1、2017年上半年北京房地产估价师制度与政策：物业承接查验制度考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、资本化率是的倒数。 A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数 D：净收益乘数 E：工业用地的监测点评估价格 2、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为_万元。 A130.0 B119.2 C117.5 D120.03、是指房屋承租人将承租的房
2、屋再出租的行为。 A：房屋出租 B：房屋转租 C：房屋承租 D：房屋租赁 E：执行层的组织协调 4、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。 A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工业用地的监测点评估价格5、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是_。 A马克思的利率决定理论 B可贷资金利率理论 CIs1M曲线模型利率理论 D流动性偏好利率理论 6、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投
3、资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计_时的折现率。 A等于零 B大于零 C小于零 D无关联 7、以下不属于外部性的事件有。 A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值 B：由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值 C：由于修建一座化工厂，降低了房地产价值 D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值 E：工业用地的监测点评估价格 8、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车
4、噪声所带来的污染属于。(2008年房地产经纪人相关知识试题) A：暂时性污染 B：永久性污染 C：线源污染 D：移动污染 E：执行层的组织协调 10、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。 A：人身 B：社会 C：经济 D：财产 E：执行层的组织协调11、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。 A：国务院 B：国土资源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、_的成交日期应与估价时点接近。 A可比实例 B要约案例 C指数实例 D加权实例 13、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。 A拆迁补偿费及有关税费 B市政基础设
5、施建设有关费用 C贷款利息 D建安费用14、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。 A：成本 B：购买者 C：竞争 D：市场 E：借款合同 15、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。 A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的 C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格 16、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。(2009年试题) A：市场需求上限 B：市场有效需求 C：市场现实需求 D：市场最低需求 E：借款合同 17、一般而言，如果商品的替
6、代品数目越多，则该商品的需求。 A：越富有弹性 B：需求弹性越小 C：越缺乏弹性 D：完全无弹性 E：执行层的组织协调 18、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。 A：最高最佳使用原则 B：合法原则 C：替代原则 D：谨慎原则 E：工业用地的监测点评估价格 19、合同未作约定的，面积误差比的绝对值超过3时，如果买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调 20、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，
7、建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A30% B45% C65% D75% 21、大跨度的工业厂房要采用结构。 A：砖木 B：砌体 C：钢筋混凝土 D：钢 E：执行层的组织协调 22、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。 A：交通拥挤 B：建筑技术进步 C：城市规划改变 D：自然环境恶化 E：工业用地的监测点评估价格23、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。 A：土地费用 B：前期工程费 C
8、：房屋开发费 D：管理费用 E：借款合同 24、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为_万元。 A750 B350 C800 D85025、下列关于房屋转租，表述不正确的是。 A：出租人可以从转租中获得收益 B：在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人 C：房屋转租应当订立转租合同 D：转租合同不用办理登记备案手续 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、
9、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。 A2.50% B2.35% C2.38% D3.25% 2、下列关于民事权利，表述正确的是。 A：物权是财产权，但不是支配权 B：知识产权是支配权 C：姓名权是人身权 D：解除权是抗辩权 E：撤销权是形成权3、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。 A：海洋生物排放的废物 B：航行沿海的船舶排出的废油 C：油轮触礁而漏散的原油 D：临海工厂排放的废水 E：沿海居民抛弃的垃圾 4、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这
10、是基于的考虑结果。 A：内地政策 B：占领世界投资市场 C：风险转移 D：投资组合 E：借款合同5、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其_的风险因素。 A变动可能性 B影响重要性 C发生经常性 D类型归属性 6、套内建筑面积由组成。 A：套内房屋的使用面积 B：套內墙体面积 C：套内阳台建筑面积 D：共有建筑面积 E：套内共有建筑面积 7、国办发200626号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有_。 A住宅小区绿地率在30%以下 B住宅小区建筑容积率在1.0以上 C单套建筑面积在120m2以下 D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下 E人均居住建筑
11、面积在25m2以下 8、是会计处理程序的第一个关键步骤。 A：填制记账凭证 B：登记账簿 C：复式记账 D：会计报表 E：执行层的组织协调 9、根据有无抵押担保，债券可分为。 A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：记名债券 E：公募债券 10、根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是_。 A无柱的雨篷 B有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C房屋内高度在2.20m以上的技术层 D与室内不相通的装饰性阳台11、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 12、关于各级房地产价格评估机构各
12、资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是_。 A一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上 B一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师 C二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师 D二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50% E三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师 13、城市规划管理系统由组成。 A：城市规划发展系统 B：城市规划执行系统 C：城市规划反馈系统 D：城市规划保障系统 E：城市规划决策系统14、用市场法对房地产进行估价时，需要进行_修正。 A交易过程 B交
13、易情况 C交易日期 D交易价格 E房地产状况 15、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是_的目的。 A盈亏平衡分析 B敏感性分析 C风险分析 D概率分析 16、对下列概念的描述，正确的是_。 A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值(VM和边际收益产量(MR两种 B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益 C平均要素成本(AF是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出 D边际要素成本(MF是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出 E边际收益产量
14、等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格 17、按资产投资的类型划分，可分为形式。 A：权益型 B：债务型 C：混合型 D：综合型 E：抵押型 18、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为。 A：工程建设费用 B：措施费 C：规费 D：直接工程费 E：执行层的组织协调 19、一般将产品生产经营活动中的成本分为。 A：生产成本 B：销售费用 C：经营费用 D：机会成本 E：全寿命费用 20、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。 A：农用地改为非农建设用地 B：在写字楼旁新建大型游乐场 C：住宅区道路禁止货车通行 D：在
15、住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E：常常遭受洪水威胁 21、目前我国的社会保险主要有等。 A：政策性保险 B：出口信用保险 C：社会养老保险 D：劳动工伤保险 E：失业保险 22、以下说法满足最高最佳使用的条件有_。 A法律上许可 B技术上可能 C价值最大化 D权益上允许 E经济上可行23、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。(2009年试题) A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同 24、下列关于城
16、市规划的表述中，正确的是_。 A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排 B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行 C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施 E城市规划管理不具有政府行政职能25、某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为_万元。 A10 B20 C25 D30
