1、（二） 利润估算表 13（三） 现金流量表 14十二、项目评估结果 15项目可行性研究报告一项目名称XXXX城二项目地点XX市XXX村，建设用地规划许可证033341、033342、033343号。项目东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望。三项目背景98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房计划。显然，大规模的经济适用住房建设，一方面是建立
2、健全我国新的住房供应保障体系的需要，另一方面，也是满足广大中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“大众住房”，必将成为中低价位房地产的“主渠道”，进而起到平抑房地产价格的作用。目前，经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展迅速。据报导，到目前为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在20004000元/平方米之间；西安市预计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州预计在98年开发经济住房170万平方米。目前，广州市房地产价格偏高，在广州发展经济住房，
3、既是今后广州市房地产政策的重点所在，也具有极为广阔的市场前景。正是在这种大好环境下，在广东省和番禺市政府的大力支持下，广东珠江投资公司着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为广东省省直机关干部、广州地区部分教师员工、广州市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美的家庭住房。四项目开发企业概况（一）发展商简况 广东华南新城房地产有限公司是由番禺珠江房地产有限公司和英属处女岛爱宝置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广东省工商行政管理局批准于二000年六月九日注册登记，注册资金为46475万元，合作经营期限为20年。 合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从
4、开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经番禺市规划局编号为033341、033342、033343号建设用地规划许可证同意使用的位于番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边项目土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为2015614平方米，项目计划分期进行开发，首期开发的用地面积为995793平方米，建筑面积约为140万平方米。 合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售
5、部等部门。公司员工共80人，其中大专学历20人，大学学历40人，硕士、总工程师10人，共占职工总数的87.5%，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 （二）投资商简况 中方 番禺珠江房地产有限公司。该公司的合作股东为：广东珠江投资有限公司，占89%股份；番禺市南村镇经济发展总公司，占1%股份；广东珠江工程总承包有限公司，占10%股份。 公司的两大股东广东珠江投资有限公司和广东珠江工程总承包有限公司具有长期的合作历史，具备较强的经济技术实力。广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从
6、设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，广东珠江投资有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。 至99年10月，广东珠江投资有限公司在广州地区成功开发楼盘11个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约5936万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95以上，市场反应热烈。
7、公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。外方爱宝置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的
8、深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。五项目规划设计华南新城将建设为广州地区最大的经济住房小区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，彻底改变人们的住房观念。（一）、总体规划 华南新城项目占地面积约200万平方米，总建筑面积约260万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造多、低层低密度、高尚的超大规模经济住房小区，主要解决广东省政府机关人员、广州地区部分教师员工、以及广州市中低收入阶层的住房问题，建筑成本力争控制在2000元/平方米以内，该项目将以多层建筑为主，并包含有超市、农贸市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保健中心、体育场等全部公
9、共配套设施，力求使项目规划做到档次高、价格低、环境优美（绿化率达35.97%）、设计先进（采用无梁无柱结构）、装饰精美（铺木地板）、配套齐全，使之成为我省经济住房示范小区。（二）、华南新城主要经济技术指标1、规划用地平衡表：2、主要经济技术指标表：项 目数 量单 位总征用地2015614平方米总规划用地1874518.98总建筑面积2602664.81建筑占地面积329699.01绿地面积674233.89道路面积152086.88绿地率35.97%容积率1.39建筑密度17.59居住总户数21575户居住总人口75513人人口毛密度403人/公顷 （三）、形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明
10、、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。具体目标：（1）充分利用其优越地理环境，引入珠江与已有山岗，河涌景致，创造新的生态居住体系和住区景观。（2）创造既有现代生活气息又有独特地域特点的园区文化，这种文化将以滨江风景和岭南特色为其主要素。（3）强调整个居住区的空间形态特色及个性特点,创造丰富的园区空间和建筑体量。（4）分期建设、滚动开发，使其成为可持续发展的范例。（5）强调住宅的自然化、健康化和节能化。同时为了适应市场需求，注重户型设计多样化。住宅设计健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以
11、景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。（四）、住宅基本户型 小区设计有 A、B、C、D、E、F、G、H八种住宅类型，共984栋，户型从一房一厅一卫至五房二厅三卫等五种户型，住宅面积从57.92233平方米。六市场分析及发展前景（一） 99年广州市房地产市场前景分析1999年，广州市房地产发展存在许多有利条件，预计99年广州市房地产仍将呈
12、平稳缓步上升趋势。1广州市房地产业发展的环境分析房地产业的发展与一个国家的政策、经济息息相关。99年广州市房地产环境存在许多有利因素，主要包括以下几个方面：房地产业发展的经济环境逐步改善一是全国宏观经济尽管遇到了一系列困难，但1998年经过全国人民的共同努力，仍然获得了持续稳定的增长，除了力争达到8%的增长率外，同时也为99年继续保持平稳增长打下了良好的基础。二是为了刺激经济的加速回升，预计99年国家将适当放松银根。三是国际经济在经历了97、98年低谷后，99年将逐步走向复苏。这些因素无疑会对国内房地产生积极的影响。广州市作为国内充满活力的中心城市，98年经济增长位居国内各大城市之首，为99年
13、广州市房地产的发展提供了强有力的后盾。国家及地方政府更加重视和支持房地产业的发展国家“九五”计划中已明确把房地产业作为新的经济增长点加以培育和扶持。围绕这一思路，近年来广州市制定实施了一系列具有针对性的鼓励、支持房地产业发展的有关政策，包括停止审批新的房地产开发企业、清理开发用地、收回闲置用地、加强土地征用与拆迁的规范化管理、清理对房地产业的收费项目、健全房地产中介管理、改善房地产投资环境等。这些政策和措施的出台，对促进房地产业的发展有重要的推动作用。住房制度改革的力度进一步加大广州市住房制度改革一直走在全国的前面。1998年，广州市进一步加大力度，正式实施具有重要意义的货币分房政策。传统的职
14、工福利分房政策的终结，以及即将推出的允许自购房、房改房和解困房上市办法，将使人们的住房观念彻底改变，从而必将有更多的商品房屋进入市场参与交换，也会有更多的货币吸引到市场流通领域，进一步启动住宅消费，对刺激搞活房地产市场，特别是住宅市场将产生积极作用。住宅金融的推选及利率的调整有利于吸引资金投向房地产业已全面推开。据了解，广州市自1992年开办个人住房贷款业务，至98年5月份，全市商业银行房地产贷款余额141亿元，比去年同期增加58亿元。其中，个人住房按揭余额52亿元，比去年同期增加36亿元。有关方面表示，今年下半年，广州市金融业将配合市政府房改房政策以及即将出台的住房公积金贷款管理办法，大幅度
15、增加房地产贷款额度。而银行利率的一再下调，不仅有利于发展商降低开发成本，而且有利于吸引民间储蓄存款和股市资金投资楼市。居民收入的增长和楼价的回落促使社会购买力相对提高改革开放以来，伴随着国民经济的高速增长，广州市居民收入水平一直保持较快的增长势头，收入水平在十大城市中始终高居首位。到1998年9月止，广州市居民储蓄存款余额已达到1752亿元。由于供求关系的缓解，加上政府不断清理各种税费，广州市商品住宅价格出现回落，预计1999年商品住宅价格涨价空间不大。因此，居民对商品房、特别是中低价商品房的购买能力相对提高。2、1999年广州市房地产市场发展的基本趋势：商品住宅一枝独秀 1999年广州市房地
16、产投资将保持平衡的增长势头，预计全市房地产开发投资可望突破300亿元，增幅为13%左右，其中住宅投资预计完成185亿元，增幅为18%；写字楼投资为28亿元，增幅为-12%，这将是继97年投资减少后，连续第二年减少投资；商业用房预计完成投资45亿元，增幅为-10%。商品住宅将继续保持一枝独秀。随着福利分房政策的正式终结，预计1999年价格适中的普通多层住宅将呈现较好的销售态势，增幅估计可达六成左右；规划、设计、管理较好的豪华住宅小区将会继续在销售市场中占有一席之地，预计全年销售面积会增长两成左右。部分素质优良、环境幽雅的近、远郊楼盘，随着人们选择住房观念的改变以及分期购车措施的实施，也会得到越来
17、越多人的青睐。商品住宅的市场销售价格，除少数优质热销楼盘有一、二成左右的升幅外，其余住宅供应充足，估计调价的空间不大，总体上呈平稳趋势。 （二）项目市场分析该项目地段位于番禺市南村镇，毗邻番禺大桥，其市场优势主要表现在如下： 1、优越的地理位置项目位于番禺南村番禺大桥东南地段，紧靠南村镇政府新的搬迁地，其西面紧靠番禺大桥，北面直临珠江水岸，西南面十分钟车程是番禺市政府所在地，北面十五分钟车程可到达广州市天河区政府新址，其地理位置十分特殊。由于其处在番禺南村镇政府所在地，离番禺市政府非常近，该地段将是番禺市今后发展的新兴经济、文化中心地带。而由于其紧靠广州市南部，通过番禺大桥、华南大桥，到广州市
18、中心地带天河区、只需十五分钟车程，完善的道路网络，贯通广州及番禺，而洛溪桥、虎门大桥、南沙港及莲花山港咫尺可达，无论往返广州、珠海、深圳或香港皆路路畅通，并且该项目本身规划的专线交通汽车及特设的穿梭巴士，将使该项目的交通极为方便。而广州市受地理位置及城市规划影响，正急速地向东、向南的方向发展，广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，东边天河区经过近十年的高速发展，已初具现代化新城市特点，作为今后广州市房地产发展的重心地带已成现实。西南边番禺祈福新城、丽江花园、广州碧桂园等楼盘推出及市场反映热烈，说明了越来越多又是十分适合作为广州市近郊、远郊商品住房发展地。并且，该项目北面是珠江水面，项目地块本
19、身内有三座天然生态山林和两条天然溪流、环境优美，空气清晰，非常适合建设为大型住宅小区。 2、配套完善，生活便利 1）生活设施配套：小区内设有大型的农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。 2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施，又临近南村镇、番禺市政府，市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。 3）教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼儿园。 3、现有楼盘分析该项目属于广州市近郊、远郊类楼盘。目前该类楼盘价格大致在20004000元/平方米之间，其开发地点主要处于广州市白云区、芳村区、番禺市、南海市黄岐镇一带，其中优以番禺市靠近广
20、州市一带的开发楼盘令人注目。近几年来的发展轨迹表明，该地区楼盘售价一直呈稳步上升趋势，并且随着开发楼盘的名声越高，售价越高。比较典型的是丽江花园和珠江花园，丽江花园的售价从几年前不到2000元/平方米攀升到现在的近4000元/平方米，珠江花园开发初期为2000元/平方米，不到两年的时间内，上升到现在的近4000元/平方米，这与广州市近两年来房地产售价小幅下调呈鲜明对比。下表是近期正在推售的同类楼盘状况表：目前销售均价开发楼盘发展商丽江花园番禺大石镇南浦岛4000元/平方米低层、高层广州市番禺粤海房地产有限公司华南碧桂园番禺南村镇迎宾路别墅、多层广地花园番禺大石镇迎宾路3800元/平方米多层、别
21、墅广地房地产有限公司富丽家园番禺大石镇城西路3000元/平方米多层番禺市房地产联合开发总公司珠江花园番禺市沙窖岛28层番禺南英房地产有限公司与上述楼盘相比，华南新城在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商合生创展集团和珠江投资有限公司在广州市具有强大实力，在广州市开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区，华南新城通过国际招标设计，楼盘素质与周边楼盘比较，更胜一筹丽江花园和珠江花园。华南新城项目售价定位于3200元/平方米留有余地，随着该项目的市场声誉的提高，其售价也将步步走高，有望突破4500元/平方米。4、项目的发展前景广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今后广州市房地产发展的
22、重心地带已成现实。即将全线通车的广州环城高速公路将使广州市的重心东移、南移范围进一步扩大。近期内天河区政府迁到员村二马路，是其明显的迹象。预计今后的五年内，天河市因市区的不断扩大，其环城高速公路已修了一环、二环、三环、四环，广州市也极有可能会有这一个发展趋势，广州、番禺、南海、佛山、东莞、顺德将有可能发展成为一个巨大的城市群众体。这种发展趋势将为该项目带来巨大的发展机会。随着广州市经济的进一步发展，居民生活水平的提高，人们购房观念的转变，广州市商品住房的郊区化发展趋势是不容置疑的。因此，华南新城项目的发展前景是极其广阔的。七、项目开发计划 分期开发注重完整性与延续性。 作为一个超大规模的居住园
23、区，分期开发是极具效益和效率的。项目计划共分三期开发，一期作为样板房工程，吸引业主的信心工程，配套公建设施齐全，巨大的主入口广场给人强烈的视觉吸引。在一期取得成功后，开始二期开发，公建规模更大，配套更全。例如增加中心医院等，势必将园区品质带上更高一层。此时，以二期为基础，发展三期，以别墅和大户型住宅为主，更注重环境品质，在多层与小 高层之间增设弧形绿化带，整个园区发展成为设施完善、生态优良的一流居住园区。分期开发规划表第一期第二期第三期总 计总规划用地（M2）9957934400004387251874518总建筑面积（M2）1400006100005926642602664其中：住宅（M2）1320004850005291142334114公建面积（M2）8000012500063550268550居住户数（户）1220144834891居住人口（人）427041569117118八项目第一期开发资金筹集计划项目首期开发总成本约300020万元，我司计划采用滚动式开发，预计前期投入为115202万元，计划资金来源于：1、注册资本金14407万元；2、预售楼款回笼35482万元；3、集团公司内部自筹5314万元；4、预备向银行借款60000万元。
