1、金融危机 爆 发 之 后 , 在 受 外 界 金 融 危 机 干 扰 下 , 我 国 的 GDP 指数在 08年第 三季 度首次 跌落 成个位 数 , 并在 之后 呈连 续下跌迹象 , 经济增长 势头不 强。我国经 济之所 以面临 这种情 况主要由两方面因素导致 :一是全 球金融 危机背 景下的 经济不 景气 :二是我国经济恰好处于经济运行周期的下行阶段 , 例如住 房等的刚性需求已经释放了 极大一 部分 , 而投资 性需求 又在金 融危机的影响下受到了极大的抑制方面因素导致。房地产方面 , 虽然 2008年全 国房地产 销售 价格、 开发 投资 额均保持增长态势 , 但商品房成交量、 成交额
2、和完成开发土地面 积等均出现不同程度的下降。 2008年前 9个月 , 全国共 完成房 地产开发投资 21278亿 元 , 同比 增长 26. 55%, 而 在 8月份 , 70个大中城市房地产成交 价格却首 次出现 环比下 降。另外 , 前三 季度商品房销售面积 40321万平方米 , 同比 下降 14. 88%; 商品 房销售额 15879亿元 , 同 比 下降 15. 02%; 完成 开 发土 地 面积 17888万平方米 , 同比下降 1. 6%。 我国房 地产市 场已 呈现 滞 胀 ! 状态。 2009#2010年经济形势分析与展 望 2称 , 2010年 房地产 投资将达到 30%
3、#40%的增幅 , 并成 为推动投资 增长的 主要力 量。 2010年资产价 格 不会 大幅 上 涨 , 蓄 积的 刚 性买 房 需 求在 2009年已经释放 , 投 机性 和投资 性买 房需求 已受 到控 制 , 未来 房地产需求不会出现持续快速的膨 胀 :2009年房地产建 设明显 加快 , 2010年下半年 以后 住房供 给将 较快增 加 , 就供 求情 况来 看 , 房价不会快速上涨。二 、 中国房地产市场的机遇与挑战随着国际金融形势的趋 稳 , 国 家经济 形势的 好转以及 一系 列利好政策的出台 , 我国的 房地产 市场必 将迎来 新一次 的发展 良机。（一 土地供给量大增 , 房
4、地产 企业所 需开发 用地资 源得到 充分保障。为避免房地产业 的断 层 , 提 供足 够 的后 续市 场 供给 , 2010年 3月 22日 , 国 土部召开国 土资源系 统视频电话 会议 , 再次强 调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地 计划 , 用地计划公布前不得出让住房用地 , 并且还将在部分城市开展试点 , 坚持和完善土 地招拍 挂制度。房 地产无 论在开 发所 需的资金还是开发对 象的土地资源上都得到了充分的保障。（二 房地产业在新 出台的 利好政 策影响 下行业 门槛降低 , 开发资金的取得变得 更加容易。房地产开发企业 的资金结构主要来源于三个方面即银行贷 款
5、、 自筹资金及订金和预付款。而在 09年 4月中央政府出 台的 新政策中 , 明确规定将房地产企业的 最低自筹 资金比例从 35%降至 30%, 减少了足 足 5个 百分 点 , 无 疑极 大的减 少了 企业 开 发房地产的难度。（三 行业竞争形势乐观。在金融危机风暴 席卷过后 , 一大 批抗风 险能力 不足的 房地 产企业已经被淘汰出 局 , 而在 2010年 3月 18日 , 国务院国 资委 明确提出要求 :除 16家以房地产为主业 的央企外 , 还有 78家不 以房地产为主业的央 企要加快 进行调 整重组 , 在完 成企业 自有 土地开发和已实施项目等阶段 性工作后退出房地产市场。相对
6、而言 , 给余下的企业创造了一个相对较为宽松的生存环境 , 在短 期内不会出现较强的 竞争态势。与此同时 , 随着投资环境的变幻莫测和国家政策的改变 , 房 地产业的发展也面临 着不小的挑战。（一 企业开发力度过大过 猛 , 资金压力骤然加大。在今年 1月和 2月 , 央行连续两次上调了存款准备金率 , 且 已达到 16. 5%, 距历史最高的 17. 5%仅一个百分点之 遥。对于 房地产的影响 在于 , 控 制了 银行 贷款 量 , 影响 到开 发商 开发 贷 款 , 增加开发商贷款压力。 正是相对 宽松的 竞争环 境给了 这些 企业飞速扩展的机会 , 但是 要对企业 自身的 资金承 受能力
7、 做好 中肯的评估 , 切不可盲目的贪功冒进 , 而 不顾未来的金融发展局 势而因小失大（二 投资投机引起的政策 变化。各种热钱制造了房地产业 泡沫 , 加大了消费者的购房压力 , 抑制了住房的刚性需求 , 使投资性甚至是投机性消费猛涨 , 造成 行业不稳定进而影响 政府政策的变化。（三 国家政策的影响。1月 10国务 院发出 关于促进房 地产市场平 稳健康发 展的 通知 , 明确提出加强和改善房 地产市场调控 , 稳定市场预期 , 促 进房地产市场平稳健 康发展的五条 措施 , 简 称 国五 条 ! 。 其中 最关键的是明确二套 房贷首付不 得低于 4成 , 二套 房认定 以家 庭为单位计算
8、 ; 打击开发商的囤房和囤地 , 取得预售的商品房要 一次性推出市场。（四 物业税酝酿开征。物业税 空转 ! 工作将推广至 全国 , 这 是物业 税 空转 ! 试点 工作 6年多来迈出的 一大步。 这一信 息表明 , 久议 不决的 物业 税开征步伐开始提速 , 物业税或成为强力遏制高房价的 巨斧 !510三 、 当前我国房地产市场营销现状房地产市场又称为不动 产市场 , 房地 产市场 营销主要 是指 房地产交换关系即房地 产全部流 通过程 的总和。在 我国 , 现阶 段的房地产市场营销理论与 实践尚 处于启蒙 摸索阶 段 , 还未能 够建立起属于自己的行之有效的科学的营销理论体系。（一 市场调
9、查缺乏真实性。一些企业在进行市场调查时 , 由于调查既缺少专家 咨询 , 也 缺少大量的实地考察数据 , 导致对 消费者 的需求 及购买 心理及 对竞争者的营 业状况 , 包括他们 的销售动 态、 价 格策略、 优势劣 势及可借鉴的经验等情况的 了解不 够深入 , 在一 定程度 上制约 了本企业营销策划的正确实施 , 直接影响了企 业的经济效益。（二 模糊的细分市场导致产品策略和品牌策略混乱不清。 现在的我国房地产企业 往往是 将项目赶 鸭子上 架 , 在 项目 完成前基本没有将自己的产 品做好 定位 , 而是在 完成一 个模型 下的大量同质性产品之后借着国内房地产市场的大好前景做跟 风销售
10、, 没有自己的特色和独特卖点。（三 定价策略过于单一 老套 , 没有新 意也没 有行之 有效的 方式。从过去几年国内的几家大型房地产开发公司的销售方式来 看 , 一般都是以低 价 开盘 , 随 着销 售状 况的 情况 而上 下升 降售 价 , 缺少合理的调节机 制。即使有 个别楼 盘采取 了个案 价格变 动策略 , 也只是在形式所迫之下做出的无奈之举 , 而不是在开盘 前的有心之下做的定价策略。（四 营销 渠道 单 一 陈旧 , 没 有 充 分利 用 新近 崛 起 的营 销 渠道。近几年 , 户外传媒广告 , 电 视营销 , 网络 营销的 经济效 益日 益凸显 , 而房地产企业却是始 终把 占
11、 地为王 ! 的 草寇销 售模式 贯彻始终 , 只有极小部分采取了网络上的简单营销 , 正因为其规 模和知名度的不足 , 导致这 些新兴 的有效 营销渠 道没有 发挥他 们该有的作用 , 导致企业反 过来更 加不愿 意在这 方面做 出理性 投资 , 使企业进入了一个营销渠道愈显单一 , 营销渠道之路越走 越窄的死胡同。（五 促销策略 过于 单调 , 眼 光不 够长 远 , 只关 注于 眼 前利 益 , 忽视长远的企业战略发展目标。表面上房地产营销形势 一片大 好 , 实 际上是 因为近来 房地 产业住房刚性需求和投资投机性购买等的多重因素影响下造成 的房价普遍上 扬及销售 简单迅速 , 而广告
12、 的投入 , 产品的 造势 , 品牌的宣扬等等许 多方 面都 远远 不及 行业 对房 地产 营销 的要 求 , 长此 以往 , 一旦房地产 热度呈现冷 却态势 , 房地产 企业必将 面临有房难售 , 有房不会售的尴尬局面。四 、 我国房地产市场可行的营销策略针对上面所述的我国房 地产营 销现存 的问题 , 借 鉴 4P, 4C 等一系列市场 营销学理论 , 并结 合我国的 实际政治、 经济、 文化 等特殊环境 , 作出我国房地产市场的营销策略 , 可从以下几方面 着手 :（一 应用学科的方法提高市场调查与预测的真实准确性。 市场调查是营销管理过 程的起 点 , 也 是营销 活动的一 个重 要环
13、节。对于一个企业来说 , 信息的重要性并不亚于资 金、 物资和人员对于一个企业的重要性 , 由此可见 , 真实而又及时的信息 对于企业的发展壮大是具有重 要意义的。真实的市场调查与预测能够作为制定营销 决策的依 据 , 帮 助企业 发现更 多的营 销机 会 , 使企业更好的 了解 市场 发展 趋势 , 及 时作 出正 确的 应对 策 略 , 帮助企业在市场竞争中取得领先地位 , 制造出属于自己的行 业蓝海。它的主要内容包括 :1 宏 观市场环境。包 括调查 跟踪 最新的 政治、 经济、 社会和文 化发展动态 , 并通 过市场预测 把握 市场的未来发展趋势 , 借以寻找新的发展机会 , 同时及早
14、发现可 能存在的威胁 , 做 好危机 应变 准备 :2 市场需 求。需求 是营 销 管理的核心 , 企业只有在确定和捕捉顾客需求之后 , 才能对症下 药 , 采取有效 的营销组 合 , 满 足消费者的 不同需求 , 进而最 终实 现企业的经营目标。 3 竞争状况 :包 括调查竞争 对手的数 量及 其详细情况 , 还有竞争对 手的产 品调查 分析。只有 详尽的 了解 了竞争对手的详细情况 , 才能更好的为企业制定竞争战略 , 在市 场竞争中占据 主动并 实现 竞争 制胜。 4 企业自 身的 市场 营销 状况 :通过市场调查和预测 可以客观 翔实的 了解企 业自身 的现 状 , 缺陷以及不足 ,
15、发现机会与 危机 , 做到扬长避短 , 为企业的下 一步发展做好准备。（二 客观的市场细分及具 有针对性的选择目标市场。 所谓市场细分 , 指的是根据整体市场上顾客需求的差异性 , 以影响顾客需求和欲 望的某些 因素为 依据 , 将一个 整体市 场划 分为两个或两个以上 的消费者 群体 , 每一个 需求特 点相类 似的 消费者群就构成一个 细分市场 （或子市场 。市场细分有利于企 业发掘新的市场机会 , 进而使小企业找到生存的缝隙 , 占有部分 利润蓝海 , 而大企业则可以有针对性的进行市场营销 , 节约营销 成本同时提升营销效 果。在进行准确详细 的市场细 分之后 , 企业 应当做 好目标
16、市场 的选择 , 并对自己的产品进行市场定位。所谓产品的市场定位 , 就是使本企业产品具 有一定的 特色 , 适应目 标市场 一定的 需求 和爱好 , 塑造产品在目标顾客心目中的良好形象和合适的位置。 无论是选择无差异的 营销策略 还是选 择差异性 营销策 略 , 又或 者是集中性营销策略 , 只要给自己的产品做好市场定位 , 并为自 己定位了的产品找到 合适的营 销方式 , 那么 产品的 销售等 一系 列进程将会变得简单 易行。（三 开发与时俱进 的产品 , 建立 具有高 品位高 附加值 的品 牌策略。整体产品包括三个层次即 核心产品、 形式产品和延伸产品 , 企业要将产品销售收 益达到最
17、大化 , 就必须 以顾客 需求为 中心 来衡量产品的价值 , 并遵循产品的生命周期 , 合理利用产品组合 销售 , 如住房和车库的搭 配销售 等等。而品 牌是商 品的商 业名 称及其标识的 统称 , 通 常由 品牌 名称、 商 标和 其他 品牌 标志 组 成。房地产企业不同于其他企 业 , 必须坚持品牌策略 , 进而提升 企业知名度及美誉 度 , 提 升企业 的内在 价值和 附加价值。 品牌 作为房地产产品的形象代言 , 代表了企业产品品质和服务 , 好的 品牌能够为企业取得 良好的经 济和社 会效应 , 而房 地产企 业要 想在激烈的市场竞争 中趋于优 势地位 , 就必 须不断 强化品 牌意
18、 识 , 加强品牌的宣传 , 提升企业 的品牌形象。（四 建立新颖有效的定价 策略。影响定价决策的 因素主要有内部因素和外部因素两方面 ,国有企业组织虚拟化 :问题与策略文 /刘优良我 国学界对 组织虚拟化 的理论探讨 已逾 10年 , 但其应 用实践至今并没有成为国有企业组织创新的一种主流形式 。 本 文旨在梳理组织虚 拟化 应用 于我 国国 有企 业过 程中 存在 的问 题 , 剖析 其原因 , 并提出相 应的简明对 策 , 以 期探讨适 合我国国 情的国有组织虚拟化路径 , 为国有 企业组 织虚拟 化的未 来发展 提供一定的借鉴 。关键词 :组织虚拟化 ; 国有企业 ; 组织创新 作 者
19、 :天津武警指挥学院学员十四队一 、 问题梳理（一 理论研究有待深入。国内外已有的相关文献尚没有对 组织虚拟 化的 定义、 涵义 、 理 论框 架、 运作模 式等 形成 系统、 准 确、 一致的论述。我国国有 企业组 织虚拟 化方面 的研究 远未形 成一种成熟、 完善的理论体系 , 尚没有一种管理方面的理论能为 国有企业组织虚拟化的 动因做出 完善解 释。首先 , 企业 无论国 有与否 , 竞争战略理 论备受国有 企业推崇 , 但相 较国外企业、 我 国非国有企业 , 国有企业有其明显的特殊性 , 从国外导入的理论 必然缺乏对中国特殊性的深 入了解 , 其实 践和理 论研究 的指导 作用必然会
20、存在不切 实际 的 地方。其 次 , 以 C. K. 普 拉哈 拉德 （C. K. P rahalad 和 盖伊 哈默 （G ary. H ame 为代表的企业核 心能力理论 , 也不能放之 四海而 皆准。用核 心竞争 力来解 释为 什么国有企业要进行 组织虚拟 化创新 , 需要 具备一 定的必 要条件 , 这些条件是 什么 , 显 然还 没有 明晰、 准 确、 充 分的 研 究。再 次 , 对于罗纳德 科 斯 （Ro nald. Cosas 首 创的 交易 费用 理论 , 国有企业的出现、 企业组织 结构的变 迁等问 题似乎 都可以 用其 来解释 , 但我国有些化工、 制造等超大型 国有企业
21、一直处于垄断 地位 , 其组 织虚拟化交 易费用的 动因分析 , 实在有 些勉为其难。 因此 , 现在的一些主流企业 管理理论 似乎只 能部分 说明我 国企 业尤其是国有企业组织虚拟化 的动因 , 还没有形成完善的、 切合 中国国有企业 特色 的企 业组 织虚 拟 化的 理论。理 论研 究的 滞 后 , 必然给国有企业组织虚拟化的实践带来很大的迟延效应。 （二 创新思路不够清晰。我国一直 或主要是试图用非国有 企业的模式来进行国 有企业的 改革 , 想用普 通法人 或普通 公司 的模式在国有企业中 进行组织 虚拟化 的创新 , 这显 然是一 厢情 愿的改革思路。我们对国有企业作为特 殊法人的细
22、分缺乏足够 的认识 , 普通的公司制 法人企 业并不 适合于所 有国有 企业 , 特 殊法人企业才是中国 国有企业 的典型 组织形 式 ! 在组织 虚拟 化的问题上 , 我们有必要重新认识国有企业组织形式 , 弄清其分 类上的一个基本问题 :国有企业包括属性不同的三种类别 :一是内部因素主要 包括生产成 本、 企 业目标、 营销组 合 , 外 部因素主 要包括消费者需求、 竞 争和法 律。房地产 应该选 择适合 的定价 方式来为自己的产品合理定 价 , 并 且随着 外界及 企业内 部经营 环境的变化而适时适当的调整价格。房地产的定价主要可以从 产品的成本和消费者的需求 心理着 手考虑 , 在综
23、 合考虑 消费者 的购买心理 , 产品组合的成本及附带的折扣策略 , 以及产品的地 理差价 , 社会的经济环境等 因素之 后为产 品制定 一个行 之有效 的最大化企业利润的方案 , 并实现企业经营战略目标、 消费者满 意度和企业利润的三重目的。（五 开拓多方位的营销渠道 , 建立一个网状营销渠 道网络。 营销渠道是指产品从生产向消费者或用户转移中经过的通 道 , 这一通道由一系列 的市场 中介机 构或个 人组成。由 上面我 国房地产营销现状中面临的 问题可 知 , 我 国房地 产市场 营销渠 道应用单一 , 房地产销 售压力 增大。企业 应当采 取自产 自销和 间接销售同时 并举的方式 , 并
24、大 胆、 有 效的利用 好户外广告、 电 话电视营销、 网络营销等一系列新兴的营销渠道 , 为企业的产品 销售拓宽道路 , 扩大企业客户来源 , 及时应对环境的变化作出适 当的调整取得最佳经营效果。（六 丰富的多层次的促销策略。当今社会产品的促销方 式多种 多样 , 有传统 的印刷广 告与 广播、 现场广告牌 等 , 也 有新 兴的 电子 商品 目录 和电 视购 物等等。在促销目标的指引下 , 明确目标市场类型和产品的特点 , 选 择合适的促销策略 , 以最低 的预算达 到最好 的产品 营销效 果和 最好的媒体广告效果 , 提升企业产品的知名度 , 为企业的销售夯 下坚实的基础。我国经济正处于
25、 一个高速 发展的 时期 , 城市化 进程不 断加 快 , 城市住房需求急剧增大 , 而同时过去 住房的老化又加速了改 造扩建的进程 , 城市住房建设马不停蹄 , 住房需求也一直维持在 一个相对较高的水平 , 这必 然会给我 国房地 产业创 造出一 个良 好的发展契机 , 只要企业把 握好政策 动态和 房地产 营销的 正确 方法 , 建立一个良性循环的盈利模式 , 必 然能在这市场上占有一 席之地。参考文献 :1石明清 . 中国房地产的发展 M . 北京 :电子工业出版社 , 20032刘慧玲 . 完善我国房地 产市场营 销体系的对 策探讨 J. 中 国农 业银行武汉培训学院学报 , 2004（1 .3王蕾 , 江雪 . 房地产市场 营销中的 品牌创新 思路 J . 商业 时代 , 2008（23 .4田伯平 . 后金融危机时 代世界经 济的艰难复 苏 J . 世界经 济与 政治论坛 , 2009（6 .
