1、第五章 市场有效需求及项目定位建议第五章 市场有效需求及项目定位建议依据需要调查的事项，我们所关注的问题，经过小组成员的讨论在最后市场调查问卷中设计了如下的问题：（共13个）1.消费者您现在的居住家庭人口？2.消费者您打算什么时候购房？3.消费者您现在从事什么行业，什么职务？4.消费者您的学历是什么？5.您现在的家庭收入如何？6.您心里能承受的房价是在什么范围？7.您购买住房的目的？8.您需求住房面积大致在什么范围？（首次购置或二次以上）9.您对户型的要求是怎么样的？10.您希望在户型各功能区域哪块面积要求较大？（最多填两个）11.您对住房外立面的选择？12.您对小区配套设施的要求。（首次购置
2、或二次以上）13.您对住房希望具有的概念。（首次购置或二次以上）最后经过市场问卷的调查发放，在所有发放的231份问卷中我们收到200份有效的问卷，以下是我们对所收到的市场调查问卷的结果以及相关分析：51消费者特征分析511消费能力据市区居民家庭抽样调查数据显示，2010年宁波市区居民人均可支配收入30166元，较上年同期增长10.2%。扣除同期价格指数实际增长6.3%。从收入的构成看，呈现工资性收入、经营性收入、财产性收入和转移性收入均衡稳步增长的格局。工资性收入是居民收入的主要构成内容和增长点，而个体经营人数增加是经营性收入稳定增长的主要原因，多渠道投资使财产性收入不断增长，离退休金增加使得
3、转移性收入继续增长。512 目标客户年龄层次情况（题目2）年龄20-25岁26-35岁36-45岁46-55岁55岁以上所选人数5010032162所占百分比25%50%16%8%1%表1 目标客户购房年龄层次情况统计表图1 目标客户购房年龄情况百分比统计图数据分析：从潜在客户年龄结构来看，20-35岁是客户是目前购房需求最大的年龄段。其中以26-35岁最为明显，占全部的50%。513 目标客户学历状况（题目4）学历高中以下高中、中专大专本科研究生所选人数654665816所占百分比3%27%33%29%8%表2 目标客户学历状况统计表图2 目标客户学历状况百分比统计图数据分析：从客户学历来看
4、，潜在客户中70%的客户学历在大专及以上。其中大专的占到33%。514消费者行业分析（题目3）职业公司一般职员企业中高级管理人厂长经理私营业主/个体户政府机关/事业单位所选人数116282810所占百分比58%14%1%4%5%职业政府机关/事业单位自由职业教师医生律师离退休人员其他所选人数10102222所占百分比5%5%11%1%1%表3目标用户职业分析统计表图3 目标用户职业分析百分比统计图从事行业公务员电信/通信/互联网金融保险商业贸易医疗行业科研/教师/艺术所选人数1212850222所占百分比6%6%4%25%1%11%从事行业宾馆服务行业房地产行业媒体出版交通物流加工制造建筑/装
5、潢/设计其他所选人数8826302812所占百分比4%4%1%3%15%14%6%表4 目标客户从事行业统计表图4 目标客户从事行业百分比统计图数据分析：根据市场调研以及周边项目客户情况分析：从客户职业来看，白领技术阶层（公司一般职员）、知识精英阶层（企业中高层人员、事业单位人员、公务员）、个体生意人阶层是目前购房的主体，普通阶层（自由职业）、社会精英阶层（企业老板经理）也是重要的客户群体。从客户所从事的行业来看，所从事的行业分布较广，但从镇海区产业来看，镇海电厂、镇海炼化等大型国企职工人群基数庞大。所以区域内客户以白领技术阶层、知识精英阶层和个体生意阶层为主，普通市民阶层和社会精英阶层为铺。
6、515消费者 居住状况分析（题目1）居住状况单身自住两口之家与子女同住与父母同住三代同堂所选人数505464302所占百分比25%27%32%15%1%表5 目标客户家庭居住状况统计表图5 目标客户家庭居住状况百分比统计图数据分析：从潜在客户居住状况来看：与子女同住的客户最高32%，其次为两口之家的占27%，单身自住的占25%，与父母同住的占15%。其中单身自住和两口之家的客户基本以首次置业为主，与子女同住的客户购房以改善型或者投资为主。因此从客户居住状况来看，与子女同住、两口之家、单身自住等三类居住状况的客户是目前市场购房的主力。516消费者购买力分析（题目5、题目6）家庭收入5万5-10万
7、10-20万20-30万30万以上所选人数882630所占百分比10%48%29%10%3%表6 目标客户家庭收入分析统计表图6 目标客户家庭收入分析百分比统计图家庭收入300万所选人数2662所占百分比1%3%3%1%表7 目标客户总价位承受范围统计表图7 目标客户总价位承受范围百分比统计图数据分析：区域潜在客户中年收入5-10万的普通阶层以及10-30万中产阶层是主力，达到87%，从收入上来看，客户购买力依旧较强；从客户总价位承受能力来看，基本以150万以内为主，当总价位超过150万，仅有12%的客户承受得起。517消费者置业目的分析（题目7）购房目的首次置业改善居住条件为父母或子女购房投
8、资投资兼自住所选人数843882050所占百分比42%19%4%10%25%表8 目标客户购房目的分析统计表图8 目标客户购房目的分析百分比统计图数据分析：根据市场调研，客户需求情况分析，二次以上置业客户比例达53%（其中改善型19%，纯投资10%，投资兼自住25%），首次置业客户需求达42%，为父母或者子女购房比例为5%。52消费者需求特点分析521需求面积（题目8）表9 目标用户对住房需求面积统计表数据分析：从客户置业需求面积来看，首次置业客户主力需求面积以70-110平米为主，改善型以及自住兼投资性客户面积需求相对偏大以90-130平米为主，对纯投资性客户主力需求面积在70-90平米以及
9、110-130平米。522户型需求（题目9）表10 目标用户对住房户型需求类型统计表数据分析：由表10中得出，从客户在户型需求特点来看，三房二厅户型是市场需求的主力。同时，三房一厅也是潜在客户的选择热门之一。523户型各功能区域面积大小需求（题10）最大功能区域主卧次卧客厅卫生间厨房阳台所选人数746122323016所占百分比37%3%61%16%15%8%表11目标客户在户型各功能面积需求较大统计表图9 目标客户在户型各功能面积较大百分比统计图数据分析：在面积一定情况下，客户希望功能面积较大的一个或者两个功能区域，有63%的客户希望客厅面积较大，有37%的客户希望主卧面积较大，其他功能区域
10、面积客户关注度相对较小。524对建筑外立面需求（题11）外立面风格中式风格地中海风格法式风格英式风格西班牙风格美式风格现代风格古典风格其他所选人数322230206052308所占百分比16%11%15%10%3%0%26%15%4%表12 目标客户对建筑外立面需求统计表图10 目标客户对建筑外立面需求百分比统计图数据分析：区域客户对外立面需求偏好看：客户无明显偏好，不同建筑风格都有一定的需求；其中现代风格比例相对较高达到26%，另外古典风格、中式风格和法式风格也有15%-16%的客户对其有偏好。525客户对小区配套关注点分析（题12）图11 目标客户对小区配套关注点百分比统计图数据分析：从不同置业类型对产品关注点来看，首次置业客户相对二次以上置业更加关注幼儿园、社区休闲广场。而二次以上置业客户对会有的关注度明显提高；超市或24小时便利店、室外林荫跑到、网球篮球场体育配套是两类人群共同比较关注的配套设施。526客户对楼盘希望所具有的有理念（题13）图12 目标客户对楼盘希望所具有的理念百分比统计图数据分析：从首次置业客户来看，其希望楼盘所传递是温馨和谐（邻里型）、自然休闲和都市便利的生活理念。二次以上置业客户来看，其对楼盘的理念相对较广，其中自住型的客户偏向邻里型和经济实惠的理念，自住兼投资型客户偏向于邻里型和品质典雅的理念。
