文研究的目的本文分析了小城镇的特征和功能，小城镇建设的市场机制以及房地产业城市化进程的发展机遇。从
4、宏观和微观角度分析了房地产经济活动对小城镇建设的深远影响。城市建设与小城镇的房地产业有机地联系在一起。本文的目的是研究在中国城市化和发展的蓬勃发展的大环境下小城镇建设与房地产开发相互促进的机制，希望这一机制能够解决上述问题和小城镇的健康发展所遇到的阻力。为今后中国的小城镇房地产的可持续发展提供了有意义的参考。2.本文研究的意义城市化是中国“十五”计划纲要中提出的重要战略。它也是当今学术研究的热点。它对促进社会，经济和文化的发展以及人民生活水平的提高具有重要作用。城市化将不可避免地扩大城镇住房面积，这必将带动房地产业的发展。小城镇建设是中国城市化建设不可或缺的一部分。与此同时，小城镇建设在整个城
5、市化进程中发挥着越来越重要的作用。但是，中国小城镇建设和小城镇房地产开发存在诸多问题。首先，小城镇的发展状况不足：小城镇的增长速度太快但规模小;小城镇经济有一定的发展，但聚集能力依然薄弱;小城镇的基础设施有所改善，但仍然很薄弱。其次，小城镇房地产开发存在诸多问题：小城镇房地产布局不合理，生态环境遭到破坏;建筑质量低，建筑形式缺乏特色，发展水平不高;无形的房地产交易活跃，国有资产流失;物业管理落后。本文的意义实质上就是通过对小城镇建设与房地产业相互促进关系的研究，可以得出一系列有意义的结论，为小城镇建设和小城镇房地产开发提供有意义的指导。处理小城镇建设问题和小城镇房地产业的发展，可以更好地解决上
6、述小城镇建设和小城镇房地产开发的问题。一、我国小城镇的建设（一）小城镇概念的界定1.小城镇概念虽然小城镇已成为中国的常用名词，但中国学术界对小城镇概念的运用并不规范。没有统一的概念。从事小城镇研究的学者从不同角度界定了小城镇的概念，并出现了不同的表达方式。中国著名的社会学家费孝通从社会学的角度定义了一个小镇。它指的是一个正在从农村社会转变为多产业并向现代城市转变的过渡社区。比农村社区高一级的社会实体。这个社会实体是一群不从事农业生产的人。地理，人口，经济，环境等因素都是不同农村地区的特点，与农村保持着不可或缺的联系。与其他观点相比，这一定义得到了学术界的更多认可2。（二）我国小城镇的发展小城镇
7、作为农村和城市之间的纽带，是某些地区的经济，政治和文化发展中心。小城镇的健康发展关系到农村经济的未来发展和整个社会的发展。协调城乡发展是落实科学发展观的基本要求。大力推进城镇化建设也是推动城乡发展的重要内容。作为城乡结合的中转站，小城镇是某一地区的政治，经济和文化中心。它们具有一定的资源优势和位置优势，良好的基础设施和相对敏感的信息。强大，是城市与乡村之间的天然桥梁和纽带。因此，加快小城镇建设是推动城乡防御发展的重要途径，推进小城镇建设也是当前我国经济建设的重点内容。随着房地产业与整个国民经济的关系日益深化，其持续，稳定，健康的发展将对消费，投资，相关产业，金融安全和整个国民经济的发展产生重大
8、影响。加快小城镇建设步伐，全面建设小康社会，将为房地产业的发展带来新的机遇和新的动力，并以此为契机进一步促进房地产业的合理性和成熟性。很好地保持其在国民经济中的支柱地位2。小城镇房地产业的发展不仅改变了当地小镇的面貌，改善了居民的生产生活条件，也为当地居民带来了新思路，新思路，新生产生活方式。然而，与此同时，许多与房地产开发有关的问题已经开始在这些地方出现。一方面，各级政府盲目吸引投资，满足地方经济发展的需要，未能对小城镇房地产开发发展公司的实力和缺乏相对完整的制度做出科学判断。限制开发人员行为的规定;另一方面，进入小城镇进行房地产开发的开发商单方面追求利润最大化。他们不能从现实出发，走小城镇
9、经济社会和合理利润的协调发展道路。上述两个因素相互影响，相互影响，使小城镇房地产开发不同，产品质量不同。有一种现象，房地产开发与小城镇的发展背道而驰。改革开放以来，在稳定的农村政策指导下，随着农村社会生产力的不断发展，各级生产要素逐渐通过高等城市的扩散和农村小城镇的两极分化逐步聚集。这方面促进了农村小城镇的发展，使小城镇成为农村生产资料，商业中心和文化科技交流中心的枢纽。另一方面，小城镇在区域社会经济发展中发挥着举足轻重的作用，提供各种农村地区。生产要素，组织农业生产，调整农村经济周期，促进农村社会经济全面发展。二、房地产开发与小城镇建设的关系（一）小城镇发展与房地产开发的辩证关系小城镇的发展
10、不仅包括经济水平的提高，产业结构的调整，还包括社会进步，人口素质，资源和环境的协调发展。小城镇建设是一个复杂的系统工程，必须从战略的角度加以注意。工业，土地，政策和空间是城市发展的四个最重要的方面。大力发展小城镇必须依靠房地产的综合开发利用，相互促进。小城镇房地产开发是小城镇建设的重要组成部分。多年来，随着小城镇的发展，它继续发展。但是，由于小城镇和房地产的起点较低，城市经济相对落后，这使得小城镇房地产业的发展仍处于相对落后的阶段。另一方面，小城镇不成熟的房地产市场和不规范的经营行为在小城镇房地产开发初期造成了诸多问题，给小城镇的建设和发展带来了诸多负面影响。 1.房地产开发可以促进小城镇发展
11、首先，小城镇的房地产开发可以为小城镇建设节省土地。小城镇房地产开发的规划，指导和分步实施，有利于节约土地资源，有利于小城镇基础设施建设，克服单独管理和设施的问题，从而节约了大量资源。钱。2000年中央委员会第11号文件规定：限制分散宅基地的批准，鼓励农民按照计划购买城镇房屋或建房，保存的宅基地可用于建设小城镇。这表明国家长期以来认识到小城镇房地产开发，集中住房不仅可以给农民带来实实在在的利益，也是小城镇协调和平衡生态环境，人文社会可持续发展的必由之路4。2.促进劳动力的转移小城镇房地产的发展可以有效地促进农村剩余劳动力的转移。一些当地农业工人可以用于发展。劳动力成本相对较低。同时，保障了农民生
12、活的基本条件，地方政府保障了劳动和基本的社会保障。小城镇房地产开发的发展将使大量人口进入非农产业。一些农民的收入迅速增加，就业概念也发生了变化。同时，它也解决了大城市大量农民工涌入带来的就业压力和交通拥堵问题。安全问题，环境污染等问题。3.改善人民生活水平小城镇房地产开发可以改善小城镇居民的生活和生活条件。大多数小城镇现在没有很多商业房屋甚至商业房屋供给消费者购买或租用。在这种情况下，当地人的旧房或破房已成为“香饽饽”，并由经营者或需求者购买或出租。另一方面，小城镇的大部分房屋都是农民。由个人或单位设计，由于当时经济实力的局限，缺乏高层次的设计技术和房屋的长期愿景，需要几年的时间来瞧不起它，所
13、以它会被推翻。金钱，但总是使用不满意的住房，因此，许多农民期待在小城镇或农村地区发展先进，经济适用住房。4.拉动内需，促进行业发展小城镇房地产开发也将促进建筑，建材，交通，批发零售，餐饮，其他服务业等多个行业的共同发展，促进小城镇经济发展，扩大农村消费需求。它在促进中国农村经济发展和促进小城镇发展方面发挥了重要作用。（二）小城镇房地产开发的特征1.与经济发展息息相关房地产开发不仅提供住房等特殊商品，而且其高价，不可移动，使用寿命长等特点决定了其消费者必须具备一定的经济实力，更重要的是，房地产开发也是针对消费者的。提供新生活方式的蓝图。也就是说，小城镇房地产开发是当地经济发展到一定阶段的产物，人
14、们的收入水平和意识形态已达到一定水平。因此，小城镇房地产业的发展离不开当地经济的发展，这与当地经济发展密切相关。在中国，东部小城镇普遍发展迅速，而在西部地区，较发达城市的房地产开发发展迅速，以农业为主导产业的城镇进展缓慢，发展势头良好和发展水平不平衡5。房地产开发与道路经济发展的密切关系也体现在房地产开发与道路的关系上。交通便利在很大程度上影响着小城镇的房地产开发。在重庆，有这样的现象。如果高速公路在这个城镇有一个出口，那么该城镇的房地产将很快获得。的发展。道路的平顺性不仅使物流更加顺畅，而且使信息的传递更加方便。这实际上是小城镇房地产开发的经济约束的表现。一般来说，人们的思想中有这样一种理解
15、-首先致富，即道路的畅通必然会带来经济增长。因此，通往城镇的高速公路实际上给人们，包括房地产开发商，当地经济将迅速发展的信息，这使得当地房地产开发立即变得火爆。2.对城镇建设贡献巨大小城镇的房地产开发为城市建设注入了无限活力。它增加了城镇建设，改善了人们的生活环境，使城镇的面貌发生了明显的变化。它通常表现在小城镇的整洁街道上，有工厂和建筑物，住宅建筑，商业繁荣，以及城市氛围的开始。它有效地促进了小城镇的建设，并为其提供了财政保障。它迅速改变了乡镇的面貌，到达了水清，舒尔夫等乡镇。它节省土地、节省投资。小城镇的房地产开发使政府能够节省部分资金，同时利用有限的资金建设小城镇基础设施，改善整个城镇。
16、它加强了小城镇在农村经济发展中的中心地位，为未来乡镇的改革和发展提供了示范，是实施小城镇和大战略的有效措施。三、小城镇建设中房地产开发应注意的问题小城镇房地产开发在许多领域都采取了自己的步骤。作者访问了涉及房地产开发商的小城镇，对小城镇房地产开发现状有了深刻的理解和认识。城市房地产开发的特点和现状。（一）小城镇房地产开发存在的突出问题在许多小城镇，房地产开发已逐步进入这一领域。小城镇的房地产开发不仅给房地产市场带来了繁荣和繁荣，也改变了当地小镇的面貌。居民还住在宽敞漂亮的新房子里，生活和生活条件得到了很大改善。但是，这些小城镇的房地产开发仍然存在一些不容忽视的问题。值得所有小城镇开发商采取预防
17、措施。这些问题主要体现在以下几个方面：1.土地资源浪费严重在作者调查的小城镇中，土地资源的浪费非常严重。由于小城镇的土地相对便宜，一些房地产开发公司急于购买更多，从50英亩到60英亩，以及超过100英亩甚至数百英亩的购买。在后期开发过程中，由于开发公司的资金实力，大量土地闲置和过度生长，造成巨大浪费。在小城镇的发展中，开发公司往往不太关注旧城改造，而是倾向于开发新区域，使老城区的土地资源得不到合理利用，市区盲目向外扩张，新区建成，旧城也被毁了。另一项调查显示，重庆市小城镇的工业仓储用地占土地总用量的31.5，超过了全国平均水平和国家标准，也造成了土地资源的大量浪费。此外，土地资源的浪费也表现在
18、：一些小城镇和乡镇企业的工厂建筑和住宅楼，工业区，商业区，生活区混杂在一起，缺乏分层。一些小城镇被不分青红皂白地占据，更少的批次和更多，没有先发制人和耕地。2.地下交易突出一些单位和企业在没有获得开发资格和开发项目管理权的情况下从事集体土地开发和管理，使国家应得的土地增值收入丧失;部分单位尚未获得政府批准在旧城改造。土地用于补偿，剩余的商业商店和房屋以市场价格出售或出租，没有任何变化，收益的土地收益不支付给国家;一些单位出租或使用土地作为房屋或使用的场地。联合开发和运营使部分免费使用的土地通过私人无形交易转移给其他用户，并获得了大量的土地增值收入。甚至两个融资合作房屋建筑中的一些也没有以税收政
19、策的形式进行，而是以“合资”和“租赁”等其他封面形式进行。这些企业没有处理固定资产的转移，导致交易。这一进展只体现在双方的协议中，税收没有征收，土地资产也流失，给国家带来了巨大的损失6。3.物业管理落后物业管理才刚刚开始在大中城市。近年来，各大城市都参与了物业管理纠纷。对于小城镇来说，物业管理几乎是空白。从目前小城镇的物业管理情况来看：住宅房屋分散，凌乱，而且不是一块，即使它们集中在住宅社区。一般来说，家庭数量少，规模小，物业管理难以实施。居民生活水平参差不齐，物业管理费难以收集：住房产权多样化，公共住房和私人住房，物业管理难以协调，物业管理责任不明确，员工人数减少/业务水平低。因此，小城镇物
20、业管理基本处于“分离政治”的无序状态，如修房，随意倾倒垃圾，缺乏安全等，更不用说提供家政服务，商业服务，各种代理和支付交易。物业管理的落后直接影响到居民的生活，企业的生产经营活动和小城镇的健康发展。4.风险较大随着城市化战略的快速推进，小城镇房地产开发进入了一个变暖阶段，逐渐成为小城镇经济社会舞台的重要组成部分。但是，由于小城镇具有特殊的区域经济环境，风俗习惯，其房地产开发与大城市相比具有一定的特色，其发展过程也存在着与大城市房地产开发不同的风险。因此，研究小城镇房地产开发过程中的风险和防范，对小城镇建设具有重要意义。这将有利于小城镇房地产业的持续稳定发展。房地产企业发展项目时，从筹资到投资开
21、发和管理所面临的社会经济环境复杂多变。房地产自有资金投入和不可动性的特征也决定了房地产开发过程中所包含的不确定性将给企业的房地产开发带来很大的风险。因此，房地产开发企业必须具有强烈的风险意识，了解和识别潜在的房地产风险，并对其进行管理，以实现预期的发展目标并获得满意的回报。风险是在特定环境中某段时间内会发生某种损失的概率。它包括风险因素，风险事故和风险损失等因素。换句话说，人们期望实现的与在特定时间段内实际发生的事物之间的距离称为风险。房地产开发的风险可以理解为预期收益与房地产开发投资的实际收益之间的差异。在投资开发房地产项目之前，开发商始终对项目的投资收益有一个预期的判断。当预期收入达到开发
22、人员的心理标准或行业的一般标准时，开发人员将专门实施。这个项目。然而，在实际开发过程中，除了开发商的预估之外，总会有一些不可预测的成本和费用，因此最终的开发收入偏离原始估计，这是房地产开发的风险。总结通过以上深入分析，我们可以看出小城镇房地产开发项目定位的原则和基本方法与大城市没有实质性的区别，但在具体实施过程中，每个房地产开发商应根据不同的不同小城镇的经济发展，房地产市场状况，居民的生活条件，消费习惯，民俗风情等实际情况，对项目定位的内容和重点进行适当调整，以满足小城镇特定项目的实际需求。参考文献1谢扬.“中国的小城镇”与“农村城镇化”.小城镇建设，2003.2刘杜涛.小城镇建设与房地产开发.孝感学院学报，第26卷第3期，2006.3向鹏成，任宏.我国小城镇房地产发展的战略思考.小城镇建设.2003.4刘志坚.浅析小城镇建房方式.小城镇建设。2000.5齐红倩.城镇化模式选择与我国“二农”问题.人口学刊，2006(2)6祁金立.中国城市化与农村经济协调发展研究.华中科技大学出版社，2004.
