1、云南作为中国首个旅游产业改革试点省份，通过二次创业战略，云南旅游必将进一步接轨国际，大放异彩。云南旅游未来更加休闲化、国际化、民族性和高端化。云南旅游擎天柱云南旅游看滇西大滇西是云南旅游资源最丰富的地区，堪称世界级休闲旅游天堂。云南旅游产业近80%的贡献率来自滇西。按照目前云南年接待1亿多游客来测算，实际到达滇西的游客已近8000万人次。另根据旅行社统计，到云南的游客有80%会选择大理、丽江、香格里拉等滇西一线。滇西，云南旅游的擎天柱大滇西旅游区（占据云南旅游的80%）滇中国际旅游区昆明西双版纳滇东北滇东南云南旅游：西热东冷滇西旅游：群雄并起在大滇西旅游城市格局中，迪庆、丽江、腾冲、瑞丽等城市
2、群雄并起，迅速崛起，大有后来者居上之势。大理作为老牌旅游城市，二次创业既迫在眉睫又任重道远。大理：风花雪月，浪漫之都丽江：小资天堂迪庆:香格里拉保山腾冲：火山地热温泉度假区瑞丽：东方珠宝城盛世危机大理在旅游总量上依旧是滇西老大，但高端产品已远不如丽江。大理唯一的高尔夫球场至今会所还未投入经营，而丽江两个球场早已经营多年，大理的国际豪华酒店寥若晨星，而丽江却是国际奢华酒店扎堆之地。如下图，大理旅游人均消费水平相对较低，必须在高端休闲方面进行突破。丽江大理类别521.5935.30 海外（万人）705.55 1105.9其中：国内（万人）75%117088.66758.14200922.7%808
3、92.2611412009年旅游占GDP比重人均消费（元）旅游收入（亿）旅游人次（万人次）年度1、亚洲文化十字路口的古都大理曾是南诏、大理国的古都，当年达官显贵聚集的高贵典雅之地，受到唐宋文化影响，文人名流荟萃，是中原文化、藏传文化、东南亚文化及当地民族文化的交融地；大理又是“南方丝绸之路”的灵关道、五尺道和博南古道的交汇点。所以大理被称为“亚洲文化十字路口的古都”。 要深挖大理文化内涵今天的大理文化主要体现在大理古城上，重点从建筑、人文、风情等方面展现。从最早的白族宫廷画师张胜温，到现在的杨丽萍、金庸等生在大理或与大理有关的文化人士，都是大理的宝贵财富，要通过整合浓缩这些文化精华，打造与古城
4、截然不同的一个新的文化载体，具备国际化、多元化、休闲化特色。2、承东启西、左右逢源的枢纽城市大理地处滇西交通枢纽中心，具有承东启西、左右逢源的战略优势。不仅是通往保山、腾冲、德宏及缅甸的必经之地，也是通往丽江、香格里拉及西藏、四川的重要通道。缅甸越南迪庆德宏瑞丽楚雄四川贵州广西西藏老挝3、高端休闲匮乏的古都海西地区：目前大理旅游产业的主要载体，在休闲旅游方面主要以大理古城为主，沧海高尔夫还是半成品；蝴蝶泉、喜洲古镇、崇圣寺为核心的景区主要以观光游为主。为保护海西田园风貌，开发空间已很少。洱 海苍 山大理新城大理古城崇圣寺三塔沧海高尔夫喜洲古镇蝴蝶泉大理城市格局下关新城：主要是现代产业、人居、商
5、业为主的生活之城，是当地人的生活和工作大本营。大理急需要寻找新空间来弥补高端休闲功能。2家6家五星级酒店1家高尔夫球场古城体验（大理古城、喜洲古镇）个性体验类苍海高尔夫/星级酒店休闲度假类崇圣寺三塔景区、蝴蝶泉、洱海观光、天龙八部影视城、南诏风情岛、苍山索道旅游观光类内容旅游类别小结：高端大理何处寻？大理作为滇西枢纽中心城市，高端休闲旅游设施匮乏是其显著的发展瓶颈。高端大理的承载平台在哪里？海西土地资源有限并受到农田保护限制，海东价值逐渐显露出来。未来弥补大理高端休闲旅游匮乏的重任将落在海东地区。生态海东的高端路线海东地区本身生态脆弱，水土容易流失。所以，海东地区不合适发展工业及大规模低端化城
6、市开发，要维护好海东生态平衡，就必须要走高端化路线。高端休闲旅游能够带来相对较少的游客，产生较高的经济效率，能够以小博大。高端休闲旅游更需要优美的环境支撑，未来可通过人工绿化等方式能够更好的改善海东生态环境。海东：未来之城追溯历史的人文古城下关新城代表今天的生活之城 海东新城面向国际的未来之城大理新都心海东新区经济开发区下关老城州委州政府已搬迁，未来市委市政府也要板块港口、高速公路、铁路、机场近在咫尺南诏风情岛大理向东畅想未来的国际之城打通海上交通发现海东价值海东新城是大理航空、铁路、高速公路、水上交通的交汇点，未来这里交通便利，资源丰富，潜力巨大，后发优势明显。海东新城G214S221大丽公
7、路大理机场州政府至保山至楚雄至丽江大丽铁路大丽高速泛亚铁路连接线古城水上交通海东价值：交通枢纽中心新的形象中心高端休闲中心海东三大价值（1）交通枢纽中心随着海东区域交通的不断完善，东部地区人流、物流、信息流就会得到加强，未来海东区域将会成为整个大理的交通枢纽和旅游集散地。（2）新的形象中心海西区域发展空间越来越小，海东价值逐渐凸显。政府全部搬迁以后，该区域将成为代表未来大理的标志区和形象展示区，更多高端休闲设施将在这里形成聚集。（3）高端休闲中心无敌山地景观资源、洱海湖水映衬，加上独特的文化资源特色，对于开发山地度假、水上运动、文化体验等方面来是一种先天优势，是大理打造高端休闲旅游的重要载体。
8、基地条件分析山地：毗邻洱海，集山、海、湾、岛、湿地于一身，沟壑纵横，坝子少而小，不适合大规模城市化开发，更适合高端休闲度假项目打造。生态：与海西19峰18涧的茂林修竹相比，海东生态可谓平常乃至恶劣。正可借高端项目开发之机大作生态复兴文章，塑造锦绣海东山河。从基地远眺海西项目基地图片金梭岛天镜阁资源：此地尚处著名的下关风地带，风力，可以发电；洱海，可开展水面帆船低碳运动。文化：项目基地包括“舍利水城”金梭岛和“佛教圣地”天镜阁等。其中金梭岛曾是南诏王的避暑行宫。态势总结中国休闲经济风生水起，云南旅游正在蒸蒸日上。大理作为滇西之心及云南旅游产业改革重点地区，在高端休闲设施匮乏条件下，大理要实现旅游
9、突破的发力点就在海东。海东项目要在高端休闲度假和文化传承创新方面双管齐下，做出样板和示范，成为大理未来的高端休闲度假目的地。案例：瑞士山地休闲度假瑞士是欧洲中部的联邦制国家，与德国、法国、意大利、奥地利及列支敦士登接壤。瑞士也是世界著名的中立国，历史上一直保持政治与军事上的中立，但瑞士同时也参与国际事务，许多国际性组织的总部都设在瑞士。瑞士也是全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的国家之一，人均国民生产总值居世界前列。旅游资源丰富，有世界公园的美誉。金融中心苏黎世政治中心伯尔尼国际都市日内瓦边贸重镇巴塞尔奥体城市萨尔兹堡洛桑文化城市卢塞恩阿尔卑斯山脉（1）高球天堂从田园牧歌般的阿尔卑斯高山牧场
10、到沐浴着灿烂阳光的湖畔地区，从壮丽的冰川周边到被棕榈树环绕的南部地区，瑞士有90多个位置极佳的高尔夫球场。其中42个为18洞球场。这些球场分布在各种海拔高度，从海拔214米的阿斯科纳（Ascona）到海拔1,952 米的利德阿尔卑（Riederalp），都有高尔夫球场。克莱恩蒙塔纳（Crans-Montana）拥有瑞士最著名的高尔夫球场。格朗希尔高尔夫俱乐部栖息在海拔1500米高原平地上，站在球场上可以远眺河谷对面白雪皑皑的马特宏峰和罗沙峰，景色美妙得令人窒息。场地始建于1905年，1906年第一个9洞由Jack Nicklaus设计完成，后成为世界上著名的高尔夫球场地之一。马特宏峰球场海拔1
11、400米，提供一个长2800米的9洞球场。高尔夫球场由菲斯普河两侧近乎水平的两块场地组成，在这里可以轻松漫步。以前的一片沼泽已经变成了湖泊，湖中将设一个独特的岛状果岭其它高尔夫球场：日内国际瓦高尔夫俱乐部Geneva National Golf Club 洛桑高尔夫球俱乐部Golf Club de Lausanne 蒙特勒高尔夫球俱乐部Golf Club Montreux 伯尔尼高尔夫球俱乐部Golf Club Bern 卢塞恩高尔夫球俱乐部Golf Club Lucerne 英格堡-铁力士山高尔夫球俱乐部Golfclub Engelberg-Titlis 圣莫里茨高尔夫球俱乐部Kulm Ex
12、ecutive Golf Course 每年一月份，芝华士雪地高尔夫锦标赛都会在瑞士东南部的圣莫里茨（St.Moritz）举行，参赛选手来自世界各地。相关链接：雪上高尔夫球六大特色 场地：普通高尔夫球的场地是草地，而雪上高尔夫球的场地是白皑皑的雪地，因此具备极好的视觉环境。 球：雪地上高尔夫球为了在雪地上醒目一些，由白色的小球变为了橘黄色，避免打出去后落入雪中辨别不清。 球车：雪上高尔夫球场可以用有当地特色的雪地摩托或马拉爬犁作球车。 球道：因为雪地的冷空气会影响球的滚动速度，一般来说只能到达正常距离的80%，因而球道的长度也会相应缩短。球洞间距120至200米，比草地高尔夫的球洞间距短33%
13、。 球杆：钢杆身的球杆最适合寒冷的天气。 沙坑：沙坑采用红线或红色的树桩标记。（2）温泉胜地瑞士境内拥有250 个富含阿尔卑斯矿物质的温泉。从罗马时代开始，人们就利用温泉帮士兵们解除疲劳和治疗伤口；在受大自然影响很多的瑞士，去室外温泉也是不错的享受，一年四季都可以充分领略每个季节特有的美丽与雄伟的景致。为了健康和休养，请到赛永（Saillon）亲自体验一下吧。赛永 Saillon位于塔米纳山脚的温泉胜地洛伊克巴德，历史可以追溯到罗马时代。洛伊克巴德Leukerbad沃尔斯温泉中心世界建筑大师彼特卒姆托设计的现代化温泉中心，沃尔斯 Vals施库尔温泉位于保留着古老的罗曼什语的恩嘎丁（Engadi
14、n）山谷。施库尔 Scuol拉韦温泉大酒店位于日内瓦湖区: 拉韦的泉水于1831年的2月28日被一位渔夫发现。拉韦 Lavey-les-BainsTamina Therme 塔米纳温泉中心13世纪中叶在这附近的洞穴内发现的温泉。拉格斯 Bad Ragaz巴登温泉中心“巴登”在德语里就是温泉的意思。巴登 Baden很少有人知道冬季运动的圣地圣莫里茨有矿泉水。圣莫里茨 St.Moritz伊韦尔东温泉中心位于纳沙泰尔湖畔，在法语圈中也是历史悠久的温泉所在地。伊韦尔东莱班Yverdon-les-Bains（3）美容圣地 羊胎素疗法在国外被称作活性细胞再生疗法，美容养颜只是它的一种功能，它的主要作用在于
15、修复细胞、提高人体免疫力、恢复人体旺盛的精力和体力。目前在国内注射一剂羊胎素就需要万元，安全系数也不是很高。相比之下，“贵族游”行程中的羊胎素疗养是口服治疗，而且是在发明羊胎素的国家瑞士进行，各方面技术指标都比较有保障。瑞士蒙特尔皇宫抗衰老中心 目前在中国有深圳、北京、上海、重庆、长沙五家推介机构，主要负责在中国的推广及组团到瑞士。行程一般是8天时间，注射6-8针，30岁左右的人费用在28.8万；50岁左右的人费用在58.8万。瑞士羊胎素相关机构资源：瑞士蒙特尔皇宫生物抗衰老中心 （瑞士蒙特尔BAAC中心）瑞士CLP医疗中心 Clinique La Prairie （CLP）瑞士静港医疗中心
16、Biotonus Bon Port Clinique（4）户外天堂山地运动水上运动极限运动自驾野营地质科考户外节庆特色旅游城市卢塞恩世上最美蚌壳中的珍珠瑞士中部高原的卢塞恩（Luzern）是个湖光山色相互映衬的美丽城市，瑞士最大的避暑胜地之一。8世纪建城的卢塞恩在中古曾是瑞士的首都，这里拥有许多15世纪的建筑和有高塔的城墙，散发着中世纪味道的教堂、塔楼，文艺复兴时期的宫厅、邸宅以及百年老店、长街古巷，比比皆是，卢塞恩湖将市镇隔为南北两区，湖光水色映照城中美景，245米长达木制彩绘廊桥“卡佩尔桥”是这座城市的象征。老城区上城区下城区商业区滨水区文教区艺术区站前区港口解读卢塞恩卢塞恩位于欧洲最重要
17、的交通要道，是瑞士南北交通枢纽地。它在历史上瑞士联邦独立的国父威廉泰尔的故乡，也是瑞士经济最发达的城市轴上、瑞士第四大聚居城市。卢塞恩是典型的休闲旅游和居住城市。卢塞恩的旅游可以用345来概括，即：背靠三座大山，坐拥四片大湖，做好古城旅游、游湖休闲、山地户外、音乐艺术、民俗节庆五大旅游题材。琉森古城、秀湖、奇山。早在1856年托尔斯泰就称琉森是瑞士的一个最浪漫的地方。琉森位于瑞士东北部琉森湖畔，曾为瑞士首都，现为瑞士第六大城，名列全球最被游客青睐城市第六名。琉森之美在于它的湖水，也在于它的山，它的天空，它的云彩，它的建筑，和它所独有的那么一种情调。湖上游船 火车穿行于瑞士阿尔卑斯山间 著名的全
18、景快车-冰川快车 琉森皇宫酒店世界“35家顶级奢华酒店”之一的琉森皇宫酒店Palace Hotel Luzern有一百多年历史的奢华酒店，是古老典雅与时尚舒适的完美结合。卢塞恩湖（四森林湖）之旅的启示湖上20艘游湖船中有5艘是怀旧蒸汽船，配合湖滨出发的爬山火车，在回味文化风情之余，充分享受郊游的乐趣。湖上还推出午餐游、落日游等项目，将游船活动与湖光山色、山地运动结合起来。第二部分 项目定位1、发展理念2、战略定位3、形象定位4、市场定位5、功能定位（1）高端突破本来高起点的发展理念，以打造高端休闲度假目的地为目标，通过高端市场带热中端和大众化市场，重点打造高端养生、度假、运动、商务、娱乐等内容
19、。（2）潮流科技依托现有资源向文化、低碳、环保、科技型城市发展，运用太阳能、风能等新型生态绿色能源，达到生态与旅游和谐发展的新模式。太阳能风能 发电 （混合动力）山顶蓄水景观湖浇灌高山水景日常用水本身就是一道风景（3）文化为魂 大理自古就有“文献名邦”美誉，文化资源丰富多彩，要把大理文化精髓植入项目，不断以文化艺术论坛为引爆点，不断吸引更多的文艺群体聚集大理，打造个性文化体验区。爱丁堡用文化经营城市爱丁堡，世界第一座文学之城，每年8月份爱丁堡艺术节召开，届时来自世界各地的文学爱好者将参与这个盛会，主要包括艺术、电影、书展、音乐、戏剧、爵士和蓝调音乐等等内容。爱丁堡，文学之城之路 自身拥有文化基
20、础。爱丁堡在文学史上占有重要地位，柯南道尔、沃尔特司各特、罗伯特史蒂文森以及罗伯特彭斯等文学家都与这座城市有着千丝万缕的联系。 主动申请文学之城。联合国教科文组织将苏格兰首府爱丁堡命名为“文学之城”，这是该组织命名的第一座“文学之城”。 每年度8月份举办艺术节，吸引全世界的文艺爱好者聚集，并就此带动旅游产业的发展。（4）预留管线鉴于项目的规模和现状，开发要求较高，而且休闲旅游项目不同于常规房地产项目，必须做到大手笔投入，先做环境和配套后做地产开发，才会吸引目标客户群体。因此，本案要长计划短安排，层层引爆，形成好戏连台、话题不断的局面。高尔夫引擎主题酒店引擎文学艺术引擎高端养生引擎山地运动引擎滇
21、西首席国际度假城国际度假城支撑要素绝版山水特色风貌国际配套便利交通文化艺术高端养生度假城市六要素（1）文化艺术要具有浓厚的文化艺术氛围，能够吸引全球的艺术家来到此地。（2）绝版山水拥有苍山洱海大山大水的绝版资源环境以及地形起伏的山地资源。（3）国际配套拥有顶级主题酒店、高尔夫、养生保健、休闲运动等国际化配套设施。（4）便利交通交通的便利程度是影响生活质量的重要因素，这里具备海陆空交通区位优势。（5）特色风貌与当地的民俗文化风情特色进行有机融合，形成独具特色的风情风貌。（6）高端养生能够进行休养调整，能够让人们得到全面的身心放松，这里是生命的加油站。内涵：这是一座追溯南诏历史的着迷之城，这是一座
22、让你流连忘返的体验之城；这是一座休闲运动、高端养生、商务交流、养老度假于一体的休闲之都。案名建议 南诏迷城 TO BE LOST HERE，一座让你着迷的城市；消失的南诏古都魅力：高贵、高雅、高尚、文化、艺术。 苍洱新城值得迷失于此的休闲之城滇西山水休闲之都备选：海东国际城、东岸国际城、海东新城南非太阳城（迷城）南非太阳城最大特点就是高端奢华性和对迷失的古代王国文化的纪念和传承。南非太阳城融入本土文化因子，打着复兴远古时代“太阳之谷”（Valley of Sun）辉煌王国的旗号，号称“失落之城”或称“迷城” （The Lost City） 太阳城是南非最大最豪华的旅游度假地，由于远离任何城区，
23、一切全靠自我配套。配有标准高尔夫球场，四座豪华酒店，大型赌场、娱乐场、人工造浪池等多种休闲度假设施 失落之城在1992年开幕后，城内千奇百怪且不乏韵律趣味的娱乐世界，成了世界各国游客纷纷造访太阳城的目的之一。据称，每年到访太阳城的游客超越三百万人次，人数有增无减。迷失之城内的每一样景物，完全仿造传说古城的模样，随处可见破裂倒塌的石柱、巨门，很容易让人错觉误堕时光隧道，走入古代。六星级皇宫大酒店：这里最豪华的酒店当然是被列入世界10大酒店之一、拥有338间房间的六星级皇宫大酒店（The Palace Hotel）。该酒店复制了非洲王宫城堡，酒店外观的建筑设计与雕刻，充满非洲粗犷与迷幻风格，酒店门
24、口的雕塑造型就是豹子追逐鹿群的情景。瀑布酒店：因设计别致的瀑布泳池而得名。酒店周围花园环绕，环境优雅怡人。紧靠娱乐中心，方便随时享用各种休闲娱乐设施。超五星级豪华酒店皇宫酒店（The Palace Hotel） 五星级的瀑布酒店（The Cascades） 四星级的太阳城酒店（The Sun City Hotel） 三星级的卡巴纳斯酒店（The Cabanas） 太阳城酒店：太阳城的第一座酒店，俯瞰Gary Player高尔夫球场，视野开阔。设在大堂的赌场是吸引很多人来到太阳城的原因。酒店中也有太阳城唯一的中餐厅：兰花餐厅。卡巴纳斯酒店：虽然只是三星级酒店，但房间设施非常现代化，服务也和其它几
25、座酒店同样周到，而价格相对低廉。卡巴纳斯酒店靠近儿童运动场和水上运动中心，房间大部分为家庭客房，适合家庭度假。赌场：位于太阳城酒店，规模不大，但各种玩法一应俱全，从小试运气的老虎机到一掷千金的纸牌都有。高尔夫球场：太阳城有两座高尔夫球场：The Lost City球场和Gary Player球场。球场由南非籍的著名设计师设计，充分利用了丘陵起伏的地形，与周围环境相得益彰。每年举办百万美元高尔夫挑战赛等一系列顶级赛事。娱乐中心：有健身房、Spa馆、赌场等设施。户外运动：太阳城临近匹林斯堡国家公园，可以乘敞篷车观察野生动物；此外有象园、马场、动物农庄、水上世界、户外冒险中心等多种多样的运动项目，度
26、假生活可以安排得丰富多彩。“四有”客户：第一类：有闲一族第二类：有钱一族第三类：有权一族第四类：有缘一族第一类客户艺术类地产、山水运动以及酒店、餐饮、娱乐等配套。他们来自世界不同的地方，特别是中国长三角、珠三角、环渤海区域等发达地区。他们沉迷于大理的风花雪月和无限休闲风光，这里是他们思想的源泉和灵感的来源地，这里是他们魂牵梦绕的地方。主要是作家、画家、艺术家、娱乐明星、文化名人、创意人士、背包自由客等人群。（25%）消费产品市场区域消费特征身份职业第二类客户高尔夫运动、商务政务交流、度假地产、高端养生等内容。重点以国内有钱人为主，主要包括云南有钱人以及沿海发达地区以及西北部的矿业老板等。他们看重大理良好的休闲环境和投资潜力，他们在这里可以投资置业，可以进行休闲度假以及开展各种商务交流接待等活动。主要是私营企业主、大型企业高管、高级白领以及具有投资意识
