1、城镇详细设计,控制性详细规划,一、控制性详细规划的控制体系和控制要素,控制体系是影响控制性详细规划控制功能发挥的最主要的内部因素，包括控制内容和控制方法两个层面。控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素，它对控制性详细规划功能作用的影响主要在功能作用发挥的广度上。控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段，它对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性的影响。控制性详细规划的控制内容和控制发法是控制体系中互为联系、互为影响的两个层面。城市建设活动主要包括6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。,土地使用控制,土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积
2、和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。用地边界、用地面积规定了建设用地的范围大小；用地使用性质按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）规定建设用地上的建设内容，包括10大类，46中类，73小类。用地使用相容性（土地使用兼容性）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，规定了用地相容或者混合使用的规划要求，便于灵活管理。,1、用地面积和用地边界,用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。用地面积小于征地面积。用地面积是规划用地红线围合的面积；征地
3、面积是土地部门为征地活动由征地红线围合而成。征地边界常常包括部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等。容积率计算应以用地面积为准，不是征地面积。,用地面积,用地边界,用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。地块的用地边界划分一般有如下原则：,严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；建议有一边和城市道路相邻；结合自然边界、行政界线划分地块；考虑地价的区位级差；地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；,对于文物古迹风貌保护建筑及线装质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再
4、给定指标；规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物孤寂保护紫线、微波通道橙线等;规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3-5hm2左右，旧城改建区地块可在0.5-3hm2左右。,专业规划线,2、土地使用性质控制,用地性质的划分应参照城市用地分类与规划建设用地标准。详细规划中采用的土地使用性质细分类，不同地区的规划都 有所区别。旧的标准有些新的用地类型无法涵盖，对于控制性详细规划，某些地方并不适用。征关
5、于控制性详细规划的用地分类，城市规划原理提供了另外一套标准，其中新增了一些用地分类和代号，如商住综合、办公综合类的用地，这些仅供参考,3、土地使用兼容,土地使用兼容控制是用来解决控制性详细规划中多种用地性质在地块中的混合布置问题，以适应城市发展的需要。详土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性。国外和香港的土地使用兼容给国内的土地控制提供了一定经验。兼容性的控制包括了土地使用性质的控制以及建筑性质的兼容控制。,环境容量控制,环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率
6、三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面。城市人工环境容量主要表现在市政设施和公共服务设施的负荷状态上。,1、容积率,容积率(FAR)又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标；容积率(FAR)=总建筑面积（Ar）/用地面积(A1)容积率下限保护开发商的利益，上限防止过度开发带来的问题；在一定的建筑密度条件下，容积率与地块的平均层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比；容积率的制定具有一定的灵活性；容积率能够综合的反映城市土地开发建设的强度。
7、,根据不同的使用性质制定不同的容积率；根据地块的区位和级差地租决定容积率；一般来说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑；以人口容量确定容积率；以与周边环境的制约关系决定容积率；地块的土地出让价格条件 城市设计的要求；根据建造方式和形体规划设计来确定。,容积率的确定,容积率的相关问题,容积率与城市开发 容积率和可持续发展 容积率的奖励,2、建筑密度,建筑密度=（规划地块内各类建筑基地面积之和/用地面积）*100%建筑密度主要反映二维空间的环境状况为保证地块拥有一定的绿地率和开敞空间,3、居住人口密度,居住人口密度=地块内的总人口数/地块的面积*100%在总体规划或分区规划阶段确
8、定人口容量，再确定各地块的人口密度。人口密度的分布具有一定的规律性城市中心人口密度较大，郊区人口密度较小。,4、绿地率,绿地率=地块内绿化用地总面积/地块面积*100%这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地）。注意绿地率、绿化率、公共绿地率和绿化覆盖率之间的区别，切勿混淆。注意比较宏观绿地率和微观绿地率。,建筑建造控制,建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等。,1、建筑限高,影响建筑高度的因素,客
9、观因素：主要包括地基承载力和建筑技术水平等。经济因素：主要体现在建筑开发的投资收益上。社会环境因素：主要从城市整体风貌入手，考虑与周边建筑特别是历史文化建筑的风貌关系（杭州西湖）。还要考虑建筑物高度与开敞空间的比例对人心理的影响。基础设施条件限制：包括机场净空要求和微波通道限制。,上海市城市规划管理技术规定 中建筑限高的规定,在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无
10、经批准的详细规划的，应县编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，鹈鹕控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后核定。沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划另有规定外，应符合下列规定：沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即 H1.5（W+S）,建筑高度计算,在计算建筑间距时，建筑高度（H）按下列规定计算：平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口的挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于45度的自室
11、外地面算至屋脊顶。水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6M内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积的1/8的，不计入建筑高度。,沿街建筑高度,沿路一般建筑高度的控制 H1.5（W+S）沿路高层组合建筑高度的控制 AL（W+S）,建筑高度控制视线分析,根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析。视点的距离应大于或者等于3H。因线装条件限制难以按3H视点距离控制高度的，视点距离可以相对缩小，但不得小于2H。,2、建筑后退,建筑后退指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。建筑后退的作用：,避免城市建设过
12、程中产生混乱；保证必要的安全距离；保证必要的城市公共空间和良好的城市景观。,建筑后退距离的确定,建各个城市对不同情况下的建筑后退均有较为详细的规定。一般包括建筑后退用地红线、建筑后退道路红线、建筑后退河道蓝线、绿线、黑线、紫线等。其退让距离的确定不仅要考虑消防、防汛、交通安全等方面外，还应考虑城市景观、城市公共活动空间要求等。相关规定可参照各个城市的规划管理技术规定。,3、建筑间距,建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离；建筑间距控制是为了让建筑物之间保持必要的距离，满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的基本要求；建筑物之间保持一定的间距以满足日照、通风的要求；建筑物之间的
13、间隔距离是采用日照间距来控制的，日照间距是指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。,城市设计引导,城市设计：对城市体型和空间环境所做的整体构思和安排，贯穿于城市规划的全过程。涉及城市设计的实践古已有之。人类在其发展的漫长岁月中，在经营其生产和生活环境中，在城市建设中，已自觉或不自觉地进行着城市设计。城市设计也是作为一门学科，发展了有一百多年的历史，大致上可分为城市艺术设计阶段和城市设计阶段。,城市艺术设计阶段：19世纪末到20世纪中期，源于美国“城市美化运动”。城市设计阶段：二次世界大战之后，为解决工业化所产生的城市病，城市设计已从单纯的城市美化走向城
14、市功能与市民生活，“以人为本”的思想逐渐成为主导。,城市设计的范畴、理论和原则,1、城市空间范畴,骨架空间：流动主要为人、车服务的各类道路、站场等空间；服务包括为能源、信息、消防等所提供的空间。活动空间：指为居住、工业、商业、行政等所提供的空间。象征空间：指对体现城市特色、塑造城市形象有象征意义的空间，包括水、绿化、广场、历史纪念物、公共建筑、视觉对象等。,2、城市设计范围和尺度,宏观城市设计：即城市总体设计，从艺术、空间、风貌和特色方面入手，根据城市性质、规模，对城市形态和总体空间布局所做的整体构思和安排。中观城市设计：也叫重点片区城市设计，如城市中心区、历史文化保护区、城市滨水地区、风景名
15、胜区和居住区等。微观城市设计：即重点地段城市设计，如城市街道、广场、商业中心、重要建筑群地段、特殊保护地段等。,3、城市设计导则,王建国将城市设计导则定义为：“是对城市某特定地段、某特定的设计要素(如建筑、天际线、街道、广场等)甚至全城的城市建设提出基于整体的综合设计要求。城市设计导则最先发端于美国旧金山城市规划及其实.1970年，旧金山在城市规划及城市设计的计划在实施中遇到了一些困难和阻力，城市规划局为了确保城市环境在微观层次的质量，将设计计划转换成特殊的设计导则。并于1982年正式编制了市际城市设计导则，“明确规定哪些方面的开发是应当受到鼓励的，哪些方面的开发应当被抑制。它为区一级和邻里一
16、级更详细的城市设计规划提供了一个框架。之后，美国的很多城市开始建立具有各自城市特色的城市设计导则，以此控制城市的开发建设。,圣地亚哥市总体城市设计导则的2个主题,控制性详细规划中的城市设计引导,在控制性详细规划阶段，城市设计对城市空间形成的指导作用，主要在于要比较准确地把握规划地区与城市整体空间的关系和特色。城市设计引导内容：先确定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路绿化系统，再从城市设计的角度来考虑不同空间序列的关系，形成城市设计总体概念与结构，以“城市设计概念图”加以表达，同时，将空间形态、建筑风貌的要求以指标的形式确定下来，来指导修建性详细规划及建筑单体的设计。,1、建筑体
17、量、建筑形式与建筑色彩控制,建筑体量：一般包括建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体等方面的控制。建筑形式：主体结构形式控制、屋顶形式控制等。建筑色彩：一般从色调、明度上进行控制，分为建筑主体色谱、点缀色谱、组合色谱。,2、建筑空间组合控制,是对由建筑实体围合成的城市空间环境及其周边其他环境要求提出控制引导原则，一般通过规定建筑族群空间组合形式、开敞空间的宽度比、街道空间的高度比和建筑轮廓线示意等达到控制城市空间环境的空间特征的目的。城市建筑群体整体空间形态可以分为封闭空间形态、半开放空间形态和全开放空间形态。不同的建筑空间组合，给人不同的空间感受。通常以图示的方式进行引导。,3、建筑小品,控制
18、性详细规划中对绿化小品、商业广告、指示标牌等街道家具和建筑小品的引导控制一般是规定其布置的内容、位置、形式和净空限界。,配套设施控制,配套设施是生产、生活正常进行的保证，配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。包括公共设施配套和市政公用设施配套。设施配套控制应依照国家和地方规范（标准）及地块开发具体要求做出规定。,1、公共服务设施配套控制,城市总体层面上的公共服务设施：行政办公、大型医疗保健、餐饮、会展等。不同性质用地上的公共服务设施：如居住区、工业区、景区内的公共服务设施。,居住区公共服务设施的设置与人口规模相适应；公共服务设施的指标应为控制
19、性指标，应不低于居住区总用地的15%。文化设施：属于非盈利性的综合文化活动设施。体育设施：指向社会开放的公共体育活动设施。教育设施：包括中学、小学和幼儿园。中学面积一般为3ha，小学一般0.8ha，容积率0.2左右。社区卫生设施：医院通常落实到用地，卫生站在图则上用符号标定。商业设施：纳入指导性指标，通过市场来调节。行政管理设施：包括居委会、街道办事处等，一般只用在图则上用符号标定其位置。,居住区公共服务设施,2、市政设施配套控制,控制性详细规划中的市政设施控制分为市政设施用地控制和市政管线控制。,市政设施用地控制：参照城市用地分类与建设用地标准（GBJ137-90)，从总体上合地块上两个层次
20、分别控制到中类和小类。市政管线控制：控制性详细规划应和城市工程管线规划同步，确定工程管线的走向、管径、管底标高、沟径、管井、检查井、地下、地面构筑物等，明确各条管线所占空间位置及相互的空间关系，减少建设中的矛盾，使之安全、顺畅运行。,给水工程,计算用水量，提出对水质、水压的要求 布置给水设施和给水管道 计算管径，校核水量和水压 选择管材 消防栓设置,排水工程,对污水量和雨水量进行具体统计计算 对排水系统的布局，管线走向、管径进行计算复核 确定管线平面位置，主要控制点标高,供电工程,确定规划区内各类建筑的规划用电指标，进行负荷预测 确定供电电源的容量、数量、位置及用地 预留城市变电所用地面积 确
21、定高压电力线的路径、敷设方式及高压线走廊 编制电力规划图,通信工程,计算通信负荷；选择和布局通信需求量 确定邮政电信设施的具体位置和规模；确定通信线路布局 划定电台、微波站、卫星通信设施控制保护线,燃气工程,供热工程,管线综合,环卫工程,防灾规划,行为活动控制,交通方式,确定道路系统和断面形式 组织人、机动车和非机动车的混合方式,出入口方位、数量,考虑周边道路等级 考虑该地块的用地性质,停车泊位,对社会停车场（库）进行定位、定量（泊位数）、定界控制 对建筑配套停车场进行定量（泊位数）、定点（或定范围）控制,现有控制指标的类型规定性指标,用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注用
22、地面积：是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷建筑密度：指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例。规划控制其上限。建筑密度着重于平面二维的环境需求，保证一定的空地、绿地建筑限高（上限）：规划地块建筑可达到的最大高度，由宅外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离建筑后退红线：即建筑相对于规划地块某方位边界后退的距离，通常以下限控制容积率：又称楼板面积率，建筑面积密度，是衡量土地使用密度的一项指标，是地块内所有建筑物的各层建筑面积之和与地块面积的比值。,绿地率（下限）：绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例；规划控制其下限；这里的绿地包括公共绿地、宅间绿地、
23、公建附属绿地和道路红线内的绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地；公共绿地内占用地面积不大于1%的雕塑、亭子等小平可视为绿地交通出入口方位：尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般每个地块设置12个出入口；对一些地段禁止机动车开口，以保证交通系统的高效安全运行；确定人车分行的规划布局停车泊位及其他公共设施：规划配置地块内的停车车位数，通常以下限控制；其他公共设施按相关规范进行配置,现有控制指标的类型指导性指标,人口容量：即地块内每公顷内的居住人数，以上限控制，根据城市的人口密度分区对每个地块给予建议值建筑形式、风格、体量和色彩要求：对规划区内重点地段的建筑形式和布局进行特别控制，包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标其他环境要求：关于环境保护、污染控制、景观要求等的指导性指标，可根据现状条件、规划要求、各地情况因地制宜地设置,现有控制指标的类型其他指标,拆建比：主要用于旧城的改造，必须兼顾开发部门的经济效益和实施的可能性，因此常加入拆建比的控制指标旷地率：开敞用地与用地面积的比值裸地率：用地中裸露土壤的面积占用地的比率建筑面宽：该指标控制沿街建筑的最大临街宽度，一般规定上限；在城市对街景要求较高或开发建设方式导致容易出现不符合规划意图的建筑尺度时采用,
