1、124212.3%重 庆25545305512.0%江 苏69168811811.7%四 川73722844011.4%辽 宁38988441911.3%安 徽55498596310.7%浙 江459004889湖 南57648605910.5%北 京14813152410.3%湖 北51697523710.1%福 建32484324710.0%山 东8497082859.8%陕 西3399932609.6%广 西4325240459.4%吉 林2476422609.1%黑龙江346883163海 南76656868.9%河 北6298155048.7%江 西3962333228.4%甘 肃2
2、373919398.2%贵 州3412627788.1%内蒙古218161769云 南4094732257.9%山 西307792424河 南8490666437.8%广 东8571464777.6%新 疆1900413667.2%青 海50073436.9%西 藏25761726.7%宁 夏55333586.5%2.传统观念和家庭结构的变化促使老年人养老转变养老方式受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。相关调查显示97.1%
3、的人身边存在与父母两地分居者。一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。3.北京、上海等
4、大城市老人的可支配财产急剧增加全国老龄委的一项调查显示，2010年老年人的可支配收入达到1万亿元，北京、上海等大城市作为我国经济发展的火车头，老年人的可支配财产更为可观。目前生活在一、二线城市的老年人一般都有自己的房产，一旦相应的金融创新模式出现，老人的房产将是一笔非常巨大的财富，为老年人养老提供坚实的保障。（三）老年住宅供给严重不足，民间资本大有作为随着我国社会经济的发展，老年福利事业面临的形势发生了极大的变化。人口老龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年福利事业的巨大需求。但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有
5、的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3%5%的比例相比差距相当大。有关资料显示，我国目前国民生产总值只占世界的3.5左右，但却担负着全世界20的老年人，其间的困难是可想而知。因此，我国的解决老年人养老方面仅考公益性的养老机构是远远不够的，要鼓励民间资本建设各种类型的老年住宅，鼓励有能力的老人社会养老。（四）现有养老地产项目销售和运营状况良好、越来越多企业开始进军养老住宅市场目前，除中国人寿、泰康人寿等保险公司已经或准备进入养老地产领域外，越来越多的房地产公司也开始在养老地产领域试水。从北京太阳城、东方太阳城、汇晨老年公寓、亲和源等都较早进入老年公
6、寓领域的企业运营情况看，养老地产项目整体销售情况良好，如北京太阳城全部房源已经销售完毕，东方太阳城也所剩不多。而采取持有方式的亲和源、汇晨老年公寓、北京太阳城银龄公寓等项目入住率也均保持在较高的水平。 目前，越来越多的企业开始进军养老住宅市场，如北京周边目前出现了房山的世界名园、燕郊的燕达金色年华、乐成集团将在东三环建设CBD旁边建设恭和苑养老设施。万科、首开等大型房地产企业也已经开始进军养老地产市场。（五）当前老年住宅存在的问题 当前，一方面我国老年住宅的总量不足，非盈利性质的敬老院一床难求，且条件较差。另一方面，社会力量兴办的各种条件较好的养老院一般位于郊区，老人不能享受到亲情的快乐。在调
7、研中通过和入住老年社区和老年公寓的老人交谈了解到，目前存在的一些老年社区和老年公寓虽然能够给老年人提供较为安静的环境和良好的配套设施，但由于这种社区较为封闭老人活动的范围内多是老人和坐轮椅等半自立的老人，心情难免低落，不利于老年人快乐的度过万年。（六）老年住宅的发展趋势分析随着老龄化的加剧和老年人生活观念、家庭结构及可支付能力的提升，未来我国老今年人对老年住宅的需求将会有较大幅度的增加。由于我国居民财富分配的不均，老人可支配的财富也存在很大差别，这就决定了未来我国老年住宅的多层次性，未来将会出现各种针对不同层次老人的精确定位的老年住宅。一方面政府将增加对公益性和福利性养老机构的支持力度，建设更
8、多的福利性机构；另一方面，各种专门针对富裕老人的各种老年公寓、老年社区将大量涌现，随着配套服务的不断完善，这些设施将为老人提供更加高品质的服务。我国规模巨大的人口数量和现阶段的经济水平也决定了大多数老人还是要居家养老。这就要求在住宅在设计建造的时候就要考虑到老年时的需求，能够根据需要进行适老化改造。二、养老住宅业务对公司整体战略作用（一）养老住宅是未来房地产业务的突破口为保持经济健康发展，保障民生，避免由于房地产市场泡沫过大对经济平稳增长的威胁，国家在政策调控面将会是长期的。目前各一线城市可以开发的优质土地已经非常稀缺，房地产企业在拿地方面将面临非常激烈的竞争。此外，国家未来进行的区域经济布局
9、和产业布局的调整也将使整个经济布局更加合理，人才配置趋于分散化，这将降低一线城市的住房的有效需求，从而促使房价保持在一个较为合理的价格水平。以上因素都可能致使住宅地产的暴利时代终结。改革开放中成长起来的富裕一代已经或者即将迈入老龄年代，而随着整体社会财富的增加和人们生活观念的转变，他们对晚年生活品质的追求也有所提升。目前老年住宅一方面在总量上远远不能满足老年人口的需求，另一方面高品质的住宅较为缺乏。从目前北京及周边的老年住宅的运营情况看，尽管价格不菲，但销售和入住情况均保持在一个较高的水平。图（二）养老住宅和生态城市建设相结合形成新的业务模式生态城的建设理念就是要建设一个经济繁荣、社会和谐、资
10、源节约和环境友好的可持续发展区域。而老年住宅则要求环境优美，绿化率较高、既能满足老年人对环境安静的需求又能给予其社会交流的环境。由于生态城要求内部建筑的适老化比率要大于20%，公共建筑的适老化比率达到100%。因此，在生态城内进行养老住宅的建设完全符合生态城本身的要求。与专门的老年社区相比，在生态城内配建老年住宅可以极大的提高公共配套设施的利用效率，为老人提供一个活跃的生活环境。在调研中通过和入住老年社区的老人的聊天过程中了解到，在专门的老年社区，由于每天见到的都是一些依靠拐杖、轮椅等生活的老人，对自己的将来感到担忧，心情较为低落。生态城是一个功能完善的城市，可以通过合理的规划，选择既能满足老
11、人对安静需求的居住环境，又能在老人的活动范围内建设幼儿园等来满足老人对天伦之乐的需求。通过对老年住宅商业模式的选择，比如通过建设度假式酒店公寓、候鸟式养老设施等，吸引老年人到生态城旅游、居住，形成生态城观光养老的商业模式等。（三）结论通过上面的分析可以看出，未来30年，我国对老年住宅的需求将不断增加，而现存的老年住宅数量还有限，老年住宅在未来一段时间将有长足的发展。养老住宅和生态城的理念有很多相似之处，都追求环境优美、生态和谐。在生态城中配件适量的老年住宅即是生态城规划理念的要求，又可以产生范围经济效应，在满足老年人需求的情况先，许多配套公建可以向社会开放，加快资金的回笼速度。也可以通过建造部
12、分度假式老年公寓，吸引旅游度假的老人入住生态城，进一步繁荣生态城的商业。三、长辛店生态城发展养老住宅的可行性分析（一）差异化定位将极大的提升楼盘的价值目前长辛店周边已有珠江御景、卢西嘉园、长龙苑、中体奥林匹克花园等楼盘，从售价上看，除中体奥林匹克花园外，这些楼盘售价在11000-15000元之间。中体奥林匹克花园由于建筑类型主要是TOWHOUSE、花园洋房及别墅，周围环境较好，绿化率达到40%，生态宜居且具有奥林匹克文化传统，所以售价达到25000元。（二）北京周边现存的养老住宅项目运行良好1.东方太阳城 价格：公寓价格在18000-22000元之间 销售情况：一期、二期已经销售完毕，三期还剩
13、部分房源 位置：六环外潮白河畔 装修情况：毛坯房2.北京太阳城销售型公寓价格在13000元左右北京太阳城的房屋包括两个部分，一部分是销售型的公寓目前，新房已经销售完毕，只有部分二手房出售。一部分是持有经营的“银龄公寓” ，能自理的老人根据套型的不同需要缴纳医疗押金5万-50万不等，然后每月再缴纳1500元-3000元不等的租金；不能自理的老人则在上述费用基础上每月再缴纳几千元的护理费用。将装修表2 北京太阳城银龄老年公寓收费价格（健康自理老人）北京太阳城银龄老年公寓价格表（健康自理老人）房型医疗押金（万元）入住费用（元/月）大套间（五厨房）503000404000大套间（有厨房）2800380
14、0小套间30200020双人间1400-2800101800-330052200-3800单人间1500-18002000-23002500-3000表3 北京太阳城银龄老年公寓收费价格（半自理、无自理老人）北京太阳城银龄老年公寓价格表（半自理、无自理老人）医疗押金床位费护理费伙食费一次性床上用品费15万/间2100元/月，间2300元/月，人（一级护理）1400元/月，人（二级护理）450元/月，人200元/两套，人（床单、被罩、枕套）20万/间1700-2800元/月，间二人间10万/间1500元/月，间多人间5万/间护理内容：量血压、喂饭、喂水、喂药、床上擦洗、洗澡、理发、剪指甲、翻身、
15、拍被、刮脸、洗衣服、陪同散步、康复训练等。3.汇晨老年公寓汇晨老年公寓采取的是民办非企业经营的模式，只出租不出售，采取管家式服务、酒店式管理。 能自理老人每间房5000元/月，不能自理老人每人5000元/月目前有288套房，入住率超过93%北六环附近酒店式公寓4.怡海花园怡海花园通过在小区较为安静的地方配建老年公寓，该公寓多为60-70平米的一居室，老年公寓在设计上考虑到老年人的实际需要，进行了适老化设计，电梯、走廊能都为轮椅、担架等的通行提供方便。该公寓旁边是青年公寓和学校，给老人提供一个愉悦轻松的环境。目前新房已经销售完，二手房价格在2.3万元左右。位于南四环精装修5.北京曜阳国际老年公寓
16、北京曜阳国际老年公寓是由北京城建集团联合中国红十字基金会实施的一项惠顾民生的养老事业，不仅拥有基础的星级酒店管理服务，更有曜阳品牌倾情奉献的专属会员养老服务，并力邀中国武警总医院加盟，成立中西医康复医疗中心，为业主提供全天候、全过程、全方位的专业基础医疗服务。 项目地址：密云 户型：1居到5居 容积率：0.49 销售价格：11000-15000元， 会员制：缴纳30万保证金后，一居的租赁价格是4900元（98平米） 特色：引入武警总医院作为合作医院（三）老年住宅是生态城控规的要求长辛店生态城控规第18条关于用地使用要求中指出：在生活配套功能区要求居住用房类型满足多样性要求，包容不同年龄、职业和
17、社会阶层，创造社区居民互动、社会和谐共融的生活环境。社区建设要提供20%的住宅建设为符合乘坐轮椅者居住的无障碍住房套型。（四）在生态城建设养老住宅将更加具有竞争力与专门的老年社区相比，生态城本身要求生态环境优美，讲求社会和谐，因此，在生态城建设老年住宅的成本较专门的老年社区较为低廉，只需在老年住宅方面进行设老化设计，设置部分老年大学等机构。而许多针对老年人的配套公建可以和整个社区共用，降低成本。长辛店生态城构建“河流-湿地-绿地”多层次生态网络格局，将来老年人提供一个环境优美的生活环境。四、投资风险分析 （一）政策风险 由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至
18、关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对老年公寓的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是老年地产投资者首要面临的风险。（二）市场不稳定性风险老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。（三）投资额高 老年地产消费群体的特殊性要求投
19、资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。老年地产的建造一般要考虑以下要求：要有功能性。充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，是老年人能够自由地在住宅内活动。家具、器具和设备要配置在便于老年人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要有安全性。地面材料尽量采用防滑处理。要排除高差和门槛，在厕所和浴室或协助老人用力的地方，要安装扶手，门窗的开启方式最好采用推拉式。有鲜明的色彩和照明，提醒老年人注意。要有健康性。保持老年的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间较长，特别要考虑日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光；便于老人室外活动
20、。使老人能够方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时要考虑加温设施。要有私密性。老年人害怕孤独，社区在加强社会交往之外，同时注意老年人的生活隐私。老年人与儿女同住时，就要创造出未被疏远的氛围，同时又要注意生活隐私。老人与老人同住时，最好通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，使隐私得到保证。 便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多1020年的时间，老年人生理将由健壮到衰老，住宅设计应当注意到老年人的需求，考虑隐蔽设计，便于增添设备、设施等改建工程，及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。总之，只有充分考虑到老年人的切身需要，具有充分人性化设计的老年公寓，才能在市场上站稳脚跟，而作为这样标准
21、的新一代房地产投资产品，其投资额必然高于普通房地产项目。较高的投资额一方面给投资者的初始投资带来风险，也使其在销售时面临着风险。（四）回收期长 如果采取持有的形式对老年住宅进行经营，虽然能够取得老年住宅的长期经营收益，但需要占用大量的资金。这一方面增加了资金的机会成本，另一方面无形中也增加了投资者的风险。（五）后期物业管理要求高 老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。五、长辛店生态城老年住宅的开发策略（一）长辛店生态城现状长辛店生态城占地面积500公顷，周边有北京北宫国家森林公园和占地1200亩的鹰山
22、森林公园。近几年，长辛店镇加快了生态旅游项目的开发建设、形成的“北京绿野田园休闲农场，占地1000亩，是以多种鲜果为主体。集生态观光、休闲娱乐等于一体的具体浓郁乡村气息的景观式旅游观光采摘园，非常适合老人活动。此外，随着2013年园博会的召开，永定河沿岸将形成风景秀丽的景观带。老人在这里既可以享受到优美的田园风光，在农村散漫的生活气息中逍遥度日；又可以到繁华的商业中心、区域邻里中心等地感受现代都市的时尚和绚丽；还可以漫步在永定河畔的园博会展示区，在花的海洋中徜徉，在落日西下的水边谈笑风生。（二）商业模式选择根据控规及长辛店周边的情况，在长辛店生态城进行养老地产的建设可以选择如下几种模式：1.按
23、照商品住宅进行开发出售或出租，在户型、卫生间等方面进行适老化设计这种模式实质就是通过在社区中选择若干栋或者一栋楼里面选择若干进行传统的房地产开发，只是考虑到老年人的实际需求不同，在户型设计方面以一居或二居等小户型为主，楼宇周围进行适老化改造。 优点：这种老年住宅可以销售给老年人，也可以销售给年轻人，销售风险较小，而且这种模式不会占用太多资金。由于公司刚刚涉足房地产业务，该模式可以为公司积累相关经验。 缺点：这种模式不能通过协议等其他方式以较低的价格拿地，只能进行招拍挂，而且不能享受持续经营所带来的收益。如怡海花园就通过在社区较为安静的地方专门将一栋楼建设成老年公寓，按照存商业模式进行运作。该老
24、年公寓的户型均为一居，面积在60-70平米之间，在走廊、电梯等方面进行适老化改造，在社区设立老年大学等机构，其他配套设施和社区共享，由于社区整体环境较为优美，老年人既能有安静的休息环境，又能融入到周围的环境中。该住宅目前已经销售完毕，购买该住宅的既有老年人，也有年轻人。2通过成立非营利性的机构，以民办非企业单位进行运营，成立投资公司和管理公司进行盈利转移该种模式通过成立民办非企业单位，以收取入住老人的租金的方式维持整体运营。这种模式可以通过将老年公寓部分单独注册成福利性机构，然后通过成立投资公司进行老年公寓的建设，通过成立管理公司接收建设完成的老年公寓，老年公寓委托管理公司负责老年公寓的日常运
25、营，通过管理公司将盈利转移出来。此外，在该种模式下也可以通过收取一定金额（如50万）的保证金等方式回流一部分资金，减轻资金压力。该种模式的优点是老年公寓部分能够享受到政府在土地和税收方面的优惠措施，同时也能享受到政府的各种补助，同时还能享受到长期稳定的盈利。在这种模式中，只能通过收取租金的形式实现盈利，资金的回收周期较长，对企业的现金流量要求较为严格。此外，如果老年公寓部分的土地如果是通过协议转让，在以后退出时也会存在一定麻烦。在这种模式中如果对入住老人收取一定押金的话，会抬高入住老人的门槛，面临市场风险。3.两代居由于在现行政策下，老年人一般很难贷款买房，而老年人手中一般会有一部分积蓄，而年
26、轻人则由于刚参加工作，积蓄较少。这种模式通过老年人支付购房的首付，子女偿还贷款实现老年人养老和年轻人买房的有机结合。在这种模式下，老年人既可以满足对养老的需求，又可以享受到天伦之乐。市场较为广阔，目前许多家在外地的年轻人由于在北京生活、工作，而不能照顾老年人，这种两代居一方面能够解决这个问题，另一方面又能为年轻人解决首付问题，从而提升年轻人的生活质量。与老年社区相比，这种住宅更经济和实惠，并且老人能够在心灵能够得到慰藉。不能享受到长期经营的收益。 4商业模式建议针对目前公司的情况，建议采取第一和第三中模式，在商业住宅开发中建设部分老年住宅和两代居，便于快速回笼资金，进行下一轮土地的获取和开发。通过这种模式公司可以在实践中积累养老住宅的开发经验，并寻找养老住宅与生态城的契合点，为生态城建设增加新的亮点，迎合老年时代的已经到来的主流趋势，增加公司在与政府部门进行交涉时的谈判筹码。
