1、万科A财务报表综合分析目录一、 行业分析二、 公司概况三、 财务分析1.资产负债表分析 2.利润表分析 3.现金流量表分析 4.财务比率分析(1) 盈利能力分析(2) 营运能力分析(3) 偿债能力分析(4) 综合评价分析：杜邦财务分析四、 分析结论及建议一、 行业分析 房地产行业是我国国民经济的支柱，是改善人民生活、增强国民经济的重要产业，在社会经济生活中发挥着重要作用。目前，我国房地产行业正处在向规范化、规模化、品牌化运作模式转型的时期，其增长方式由注重规模、速度向注重效益转化，由主要依靠政府调控向靠企业和市场自我调节转化。国民经济的持续快速增长以及人民消费结构的不断提升，为我国房地产行业的
2、发展创造了更多的机遇，同时也面临着更激烈的竞争。1、房地产行业的快速发展推动经济增长，成为支柱产业房地产行业在国民经济体系中属于基础性、先导性的产业，是构成投资、消费和进出口的主要力量。自1998年我国实行住房市场化改革以来，房地产行业始终保持着持续稳定的发展，对国民经济增长的贡献不断增大。与此同时，由于房地产行业处在国民经济链条的中间环节，产业关联度高（对其他产业的关联度高达1.416，其中金融保险和商业为0.145，建筑业为0.094），可以通过后向效应带动家电、建筑、装修、商业、金融保险等产业的发展。2、房地产行业改善国民的居住条件和生活质量民生问题是构建社会主义和谐社会的主要内容，而住
3、房则是最为重要的民生问题，直接关系着人民的居住水平和生活质量。加快住宅建设，解决住房问题，是关系国计民生的大事。推动房地产行业健康发展，是提高住房条件、改善居住水平、满足人民物质文化生活需求的基本前提。当前，我国房地产住宅行业的发展已经进入到注重建筑水平、讲究居住条件和追求生活质量的人居环境时代。生态、绿色、健康的住宅技术得到广泛普及，住宅总体布局和谐统一，功能布局更为合理，极大地体现与人的互动和亲和性，大力改善了人们的居住环境，提高了生活质量。3、房地产开发投资规模不断加大房地产的开发市场是构架土地市场和销售市场的桥梁，没有房地产的开发，自然就无销售可言。统计数据显示，房地产的开发投资已成为
4、固定资产投资的重要组成部分，并且所占比重不断提高，在国民经济发展中占据着愈来愈重要的地位。4、住房消费升温，推动住宅行业发展近些年来，人民的收入水平不断提高，消费观念也发生了很大的变化，更多的人愿意把钱花在改善生活居住条件上，住房消费不断升温，房地产价格上涨比较快，一定程度上拉动了内需，同时也推动了房地产住宅行业的快速发展。【我国房地产行业发展现状以及趋势分析黄 平 吴春义中冶置业（安徽）有限责任公司，安徽 马鞍山 243000】52010年数据分析房地产市场的供给与需求1、全国房地产开发综合景气指数国家统计局发布的数据显示：2010 年 4 月份全国房地产开发综合景气指数为 105.66，比
5、 3 月份回落 0.23 点；本年资金来源分类指数和房屋施工面积分类指数均出现环比下降态势（参见图 1）。分资金来源看，14 月房地产开发企业本年资金来源 21603 亿元，同比增长 59.9%。其中，国内贷款 4552 亿元，增长39.9%； 利 用 外 资 137 亿 元， 下降 17.4%；企业自筹资金 7459 亿元，增长 52.5%；其他资金 9454亿元，增长 81.9%。在其他资金中，定金及预收款 5240 亿元，增长 73.9%；个人按揭贷款 2955 亿元，增长 102.1%。2、全 国 商 品 房 新 开 工 面 积2010 年 13 月， 全 国 商 品 房 新 开 工
6、面 积32288.6 万平方米，比去年同期增加 60.7%，增幅处较高水平，这主要受去年基数较低影响。但由于房价的快速增长带来的宏观调控预期，及房地产贷款限制政策的出台，开发商可能需要调整开发节奏，二季度新开工面积将会大幅减少。同期商品房竣工面积同比增速处在较低水平，这主要受去年基数较高影响，但从环比看，竣工面积较 12 月增速超过80%，市场短期供应依然稳定（参见图 2）。3、全国商品房销售面积2010 年 13 月，全国商品房销售面积 15360.92万平方米，同比增长 35.83%，商品房销售额 7976.8亿元，同比增长 57.69%。随着国家多项政策出台，尤其是差别化房贷政策的出台，
7、和市场对商品房降价预期增强，致使销售面积增速开始回落。但从单月增幅看，3 月单月销售面积达 8205.74 万平方米，超过了 2 月份水平（参见图 3）。我国房地产行业发展趋势分析1、市场日趋成熟从当前房地产投资和房市的表现分析，我国房地产行业目前还处在繁荣时期，整个房市仍处在上升阶段，但从市场表现来看，房市则处在不成熟到成熟的调整期。未来几年，市场理性将会逐渐回归。另外，从城市居民的经济实力和购买力来看，只要国民经济保持着稳定增长，楼市不出现严重供不应求的情形，那么楼市就永远不会崩溃。而且，通过国家对房地产行业的政策调整，引导房地产进入成熟理性的发展期，市场会不断成熟。2、上下游产业一体化随
8、着我国经济实力不断壮大，科学技术力量的迅速发展，房地产企业已经不再是整个产业链中一个简单的节点（如建筑、装修等），而是掌握了自己的关键技术和核心竞争力，企业的产业布局向完整的产业链上下游方向扩张。如向物业提供中央空调的企业涉足机电行业，使得房地产市场的竞争从产品层面延伸到整个产业链。3、房价涨幅日趋平稳房价与国民经济的发展呈正比关系。只要我国经济稳步增长，政府宏观调控得当，房价就不会出现太大波动。有限的土地资源是房价持续走高的诱因，土地价格的逐期升高带动房价的上涨态势。一方面，开发商为了提高楼盘档次，打造品牌效应，将促使房价上涨；另一方面，随着国民经济的发展和人民收入状况的改善，对住房的需求越
9、来越旺盛。但在市场以及国家政策调控下，房价的增长将日趋平稳。4、供求趋势预测1. 多种因素所致，地产销售将会转冷2009 年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨，在经济复苏比较确定的情况下，房地产价格成为政府关注民生，调节资产价格的主要落脚点。2010 年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控。调控的手段与 2003 年，2007 年相比，基本相似。根本还是紧土地，紧信贷。提高购买成本，惩治开发商。密集出台的政策改变了市场的短期预期，消费者出现了观望情绪。2. 库存仍然处在较低位置，供给紧张局面难以改变从各地的供给情况来看，由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供给，今年上半
10、年可售房屋库存仍然处在较低位置。考虑到 2009 年销售速度的不可持续性，各主要城市的去库存化时间都在十个月以内。3. 新的调控政策渐次出台，主要针对投机性地产泡沫房地产仍然是中国最赚钱的行业之一，也是最容易受到政策调控的行业。目前来看，如果二季度房地产重现价量齐升的局面，政府肯定不能坐视不理，最近国土资源部的密集调研显示了新一轮调控政策将会渐次出台。土地政策和货币政策仍将是政府调控房地产市场的两大利剑。货币政策中，针对需求的政策如首付款，利率调节空间已然不大，近期银监会的表态显示政府将会进一步收紧开发贷。土地政策中，仍然是打击囤地，增加保障性住房用地为主。中国房地产市场的问题根源是中国经济增
11、长的既有方式以及沿革下来的财政制度和土地政策，这些问题政府目前都很难从根本上予以解决。因此，新的政策只会干扰房地产市场的预期，但并不会改变目前房地产市场的基本政治和市场环境，市场终究会按照它既有的规律运行。【2010年中国房地产行业风险分析（作者系北京世经未来投资咨询有限公司行业分析师高芸）（责任编辑 汪 川）】4、毛利率房价毛利率变化主要原因：一方面是地价上涨、建筑材料和劳动力成本上升,另一方面则是房价下行,受此影响,房地产行业的利润空间正在收缩,销售毛利率呈整体下滑态势。据WIND资讯的数据统计,前三季度,86家A股房地产公司平均销售毛利率为33%,比去年同期下降5.6个百分点,比去年全年
12、下降2.3个百分点。86家公司中,有36家销售毛利率同比下滑。其中,万科A和招商地产等行业龙头公司的毛利率均出现下降迹象。数据显示,前三季度,万科的销售毛利率为40.48%,同比下降6.5个百分点,比去年全年下降1.5个百分点。招商地产前三季度毛利率为42%,比去年全年下滑5个百分点。【2008-11-07 中国市场研究报告网】二、 万科A公司概况2.1公司基本状况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。 公司
13、以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业
14、”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。2.2公司主要股东表1.2主要股东及持股比例前10名股东持股情况股东名称股东性质持股比例持股总数持有有限售条件股份数量质押或冻结的股份数量华润股份有限公司国有股东0.146316090947962640000000刘元生其他0.012213379120800广发聚丰股票型证券投资基金其他0.010311275931500TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.外资股东0.0111000575700内藤证券株式会社外资股东0.0077704349500CITIGROUP GLOBAL MA
15、RKETS LIMITED其他0.00657185080600中国人寿保险（集团）公司传统普通保险产品其他0.00657177478200融通深证100指数证券投资基金其他0.00657169565700广发小盘成长股票型证券投资基金其他0.00616725043200万科企业股份有限公司工会委员会其他0.00616716851700前10名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份数量股份种类华润股份有限公司1345094796人民币普通股（A股）刘元生133791208人民币普通股（A股）广发聚丰股票型证券投资基金112759315人民币普通股（A股）TOYO SECURITIES
16、ASIA LIMITED-A/C CLIENT.110005757境内上市外资股(B股)内藤证券株式会社77043495境内上市外资股(B股)CITIGROUP GLOBAL MARKETS LIMITED71850806人民币普通股（A股）中国人寿保险（集团）公司传统普通保险产品71774782人民币普通股（A股）融通深证100指数证券投资基金71695657人民币普通股（A股）广发小盘成长股票型证券投资基金67250432人民币普通股（A股）万科企业股份有限公司工会委员会67168517人民币普通股（A股）上述股东关联关系或一致行动的说明广发聚丰股票型证券投资基金、广发小盘成长股票型证券投
17、资基金同为广发基金管理有限公司管理的基金。截止2008年末，华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份总数的14.73%，为公司第一大股东。华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003年6月发起设立的股份有限公司法定代表人为宋林先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司100%的股权及其他内地资产，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街8号华润大厦，注册资本约164.67亿元，中国华润总公司持有华润股份有限公16,464,463,526股国家股，占其股本总额的99.984212%；其他四家发起人中
18、粮集团有限公司、中国五矿集团公司、中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份有限公司650,000股国有法人股，分别占其股本总额的0.003947%。中国华润总公司注册资本约96.62亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。2.3公司发展历程及主要业务万科成立于1984年5月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路1号，业务极尽多元化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。1986年，万科因所经营业务与公司名称不相
19、符，公司更名为“深圳现代企业公司”。由于业务的不断扩展，在保留建设路的展场外，万科总部搬迁到和平路50号。1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。万科股份制改造完全移植香港经验，为企业引进了国际先进的现代企业制度。股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争投正式介入房地产领域。1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房
20、地产业务；同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。在理想主义的旗帜之下，万科集聚了一批优秀的人才。年底，万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程及其他等13大类。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。同年，万科周刊应时而生，并逐渐成为万科企业文化的重要载体。1993年3月，公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步
21、突显。12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳市住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年，公司进
22、入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+x” 的区域发展模式。2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。2005年3月，万科与浙江南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目
23、储备和觊觎10年的江浙市场。2006年是主流房地产企业规模分化的启动年。万科的规模优势开始体现，2006年万科销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。而销售额超过百亿的房地产上市公司仅有中海地产、富力、合生创展，其销售规模与万科有40%-80%的差距。2007年2月，上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启动。植根上海、承启无限。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。
24、公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖最具爱心内资企业”称号。三、 财务分析1、 资产负债表分析水平分析法资产负债表（水平分析）编制单位：深圳万科A股单位：元会计年度2010/12/312009/12/31 增（减）%货币
25、资金37,816,932,911.8423,001,923,830.8064.41%交易性金融资产0740,470.77-100.00%应收账款1,594,024,561.07713,191,906.14123.51%预付款项17,838,003,464.718,736,319,500.73104.18%其他应收款14,938,313,217.777,785,809,435.4191.87%存货133,333,458,045.9390,085,294,305.5248.01%流动资产合计205,520,732,201.32130,323,279,449.3757.70%可供出售金融资产404,
26、763,600.00163,629,472.66147.37%长期股权投资4,493,751,631.163,565,383,001.5126.04%投资性房地产129,176,195.26228,143,157.99-43.38%固定资产1,219,581,927.471,355,977,020.48-10.06%在建工程764,282,140.58593,208,234.1328.84%无形资产373,951,887.2981,966,325.94356.23%长期待摊费用32,161,415.8531,318,689.652.69%递延所得税资产1,643,158,028.391,265
27、,649,477.6629.83%其他非流动资产1,055,992,714.510#DIV/0!非流动资产合计10,116,819,540.517,285,275,380.0238.87%资产总计215,637,551,741.83137,608,554,829.3956.70%短期借款1,478,000,000.001,188,256,111.1124.38%交易性金融负债15,054,493.430#DIV/0!应付票据030,000,000.00-100.00%应付账款16,923,777,818.9816,300,047,905.753.83%预收款项74,405,197,318.78
28、31,734,801,163.76134.46%应付职工薪酬1,415,758,826.87806,504,472.2075.54%应交税费3,165,476,401.561,176,877,640.28168.97%应付利息127,806,502.79122,643,721.104.21%其他应付款16,814,029,349.109,258,734,468.3081.60%一年内到期的非流动负债15,305,690,786.987,440,414,366.78105.71%流动负债合计129,650,791,498.4968,058,279,849.2890.50%长期借款24,790,4
29、99,290.5017,502,798,297.1141.64%应付债券5,821,144,507.035,793,735,805.140.47%预计负债41,107,323.1534,355,814.9519.65%递延所得税负债738,993,358.99802,464,465.02-7.91%其他非流动负债8,816,121.268,408,143.824.85%非流动负债合计31,400,560,600.9324,141,762,526.0430.07%负债合计161,051,352,099.4292,200,042,375.3274.68%实收资本（或股本）10,995,210,21
30、8.0010,995,210,218.000.00%资本公积8,789,344,008.848,557,716,583.442.71%盈余公积10,587,706,328.798,737,841,436.8521.17%未分配利润13,470,284,310.058,808,398,744.0552.93%少数股东权益10,353,522,851.308,032,624,392.9328.89%外币报表折算价差390,131,925.43276,721,078.8040.98%归属母公司所有者权益（或股东权益）44,232,676,791.1137,375,888,061.1418.35%所有者权益（或股东权益）合计54,586,199,642.4145,408,512,454.0720.21%负债和所有者（或股东权益）合计215,637,551,741.83137,608,554,829.3956.70%垂直分析法：资产负债表（垂直分析）编制单位：深圳万科A股
