1、仙桃项目房地产市场报告仙桃项目房地产市场报告博宸创展尚城雅园项目组2010-9-8目 录一、前言二、仙桃房地产市场调查三、仙桃彭场房地产市场情况综述四、近期国家政策走向及对房地产市场的影响五、尚城雅园户型规划建议一 前言 市场研究领域里有一句名言：“没有调查就没有发言权”。受湖北易居房地产有限公司的委托，近期我们对仙桃房地产市场进行了调查走访。此次调查走访我们采用了3种方式。一是项目实地调研，即去项目现场及营销中心收集一手资讯；二是借助网络查询，即通过查询仙桃房产网等仙桃当地官方网站作为补充和佐证；三是采取随机访谈的方式，即随机抽样对部分仙桃市民进行了访谈。现报告如下，不足之处恳请批评指正。二
2、 仙桃房地产市场调查市调汇总项目名称地址规模户型价格备注天下时代广场仙桃大道与宏达路交汇处1栋32层2个单元总建5万平米1*1 45、47、50平米2*2 80-90平米、100平米3*2 112、120、126、127、128、131、134平米均价约2900元/平米（起价2608-最高价3203元/平米）2009年12月31日开盘一周内售完一品苑黄金大道与锦瑞路交汇处（客运站南行50米）3栋11+1层总建30659平米68-148平米，1梯3户2*2*1 68.12平米2*2*1 94.10平米2*2*1 98.36平米3*2*2 132.50平米起价：2600元/平米均价：2900元/平
3、米136.05平米带入户花园开盘期：2010年1月26日3*2*2 136.05平米4*2*2 148.80平米三丰鼎城仙桃大道与丝宝路交汇处总建84590平米共759户2*2*1 89.73、94.96平米3*2*1 106.28、129.87平米4*2*2 132.34、146.36、170.79平米均价3200元/平米一期：2007年9月28号开盘，均价2780元德政金园仙桃大道和汉江路交汇处总建46万平米3*2*2 133-139平米4*2*2 150-156平米现价格未定预计3700-3800元/平米现推3栋11层小高层香岸华府距汉江大桥收费站200米处（城西复州大道与汉江路交汇处）
4、总占地6万平米总建10万平米2*2*1 87.23平米3*2*2 110、130、139.03平米4*2*2 157.05、162.56平米 均价：3200元/平米部分户型139.157平米有入户花园鸣宇尚城仙源大道18号（原摩托车市场旁）1栋24层（两梯两户）2栋18层（两梯三户、两梯四户）2*2*1 86-93平米3*2*2 128-139平米3*2*2 147-159平米均价：3100元/平米139平米入户花园帝都花园复州大道（纽芬兰酒店西100米）2栋7层（一梯两户）1栋高层3*2*2 107.29平米3*2*2 127.20平米4*2*2 165.88平米2200-2600元/平米1
5、栋高层（1） 预计今年7月动工，年底开盘（2） 2栋多层。2009年底售完绿地华庭军垦路9号总建36万平米占地405亩独栋别墅：300-500平米联排：200-270平米叠拼：180平米左右公寓：90-160平米均价：2900元/平米一期：2007年11月开盘2008年9月入住锦绣龙城沔阳大道136号(流潭公园东300米)总建：25460平米容积率：2.7绿化：35%92-140平米3房，4房，5房起价：2300元/平米均价：2500元/平米银信御景名邸沔阳大道总建：53584.5平米3栋29-32层总户数;540户住宅：240户公寓：300户小户型：55%大户型：45%阳光一品营销中心：纽芬
6、兰酒店大堂内，地址：沔阳大道7号（粮食局对面）总建：14734平米1-2层商铺6-18层住宅64-118平米3*2*1 111.11平米3*2*2 113.27平米3*2*2 118.35平米1*2*1 63.81平米2*2*1 94.61平米未开盘圣淘沙国际花园大洪桥附近(仙上河旁)住宅600套商业：8000平米待定未开盘东城花园沔阳大道与昌升路交汇处（四中东面，原轻工机械厂）总建4万平米8栋多层70-130平米2房、3房、4房一梯两户，板式，少量复式3*2*2 118平米2*2*1 70平米3*2*2 94平米起价：2188元/平米均价：2400元/平米开盘时间：2009年10月5日项目名
7、称地址规模户型价格备注和合国际城仙桃大道与昌升路交汇处总建约25万平米，15栋1732层，一期6栋（分3期开发）主力户型：70140平米二房、三房、一房一厅、单身公寓、四房待定2010年3月动工，预计2010年底封顶，2011年10月交房中央华府仙桃大道与丝宝路交汇处往南200米（仙桃小学旁）11栋小高层及高层总建10万平米86-139平米，2*2*1 86.92平米3*2*1 99.28106.95平米3*2*2 111.42123.59平米4*2*2 139.53平米待定金诚花园黄金大道以南天诚国际大酒店西侧总建6万平米4栋小高2栋高层2*2*1 8799平米3*2*2 118149.96
8、平米4*2*2 155156.60平米均价2800元/平米福泰锦江国际大新路与沿江大道交汇处总建41320平米，约390套待定未开盘忆美国际公馆钱沟路与黄金大道交汇处，天诚酒店对面4栋18+1层106-170平米3房、4房、少量复式3*2*2 106121平米3*2*2 141平米4*2*2 170平米起价：2480元/平米均价：2900元/平米开盘时间：2008年12月26日总体来看：1、 规模参差不齐;从阳光一品1万多平米到绿地华庭36万平米、德政金园46万平米.2、 “豪宅”概念泛滥.3、 开发品质逐步提高;从户型设计、建筑品质、园林绿化、物业管理等方面均有提高。4、 城区地段较好、品质
9、较高楼盘价格一般在29003200元/平米,城区地段稍差、品质稍低的项目一般价格在2500元/平米左右。5、 房地产市场较活跃。开盘后数月内基本售磬并不少见。6、 户型设计中入户花园、外飘窗等元素已较多运用。三、仙桃彭场房地产市场情况综述（一）仙桃彭场印象（1）彭场行政区划简述： 彭场镇地处仙桃市东南，距仙桃城区10公里，西邻宜黄高速公路，321省道、通顺河横贯全境。版图面积 162平方公里，辖50个村，4个居委会，总人口10万人，耕地面积10.5万亩；集镇建成区面积5.5平方公里，集镇人口5.5万人，城镇化水平55%。（2）工业特色鲜明：“全国无纺布第一镇”全国最大的无纺布制品加工出口基地
10、近年来，彭场镇大力实施“小城镇，大战略”，坚持以城镇建设为载体，搭建产业发展平台；以产业集聚为支撑，壮大城镇经营实力，有力推进了工业化、城镇化和农业产业化。先后被评为湖北省文明镇、湖北省“五个好”基层党委、全国重点中心镇和“中国非织造布制品名镇”。全镇实现工农业总产值近30亿元，其中工业总产值超过25亿元，完成工商税收近3000万元，出口创汇3500万美元，占全市外贸出口的40。 工业经济特色鲜明。全镇工业企业168家，从业人员近3万人，年发放职工工资超过了1.5 亿元；居民储蓄存款超过2.5亿元。无纺布制品加工及配套企业达116家，从业人员2.2万人，基本形成了无纺布生产制品加工包装装饰较为
11、完整的产业链条。年出口集装箱标柜1.5万个，出口交货值过20亿元，出口量占全国总量的40%，成为全国最大的无纺布制品加工出口基地。 城镇建设突飞猛进。无纺布特色产业的形成和壮大，为小城镇的发展提供了强有力的支撑。近几年，城镇建设投入达3000多万元。集镇建成区面积由2001年的3.6平方公里扩展到5.5平方公里,集镇常住人口由3.2万人增加到5.5万人。城乡市场活跃，文化娱乐、餐饮服务、交通运输等个体工商户达1336家，从业人员5000多人。（二）彭场房地产市场综述1、房地产市场发展处于起步阶段，商品房开发较少；现仅有豪峰绿色新都在售，基本处于供不应求的状态。2、豪峰绿色新都项目情况及销售状况
12、陈述如下：开发商：仙桃市豪峰置业有限公司项目地址：仙彭大道彭场镇政府旁规模：10栋7层洋房，分3期开发1期3栋多层（7层）于2009年9月26日开盘，均价1200多元/平米，开盘后2个月内基本售磬；2期3栋多层（7层）于2010年1月16日开盘，均价1300元/平米，共147套开盘后3个半月内仅余17套。3期4栋多层（7层）预计于2010年年底上市销售。户型面积：为2房到4房，面积从84123平米。均为1梯2户。户型设计比较方正，客厅全朝南，主卧基本做到朝南，所有户型均只有一个阳台，且阳台全朝南布局。卧室部分采用了飘窗设计，但主卧采用全飘窗设计。户型面积如下：2*2*1 84.73平米3*2*
13、1 91.18平米3*2*1 93.20平米3*2*2 100.98平米3*2*2 110.55平米4*2*2 123.03平米3.现有项目开发品质较低，缺乏较高品质的商品房项目。现有多为私房，而唯一在售的商品房项目绿色新都为砖混结构，建筑品质较低，外立面用色陈旧，基本无象样的园林绿化和物业管理。4现有企业经济效益较好，有较强的购买力，市场潜力巨大。 彭场作为无纺布制品名镇，经济效益良好，不乏购买力。绿色新都1期和2期开盘，短期内基本售完即为明证。5小3房1卫受追捧。市场对90余平米的紧凑实用3房1卫表现出较高的接纳度，6、市场在保证功能的前提下有面积控制瘦身、总价控制合理的要求。 四 国家政
14、策对房地产市场的影响 国务院新四条遏制房价过快上涨抑制不合理需求政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，货款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平解读：此举将进一步打击投资性购房，抑制大量不合理的住房需求，目前房价的上涨态势将得到遏制。增加住房有效供给政策：房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让
15、方式。解读：再次强调土地供应的“70%”，将确保市场上普通住房的有效供应，缓解房价上涨压力。探索新的土地出让方式，则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。这一系列措施实施，将让火热的武汉楼市“退烧”。加快保障性住房建设政策：各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。解读：加大保障性住房建设，解决低收入人群住房问题，是增加市场供应的有效措施，将起到稳定房价的作用。加大市场监管力度政策：严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银
16、行不得发放新开发项目贷款，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。解读：今年楼市重归火爆之后，捂盘惜售等有所抬头，加大打击力度，增加信息透明度，可防止房价不正常上涨。对房地产市场的影响：1. 对于投资和投机性购房予以抑制，控制房价过快上涨。2. 部分开发商降价应对，如恒大领衔江城楼市“降价潮”，全国一线开发商带头打折，江城楼市涌动“降价潮”，恒大地产于五月五日宣布旗下所有楼盘八五折让利促销。3. 对于仙桃这样的三线城市目前影响不大。五 户型规划建议1. 彭场当地市场对于90平米左右的3房1卫认可度高。建议户型规划应在考虑功能的基础上，控制户型面积紧凑实用。2. 仙桃当地市场对于90至130平米的户型面积接受度较高，而对140平米以上的户型面积接受度较低。应降低140平米户型的设置比例。3. 户型规划中的阳台应重点考虑南向设置，但考虑到北面临街，应适当在户型北面设置观景阳台。 4. 大户型设计中可考虑增加工人房及储藏间功能。
