1、第一部分 市场销售部内部机构设置及其职能一、市场销售部部门职责1、收集市场信息、掌握市场动态，做好楼盘.市场调研工作2、根据企业发展战略和市场调研情况，确定楼盘.产品定位、形象定位3、根据市场调研和公司整体目标，负责编制楼盘.价格策略4、负责楼盘.广告推广计划及广告费用计划.制定、实施和检查工作6、制定促销活动.策划设计工作7、根据销售进度，定期做好市场调研，并及时提供调研报告，供领导决策8、负责销售人员.招聘、教育和培训，加强业务人员.专业知识学习，不断提高人员素质9、根据市场预测和销售趋势，编制楼盘.销售计划10、做好楼盘.现场销售工作，联系客户，建立客户档案，反馈客户.意见和建议11、做
2、好预售许可证.领取工作12、加强合同管理，负责合同条款.拟定，合同.签订，销售款项.回笼13、定期做好销售信息汇总分析工作，及时上报董事会、总经理室、财务部等各部门关心.销售信息14、努力做好售后服务及投诉.处理，树立良好.企业形象和楼盘形象，提高企业知名度，树立企业品牌15、配合做好楼盘初期物业管理工作二、市场销售部组织构架三、岗位描述市场销售部经理岗位描述职务名称：市场销售部经理直接上级：总经理或营销副总经理直接下级：策划推广经理、现场销售经理（副专案）岗位描述：1、主持市场销售部日常工作，充分调动各员工.积极性，发挥其专长，保持团结协作、优质高效.工作气氛2、制订本部门工作规范、行为准则
3、及奖惩制度3、制订并监督执行市场调查计划，拟定楼盘.产品定位和形象定位4、根据市场调查和企业整体策略，配合事业发展部制订楼盘.户型组合规划和面积配比 5、根据公司整体策略，定期组织市场调查工作，并依据市场状况，拟定楼盘.价格政策，定期调整销售价格和销控体系6、制订和实施楼盘市场推广计划和预算，做到有计划按步骤地开展广告宣传工作，并监督投放过程和效果，做好费用控制，并及时评估和调整7、充分利用各种方式、各种途径，宣传企业形象和楼盘形象，提高企业知名度和楼盘知名度8、负责楼盘销售计划和政策.拟定和执行9、招募、培训公司营销人员10、根据总经理批准.销售奖励额度，负责现场销售人员.考核工作，制订并实
4、施现场销售人员销售奖.分配方案11、各类促销计划及活动.组织实施工作；12、定期向董事会、总经理室及有关部门传递销售信息13、组织实施物业公司.招投标工作14、定期组织广告策划.动脑会议15、协调本部门与其它部门之间.合作关系16、完成公司领导布置.其他临时性工作现场销售经理岗位描述市场销售部经理助理兼现场销售经理文书、营销主管、营销代表1、主持销售现场日常工作，沟通上下级及销售现场与其他部门.关系2、根据市场销售部楼盘销售计划，做好销售现场控制及人员管理，并处理售楼工作中疑难和纠纷问题3、协助市场销售部经理做好现场人员.考核工作，参与拟定现场销售人员销售奖.分配方案4、加强营销人员.业务知识
5、学习，协助市场销售部经理做好营销人员.销售培训计划.拟定及培训资料.编制工作5、主持现场工作例会，组织营销人员及时总结交流营销经验，加强业务修养，不断提高业务水平6、负责做好销售信息汇总分析工作7、负责编制销售合同样稿，审核营销代表签订合同.有效性8、根据市场情况和公司整体计划，提出价格调整方案，报经理及公司领导审批9、加强合同管理，建立用户档案，及时收集反馈客户对部门及楼盘意见，并建立营销资料库10、负责销售快报及销售动态表等各类营销报表.设计制作11、负责与策划推广经理进行促销计划策划，并参与广告策划及文案审核12、负责督促营销主管配合事业发展部根据客户要求填写工程变更联系单等各项工作13
6、、负责督促营销主管进行合同申领、备案等一系列售后服务工作，并及时收集相关政策及各业务单位.协调联系工作14、负责落实销售款.回收工作15、完成公司领导分配.其它临时性工作策划推广经理岗位描述市场销售部经理助理兼策划推广经理无1、根据市场调查计划，落实有关楼盘.市场调查、产品分析和客户定位2、做好楼盘.卖点提炼，协助经理起草楼盘推广计划3、掌握楼盘.基本情况，同各级广告、宣传、新闻部门保持经常性.工作联系4、做好楼盘名命和标识.设计工作5、做好报刊媒体广告稿件.创意、文案、设计、制作及发布、发包工作6、负责广告牌、模型等营销道具.设计制作7、负责楼盘形象及销售现场.设计与包装8、搜集与楼盘广告策
7、划有关.信息资料，建立楼盘广告信息档案库9、及时做好广告、促销效果.测评工作10、根据现场销售情况，定期做好市场调查工作，及时向市场销售部经理反馈市场信息11、负责做好与其他专业广告公司.合作协议12、加强自身.专业知识.学习，不断提高广告业务水平13、完成领导交办.其他临时性工作（外联）营销主管岗位职责（外联）营销主管现场销售经理1、积极主动开拓对外销售渠道，实施对外促销宣传工作2、做好相关房管部门对口衔接工作，负责预售许可证.领取，合同.申请与调换3、做好事业发展部.对口衔接工作，做好销售图纸.审核、变更及解释工作，配合事业发展部校核销售面积4、协助现场销售经理做好合同样本.起草工作，并协
8、助现场销售经理审核合同5、做好办理银行按揭.手续办理工作6、负责房产证、土地证.办理工作7、协助市场销售部经理做好与物业公司.协调和联系工作8、做好售后服务工作，不定期走访客户，反馈客户对楼盘.意见和建议9、做好签约合同.备案工作10、收集销售过程存.问题和经验，交现场销售经理和市场销售部经理11、参与楼盘.现场接待工作12、完成领导交办.其他临时性工作销售文书岗位描述销售文书1、负责本部门传真接收与发放2、负责本部门印章保管3、负责本部门所有文件.打字与复印，信函.邮寄、通知.发放4、负责填写本部门办公用品申请表，并从办公室领取该用品5、负责本部部.信息收集及政策法规等文件.归类、存档等工作
9、6、按时汇总各种销售数据，编制有关统计报表，并每天及时将现场各种销售信息资料收集整理，提交销售部经理及现场经理7、负责销售合同保管、发放工作8、做好发票、收据保管及开具工作9、联系财务部，定期做好销售情况及资金.核对工作10、负责本部门.考勤工作11、完成其他临时性工作营销代表岗位描述营销代表1、掌握房地产政策法规及房地产基本知识2、掌握楼盘.结构、功能、技术指标及优缺点，能给客户提供合理化建议，并熟练地回答客户提出.问题3、善于与客户交流与沟通，待人以诚，为企业和楼盘树立良好形象4、根据公司营销政策，积极主动开拓销售渠道，主动寻找和争取客户达成预售合同5、负责电话接听、客户接待、楼盘介绍、成
10、交等销售业务全过程操作做到谁与客户谈妥销售意向，谁签订合同，办理房款回笼与催交、银行按揭手续及交付手续6、努力做好售后服务工作，及时联系或走访客户，反馈楼盘质量信息7、按照公司统一样本与客户签订合同，超出样本规定内容应征询现场销售经理，经同意后，方可写进合同中；合同最终需经现场销售经理审核通过后才能盖章后交客户8、根据公司不同时期统一销售价格及不同付款方式和折扣权限，负责与客户洽谈超过权限须请示现场销售经理或市场销售部经理9、配合策划推广经理做好市场调查及广告发布信息及反馈工作10、各种促销活动.具体操作工作；11、根据现场销售经理安排，执行现场销售日志和其他报表作业.填写和整理，并定期进行工
11、作总结12、努力学习知识，扩大知识面，提高自己.社交能力，促进业务水平.提高13、做好领导交办.临时性工作第二部分 营销管理工作细项 1、市场调查与分析市场调本区域范围内.楼盘与同样价位不同区域.楼盘进行比较与目前正处于强销期.楼盘进行比较与未来既将推出.楼盘进行比较与销售成功.楼盘进行比较 2、市场定位、企划方向.确认楼盘.细分市场定位楼盘.产品定位，客源定位要盘.竞争定位楼盘.设计基调，设计风格确定广告基调和广告风格.确定 3、与建筑师协调沟通产品规划特性产品功能规划.沟通产品总体规划、细部结构、公共配置.沟通产品外立面徒刑.沟通产品内部三维空间处理.沟通产品内部单元房型设计.沟通产品.面
12、积配比、格局配比.沟通产品建材设备选择确认.沟通 4、楼盘.标识楼盘.命名MARK或LOGO TYPE.设计标准字体.设计标准颜色.确认 5、销售现场和促销活动.场地安排接待中心.选址接待中心至工地现场沿线景观美化接待中心风格定位、设计、施工和室内布置接待中心室外空间企划、设计、布置放置标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板公开酒会或其他促销活动现场.选址、设计和布置 6、接待中心主要销售道具交通位置图，区域环境图鸟瞰图、透视图.绘制墨线图、家具配置图.绘制建筑模型.制作室内室外灯片选择和灯箱制作接待中心销售道具.布置与安排接待中心销售道具使用注意事项 7、样品屋或实品屋.装修样品屋或
13、实品屋.户型选择实品屋.楼层、景观选择室内装演.设计、施工和督导家具配置.设计、选择和实施室内灯光照明，日常生活什物摆设清洁卫生和监护工作 8、印刷媒体.制作说明书企划、设计、文案、完稿、印刷DM 企划、设计、文案、完稿、印刷海报企划、设计、文案、完稿、印刷平面图册企划、设计、文案、完稿、印刷请柬.设计、文案、完稿、印刷各类印刷物套.设计、完稿、印刷 9、报刊媒体.制作与安排新闻报道.安排、撰写和发稿报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布杂志广告企划、，设计、文案、完稿、发布电视影片.企划、撰写、设计、拍摄广播广告.企划、撰稿、制作、发布 10、广告发布计划不同种类、不同时间、不同篇幅.报纸广告
14、.选择不同种类、不同时间、不同篇幅.杂志广告.选择不同电台、不同时间、不同栏目.电视广播广告.选择不同地区、不同时间、派报夹报.方式不同媒体.发布组合安排发布数量、发布节奏.安排和控制 11、各项事务.发包与控制品质要优良，不可粗制滥造数量要足够，不可偷工减料价格要合理，与品质相符厂商.请款方式要能配合公司注意生活制作过程中.品质控制，发现问题，及时调整了解生产周期，掌握完成时间，务必与整个销售计划相协调货比三家，慎重决定 12、价格制定与价格控制基价和差价系数.确定底价价目表与表价价目表.拟订付款方式.确定优惠折扣.条件和方式销售人员、销售经理等各级人员.让价空间和权责范围 13、推出时间计
15、划依天气状况、季节特性而定依民情民性、财政情势而定依施工进度、资金状况而定依准备工作、市场概况而定 14、业务训练计划销售人员.体能训练销售人员房地产基本知识教育答客问.制作答客问.反复演练及修正销售人员制服、名片.设计制作销售状况表.设计、完稿、制作销售队伍.组织编派和奖金制度.拟订 15、现场销售执行电话接听，电话追踪现场来访客户接待，介绍楼盘带看楼盘实地，详介楼盘，环境客户追踪、拜访收取大定、小定、直至最后签约各类报表.填定销售检讨会现场考勤值日、卫生保洁 16、房屋销售相关文件大、小定金收据内外销商品房预售合同内外销商品房销售合同房屋租凭合同签定上相关文书.注意事项 17、促销活动.主
16、题选择新产品说明会房地产投资捷径讲座儿童绘画比赛等亲情活动影星、歌星联谊晚会大家乐有奖况答游戏促销活动计划、实施、效果评判和费用安排 18、广告效果和销状况分析各种媒体来电状况分析各种媒体来人状况分析每周每月客户情况分析每月销售情况总体分析下一阶段销售计划安排与建议 19、销售总结销售结束总结报告总结报告审核并存档工地用品及销售清理完毕公司收存计算销售人员.奖金，激励士气举办庆功活动，奖励参与作业人员第三部分、销售业务管理制度一、客户服务制度1、客户接待、热线接听制度1.1、接待顺序1）销售人员接待来访客户，一律按规定先后顺序依次接待，不得相互争夺2）接待顺序为：当天第一个来访客户，由当天值班
17、.销售人员接待，以下按规定顺序轮流接待如当值销售人员（指轮到接待客户.销售人员）临时离开售楼处或正在接待老客户，由其下一位销售人员负责接待1.2、客户划分1）新客户来访，归当值销售人员所有2）老客户来访归原始接待者如原始接待者因事外出，当值售楼员应与原始接待者取得联系；如原始接待者无法联络，则按当天售楼顺序处理，轮着谁，由谁接待3）如老客户中途主动要求更换接待人，当值销售人员应向客户解释清楚公司制度，不能借机暗渡陈仓，据为已有，特殊情况除外如原始接待人与客户之间发生矛盾，此种情况应报现场营销经理，由现场营销经理解决4）若新客户指定销售人员接待，则由该销售人员接待，同时该销售人员本轮轮空5）在正
18、式开盘前所预订.客户，由实现初客户登记时间早为优先1.3接听热线 1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切一般先主动问候后开始交谈2）并尽可能在三、四分钟内对项目做一简单介绍，了解客户.需求，邀请他来销售现场进行面谈3）最后应礼貌地留下其有效联系方式并道别4）接听热线.目.是让客户来现场，因此，接听电话时间不宜过长，谈.不宜过深 5）马上将所得资讯记录在客户来电表上 6）应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、策划推广经理充分沟通交流2、接待客户礼仪制度 2.1、客户进门，每一个看见.销售人员都应主动招呼“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意 2.2、销售人员立即上前，热情接待 2.3、帮助客户收拾雨
19、具、放置衣帽等 2.4、通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来.区域和接受.媒体 2.5、营销代表接待客户或一人；或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人 2.6、若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情.招待 2.7、未有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象 3、介绍产品 3.1、交换名片，相互介绍，了解客户.个人资讯情况 3.2、按照销售现场已经规划好.销售动线，配合灯箱、模型、看样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品本楼盘.整体优势点 3.3、将自己.热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任.关系 3.4、通过交谈正确把握客户.真实需求，并据此迅速制定自
20、己.应对策略 3.5、当客户超过一人时，注意区分其中.决策者，把握他们相互间.关系 4、购买洽谈 4.1、倒茶寒喧，引导客户在销售桌前入座 4.2、在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍 4.3、根据客户所喜欢.单元，在肯定.基础上，作更详尽.说明 4.4、针对客户.疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍 4.5、适时制造现场气氛，强化其购买欲望 4.6、在客户对产品有70.认可度.基础上，设法说服他下定金购买 4.7、注意事项： 1）入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦.便于控制.空间范围内 2）个人.销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户.需要 3）了解客户伪真正
21、需求，了解客户.主要问题点 4）注意与现场同仁.交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户 5）注意判断客户.诚意、购买能力和成交概率 6）现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候 7）对产品.解释不应有夸大、虚构.成分 8）不是职权范围内销承诺应报现场销售经理通过 5、暂未成交 5.1、将销售海报资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播 5.2、再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询 5.3、对有意.客户再次约定看房时间 5.4、把客户送到大门外 5.5、注意事项： 1）暂未成交或末成交伪客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一 2）及时分析暂未成交或未成交.真正原因，记录在
22、案 3）针对暂未成交或未成交.原因，报告现场销售经理，视具体情况，采取相应.补救措施6、客户登记制度6.1、无论成交与否，每接待完一组客户或接听完热线后，立刻填写客户资料表并作为营销代表日后评判业绩归属.依据 6.2、填写.重点：A，客户.联络方式和个人资讯； B，客户对产品.要求条件； C成交或未成交.真正原因 6.3、根据客户成交.可能性，将其分类为： A很有希望、B有希望、C一般、D希望渺茫，这四个等级，以便日后有重点.追踪访询 6.4、一联送交现场销售经理检查并备案建档，一联自己留存，以便日后追踪客户 6.5、注意事项 1）客户资料表应认真填写，越详尽越好 3）客户资料表是销售人员.聚
23、宝盆，应妥善保存 3）客户等级应视具体情况，进行阶段性调整 4）每天或每周，应由现场销售经理定时召开工作会议，依客户资料表检讨销售情况，并采取相应.应对措施 7、客户追踪制度 7.1、平时繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场销售经理口头报告7.2、对于A、B等级.客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服 7.3、将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断 7.4、无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户 7.5、注意事项、 1）追踪客户要注意切入话题.选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销.印象 2）追踪客户要注意时间.间隔，一般以二三天为宜 3）注意追
24、踪方式.变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动等等 4）二人或二人以上与同一客户有联系时，应该相互通气，统一立场，协调行动 8、成交收取定金管理规定 8.1、客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场销售经理 8.2、视具体情况，收取客户定金（具体见定金管理制度），并告诉客户对买卖双方.行为约束 8.3、详尽解释定单填写.各项条款和内容 8.4、收取定金、请客户、经办营销代表、现场销售经理三方签名确认 8.5、填写完定单，将定单送交文书备案，现金交财务部 8.6、将定单第一联（定户联）交客户收执，并告诉客户签约时将定单带来，并详细告诉客户各种注意事项和签约时所需带齐.各类证件 8
25、.7、注意事项 1）与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛 2）正式定单.格式一般为一式叁联：定户联、销售部联、财会联注意各联各自应该所被持有.对象 3）小定金保留日期一般以3天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行掌握 4）大定金为合约.一部分；在正式开盘后若双方任何一方无故毁约，都将按定金.1倍予以赔偿 5）定金收取金额.下限为1万元，上限为房屋总价款.20原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交 6）定金保留日期一般以15天为了限，具体情况可自行掌握，但过了时限，定金没收，所保留.单元将自由介绍给其他客户 7）小定金或大定金.签约日之间.时间间隔应尽可能地短，以防
26、各种节外生枝.情况发生 8）定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确 9）收取.定金须当场点收 9、签定合同 9.1、恭喜客户选择我们.房屋 9.2、验对身份证原件，审核其购房资格 9.3、出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同.主要条款： 9.4、与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内可作适当让步 9.5、签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金 9.6、将定单收回，交现场销售经理备案 9.7、在收取首付款后，把合同交文书办理合同登记备案，营销代表及时通知银行贷款手续 9.8、合同登记备案办好后，合同.一份应交给客户9.9、签订合同时.注惹事项，参见合同审管理核规定10、退订、换户、合同更名及退房管理制度10.1、小订退订管理制度小订退订应无条件退还，其退订程序如下：
